房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-01-24 22:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 風(fēng)險控制：成本管理、工程進度、合同簽訂 運作方式：充分使用外協(xié)單位，通過總包管理方式行使施工組織職能 戰(zhàn)略投資技能 房地產(chǎn)開發(fā)技能 施工建設(shè)技能 5 3 2 所需技能 績效比重 結(jié)合這三個過程的自然嵌套關(guān)系，可形成項目的三級管理體系。對應(yīng)到房地產(chǎn)組織框架即可形成房地產(chǎn)企業(yè)的典型三級管理體系 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計階段 銷售服務(wù)階段 ?市場 ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?市場 ?定位 ?產(chǎn)品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設(shè)計 ?品牌 ?傳播 ?銷售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場 研究 投資 決策 土地 獲取 市場 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 項目施工階段 ?招標(biāo) ?投標(biāo) ?施工 ?組織 ?進度 ?質(zhì)量 投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進度 質(zhì)量 成本 投資 過程 開發(fā) 過程 建設(shè) 過程 ?物業(yè) ?管理 項目 考核 過程監(jiān)控 過程監(jiān)控 投資方案 設(shè)計圖紙 集團 城市 公司 項目部 ?招標(biāo) ?投標(biāo) 招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo) 投標(biāo) ?物業(yè) ?管理 物業(yè)管理物業(yè)管理投資 收回 房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：整合 房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程一般要經(jīng)過以下五個階段： 項目確立階段 項目前期階段 項目實施階段 — 工程施工和產(chǎn)品銷售。 項目驗收交付階段 收尾階段 具體內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖》 22 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－ 1 23 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－ 1 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－ 2 24 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－ 3 25 第三部分 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本及開發(fā)周期 一、項目開發(fā)成本費用構(gòu)成及其資金投入特點 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和費用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開發(fā)項目，由于選擇不同的建筑類型、層數(shù)和結(jié)構(gòu)，建筑裝飾標(biāo)準、機電設(shè)備和配套設(shè)施配置標(biāo)準以及工程地質(zhì)狀況不同等等，在開發(fā)成本和費用方面都存在一定的差異。在此難以籠統(tǒng)的談?wù)擁椖烤唧w的成本和費用標(biāo)準，僅就一般房地產(chǎn)開發(fā)項目通常的成本和費用構(gòu)成以及相關(guān)的資金投入特點作一些簡要的說明。 26 開發(fā)項目主要成本與費用構(gòu)成一覽表 27 開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表 1 28 開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表 2 29 開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表 3 30 房地產(chǎn)開發(fā)項目主要經(jīng)營稅費表 31 二、項目開發(fā)周期 房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)運作過程涉及的政府審批部門和審批事項多，各地的地方性法規(guī)、審批環(huán)節(jié)、審批時限不盡相同；不同開發(fā)地點的地質(zhì)情況變化比較大，不同建筑類別在設(shè)計和施工技術(shù)規(guī)范方面差異比較大，不同地區(qū)在技術(shù)規(guī)范要求和施工限制條件方面也存在一定的差異，加之開發(fā)商實力、管理經(jīng)驗和項目建造標(biāo)準的不同，這些因素都直接影響著項目的開發(fā)周期。因此，對項目的開發(fā)周期不能一慨而論，應(yīng)根據(jù)各項目的實際情況進行具體的分析和評判。 32 房地產(chǎn)項目開發(fā)工期分析表 33 報建流程 規(guī)劃要點批復(fù) 土地證辦理 項目公司設(shè)立 項目立項 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 前期報建工作 環(huán)境評估 土地使用證書 項目開發(fā)前準備 建筑工程規(guī)劃許可證 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 管線、排許可證 總平設(shè)計報審 開工前手續(xù)辦理 34 施工許可證 余泥、噪音排放許可 夜間連續(xù)施工許可 建設(shè)期間辦理 消防、人防專項審查 竣工驗收備案 專項驗收 預(yù)售許可證 建設(shè)完成 35 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法于 2023年 1 月 1 日實施，下面基本上是按照報建先后順序來說。 ? 1 規(guī)劃要點批復(fù)階段 、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證是進行房地產(chǎn)開發(fā) 的前提
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