【文章內(nèi)容簡介】 自轉(zhuǎn)讓，不可隨意變更用途，二手交易對象須為園區(qū)內(nèi)其他企業(yè)。u 工業(yè)用地天然氣無法開通。當前政策對工業(yè)地產(chǎn)項目銷售加以諸多限制條件3637客戶對于工業(yè)地產(chǎn)形象認知的心理過程 土地性質(zhì)價格展示包裝營銷限制入駐企業(yè)根據(jù)客戶對于工業(yè)地產(chǎn)形象認知的心理形成過程分析：土地性質(zhì)： 工業(yè)用地的土地性質(zhì)決定了項目形象檔次上低于商辦類物業(yè)產(chǎn)品。價格 ：品質(zhì)對于價格提升空間的有限易形成低檔辦公物業(yè)的心理暗示。展示包裝： 工業(yè)地產(chǎn)案場展示包裝氛圍的營造較弱對項目形象提升無有力支撐。營銷限制條件： 入駐企業(yè)、銀行按揭等營銷限制條件使多數(shù)客戶認為工業(yè)地產(chǎn)不是正常辦公產(chǎn)品。入駐企業(yè)： 創(chuàng)業(yè)型成長企業(yè)對于形象無法起到支撐。 項目若按照原有規(guī)劃，則產(chǎn)品價格、營銷條件、入駐企業(yè)可變性較小，因此本項目按照原有規(guī)劃時，很難跳出客戶對于孵化器產(chǎn)品較低檔次的總體印象 ?？蛻粽J知 客戶對于工業(yè)地產(chǎn)的總體印象比較低檔內(nèi)部原因 產(chǎn)品打造與形象平庸 ，未跳脫出市場40006000平的產(chǎn)品面積過大， 購買門檻過高外部原因政策限制 ：貸款手續(xù)限制、購買對象限制、轉(zhuǎn)讓限制客觀位置限制 ：外環(huán)之外位置偏遠、配套不齊全、交通不便產(chǎn)業(yè)限制 ：未形成產(chǎn)業(yè)集聚，不利于聚集人群本項目內(nèi)外部條件分析項目原有規(guī)劃設(shè)計面臨的市場風險較大客戶數(shù)量少購買門檻高價值預期低客戶認知 ：客戶對工業(yè)地產(chǎn)的總體印象低檔案例借鑒如何跳脫市場，規(guī)避風險？案例一：別墅化 —— 自在香山（價值延伸）3950年產(chǎn)權(quán)的科研用地，低密度辦公物業(yè)，目前已經(jīng)躋身于北京高檔別墅第一梯隊項目基本信息區(qū)位： 北京西四環(huán)，海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口西北角規(guī)模： 占地面積 20萬㎡，總建筑面積約 ㎡物業(yè)形式： 低密度辦公樓，含獨棟、聯(lián)排、疊拼，約 300套用地性質(zhì)： 科研用地，產(chǎn)權(quán) 50年容積率： 一期容積率 綠化覆蓋率： 30%戶型： 一期戶型 270350㎡ ，二期戶型面積 2602023㎡層高： ，部分挑高 售價： 均價 /㎡ ，略低于周邊項目別墅化 —— 自在香山北京 自在香山40同時具有居住及辦公功能的別墅項目（ 半山別墅 ）— — 價值延伸香山 —— 一個帝王足跡遍布每一個角落，人文景點更是數(shù)不勝數(shù)，自古以 來讓人們向往的心靈勝地現(xiàn)狀 —— 沒有一座建筑能超越香山的人文高度，去創(chuàng)造讓香山面向世界的現(xiàn)代建筑。城市之中 香山之上 人文沉淀 孕育自然 或邀生意伙伴品茗暢談，或于獨坐露臺冥思寫意，或是當作企業(yè)文化的陳列室，打造一方屬于企業(yè)的山間會館別墅化 —— 自在香山項目定位41弱化工業(yè)項目的排布特征，人車分流、園林景觀帶等設(shè)計強化別墅項目規(guī)劃特色社區(qū)四個出入口，與項目三條縱路相連接，形成車輛分流項目分布四條精裝園林帶錯落有致的組團規(guī)劃，擺脫橫平豎直的兵營排布別墅化 —— 自在香山社區(qū)規(guī)劃42干凈利落的線條、柔和落地窗、半虛實的露臺空間以及私家與公共園林，打造舒適居住環(huán)境 ，增強居住感216。自在香山講究純凈的建筑空間和體量。建筑形式純凈，局部處理干凈利落，整體線條清楚。216。在規(guī)整的結(jié)構(gòu)體系中，通過蒙太奇的虛實凹凸安排，賦予建筑以明顯的雕塑風格。216。自在香山表面材料采用大地色系搭配極富手工觸感的面磚，以綠色的自然景物襯托，力求建筑本身與周邊環(huán)境的和諧關(guān)系。別墅化 —— 自在香山建筑表現(xiàn)43“ 形隨機能 ” 的設(shè)計概念，創(chuàng)造功能彈性格局，一期戶型以 270350㎡ 為主，并通過大量的贈送來滿足居住需求填土花園戶型設(shè)計：216。大開間、方正、南北通透216。戶型易分割和組合，具備彈性216。地下室首層設(shè)計，達到雙重花園效果贈送面積：216。地下室全贈送，面積達到 110㎡ 左右216。雙露臺216。內(nèi)凹陽臺花園別墅化 —— 自在香山戶型設(shè)計44園林打造216。通過社區(qū)水系，景觀打造四大園林主題 “ 旱溪主題 ”“ 形態(tài)主題 ”“ 鋪裝主題 ”“ 水景主題 ” 。216。首層化的地下室可見自屬庭園與共享庭園景觀因高低落差產(chǎn)生的層次感。通過主題化、立體化園林提升項目品質(zhì)，強化居住舒適度別墅化 —— 自在香山園林打造45頻繁的推廣活動，努力淡化用地性質(zhì)的影響，樹立項目高端別墅的形象216。舉辦的一系列活動：216。形象樹立活動：216。舉辦 “ 2023年資本市場政策解讀及投融資形勢對話 ” 沙龍216。與搜房網(wǎng)、大中華別墅網(wǎng)聯(lián)合舉辦 “ 聚焦西山、解讀西山 ” 的別墅沙龍216。“ 京西何夕 — 高端住宅引領(lǐng)西部宜居生活 ” 論壇。216。樓盤促銷活動：216。5月園林綻放之際歐美同學會會員蒞臨選購均有驚喜優(yōu)惠216。6月 1日 6月 20日舉辦 “ 推薦成交厚禮、雙套雙禮多驚喜 ” 大型酬賓活動216?？蛻袈?lián)誼會，櫻桃采摘樂活動進行抽獎。216。銷售員引導：216。開發(fā)商只能采用這種辦法來建別墅。別墅化 —— 自在香山營銷推廣46價值延伸別墅化 —— 自在香山通過類住宅化設(shè)計，重新界定價格評價體系 。項目定位 ：同時具有居住及辦公功能的別墅項目規(guī)劃 ：弱化工業(yè)項目的排布特征，強化別墅項目規(guī)劃特色產(chǎn)品策略 ：建筑設(shè)計：以塑造項目公建化立體感覺，打造舒適居住環(huán)境戶型設(shè)計：創(chuàng)造功能彈性格局，通過大量的贈送來滿足居住需求園林 ：通過主題化、立體化園林提升項目品質(zhì)營銷推廣 ：淡化項目商務寫字樓的用地性質(zhì)，樹立項目高端別墅的形象案例一總結(jié)47案例借鑒如何跳脫市場，規(guī)避風險？案例一：別墅化 —— 自在香山（價值延伸）案例二：一體化 —— 金谷產(chǎn)業(yè)公園（功能延伸）48總部級生態(tài)商務特區(qū)項目總占地面積約 1000畝，是集企業(yè)辦公、研發(fā)設(shè)計、商務會展、服務外包、酒店公寓等為一體的智能化、高效益、生態(tài)型企業(yè)總部基地。項目預計總投資 25億元人民幣，總建設(shè)周期 3～ 5年。建成后入園企業(yè)將達到 200余家， GDP將達到 60億元人民幣 /年，真正實踐企業(yè)別墅化辦公新模式。一體化 —— 金谷產(chǎn)業(yè)園合肥 金谷產(chǎn)業(yè)園49項目定位：昔日徽商會館，今日企業(yè)家會所 當面臨重大決策，企業(yè)家總需要一個寧靜環(huán)境來完成頭腦風暴 企業(yè)高層會談需要一個安全、輕松的氛圍來促成決議地產(chǎn)生 企業(yè)公關(guān)工作中需要一個私密、高雅的地點來接待敏感人物 。 交通便捷 環(huán)境優(yōu)雅 服務尊崇 安全私密 金谷 A區(qū) 企業(yè)家會所 領(lǐng)袖階層專屬的財富會館—— （功能轉(zhuǎn)換）一體化 —— 金谷產(chǎn)業(yè)園項目定位50各個功能區(qū)域分區(qū)設(shè)置，并實行分區(qū)管理，實現(xiàn)不同功能分區(qū)的私密性企業(yè)總部（辦公）彈性區(qū)域辦公會所彈性區(qū)域彈性區(qū)域一體化 —— 金谷產(chǎn)業(yè)園將總部辦公區(qū)域（大面積產(chǎn)品區(qū)域）與企業(yè)會所區(qū)域（小面積產(chǎn)品區(qū)域）同時進行分區(qū)管理滿足不同客戶的需求為各個企業(yè)提供相對獨立的辦公空間規(guī)劃設(shè)計51大面積與小面積產(chǎn)品搭配，強化面積分割組合與功能分區(qū)，增強實用性大獨棟 12002023平米 商務大獨棟、 350㎡ ～ 450㎡ 小獨棟商務生態(tài)辦公。大獨棟小獨棟小獨棟小獨棟大獨棟提供大尺度的空間，并且可以自由分割，滿足總部辦公需求小獨棟的空間較為精致，功能分區(qū)較齊全，適合起步形企業(yè)的辦公需求一體化 —— 金谷產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品設(shè)計52通過園林綠化對各個功能分區(qū)實現(xiàn)有效間隔，美觀的同時最大程度保證私密性辦公區(qū)采取敞開式園林綠化，企業(yè)家會所區(qū)域通過園林綠化實現(xiàn)與辦公區(qū)的有效割離一體化 —— 金谷產(chǎn)業(yè)園各區(qū)域不進行阻隔，而是通過園林進行一定分區(qū)，相互間保持一定私密性，同時又不絕對分割。園林打造53強化商務功能，拔升整體形象 。一體化 —— 金谷產(chǎn)業(yè)園項目定位 ：昔日徽商會館，今日企業(yè)家會所規(guī)劃 ：各個功能區(qū)域分區(qū)設(shè)置，并實行分區(qū)管理，實現(xiàn)不同功能分區(qū)的私密性產(chǎn)品策略 ： 大面積與小面積產(chǎn)品搭配，強化面積分割組合與功能分區(qū)，增強實用性園林 ：通過園林綠化對各個功能分區(qū)實現(xiàn)有效間隔，美觀的同時最大程度保證私密性功能延伸案例二總結(jié)54戰(zhàn)略選擇產(chǎn)品定位55 規(guī)劃實現(xiàn)規(guī)劃實現(xiàn) 價值實現(xiàn)價值實現(xiàn) 市場競爭客戶接受市場競爭客戶接受 面積控制面積控制 區(qū)域匹配區(qū)域匹配 地塊用地指標的可能性地塊用地指標的可能性 完全實現(xiàn) 無法實現(xiàn)居住化商務化項目原定位規(guī)劃實現(xiàn)： 公建化、組團化，降低規(guī)劃報批難度價值實現(xiàn)： 通過類居住和商務定位產(chǎn)品的打造，建立價格比較體系，區(qū)隔工業(yè)用地形象市場競爭： 區(qū)隔工業(yè)地產(chǎn)低價競爭客戶接受度： 選取市場主流客戶群體，擴大客戶范圍面積控制： 使得總價在可控的空間范圍區(qū)域匹配 ： 與周邊環(huán)境一致地塊用地指標可能性： 在滿足容積率的情況下，指標實現(xiàn)度高產(chǎn)品選擇57客戶數(shù)量少購買門檻高價值預期低產(chǎn)品獨棟化、功能商務化來放大客戶圈層通過降低面積來調(diào)節(jié)總價增加產(chǎn)品附加值抬升價格