房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序培訓(xùn)(完整版)
【正文】 管理 研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場 研究 投資 決策 土地 獲取 市場 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進(jìn)度 質(zhì)量 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 成本 項(xiàng)目開發(fā)過程 項(xiàng)目投資過程 投資過程 開發(fā)過程 建設(shè)過程 經(jīng)營目標(biāo)：通過投資活動來獲取投資收益，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回收 風(fēng)險控制：投資決策、項(xiàng)目監(jiān)控 運(yùn)作方式：通過土地投資產(chǎn)生投資收益而行使重大決策以及監(jiān)控權(quán)力 經(jīng)營目標(biāo)：通過對項(xiàng)目開發(fā)全過程的經(jīng)營管理活動獲取開發(fā)利潤 風(fēng)險控制：項(xiàng)目定位、項(xiàng)目管理 運(yùn)作方式：通過對項(xiàng)目開發(fā)日常的管理行使相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目施工階段 銷售服務(wù)階段 經(jīng)營目標(biāo)：按工期保證工程質(zhì)量、安全前提下以最小成本完成工程建設(shè) 風(fēng)險控制：成本管理、工程進(jìn)度、合同簽訂 運(yùn)作方式：充分使用外協(xié)單位，通過總包管理方式行使施工組織職能 戰(zhàn)略投資技能 房地產(chǎn)開發(fā)技能 施工建設(shè)技能 5 3 2 所需技能 績效比重 結(jié)合這三個過程的自然嵌套關(guān)系，可形成項(xiàng)目的三級管理體系。建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)。非常的社會主義特色?？尚行匝芯繄蟾媸钦畢⒖嫉囊粋€重要文件，當(dāng)然。 消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。） 建設(shè)工程類 建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報文件： ①《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表 1 份，并加蓋 申請人 印章 ②有關(guān)計(jì)劃批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)條件或規(guī)劃方案審批意見 ③ 土地使用權(quán) 屬證件及附圖 ④ 1/500或 1/1000地形圖兩份，地形圖上應(yīng)由設(shè)計(jì)單位用 HB鉛筆標(biāo)明下列內(nèi)容：建筑基地 用地界限 、建筑物外輪廓及層數(shù)、新建建筑物與基地用地界限、道路 規(guī)劃紅線 及相關(guān)控制線、相鄰建筑物間距尺寸軸線標(biāo)號； (作圖格式見《報送建筑工程設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證地形圖示意圖》 )； ⑤符合出圖標(biāo)準(zhǔn)并加蓋建筑設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出圖章的 1/500或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖兩份。不知道這個東西算啥。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目。 工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么 5000 元 / 平方米 “ 起 ”?？⒐を?yàn)收備案完成，法定的正式交樓條件。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。 44 放線完畢，施工單位照著這個邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。 申請的準(zhǔn)備： （ 1）施工場地已基本具備施工條件； （ 2）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)； （ 3）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證； 43 （ 4）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求； （ 5）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)； （ 6）有滿足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求的施工圖紙； （ 7）已在質(zhì)量監(jiān)督主管部門及安全監(jiān)督主管部門辦理相應(yīng)的質(zhì)量、安全監(jiān)督注冊手續(xù)； （ 8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，工期不足 1年的，到位資金不得少于工程合同價款的 50％；工期超過 1年的，到位資金不得少于工程合同價款的 30％。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。 人防報檢資料：報建項(xiàng)目總平面圖，人防工程單體設(shè)計(jì)建筑平面圖、一層建筑平面圖和建筑剖面圖（一式三份），施工圖設(shè)計(jì)（建、結(jié)、風(fēng)、水、電）（一式三份）。 ? 4 管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一， 管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了再回頭來立項(xiàng)。 這里要注意一下，母公司拍到土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，在土地證上載明土地用途及年限。 項(xiàng)目驗(yàn)收交付階段 收尾階段 具體內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖》 22 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 1 23 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 2 24 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 3 25 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)周期 一、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成及其資金投入特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開發(fā)項(xiàng)目，由于
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