【正文】 平方米 總建筑面積 萬平方米 其中：住宅面積 萬平方米 其中：獨(dú)棟別墅 萬平方米 雙拼別墅 萬平方米 聯(lián)排別墅 萬平方米 高檔住宅 萬平方米 項 目 單 位 數(shù) 值 多層住宅 萬平方米 商業(yè)街住宅 萬平方米 商業(yè)街公建面積 萬平方米 其中：商業(yè)街 萬平方米 體育館 萬平方米 大型餐飲 萬平方米 1 大型超市 萬平方米 2 茶室 萬平方米 植物栽培室 萬平方米 項 目 單 位 數(shù) 值 俱樂部 總停車位 輛 1241 其中：住宅停車 輛 889 公建停車 輛 352 容積率 建筑密度 24% 綠地率 38% 日照間距 1： 平均層數(shù) 總戶數(shù) 戶 1788 三、項目操作的關(guān)鍵點(diǎn) ? 土地獲取 ? 宗地體量較大且涉及拆遷 ， 造成土地獲取的周期長 。 新河土地基本地價為 400元 /平米 ， 其中包括 100元的土地出讓金 ，100元的市政配套費(fèi) ， 200元的拆遷款 。首先，津濱輕軌工程的實施，將配合高速公路，形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，使項目作為連接天津市中心城區(qū)與濱海新區(qū)的中轉(zhuǎn)站的地位更加穩(wěn)固；其次，內(nèi)部道路系統(tǒng)的完善，將項目宗地完全納入塘沽區(qū)城區(qū)；最后，新河干渠的改造工程，將有效的改善宗地內(nèi)部的景觀環(huán)境，提高土地價值。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點(diǎn)之一。宗地南北側(cè)分別是津濱和京塘高速公路。 周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀 道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時主要為過路的大型運(yùn)輸車輛通道。 依上所述，宗地自然條件良好、污染較少。 項目的宗地現(xiàn)狀 宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū) 、 原始坑塘溝渠 、 農(nóng)業(yè)用地 、少量工廠廠區(qū)和大量的倉儲用地為主 。 (除去區(qū)域內(nèi)道路 ） 以上用地的準(zhǔn)確面積仍需要和塘沽區(qū)相關(guān)政府進(jìn)行核定。 項目的地理位置 項目的用地范圍 宗地總占地面積約 200萬平米 ， 是由東側(cè)新北公路 、 南側(cè)津濱高速公路 、 西側(cè)規(guī)劃道路和北側(cè)京津塘高速公路圍合成的 ，南北長度 2278米 ， 東西長度約 1000米的不規(guī)則長方形地塊 。項目的東南方為塘沽中心城區(qū)；項目東北側(cè)為開發(fā)區(qū)；項目北側(cè)為海洋高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；項目西側(cè)為塘沽區(qū)轄區(qū)。項目的成功操作對集團(tuán)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。 ? 項目的短周期、高目標(biāo)也是新河的獨(dú)特之處。 ? 項目所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務(wù)花園、茶室、植物栽培室、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、碼頭等功能齊全。項目整體 200萬平米的占地面積和完善的城市運(yùn)營功能是集團(tuán)以往項目所不具備的。 ? 綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ? 產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過對產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達(dá)到精品建筑。 ? 項目計劃在 2023年 12月初開工， 2023年 10月竣工。新河項目預(yù)計在 5月 29日開盤時當(dāng)月銷售 460套、回款 ，到 2023年底每月的銷售量平均在 130套，回款在 3600萬。通過新河干渠的修復(fù)將水系引入樓間、組團(tuán)間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。 對行業(yè)的影響力 ? 順馳品牌下的新河項目在規(guī)劃理念、銷售速度、開發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來看都具備強(qiáng)大的行業(yè)影響力。 強(qiáng)大的社會影響力 ? 塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進(jìn)行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴(kuò)和開發(fā)區(qū)的西移進(jìn)一步帶動了該區(qū)域的土地成熟。作為現(xiàn)代化港口城市標(biāo)志區(qū)、濱海新區(qū)綜合服務(wù)功能區(qū)兩大目標(biāo)區(qū)域，它的發(fā)展趨勢和前景還是非常樂觀的。從今年看 17月份區(qū)屬國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 %，而全國的增長指標(biāo)是 %；區(qū)級財政收入完成 %；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成 ，全國的增長率是 20%；全區(qū)消費(fèi)品零售額實現(xiàn) %，國內(nèi)增長指標(biāo)是 %。 實現(xiàn)銷售利潤 2億元 ，即為后續(xù)項目開發(fā)提供 2億元現(xiàn)金流量 。 由于項目的特殊性 ， 沒有太多可借鑒的經(jīng)驗 ， 請公司同仁給我們提出寶貴意見和建議 ！ 新河項目階段性匯報 一、項目的整體目標(biāo) 二、項目基本情況介紹 三、項目目前操作的關(guān)鍵問題 四、項目的整體操作思路 五、項目經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 一、項目的整體目標(biāo) ? 項目財務(wù)目標(biāo) ? 強(qiáng)大的社會影響力 ? 行業(yè)的影響力 ? 對于集團(tuán)的深遠(yuǎn)影響 財務(wù)目標(biāo) ? 新河項目總體可實現(xiàn)銷售額 58億元 ， 銷售均價達(dá)到住宅3380元 ， 經(jīng)營性公建 5650元 ， 實現(xiàn)銷售利潤 。新河項目階段性匯報 新河項目在集團(tuán)及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下已經(jīng)具有了初步的進(jìn)展 。 本次匯報旨在集思廣益 ，促進(jìn)項目的快速推進(jìn) 。 ? 通過對項目起步區(qū)的操作 ， 將總計實現(xiàn)銷售額 10億元 ， 銷售均價達(dá)到住宅 2834元 ， 經(jīng)營性公建 5400元 。 ? 塘沽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。 ? 由此可見，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來分析塘沽區(qū)的整體發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的快速推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。 ? 通過公司的強(qiáng)大推廣效力，使項目亮相時在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動性的社會影響力，促使順馳品牌社會效應(yīng)的進(jìn)一步提升。 ? 新河項目本身運(yùn)用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。 項目的快速銷售會給行業(yè)帶來極大的沖擊力。到 2023年項目起步區(qū)期基本清盤。項目的整體開發(fā)周期比較短，開發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。同時良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項目的高品質(zhì)。 對集團(tuán)發(fā)展的深遠(yuǎn)影響 ? 項目的規(guī)模體量在集團(tuán)目前開發(fā)項目中是屬于最龐大的。并且項目處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對較小的市場下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。極大滿足了城市的主要功能，是非常適合人居的城鎮(zhèn)。 ? 由此可見，新河項目的成功運(yùn)作極大推動了集團(tuán)的全國化戰(zhàn)略，如果說太陽城項目將集團(tuán)推向了全國房地產(chǎn)市場的舞臺，那么新河項目將更加鞏固集團(tuán)在全國房地產(chǎn)市場的 。 新河項目宗地位于新河地區(qū)的東南部，地塊四至為：東至新北路、南接津濱高速公路、西臨新河干渠以北的規(guī)劃路、北靠京津唐高速公路。 由項目的地理位置可以看出：項目的坐落區(qū)域恰恰是開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、市區(qū)和京唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)樞紐，更是連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要地。 其中 ， 涉及轉(zhuǎn)讓的土地為東臨新北路 、 南到津濱高速公路、 西到新河干渠 、 北到京津塘高速公路的約 145萬平米 （ 不包含軍事管理區(qū)和廣電局用地在內(nèi) ） 的土地和東到華北電網(wǎng)西 60米處 、 南到津濱高速公路 、 西到規(guī)劃路 、 北到京津塘高速公路的約 ， 總計約 。土地規(guī)模的龐大雖然成為項目的自身優(yōu)勢，但也給項目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。 現(xiàn)狀平房居民區(qū)主要為原新河大隊村民自建的民居 ， 目前居民主要為少量當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和大量的外來人口 ， 居民成份復(fù)雜 ， 人口密度大 ， 建筑物相對老舊 ， 現(xiàn)狀住宅主要集中在宗地東部； 原始坑塘溝渠主要是區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地灌溉 、 土方平衡形成的小型溝渠和新河干渠附近