【正文】 用地面積 萬平方米 其中：湖面 萬平方米 綠島 萬平方米 總建筑面積 萬平方米 其中：住宅面積 萬平方米 其中：獨棟別墅 萬平方米 雙拼別墅 萬平方米 聯(lián)排別墅 萬平方米 高檔住宅 萬平方米 順 馳 集 團 項 目 單 位 數(shù) 值 多層住宅 萬平方米 商業(yè)街住宅 萬平方米 商業(yè)街公建面積 萬平方米 其中：商業(yè)街 萬平方米 體育館 萬平方米 大型餐飲 萬平方米 1 大型超市 萬平方米 2 茶室 萬平方米 植物栽培室 萬平方米 順 馳 集 團 項 目 單 位 數(shù) 值 俱樂部 總停車位 輛 1241 其中：住宅停車 輛 889 公建停車 輛 352 容積率 建筑密度 24% 綠地率 38% 日照間距 1： 平均層數(shù) 總戶數(shù) 戶 1788 順 馳 集 團 三、項目操作的關(guān)鍵點 ? 土地獲取 ? 宗地體量較大且涉及拆遷 ， 造成土地獲取的周期長 。 新河土地基本地價為 400元 /平米 ， 其中包括 100元的土地出讓金 ，100元的市政配套費 ， 200元的拆遷款 。首先，津濱輕軌工程的實施，將配合高速公路，形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，使項目作為連接天津市中心城區(qū)與濱海新區(qū)的中轉(zhuǎn)站的地位更加穩(wěn)固；其次，內(nèi)部道路系統(tǒng)的完善，將項目宗地完全納入塘沽區(qū)城區(qū)；最后，新河干渠的改造工程，將有效的改善宗地內(nèi)部的景觀環(huán)境，提高土地價值。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點之一。宗地南北側(cè)分別是津濱和京塘高速公路。 順 馳 集 團 周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀 道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時主要為過路的大型運輸車輛通道。 依上所述，宗地自然條件良好、污染較少。 順 馳 集 團 項目的宗地現(xiàn)狀 宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū) 、 原始坑塘溝渠 、 農(nóng)業(yè)用地 、少量工廠廠區(qū)和大量的倉儲用地為主 。 (除去區(qū)域內(nèi)道路 ） 以上用地的準(zhǔn)確面積仍需要和塘沽區(qū)相關(guān)政府進行核定。 項目的地理位置 順 馳 集 團 項目的用地范圍 宗地總占地面積約 200萬平米 ， 是由東側(cè)新北公路 、 南側(cè)津濱高速公路 、 西側(cè)規(guī)劃道路和北側(cè)京津塘高速公路圍合成的 ，南北長度 2278米 ， 東西長度約 1000米的不規(guī)則長方形地塊 。項目的東南方為塘沽中心城區(qū)；項目東北側(cè)為開發(fā)區(qū)；項目北側(cè)為海洋高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；項目西側(cè)為塘沽區(qū)轄區(qū)。項目的成功操作對集團的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。 ? 項目的短周期、高目標(biāo)也是新河的獨特之處。 ? 項目所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務(wù)花園、茶室、植物栽培室、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、碼頭等功能齊全。項目整體 200萬平米的占地面積和完善的城市運營功能是集團以往項目所不具備的。 ? 綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 順 馳 集 團 ? 產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過對產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達到精品建筑。 ? 項目計劃在 2023年 12月初開工， 2023年 10月竣工。新河項目預(yù)計在 5月 29日開盤時當(dāng)月銷售 460套、回款 ，到 2023年底每月的銷售量平均在 130套，回款在 3600萬。通過新河干渠的修復(fù)將水系引入樓間、組團間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。 順 馳 集 團 對行業(yè)的影響力 ? 順馳品牌下的新河項目在規(guī)劃理念、銷售速度、開發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來看都具備強大的行業(yè)影響力。 強大的社會影響力 順 馳 集 團 ? 塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴和開發(fā)區(qū)的西移進一步帶動了該區(qū)域的土地成熟。作為現(xiàn)代化港口城市標(biāo)志區(qū)、濱海新區(qū)綜合服務(wù)功能區(qū)兩大目標(biāo)區(qū)域，它的發(fā)展趨勢和前景還是非常樂觀的。從今年看 17月份區(qū)屬國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 %，而全國的增長指標(biāo)是 %；區(qū)級財政收入完成 %；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成 ，全國的增長率是 20%；全區(qū)消費品零售額實現(xiàn) %，國內(nèi)增長指標(biāo)是 %。 實現(xiàn)銷售利潤 2億元 ，即為后續(xù)項目開發(fā)提供 2億元現(xiàn)金流量 。 由于項目的特殊性 ， 沒有太多可借鑒的經(jīng)驗 ， 請公司同仁給我們提出寶貴意見和建議 ！ 順 馳 集 團 新河項目階段性匯報 一、項目的整體目標(biāo) 二、項目基本情況介紹 三、項目目前操作的關(guān)鍵問題 四、項目的整體操作思路 五、項目經(jīng)濟效益分析及資金解決方案 順 馳 集 團 一、項目的整體目標(biāo) ? 項目財務(wù)目標(biāo) ? 強大的社會影響力 ? 行業(yè)的影響力 ? 對于集團的深遠(yuǎn)影響 順 馳 集 團 財務(wù)目標(biāo) ? 新河項目總體可實現(xiàn)銷售額 58億元 ， 銷售均價達到住宅3380元 ， 經(jīng)營性公建 5650元 ， 實現(xiàn)銷售利潤 。新河項目階段性匯報 順 馳 集 團 新河項目在集團及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下已經(jīng)具有了初步的進展 。 本次匯報旨在集思廣益 ，促進項目的快速推進 。 ? 通過對項目起步區(qū)的操作 ， 將總計實現(xiàn)銷售額 10億元 ， 銷售均價達到住宅 2834元 ， 經(jīng)營性公建 5400元 。 順 馳 集 團 ? 塘沽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。 ? 由此可見，從宏觀經(jīng)濟角度來分析塘沽區(qū)的整體發(fā)展。經(jīng)濟的快速推進和房地產(chǎn)市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。 ? 通過公司的強大推廣效力，使項目亮相時在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動性的社會影響力，促使順馳品牌社會效應(yīng)的進一步提升。 順 馳 集 團 ? 新河項目本身運用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。 項目的快速銷售會給行業(yè)帶來極大的沖擊力。到 2023年項目起步區(qū)期基本清盤。項目的整體開發(fā)周期比較短，開發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。同時良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項目的高品質(zhì)。 順 馳 集 團 對集團發(fā)展的深遠(yuǎn)影響 ? 項目的規(guī)模體量在集團目前開發(fā)項目中是屬于最龐大的。并且項目處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對較小的市場下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。極大滿足了城市的主要功能，是非常適合人居的城鎮(zhèn)。 順 馳 集 團 ? 由此可見，新河項目的成功運作極大推動了集團的全國化戰(zhàn)略，如果說太陽城項目將集團推向了全國房地產(chǎn)市場的舞臺，那么新河項目將更加鞏固集團在全國房地產(chǎn)市場的 。 順 馳 集 團 新河項目宗地位于新河地區(qū)的東南部，地塊四至為：東至新北路、南接津濱高速公路、西臨新河干渠以北的規(guī)劃路、北靠京津唐高速公路。 由項目的地理位置可以看出：項目的坐落區(qū)域恰恰是開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、市區(qū)和京唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)樞紐，更是連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要地。 其中 ， 涉及轉(zhuǎn)讓的土地為東臨新北路 、 南到津濱高速公路、 西到新河干渠 、 北到京津塘高速公路的約 145萬平米 （ 不包含軍事管理區(qū)和廣電局用地在內(nèi) ） 的土地和東到華北電網(wǎng)西 60米處 、 南到津濱高速公路 、 西到規(guī)劃路 、 北到京津塘高速公路的約 ， 總計約 。土地規(guī)模的龐大雖然成為項目的自身優(yōu)勢，但也給項目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。