【正文】 盤迅速融入濱海新區(qū)和京津地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。同時良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項目的高品質(zhì)。到 2023年項目起步區(qū)期基本清盤。 ? 新河項目本身運用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。經(jīng)濟的快速推進和房地產(chǎn)市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。 ? 塘沽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。 本次匯報旨在集思廣益 ，促進項目的快速推進 。 由于項目的特殊性 ， 沒有太多可借鑒的經(jīng)驗 ， 請公司同仁給我們提出寶貴意見和建議 ！ 新河項目階段性匯報 一、項目的整體目標(biāo) 二、項目基本情況介紹 三、項目目前操作的關(guān)鍵問題 四、項目的整體操作思路 五、項目經(jīng)濟效益分析及資金解決方案 一、項目的整體目標(biāo) ? 項目財務(wù)目標(biāo) ? 強大的社會影響力 ? 行業(yè)的影響力 ? 對于集團的深遠(yuǎn)影響 財務(wù)目標(biāo) ? 新河項目總體可實現(xiàn)銷售額 58億元 ， 銷售均價達到住宅3380元 ， 經(jīng)營性公建 5650元 ， 實現(xiàn)銷售利潤 。從今年看 17月份區(qū)屬國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 %，而全國的增長指標(biāo)是 %；區(qū)級財政收入完成 %；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成 ，全國的增長率是 20%；全區(qū)消費品零售額實現(xiàn) %，國內(nèi)增長指標(biāo)是 %。 強大的社會影響力 ? 塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴和開發(fā)區(qū)的西移進一步帶動了該區(qū)域的土地成熟。通過新河干渠的修復(fù)將水系引入樓間、組團間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。 ? 項目計劃在 2023年 12月初開工， 2023年 10月竣工。 ? 綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ? 項目所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務(wù)花園、茶室、植物栽培室、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、碼頭等功能齊全。項目的成功操作對集團的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。 項目的地理位置 項目的用地范圍 宗地總占地面積約 200萬平米 ， 是由東側(cè)新北公路 、 南側(cè)津濱高速公路 、 西側(cè)規(guī)劃道路和北側(cè)京津塘高速公路圍合成的 ，南北長度 2278米 ， 東西長度約 1000米的不規(guī)則長方形地塊 。 項目的宗地現(xiàn)狀 宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū) 、 原始坑塘溝渠 、 農(nóng)業(yè)用地 、少量工廠廠區(qū)和大量的倉儲用地為主 。 周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀 道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時主要為過路的大型運輸車輛通道。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點之一。 新河土地基本地價為 400元 /平米 ， 其中包括 100元的土地出讓金 ，100元的市政配套費 ， 200元的拆遷款 。 這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地塊內(nèi)企業(yè)盡早達成拆遷協(xié)議 ， 推動土地的掛牌 。 ? 前期手續(xù) ? 由于項目的土地尚未獲取 ， 不具備辦件條件 。項目推廣要在短期內(nèi)迅速鋪開 ， 達到廣泛效果 ， 會有很大的困難 。 為促進拆遷進度 ， 拆遷公司出臺了一系列獎勵辦法來推動搬遷工作 。 2）土地落實情況 土地出讓的條件已滿足 ? 新河項目整體控規(guī)做完 ? 新河路網(wǎng)調(diào)整并落實 ? 勘測定界已經(jīng)準(zhǔn)備就緒 ? 農(nóng)用地占補平衡方案已落實 ? 土地掛牌 ? 一期掛牌時間在 10月底左右 ， 11月底即可摘牌 ? 二期 12月中旬掛牌 ， 摘牌時間在春節(jié)左右 ? 土地合同簽定 ? 一期土地出讓合同簽定時間 11月底 ， 12月中旬可獲得土地證 ? 二期土地出讓合同簽定時間 2月初 ， 2月中旬獲得土地證 ? 土地出讓金支付時間及方式 ? 一期土地出讓金于 11月底一次性支付 4300萬元 ? 二期 1月底一次性支付 （以實際核定面積為準(zhǔn)） 1） 前期手續(xù) ? a、 總體概念性規(guī)劃方案已通過區(qū)政府和規(guī)劃局的審批 ? 起步區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案已經(jīng)通過規(guī)劃局審批 （ 但因土地未落實 ，尚未有詳規(guī)的正式批復(fù)手續(xù) ） ? b、 項目的立項 ? 項目立項申請已經(jīng)報送塘沽區(qū)建委 （ 十一后上班即能批復(fù) ） ，待正式批準(zhǔn)后即可進行施工圖審查 、 組織招投標(biāo) 、 質(zhì)量監(jiān)督 、合同備案 ， 與消防 、 人防 、 綠化 、 環(huán)保等部門協(xié)調(diào)落實相關(guān)手續(xù) 。 3）開盤時工程的形象部位 ? 開盤時間： 2023年 5月 29日 ? 屆時：人工湖完成 ? 湖濱步道完成 ? 作為銷售大廳的體育館落成周邊環(huán)境形成 ? 示范區(qū) 6套樣板間完成 ? 商業(yè)街 、 湖東住宅主體封頂 ， 進入外檐裝修階段 ? 湖心島上 3棟獨體別墅主體完成 ? 配套設(shè)施電力 、 排水基本完成 ? 項目的整體設(shè)計宗旨是：推動人的活動和交流，促進社區(qū)發(fā)展，使社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。 4）規(guī)劃設(shè)計理念的前瞻性 為了加速項目的快速成熟，在規(guī)劃設(shè)計中采用入口地標(biāo)式建筑及公建功能的合理分布來催化地塊的成熟。 ? 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進依次為：獨體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。 在項目前期完成銷售設(shè)定的目標(biāo) 。 ? 強銷期：開辟新的銷售渠道 ， 全新概念的現(xiàn)場展示 ， 最大限度的創(chuàng)造人潮 ， 讓項目家喻戶曉 。 ? 三次派籌： 5月 1日 ， 發(fā)放 200張卡 ， 限量不限時 ， 優(yōu)惠幅度再次減少 。 客戶定位 ? 項目開發(fā)初期，將主要面對塘沽區(qū)內(nèi)、項目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進行住房改善的一般市民； ? 項目開發(fā)中期，將大量的面對更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； ? 由于萊茵春天項目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關(guān)注新河項目的推進，包括萊茵春天老客戶的重復(fù)購買，這兩部分將是很大一批客戶群體； ? 在保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群； ? 項目開發(fā)后期，隨項目影響力的逐步加強，項目功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴大到整個濱海新區(qū)和京津地區(qū)。 ? 在市內(nèi)設(shè)置銷售中心 ， 作為新河項目市區(qū)展示的窗口 ， 利用項目較高的性價比吸引市區(qū)客戶 。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。 在商家的選擇上 ， 注重品位與個性 ， 形成與項目相匹配的情調(diào)商業(yè)氛圍 。待時機成熟 ， 進行引進 。 分?jǐn)偤箜椖棵科矫卓墒勖娣e將增加直接成本 155元 。 目前 ， 已經(jīng)通過融資形式支付整體拆遷補償費用 2億元 ， 另 2億元拆遷費在 2023年底前付清 。 ? 預(yù)計截至起步區(qū)清盤將發(fā)生銷售費用 2023萬元，相對起步區(qū)可售面積計算的銷售費用為 67元 /平米 。 單位：萬元項目 住宅 可售公建 合計單位直接成本（元 / 平米） 2 , 2 7 5 . 8 3 2 , 9 9 6 . 9 6 2 , 4 2 0 . 7 7 銷售均價（元 / 平米） 2 , 8 3 4 . 0 0 5 , 4 0 0 . 0 0 3 , 3 4 9 . 7 3 總可售面積（平米） 2 3 8 , 7 6 8 . 0 0 6 0 , 0 6 0 . 0 0 2 9 8 , 8 2 8 . 0 0 銷售額 6 7 , 6 6 6 . 8 5 3 2 , 4 3 2 . 4 0 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5