福華實(shí)業(yè)城邊街項(xiàng)目定位建議書(編輯修改稿)
2025-01-25 14:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 37 【 長(zhǎng)城園 】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 50余畝 總建面： 120230㎡ 建 筑： 418F、 111F、 125F 、 67F 總戶數(shù)： 633 商場(chǎng)面積：約一萬(wàn)平方米 車 位： 400個(gè) 綠化率： 41% 環(huán) 境：外環(huán)境一般，內(nèi)環(huán)境較好 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 38 戶 型： 一期 多 層 ~134㎡ 高 層 130~140 ㎡ 二期 小高層 ㎡ (公攤 ㎡ ) 高 層 ~ ㎡ 多 層 86~147 ㎡ 主力戶型 —— 120~140 ㎡ 之間 戶型設(shè)計(jì) 高層戶型構(gòu)局為風(fēng)車型，較有 特色，無(wú)異型房。 電 梯： 兩梯四戶。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 39 ?銷售情況 主要戶型 ㎡ 售價(jià) 公攤 銷售情況 一期 多層： 120 高層： 135 多層 :3000(7F) 高層 :3438起 9%~15% 達(dá)90% 二期 高層： 140 多層 :3250(7F) 高層 :3600起 9%~15% 走勢(shì)平穩(wěn) 總計(jì) 七成二十年按揭 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 40 ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【 長(zhǎng)城園 】 對(duì)本項(xiàng)目有一定影響 ： A、 從地理位置上看，與本項(xiàng)目的差別不大。 B、 從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽(yù)度。且第二期、三期的工作進(jìn)度與銷售周期與本項(xiàng)目有一定程度的重合。 C、其較好的社區(qū)環(huán)境和綠化， 正是本項(xiàng)目所缺乏的。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 41 【 錦江新時(shí)代花園 】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 總建面： 33841㎡ 建 筑：雙塔樓 15F 會(huì) 所： 1480 ㎡ ，配套較為完善 車 位： 129 綠化率： 40% 環(huán) 境：內(nèi)外環(huán)境較好 處立面：較為時(shí)尚、現(xiàn)代 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 42 戶 型： 85~351 ㎡ 共 13種戶型 主力戶型為 150~180 ㎡ 異型房較多 電 梯：兩梯六戶 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 43 ? 銷售狀況 售價(jià)： 3580元起（清） 銷售業(yè)績(jī)較差，不足 50%左右 每月有較多的退房戶（主要選擇國(guó)嘉華庭、彩虹花園） 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 44 ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【 錦江新時(shí)代花園 】 有一定特色，但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，基本上無(wú)影響 ： A、從銷售現(xiàn)狀來(lái)看，該項(xiàng)目抗沖擊的能力差，主要原因是 性價(jià)比低 。 B、從戶型上看，設(shè)計(jì)較差，存在較多的異型房。 C、從銷售周期來(lái)看，與本項(xiàng)目無(wú)沖突。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 45 【 冠城花園 】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 105畝 總建面：二期 80000㎡ 、三期 60000㎡ 建 筑： 12幢 20F的高層 環(huán) 境：歐式園林 處立面：歐式外立面 戶 型： 140~320㎡ ，主力戶型為 150~170㎡ 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 46 ? 銷售狀況 售價(jià)： 3000元起，均價(jià) 4000元 一期為集團(tuán)整體購(gòu)買 ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 【 冠城花園 】 為內(nèi)環(huán)線最大規(guī)模的高層社區(qū)，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。 A、價(jià)格上有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。 B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。 C、工程、銷售進(jìn)度與本項(xiàng)目較為重合。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 47 【 國(guó)嘉華庭 】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 7817㎡ 總建面： 63000㎡ 建 筑： 33F、 C型半圍合式規(guī)劃 總戶數(shù)： 438 商 場(chǎng)：無(wú) 車 位： 1： 環(huán) 境： 、中庭花 園融為一體，環(huán)境悠美。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 48 戶 型： ~ ㎡ 共十余種戶型 主力戶型為 ㎡ 高層條式開面布局，雙面景觀、視覺通 透性好 電 梯：三梯四戶（觀光電梯一部） ? 銷售狀況 售價(jià)： 3680元 ~4800元（清）、均價(jià) 4400元 銷售達(dá) 80%以上，余 80多套 單價(jià)自開盤起上漲 100元 /㎡ 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 49 ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【 國(guó)嘉華庭 】 優(yōu)勢(shì)較大，為近期推出的較為優(yōu)秀的樓盤之一，為本項(xiàng)目起到了良好的市場(chǎng)輔墊 ： A、對(duì)于拉動(dòng)府河房?jī)r(jià)上揚(yáng)以及本區(qū)域需求增長(zhǎng)起到了一定的積極作用。 B、較具競(jìng)爭(zhēng)力的特色吸引了眾多消費(fèi)者的關(guān)注，為本區(qū)域聚集了一定的人氣。 C、從銷售上看，所剩單位不多，與本項(xiàng)目的工程及銷售進(jìn)度上并無(wú)沖突。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 50 結(jié)論： ? 從供求體狀況來(lái)看，盡管本區(qū)域有一定量的待開發(fā)項(xiàng)目， 但對(duì)本項(xiàng)目夠成威脅的并不多。 ? 區(qū)域內(nèi)對(duì)電梯公寓的需求主要決定于項(xiàng)目本身的特色。 ? 對(duì)大戶型有較大的需求，主要決定于目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)形態(tài)（購(gòu)買力較高、輕度價(jià)格敏感者、家庭生命周期處于滿巢期）。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 51 四、抗性樓盤概況 部分高檔物業(yè)價(jià)格走勢(shì) （表中電梯公寓為起價(jià)） 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目 地址 2023/Q1 2023/Q2 2023/ Q3 近期 價(jià)格 盤谷花園 領(lǐng)事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側(cè) 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側(cè) 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 52 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目 地址 202Q1 202Q2 202 Q3 近期 價(jià)格 新綠季節(jié) 玉林路南延線 2600 2300 2300 長(zhǎng)富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國(guó)嘉華庭 城邊街彩虹橋東側(cè) 3600 3680 3680 3780 新錦江 錦江大橋附近 2830 2830 2880 2880 督院府邸 新半邊街 3280 3380 3180 3180 萬(wàn)福世家 萬(wàn)福橋東北側(cè) 4500 4650 4650 4650 江波華城 西體北路 2號(hào) 3400 2980 3080 3080 麗陽(yáng)天下 寧夏街 3520 3780 3940 3940
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