【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，由于項(xiàng)目規(guī)模比較大同時開發(fā)周期相對比較長，因此在產(chǎn)品形式方面，將涉及到多種形式。 ? 起步區(qū)整體建筑形式為多層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)體、高層商業(yè)街、 living studio、 體育館等。 ? 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進(jìn)依次為：獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。 順 馳 集 團(tuán) 5）分期開發(fā)規(guī)模安排 一期 二期 三期 四期 五期 合計 住宅 29公頃 30公頃 32公頃 143 多層與洋房、少量聯(lián)排 多層、聯(lián)排和高層 多層、高層、聯(lián)排 洋房、聯(lián)排 聯(lián)排、獨(dú)體 經(jīng)營性 公建 6公頃 3公頃 5公頃 3公頃 商業(yè)街、大型超市、大型餐飲 商業(yè)街、大型餐飲購物、中型商業(yè)、 SHOPPING MALL 商業(yè)街、中型商業(yè)、 商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、 非經(jīng)營性公建 1公頃 3公頃 體育館 學(xué)校、醫(yī)療、體育館 學(xué)校、醫(yī)療 私立學(xué)校 其他 其他 6公頃 6公頃 24 主要道路和主要景觀 次級道路和分散景觀 次級道路和分散景觀 次級道路和分散景觀 合計 200 順 馳 集 團(tuán) 6）營銷推廣思路 ? 銷售目標(biāo) ? 全盤銷售目標(biāo)分解： ? 一期 2023年 4月 2023年 10月 ? 二期 2023年 8月 2023年 12月 ? 三期 2023年 10月 2023年 10月 ? 四期 2023年 8月 2023年 9月 ? 五期 2023年 8月 2023年 9月 順 馳 集 團(tuán) ? 起步區(qū)銷售目標(biāo)： ? 一期住宅 。 ? 可售商業(yè) 6萬平方米：商業(yè)街 3萬平方米 ? 大型超市 2萬平方米 ? 大型餐飲 1萬平方米 ? 銷售周期： 2023年 5月 —— 2023年 10月 ? 銷售目標(biāo)： 2023年 合同 6億 ? 回款 ? 開盤銷售目標(biāo)： 合同 2億 ? 回款 順 馳 集 團(tuán) 推廣策略 確立重點(diǎn)區(qū)域推廣結(jié)合廣泛市場宣傳的推廣思路 ， 以針對性的營銷活動結(jié)合軟 、 硬廣告宣傳 ， 配合銷售進(jìn)度在不同銷售節(jié)點(diǎn)做集中的密集宣傳 。 使項(xiàng)目知名度短期內(nèi)達(dá)到一定的社會影響力 ， 同時在目標(biāo)客戶群中引起轟動 。 在項(xiàng)目前期完成銷售設(shè)定的目標(biāo) 。 順 馳 集 團(tuán) 營銷策略 階段性策略 ? 預(yù)熱期 ：預(yù)告項(xiàng)目特點(diǎn) ， 提醒客戶注意 ， 暫緩其購買行為 ， 吸引其等待項(xiàng)目推出 。 ? 內(nèi)部認(rèn)購期：全方位介紹項(xiàng)目 ， 結(jié)合現(xiàn)場展示 ， 以項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢及具體銷售措施令消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動 。 ? 正式發(fā)售期：各種銷售措施組合刺激市場 ， 多種銷售渠道共同對目標(biāo)市場發(fā)動再次進(jìn)攻 。 ? 強(qiáng)銷期：開辟新的銷售渠道 ， 全新概念的現(xiàn)場展示 ， 最大限度的創(chuàng)造人潮 ， 讓項(xiàng)目家喻戶曉 。 ? 在不同階段 ， 結(jié)合推出的產(chǎn)品類型 ， 瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群 ， 結(jié)合相應(yīng)銷售政策 ， 促使其購買 。 順 馳 集 團(tuán) ? 促銷手段及實(shí)施步驟 ? 開盤前：分三次派籌 ? 首次派籌： 3月 14日 3月 31日 ， 發(fā)放 150張卡 ， 限時限量售卡 ， 規(guī)定優(yōu)惠幅度 ， 制造緊迫感 ， 引起市場關(guān)注 。 ? 二次派籌： 4月 10日 ， 發(fā)放 250張卡 ， 限量不限時 ， 優(yōu)惠幅度較前次有所減少 。 ? 三次派籌： 5月 1日 ， 發(fā)放 200張卡 ， 限量不限時 ， 優(yōu)惠幅度再次減少 。 ? 5月 15日開始轉(zhuǎn)協(xié)議 、 簽合同 。 ? 5月 29日開盤 ， 售價上調(diào) ， 開盤優(yōu)惠措施 。 ? 進(jìn)入正常銷售周期 ， 每月結(jié)合推出的樓盤 ， 進(jìn)行階段性宣傳 ， 舉辦 SP活動 ， 出臺針對性措施 ， 保持市場熱度 ， 促進(jìn)目標(biāo)客群的購買 。 順 馳 集 團(tuán) 客戶定位 ? 項(xiàng)目開發(fā)初期，將主要面對塘沽區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進(jìn)行住房改善的一般市民； ? 項(xiàng)目開發(fā)中期，將大量的面對更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； ? 由于萊茵春天項(xiàng)目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關(guān)注新河項(xiàng)目的推進(jìn)，包括萊茵春天老客戶的重復(fù)購買，這兩部分將是很大一批客戶群體； ? 在保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群； ? 項(xiàng)目開發(fā)后期，隨項(xiàng)目影響力的逐步加強(qiáng)，項(xiàng)目功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴(kuò)大到整個濱海新區(qū)和京津地區(qū)。 順 馳 集 團(tuán) ? 結(jié)合目標(biāo)客戶群分布區(qū)域 ， 進(jìn)一步完善連鎖店布點(diǎn) ， 在連鎖店放置沙盤和項(xiàng)目資料 。 通過連鎖店完成對塘沽區(qū)域市場覆蓋 。 ? 通過現(xiàn)有塘沽區(qū)購買萊茵春天客戶傳播新河項(xiàng)目信息 ， 擴(kuò)大項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中的影響力 。 ? 在市內(nèi)設(shè)置銷售中心 ， 作為新河項(xiàng)目市區(qū)展示的窗口 ， 利用項(xiàng)目較高的性價比吸引市區(qū)客戶 。 ? 在天津市內(nèi)各區(qū)、北京市重點(diǎn)區(qū)域選擇示范店，作為在市區(qū)的宣傳觸角，展示項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)項(xiàng)目影響力。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的跨區(qū)域營銷。同時各示范店結(jié)合項(xiàng)目階段性大型展示活動，負(fù)責(zé)各區(qū)域的客源組織工作。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。 ? 客戶渠道解決方案 順 馳 集 團(tuán) 商業(yè)銷售思路 開發(fā)思路： ? 1） 借鑒目前行業(yè)內(nèi) “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 模式的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn) ， 為商家搭建可持續(xù)經(jīng)營 、 發(fā)展的平臺 。 ? 2） 建立形成新型商業(yè)經(jīng)營管理模式 。 ? 3） 引領(lǐng)地區(qū)商業(yè)潮流 ， 填補(bǔ)區(qū)域市場空白 ， 通過公建項(xiàng)目的開發(fā) ， 加強(qiáng)整個項(xiàng)目的競爭力 、 影響力 ， 成為整個項(xiàng)目有持續(xù)效應(yīng)的黃金點(diǎn) 銷售思路： ? 1） 開盤 —— 項(xiàng)目入住階段 ? 進(jìn)行商業(yè)街發(fā)售 ， 通過對業(yè)態(tài)的控制 ， 使商業(yè)街達(dá)到營造獨(dú)特品位 ， 提升地塊價值 ， 聚集旺盛人氣的效果 。 在商家的選擇上 ， 順 馳 集 團(tuán) 注重品位與個性 ， 形成與項(xiàng)目相匹配的情調(diào)商業(yè)氛圍 。 通過商業(yè)街的經(jīng)營與景觀湖 、 體育館的開放 ， 形成區(qū)域市場購物 、 休閑的新景點(diǎn) 。 能快速增強(qiáng)項(xiàng)目影響力 ， 引發(fā)市場關(guān)注 ， 吸引目標(biāo)客戶視線 ， 對住宅的銷售產(chǎn)生極大推動作用 。 ? 在此階段 ， 同時做好大型餐飲 、 大型超市的前期招商工作 。待時機(jī)成熟 ， 進(jìn)行引進(jìn) 。 ? 2） 項(xiàng)目入住 —— 清盤階段 ? 隨著入住客戶的不斷增加 ， 區(qū)域市場的消費(fèi)能力不斷增強(qiáng) ， 此時引入國內(nèi)外知名超市和餐飲業(yè) ， 一方面滿足區(qū)域內(nèi)客戶的需求 ，另一方面 ， 作為該行業(yè)在濱海地區(qū)的旗艦店 ， 吸引更多客源光顧 ，為經(jīng)營者帶來豐厚的利潤 ， 同時也為項(xiàng)目創(chuàng)造更大的社會影響 。 順 馳 集 團(tuán) 五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 起步區(qū)項(xiàng)目成本說明 ? 起步區(qū)住宅類平均直接成本為 /平米 ， 可售類公建平均直接成本 /平米 ， 總平均直接成本 /平米 。 由于新河項(xiàng)目整體規(guī)劃中非經(jīng)營性公建占有相當(dāng)比例 （ 起步區(qū)只包含一部分 ） ， 需要將其分?jǐn)偟叫潞涌偟目墒勖娣e中 。 分?jǐn)偤箜?xiàng)目每平米可售面積將增加直接成本 155元 。 即起步區(qū)住宅類平均直接成本將上升為 /平米 ， 可售類公建平均直接成本將上升為 /平米 ， 總平均直接成本上升為 /平米 。 順 馳 集 團(tuán) 類型 銷售面積 ( 平米 )原單位控制直接成本( 元 / 平米 )分?jǐn)偡鞘酃ǔ杀? 元 / 平米 )分?jǐn)偤髥挝恢苯映杀?( 元 / 平米 )住宅 238, 2, 2, 27 5. 83 可售公建 60, 2, 2, 99 6. 96 可售面積合計 298, 2, 2, 42 0. 77 起步區(qū)住宅及可售公建分?jǐn)偡鞘酃ǔ杀颈?順 馳 集 團(tuán) ? 經(jīng)測算 ， 起步區(qū)預(yù)算總直接