房地產(chǎn)制度與政策第一課xxxx0904(編輯修改稿)
2025-01-24 21:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 全免 2年 差額 全免 5年 差額 全免 以上 以下 以下 以下 以上 以上 2023年 2023年 買(mǎi)房人 ： 第一次置業(yè)，享受 七折利率 開(kāi)發(fā)商 ： 土地出讓金繳納期限放寬到 兩年 中國(guó)的房地產(chǎn)到底怎么了？ 異?；鸨?壓抑了近一年的購(gòu)買(mǎi) 欲望集體爆發(fā)！ 沒(méi)有最貴，只有更貴！ 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆 0910組合調(diào)控 第一拳（ 12月 9日）：營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限 2年變 5年 第二拳（ 12月 14日） :國(guó)務(wù)院要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 第三拳（ 12月 17日）：拿地首付不低于50% 第四拳（ 10年 1月）：二套房貸首付不得低于 40% 第五拳（ 1月 12日） :存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2023“ 兩會(huì)”期間， 北京市副市長(zhǎng)陳剛曾經(jīng)表示：“ 北京今年已經(jīng)很難再產(chǎn)生地王了 。房?jī)r(jià)也好，地價(jià)也好，不會(huì)再出現(xiàn)去年的瘋狂了”。但“兩會(huì)”剛一落幕，北京在一天之內(nèi)就產(chǎn)生了三個(gè)“地王”。 溫總理 在“兩會(huì)”上“ 堅(jiān)決抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ”的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票” 。 在 3月 15日這一天，北京總共成交 6塊土地。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以 27529元 /平方米的樓面價(jià)格 、 億元的土地總價(jià)，刷新本市土地成交紀(jì)錄，成為新的“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”。但還不到幾個(gè)小時(shí)的工夫，“單價(jià)地王”就被下午競(jìng)價(jià)的東升鄉(xiāng)薊門(mén)橋地塊奪走，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)30000元 /平方米 。 總理說(shuō)了不算，總經(jīng)理說(shuō)了算！ 第六拳（ ） 國(guó)務(wù)院新四條 一、實(shí)行更為嚴(yán)格的 差別化住房信貸政策 。 二、增加住房 有效供給 。 三、加快 保障性安居工程建設(shè) 。 四、加強(qiáng) 市場(chǎng)監(jiān)管 。 第七拳： 9月 29日調(diào)控（新五條） 一、 禁止異地購(gòu)房 二、首套房貸一刀切 比例 30% 三、暫停發(fā)放第三套房貸，部分城市 限購(gòu)房套數(shù) 四、囤地捂盤(pán)房企：停發(fā)股票債券不給貸款 五、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) 第八拳：各地調(diào)控細(xì)則紛紛出臺(tái) 南京和深圳最嚴(yán)厲，看存量不看增量 南京 ：限制購(gòu)買(mǎi)第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格 3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高， 3個(gè)月后需要調(diào)高的必須重新申報(bào)。 深圳 ：本地人可購(gòu)買(mǎi)兩套，外地人只能 購(gòu)買(mǎi) 一套 上海、杭州、廣州看增量，不看存量 上海：本地人和外地人只能購(gòu)買(mǎi)一套 杭州：本地人和外地人只能購(gòu)買(mǎi)一套 廣州：本地人可購(gòu)買(mǎi)兩套，外地人只能購(gòu)買(mǎi) 一套 （新國(guó)八條） （一）進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。 2023年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 （二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。 （三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。 （四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 （五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 （六）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu) 1套住房；對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。 （七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。 （八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 一、房地產(chǎn)法的概念與特征 （一）房地產(chǎn)法的概念 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 廣義的房地產(chǎn)法是指對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有的法律、法規(guī)、條例等的總稱。它包括 憲法、民法 （物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、婚姻法） 、經(jīng)濟(jì)法 （建筑法、招標(biāo)投標(biāo)法、稅法）中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及 土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法 等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章等。 狹義的房地產(chǎn)法是指 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)法概述 ，其所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系比較穩(wěn)定。 2. 調(diào)整手段具有國(guó)家干預(yù)性。 采取書(shū)面形式 。 以登記為要件 。 （二）房地產(chǎn)法的特征 二、房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象 （一）房地產(chǎn)民事法律關(guān)系（平權(quán)性） 具體包括： 1． 靜態(tài)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ，又分為 房地產(chǎn)所有權(quán) 關(guān)系和 房地產(chǎn)他物權(quán) （如土地使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等）關(guān)系。 2． 動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)交易關(guān)系 ，涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方面。 3． 房地產(chǎn)征拆利益關(guān)系 ，即因集體土地征收和城市房屋拆遷而發(fā)生的補(bǔ)償安置關(guān)系。 4． 房地產(chǎn)中介服務(wù)關(guān)系 ，涉及房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等方面。 5． 物業(yè)管理利益關(guān)系 ，物業(yè)管理
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