【文章內(nèi)容簡介】 2023 年幾年中土地價格沒有明顯的上升，一直保持在 1000 元左右，在 2023 年末 2023 年 期間出現(xiàn)了明顯的上漲，這段時間也恰好是一號線通車的的時間。這說明對于沈陽來說， 地鐵規(guī)劃和施工期對于土地價格都沒有明顯的推動作用，地鐵開通后才開始促進土地升 值。 圖 23： 20232023 年地鐵沿線板塊住宅土地價格走勢圖 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2023 1000 0 1357 1624 0 2060 1305 上海 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2450 3887 4057 6739 沈陽 南京 年 （ 2）郊區(qū)板塊與城市次中心板塊的土地價格受地鐵的影響更大 通過對幾個重點城市的研究我們發(fā)現(xiàn)，地鐵開通對城郊板塊和次中心板塊的土地 價格影響更大。我們同樣選取沈陽，南京，上海等三個城市進行對比研究。上海代表地 鐵發(fā)展相對成熟的城市，而沈陽是剛剛起步不久的城市，南京作為對比。在每個城市中 分別選取郊區(qū)板塊，次中心板塊，中心板塊等三個地鐵沿線的板塊，對其 20232023 169。克而瑞信息集團版權所有 2023 年 2023 年 2023 年 年 年 年 年 年 數(shù)據(jù)來源： CRIC 15 / 58 絕對保密 年之間的土地成交溢價情況進行統(tǒng)計，依此來判斷地鐵對不同板塊的之間的影響。 通過數(shù)據(jù)比對發(fā)現(xiàn)，地鐵沿線板塊中，郊區(qū)板塊和次中心板塊的高溢價地塊占比 明顯比較高。其中沈陽市遠郊板塊溢價率在 50%以上的地塊占比達到 23%，次中心板 塊高溢價地塊占比 12%，而中心城區(qū)均為底價成交或低溢價成交。南京的情況是次中 心板塊的高溢價地塊占比最高，達到 31%，郊區(qū)板塊高溢價地塊占比為 27%，市中心 板塊的占比最低。上海是相對比較特殊的，其市中心板塊板塊成交地塊中高溢價占比很 高，這主要由于上海市中心板塊土地成交的總幅數(shù)非常少，且均為比較稀缺的優(yōu)質地塊， 所以大部分均為溢價成交。上海郊區(qū)板塊高溢價占比達到 44%，這個數(shù)值在幾個城市 中最高，說明地鐵對郊區(qū)板塊的影響非常大。 圖 24： 20232023 年地鐵沿線板塊高溢價率地塊占比情況 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 沈陽 23% 12% 0% 南京 上海 數(shù)據(jù)來源： CRIC 67% 44% 31% 19% 郊區(qū)板塊 次中心板塊 14% 中心板塊 27% 二、地鐵對住宅交易量的影響 在影響城市房地產(chǎn)交易量的所有因素中，地鐵要素不容忽視。由于地鐵具備快速、 便捷等原因，在經(jīng)濟比較發(fā)達、人口密度大的城市成為上班族的首選，由于地鐵這種對 人流的疏導作用，帶動客戶需求從房價較高的城市中心向房價相對較低的城市郊區(qū)流動， 相應的帶動地鐵經(jīng)過區(qū)域商品住宅成交量明顯增長。 比如北京 2023 年地鐵 10 號線要趕在奧運會開始前開通，從當年 3 月底 10 號線 空載試運行開始，沿線各區(qū)域二手房成交量上漲幅度都達到了 10%以上，其中芍藥居、 呼家樓、石榴莊等區(qū)域成交上漲幅度則超過 20%。盡管 2023 年房地產(chǎn)整體市場相對低 迷，但對北京地鐵 10 號線周邊房產(chǎn)而言，已明顯表現(xiàn)出成交量持續(xù)活躍的狀況?？梢?， 169。克而瑞信息集團版權所有 16 / 58 絕對保密 地鐵的利好能夠給沿線區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來新的生機，而且，地鐵對房地產(chǎn)市場成 交量的帶動受外部大環(huán)境的影響較低。以北京為例，即使是在 2023 年經(jīng)濟環(huán)境相對不 好的情況下，地鐵的開通仍能帶動北京區(qū)域商品住宅成交量的短線爆發(fā)。 另外，據(jù)我們的調查分析，可以看到地鐵沿線的在售樓盤，幾乎所有的沿線樓盤 均以比鄰地鐵為主要賣點。這主要由于交通配套幾乎是對一個區(qū)域房產(chǎn)價值影響最大的 因素之一，尤其是地鐵這樣的軌道交通，可以對區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)生顛覆性的改變。地鐵的 便利，由于能夠直接縮短交通時間，所以能夠引起遠郊區(qū)域周邊房產(chǎn)需求聚集并地鐵的 走向分散。地鐵從規(guī)劃獲批起，就能夠加速城市城區(qū)的外擴進程。而且，據(jù)我們分析， 地鐵對房地產(chǎn)市場相對成熟的區(qū)域影響，遠不如對于商品住宅成交量較低、非傳統(tǒng)居住 區(qū)域發(fā)展的影響。 我們通過對開通地鐵的典型城市取樣分析，也有力的支撐了我們上述的觀點，而 且通過具體研究地鐵在規(guī)劃獲批、動工、開通等關鍵時間點，途經(jīng)區(qū)域對房地產(chǎn)市場成 交量影響等等，可以總結出地鐵對房地產(chǎn)區(qū)域交易量影響的三大方面： 第一是地鐵能夠引發(fā)城市商品住宅市場的區(qū)域結構變化，使得城郊板塊逐漸成為 市場重心；其次，地鐵對商品住宅交易量的促進，還表現(xiàn)在地鐵對沿途市中心、次中心、 城郊的板塊交易量均有帶動，其中城郊板塊交易量提升最明顯；再者，從成長性上，能 夠看到有地鐵的城郊板塊交易量增長率要高于整個城市商品住宅的增長率。 客戶來源：地鐵使郊區(qū)項目吸引市中心客源能力明顯上升 地鐵對于城市住房需求的引導作用無疑是非常顯著的。地鐵快速、便捷的優(yōu)勢大 大縮短了市中心與郊區(qū)的時間距離，使得城市中心與郊區(qū)的結合更為緊密，使得郊區(qū)分 享市中心優(yōu)勢資源的效率大大提高，這些利好因素都促使郊區(qū)購房需求的結構出現(xiàn)變化。 在地鐵通車之前，一個地方（尤其是城郊區(qū)域）的住房供應基本上都是以滿足本 地的住房需求為主，而在地鐵通車之后，需求結構則會發(fā)生質的變化。地鐵的開通將吸 引大量非本地居民前來購房，住房需求分布在地理上顯得更加分散。下面我們以上海兩 個樓盤的具體實例來說明需求分布的變化，實際意義將更為明顯。 （ 1）地鐵開通之前客源絕大多數(shù)來自本地 我們以上海市青浦區(qū)的東渡青筑項目為例子，該項目位于青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)，目前板 塊內(nèi)無任何地鐵線路，對于研究地鐵通車前的市場需求分布非常適合。據(jù)我們的調查數(shù) 據(jù)顯示，目前該項目的客戶構成有 95%來自于青浦鎮(zhèn)，有 4%來自于周邊的白鶴、重固 和朱家角地區(qū)，只有不到 1%的客戶來自于其他地區(qū)?？梢姡擁椖拷^大多是的住房需 169?？硕鹦畔⒓瘓F版權所有 17 / 58 絕對保密 求來自于板塊本地，對于板塊之外甚至更遠地區(qū)的吸引力明顯不足。 圖 25：青浦區(qū)東渡青筑項目客戶需求來源分布 白鶴、重固、 朱家角 , 4% 其他 , 1% 青浦鎮(zhèn) , 95% 數(shù)據(jù)來源： CRIC （ 2）地鐵開通之后吸引大量非本地需求前來置業(yè) 我們再以嘉定區(qū)的新城悠活城項目為例，具體分析其在地鐵開通前后的購房需求 變化。該項目位于嘉定新城，項目銷售期內(nèi)正好經(jīng)歷了上海地鐵 11 號線的開通運營， 因此具有較強的現(xiàn)實分析意義。 根據(jù)我們的調研數(shù)據(jù)顯示，在地鐵開通之前，該項目的購房客戶中有 60%來自于 本地的嘉定區(qū)，而相鄰區(qū)域的長寧和普陀區(qū)的比例也僅為 15%20%，距離稍遠的客戶 比例僅為 5%，可見，在地鐵開通之前項目的主要客戶來源也主要分布在本地區(qū)域。 而在地鐵開通之后，客戶來源則發(fā)生了顯著的變化。數(shù)據(jù)顯示，在 11 號線通車之 后，該項目來自于本地嘉定的客戶僅占 35%，比例顯著降低，而其他與嘉定在地理上 相對較遠的如浦東和閔行的占比則達到了 18%。綜合下來，非本地區(qū)域的占比達到了 65%?？梢?，地鐵的開通，吸引了大量非本地區(qū)域的購房需求前往置業(yè)。 169?？硕鹦畔⒓瘓F版權所有 18 / 58 絕對保密 圖 26：新城悠活城地鐵開通前客戶來源分布 圖 27 新城悠活城地鐵開通后客戶來源分布 數(shù)據(jù)來源： CRIC 區(qū)域分化：地鐵改變了市場結構，使郊區(qū)成為城市住宅市場成交重心 城市商品住宅區(qū)域結構改變的一個重要因素就是居住需求的分流，就是人口的導 向問題。地鐵的建設將引發(fā)資本、人口向郊區(qū)轉移。這主要由于地鐵本身的磁力效應， 能為城市區(qū)域內(nèi)的周邊房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的快捷交通，帶來充足的人流，促進周邊 基礎設施的完善，形成強烈的外部效應。也就是說，地鐵可以促進城市結構的改變。 我們可以看到地鐵的開通縮短了郊區(qū)到市區(qū)的距離，因而地處郊區(qū)將不會再是影 響消費者購房選擇的重要原因，而郊區(qū)房價較低、規(guī)劃合理、環(huán)境較好等其他優(yōu)勢也將 日益顯現(xiàn)，這樣更會引導市民的居住意識向郊區(qū)轉移。尤其對面向剛性需求為主的郊區(qū) 中低端樓盤來說，地鐵是絕好的福音，一些兩端的中小戶型和中低端樓盤的交易量會出 現(xiàn)井噴。從我們對上海、深圳、南京、武漢、沈陽等典型城市地鐵軌道交通對商品住宅 交易量的影響來看，這些城市的新開通地鐵基本都能夠引發(fā)城市住宅市場的區(qū)域結構變 化，帶動城郊區(qū)域成為整個城市市場交易量相對活躍的區(qū)域。 （ 1）地鐵轉移城市需求和人氣，外郊環(huán)商品住宅成交量占比超過市中心 從上海來看，連接城市中心與郊區(qū)的地鐵線路逐年增多，將購房需求不斷引向城 市外圍區(qū)域，其中尤以地鐵沿線為主，如松江的 9 號線，閔行的 5 號線，寶山的 1 號 線等等。 我們將上海大致分為五個區(qū)域：內(nèi)環(huán)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外郊環(huán)和郊環(huán)外作為研 究對象來分析上海市地鐵大量開通的這幾年對區(qū)域成交量的影響。內(nèi)環(huán)內(nèi)在 2023 年的 成交量還占總體的 13%， 6 年之后已經(jīng)減少到 3%，內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)成交量占上海市總 成交量的比重也逐年遞減。但隨著越來越多的地鐵線路建成通車，外郊環(huán)和郊環(huán)外年成 交量所占的比重越來越大，特別是外郊環(huán)到了 08 年以后成交量都占上海市總成交量的 169?？硕鹦畔⒓瘓F版權所有 19 / 58 絕對保密 50%以上，軌道交通把需求和人氣漸漸從市中心搬到郊區(qū)的角色越來越明顯，這些外圍 區(qū)域隨著地鐵的開通生活配套、居住條件等生活設施也逐漸發(fā)展起來。 表 21： 2023 年 2023 年各區(qū)域年商品住宅成交量占上海市總成交量的比重 區(qū)域 內(nèi)環(huán)內(nèi) 內(nèi)中環(huán) 中外環(huán) 外郊環(huán) 郊環(huán)外 2023 年 13% 16% 21% 42% 7% 2023 年 12% 12% 19% 49% 9% 2023 年 7% 10% 21% 51% 11% 2023 年 7% 9% 15% 58% 11% 2023 年 6% 7% 11% 60% 16% 2023 年 4% 6% 11% 58% 20% 2023 年 3% 11% 15% 51% 20% 數(shù)據(jù)來源： CRIC （ 2）成交結構明顯調整，三環(huán)以外地鐵沿線區(qū)域成交占比增長較快 武漢 2023 年軌道交通規(guī)劃審批通過，地鐵對商品住宅成交量的影響隨即在 2023 年體現(xiàn)：其中二三環(huán)間商品住宅成交占比從 09 年的 %上升至 10 年的 %； 三外環(huán)間的這一比重則由 09 年的 %上升至 10 年的 %。 施工期各環(huán)線商品住宅成交比重尚且相差不大。運營期開始，各環(huán)線商品住宅成 交比重開始拉開差距。武漢真正意義上的軌交時代在 2023 年 7 月一號線二期正式投入 運營后正式拉開序幕。以上述時間節(jié)點為分水嶺，武漢商品住宅成交的重心逐步向非 中心城區(qū)蔓延。數(shù)據(jù)顯示，二三環(huán)間商品住宅成交占全市的比重由 2023 年的 % 上升至 2023 年的 %，上升超過 10 個百分點；三外環(huán)間的這一比重則由 2023 年 的 %上升至 2023 年的 %。上述兩個區(qū)域目前在全市成交的占比已經(jīng)高達 75%，而 2023 年時這一數(shù)字不過為 58%。 圖 28： 2023 至今各環(huán)線成交占比走勢圖 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2