【文章內(nèi)容簡介】 劃模式發(fā)展， 1F的堆場將轉(zhuǎn)變成辦公接待區(qū)； ? 除了規(guī)模效應(yīng)外，市場內(nèi)的配套服務(wù)，以及為企業(yè)和產(chǎn)品作宣傳推廣等增值服務(wù)是吸引客戶進(jìn)駐的主要手段之一； ? 嘉興市內(nèi)的鋼材市場周邊商業(yè)配套都不太完善，根據(jù)鋼材市場的商戶訪談，餐飲、酒店、娛樂等業(yè)態(tài)需求較旺盛； ? 客戶來源基本都以車程在 1小時以內(nèi)的城市為主，除了依靠鋼材公司的固定客源，再遠(yuǎn)很難輻射。 區(qū)域市場研究 嘉興商業(yè)發(fā)展概況 嘉興商業(yè)分布 嘉興城市的發(fā)展催生兩大商業(yè)片區(qū)的新格局，包括秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū)、市中心商業(yè)經(jīng)濟片區(qū)。而市中心經(jīng)過長期的發(fā)展，目前業(yè)態(tài)分布明顯，各個路段商圈也已形成良好的互動，逐步形成了以勤儉路、中山東路、禾興南路和建國南路四大商圈為主，少年路、紫陽路兩大商圈為輔的商業(yè)格局。 隨著城市規(guī)劃的東移，南湖新區(qū)以中港城為代表，商業(yè)正處于起步階段。 南湖 商業(yè) 市中心商業(yè) 秀洲 商業(yè) 區(qū)域 主要業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營場所 價格 說明 禾興路商圈 大型商場、超市、精品服飾、銀行、專賣等 戴夢得、江南大廈、梅灣街 租賃： 50300元 / m2 /月不等，禾興路北側(cè)則保持 5060元 /m2/月租賃水平，中段的價格集中在 200元 / m2 /月左右 嘉興市高檔商業(yè)集中區(qū)，商業(yè)零售的制高點 銷售： （商場） 1500028000元 / m2 （商鋪） 1800031000元 / m2 建國路商圈（中山路為界） 北路段：各類精品服飾、電器賣場，經(jīng)營面積較多，多為品牌形象店 華庭街道，以品牌服飾、手機賣場為主，檔次為中檔綜合物業(yè) 租賃： 60270元 / m2 /月，華庭購物中心價格較高，集中為 120220元 / m2 /月，其他位置往南遞減 嘉興市最繁華的綜合消費場所，匯聚中高檔服飾形象店、娛樂休閑場所，是嘉興市中高階層鐘愛的消費場所 南路段：生活小商品、小吃等業(yè)態(tài)，經(jīng)營規(guī)模較小，檔次差。 嘉興夜市場 銷售：目前無在售項目，二手轉(zhuǎn)讓市場為 1500030000元 / m2不等 勤儉路商圈 服飾、銀行、藥品 服裝、鞋帽、運動、文化用品 租賃： 70260元 / m2 /月 嘉興市最老街道，目前在嘉興市已有很好的口碑和消費群，不過由于城市改造，商業(yè)轉(zhuǎn)移，目前商業(yè)氛圍并沒有像以前那么旺盛 銷售： 價格范圍 1202223000元 / m2 中心價格 1500018000元 / m2 市中心商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) ? 城市副中心 —— 秀洲新區(qū)屬于開發(fā)中的區(qū)域，正處于大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)中，隨著基礎(chǔ)設(shè)施趨于完善，未來發(fā)展的潛力和空間很大； ? 秀洲新區(qū)作為“人居嘉興”的首選地、高檔住宅的聚居區(qū)、高樓林立的新現(xiàn)代都市板塊，締造了嘉興城市新 CBD和 CLD，如今已導(dǎo)入 6萬新貴人口，商機巨大； ? 大型倉儲式超市大潤發(fā)的成功運營，新型購物業(yè)態(tài)江南 MALL的興建，銅鑼灣商貿(mào)的加盟，已拉開了秀洲新區(qū)商務(wù)開發(fā)的序幕。 大潤發(fā) 江南摩爾 秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) ? 江南 MALL 地理位置： 洪興西路近新秀路 占地面積： 80畝 建筑面積： 20萬平方米 定 位： 浙北地區(qū)檔次品味最高、文化娛樂氛圍最濃、景觀綠化最優(yōu)，集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化于一體的一站式大型購物樂園 建筑形態(tài)： （商業(yè)）地下 1層、地上 1至 4層 規(guī) 劃： 主題樂園、購物中心、美食街、商務(wù)樓、酒店式商務(wù)公寓 開業(yè)時間： 2022年 9月 主力商家： 沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、肯德基、星巴克、金逸國際電影城 主要品牌入駐： 屈臣氏、水星家紡、 oshirly、 FED、浪漫一身、雅戈爾、哥弟、江南布衣、 DQ、翰林碳烤、豪客來、五芳齋、天福苠茶、外婆家、兩岸咖啡、新亞大包等 秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 ? 江南 MALL —— 主題活動 秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 ? 江南 MALL 該項目是秀洲新區(qū)體量最大的商業(yè)，成功引進(jìn)多家知名主力商家，但目前整個項目的人氣并不旺盛，究其原因主要有以下幾點： 整體體量較大，市場培育期時間較長 秀洲新區(qū)作為商業(yè)新片區(qū)，人口導(dǎo)入速度跟不上商業(yè)建設(shè)速度，人口不足以支撐體量如此巨大的商業(yè) 居民消費習(xí)慣，還是趨向市中心（戴夢得、江南大廈）購物消費 零售業(yè)態(tài)招商失敗 美食街建筑設(shè)計失敗，廚房正對走廊，空調(diào)外機置于走廊，形象檔次較差 秀洲商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 南湖商業(yè)經(jīng)濟片區(qū)位于南湖新區(qū)規(guī)劃范圍的西部，外環(huán)東路以東部分，總面積 7平方公里，轄區(qū)內(nèi)大型項目主要有國際中港城、萬好家居、汽車商貿(mào)城、國際電氣城等。 國際中港城 國際電氣城 汽車商貿(mào)園 南湖商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) ? 國際中港城 地理位置： 中環(huán)南路近廣益路 占地面積： 528畝 建筑面積： 115萬平方米 定 位： 集五星級酒店、大型商貿(mào)城、娛樂城、地質(zhì)博物館、國際會展中心、現(xiàn)代高尚住宅為一體的大型城市綜合體 規(guī) 劃： 25萬平方米國際商貿(mào)城 66萬平方米高檔公寓、別墅以及高級會所 南湖商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 ? 國際中港城（商貿(mào)城） 主力面積： 30100平方米 價格范圍： 1100046000元 /平方米 投資回報率： 48%（第 2年各 7%， 4年各 8%， 6年 9%） 銷售率： 85% 開盤時間： 交房時間： 業(yè)態(tài)布局： 1F：化妝品，珠寶首飾，餐飲，觀光夜市，中港樂園 2F：超市，精品百貨，奧特萊斯品牌服裝 3F：品牌電器 4F：嘉飾茂居家生活廣場 5F：東方地質(zhì)博物館、旅游用品展示廳，創(chuàng)意園 6F：金悅王朝國宴中心（已營業(yè)）、 UME國際影城、兒童樂園、婚慶中心 南湖商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 ? 國際中港城（商貿(mào)城） 項目分析： ? 地理位置優(yōu)越，位于興建中的南湖新區(qū)，依靠政府支持，周邊高端住宅林立，配套完善； ? 中港城廣告投放力度大、范圍廣，除了電視、短信、網(wǎng)站、報刊等媒體宣傳外，還運用大量中介門店資源進(jìn)行推廣，推廣面相當(dāng)寬泛； ? 因為是產(chǎn)權(quán)商鋪，因此在項目規(guī)劃上在以后長期運營方面欠缺考慮，業(yè)態(tài)規(guī)劃凌亂，加上體量大，后期很難成功運作。 南湖商業(yè)經(jīng)濟片區(qū) —— 個案分析 總結(jié) ? 嘉興商業(yè)以市中心商業(yè)最為繁華，但商業(yè)體量基本已經(jīng)飽和。目前商業(yè)逐步向秀洲和南湖兩個新區(qū)發(fā)展； ? 秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)作為發(fā)展中的新區(qū)，商業(yè)正在興建中，但由于商業(yè)體量和人口密度不匹配、規(guī)劃凌亂等問題，使得目前兩新區(qū)的商業(yè)氛圍冷清； ? 嘉興市民的消費習(xí)慣，還是傾向于去市中心購物，造成“老區(qū)繁華，新區(qū)冷清”的商業(yè)局面。 ? 從江南摩爾的案例可以看出，零售業(yè)態(tài)一般較難培育，很容易到最后成為“死鋪”。 商業(yè)氛圍 人流導(dǎo)入 核心問題點 解決辦法 目標(biāo)消費 主題商業(yè) 區(qū)域市場研究 嘉興酒店發(fā)展概況 客戶分析 入住酒店目的分析 客戶類型分析 客戶來源分析 ?嘉興當(dāng)?shù)氐木频暌陨虅?wù)客為主，約占總體的 7成，周邊擁有南湖、南北湖、烏鎮(zhèn)、西塘等旅游景點，旅游客占 2成； ?商務(wù)及度假客人中，基本以公司協(xié)議或旅游團的形式入住酒店； ?客戶的來源主要集中在長三角區(qū)域，商務(wù)旅游客更是以車程在 5小時內(nèi)的區(qū)域為主，加強與這些區(qū)域的客戶合作將是本項目的重點。 軟件 硬件 ? 受訪者認(rèn)為酒店的硬件設(shè)施更需要改進(jìn) ? 嘉興市未來高檔酒店的市場潛力巨大 滿意度分析 總結(jié) ?在嘉興目前尚沒有五星級酒店，嘉興作為旅游城市，未來將呈現(xiàn)五星酒店和經(jīng)濟型酒店共同占據(jù)嘉興市場的局面。 ?嘉興國際酒店品牌空白，不排除知名品牌酒店進(jìn)駐嘉興的可能。 ?本項目所處區(qū)域不適合五星級酒店入駐，但經(jīng)濟型酒店入駐存有一定可能。 區(qū)域市場研究 嘉興辦公發(fā)展概況 嘉興居民對嘉興寫字樓滿意度分析 ? 受訪者普遍認(rèn)為寫字樓最需要增加周邊金融配套 ? 新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使得嘉興的寫字樓急需升級換代 總結(jié) ?嘉興目前的寫字樓以銷售為主，由于新政出臺，住宅市場受到影響，從而使寫字樓的投資市場相對轉(zhuǎn)好； ?隨著北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，將來商住樓的發(fā)展中心將向北部擴展； ?小面積戶型更受到投資客的青睞； ?嘉興寫字樓將在硬件和服務(wù)上有很大的發(fā)展空間。 三、項目分析 項目發(fā)展背景 本項目投資商以建造鋼材市場的名義獲取土地，土地用途為商業(yè)，產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 40年。 本項目定位將以鋼材市場為依托，在打造現(xiàn)代化鋼材市場的基礎(chǔ)之上，對土地進(jìn)行合理規(guī)劃，在鋼材市場之外，規(guī)劃商業(yè)用途，使本項目既符合政府對于地塊的規(guī)劃用途，又能使投資商的投資利益最大化。 項目概況 ?項目區(qū)位 ： 本項目位于嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)塘匯街道，項目四至： 東 — 鳴羊路 西 — 中環(huán)東路 南 — 華玉路 北 — 周安路 ?周邊環(huán)境 ： 本項目周邊現(xiàn)多為工廠區(qū)和部分動遷居民小區(qū)，周邊居住人口較少，人流及車流量不大。中環(huán)為居住區(qū)與工業(yè)區(qū)的分水嶺，中環(huán)以內(nèi)多為居住區(qū)，中環(huán)以外多為工業(yè)區(qū)。 ?對外交通 ： 本項目緊鄰 320國道和中環(huán)，距離嘉興火車站直線距離約 。約對外交通較便利，但是周邊缺少公共交通支持系統(tǒng)，周邊分布公交線路僅僅 5條，對吸引外圍消費者有一定阻礙。 火車站 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) : 本項目地塊預(yù)計分兩期獲取，一期靠近中環(huán)東路，占地約 273畝，二期近鳴羊路，占地約 313畝，整體容積率 。 項目競爭力分析 優(yōu) 勢 劣 勢 機 遇 挑 戰(zhàn) ?項目整體規(guī)模較大，自身的合理定位，會使項目凸現(xiàn)較強的規(guī)模優(yōu)勢 ?項目擁有自然河道，景觀優(yōu)勢明顯 ?項目為凈地，且地塊平整，利于開發(fā) ?項目對外交通大網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，對外聯(lián)系便利 ?投資商本身具有鋼材市場的專業(yè)經(jīng)驗，對于開發(fā)鋼材市場具有先天的資源及經(jīng)驗優(yōu)勢 ?項目緊鄰鐵軌，對環(huán)境造成一定影響 ?項目周邊公共交通網(wǎng)絡(luò)欠發(fā)達(dá)，外區(qū)消費群的可達(dá)性較差 ?項目周邊多為工業(yè)區(qū)，周邊居住人口較少，現(xiàn)有消費欠缺 ?項目全部為商業(yè)用地，去化速度較慢，項目開發(fā)資金流動性較差 ?高鐵的開通使嘉興面臨新的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)市場升值潛力巨大 ?嘉興城市發(fā)展規(guī)模的迅速擴張，城市規(guī)劃發(fā)展重心的西進(jìn)方向，使項目未來面臨很大的市場機遇 ?項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，對于開發(fā)經(jīng)驗及資金實力是一種考驗 ?項目全部為商業(yè)用地，對招商及營銷能力要求較高 項目優(yōu)勢及劣勢并存，機遇與挑戰(zhàn)同在，但項目整理發(fā)展前景廣闊。 四、項目開發(fā)建議 項目整體開發(fā)建議 開發(fā)建議一 項目出讓文件規(guī)劃條件（一期） ?總用地面積 ：約 188954平米 ?用地性質(zhì) ：市場用地 ?建筑密度 ：不大于 40% ?容積率 ： ?綠地率 ： 20% ?建筑高度 ：臨中環(huán)東路不大于 80米， 其余不大于 32米 項目整體開發(fā)建議 整體規(guī)劃分期出讓 鑒于本項目占地面積較大，市場成熟及項目開發(fā)需要一定的周期，因此，建議投資商與國土資源部、規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，對本項目土地進(jìn)行整體規(guī)劃、分期出讓，在出讓一期土地的時候協(xié)定好二期土地的價格，在二期土地出讓時不再進(jìn)行重新競價，盡量延長二期土地的獲取時間，這樣可根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)程獲取土地并繳納土地出讓金，大大節(jié)省項目開發(fā)的資金成本。 規(guī)劃限制性條件 對于土地出讓文件中的規(guī)劃限制性條件要進(jìn)行公關(guān)，主要內(nèi)容有： ? 容積率：本項目位于郊區(qū)，適宜開發(fā)低密度物業(yè)，因此，容積率建議不要高于 ； ? 建筑限高：本項目雖然為低密度物業(yè)項目，但是對于某區(qū)域可開發(fā)一些小高層或高層建筑，以體現(xiàn)項目的地標(biāo)形象，因此建議建筑限高不能低于 80米（可開發(fā) 25層左右的高層建筑）； ? 建筑密度：建議擴大到 45%50%；作為商業(yè)物業(yè)，尤其是鋼材市場建筑高度較低，建筑覆蓋率通常較高，建筑密度低，建筑規(guī)劃較難布臵。 為項目爭取有利的開發(fā)條件 項目整體開發(fā)建議 開發(fā)周期：建議本項目分三期開發(fā)。 根據(jù)項目開發(fā)專業(yè)市場的規(guī)模要求，及項目先天的路網(wǎng)規(guī)劃條件建議。 開發(fā)進(jìn)程：由中環(huán)向外環(huán)方向推進(jìn)。 在房地產(chǎn)市場相對成熟的區(qū)域，項目開發(fā)一般是由資源較差的地塊向資源較好的地塊推進(jìn)，但是在房地產(chǎn)市場相對不成熟的區(qū)域，則正好相反。 項目西端靠近中環(huán)，距離市區(qū)更近，加之靠近麥德龍超市，地塊成熟度更高。 項目整體開發(fā)建議 ~~物業(yè)類型選擇 項目整體開發(fā)建議 ~~不同物業(yè)類型之間的協(xié)同效應(yīng) 選址標(biāo)準(zhǔn) □周邊擁有快速公路或城市主干道網(wǎng)絡(luò)