【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城市評(píng)價(jià) —— 南通 城市規(guī)劃 —— 城市交通 蘇北門戶 長(zhǎng)三角樞紐 204國(guó)道、寧通高速 滬嘉瀏高速、沿江高速 蘇嘉杭高速、連通高速 公路 新長(zhǎng)鐵路南通段 寧啟鐵路、滬通鐵路 南通鐵路港口支線 鐵路 崇啟大橋 蘇通長(zhǎng)江大橋 崇海大橋 大橋 南通港 洋口港 港口 ?南通北接廣袤的蘇北大平原，通過鐵路與歐亞大陸橋相連；從長(zhǎng)江口出?？赏ㄟ_(dá)中國(guó)沿海和世界各港；溯江而上，可通蘇、皖、贛、鄂、湘、川六省及云、貴、陜、豫等地； ?08年蘇通大橋通車后 ,將使南通進(jìn)入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。從而面臨海外和內(nèi)陸兩大經(jīng)濟(jì)輻射扇面。 城市評(píng)價(jià) —— 南通 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)布局 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐： 崇川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以機(jī)電電子、醫(yī)藥、紡織及物流為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向；南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以商業(yè)貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、交通倉(cāng)儲(chǔ)，金融保險(xiǎn)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。 南通 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 崇川 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 年份 第一產(chǎn)業(yè)比重 第二產(chǎn)業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)比重 2023 2023 2023 南通擁有良好的區(qū)位條件和港口工業(yè)基礎(chǔ)，以長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展為依托來(lái)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群帶，第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)主力地位，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度則相對(duì)較慢，比重偏低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 城市評(píng)價(jià) —— 南通 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市評(píng)價(jià) —— 南通 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 一主二副、二帶、二城、六口、十園結(jié)構(gòu) 一主”：國(guó)家級(jí)南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)； “二副”：崇川、港閘省級(jí)開發(fā)區(qū)； “二帶”：沿江、沿河產(chǎn)業(yè)帶； “六口”：陳橋、橫港等 6個(gè)道口經(jīng)濟(jì)板塊； “十區(qū)”：陳橋、幸福、閘東等 10個(gè)工業(yè)集中區(qū) 城市評(píng)價(jià) —— 南通 城市規(guī)劃 —— 商業(yè)布局規(guī)劃 ?根據(jù)“一主三副”的定位，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局在空間層面上分為“一圈、雙核、五心、兩帶、六道口、十街、多點(diǎn)”； ?按照市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心三級(jí)商業(yè)布置。 城市評(píng)價(jià) —— 南通 城市規(guī)劃 —— 核心城區(qū) 按照地理位置與樓盤聚集情況，南通市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北四大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主三幅”的格局： 老城區(qū)板塊（鐘秀路以南、環(huán)城西路以東、虹橋路以北、五一路以西）市場(chǎng)供不應(yīng)求、價(jià)格穩(wěn)定。老城區(qū)供地有限，盡管友誼家園、中天福邸、都市華城、都市豪庭等項(xiàng)目陸續(xù)有房源推出，但區(qū)域推盤總量不大，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在高位。 新城區(qū)板塊（洪橋路以南，躍龍路以東）高檔樓盤最為集中，領(lǐng)袖地位已然確立。依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速掘起，已成為南通市場(chǎng)上最熱門的板塊。如今市行政中心、體育會(huì)展中心都已正常投入使用， CBD雛形已成；周邊扎堆有鳳凰 萊茵苑、中南世紀(jì)城、公務(wù)員公寓、天安花園、兆豐家園、春暉花園、優(yōu)山美地等一批高品質(zhì)樓盤。尤其是市行政中心與公務(wù)員公寓的存在使得該板塊的生活配套設(shè)施得以優(yōu)先配置，決定了新城區(qū)居住板塊成為南通市檔次、品質(zhì)最高的中央居住區(qū)（ CLD），且區(qū)塊價(jià)值的攀升決定了房?jī)r(jià)仍有穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。 新東區(qū)板塊（青年路以北、五一路以東、運(yùn)河以南）抱團(tuán)出擊，挑戰(zhàn)新城區(qū)。新東區(qū)板塊也是目前熱門的區(qū)域之一，原就有尚東時(shí)代、蘇建、東景國(guó)際等實(shí)力樓盤聚集，今年又有我市落實(shí)房產(chǎn)新政后首個(gè)套型面積 90平方米以下占 70%以上的社區(qū)“東暉花園”的加盟，幾家開發(fā)商經(jīng)過對(duì)“新東區(qū)”的聯(lián)手宣傳造勢(shì)，大大提升了該區(qū)塊整體競(jìng)爭(zhēng)力，今后必將成為新城區(qū)板塊有力的挑戰(zhàn)者。 城北板塊（鐘秀路以北）蓄勢(shì)待發(fā)，性價(jià)比較高。該板塊有晏園南岸、永興花苑、怡園錦居、永興家園、鴻鳴金屬?gòu)V場(chǎng)等樓盤，但由于樓盤位置比較分散，目前尚未形成合力，整體均價(jià)也是四個(gè)板塊中最低的。 城市評(píng)價(jià) —— 南通 房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 市場(chǎng)環(huán)境 南通商品房成交量變化情況2 2 8 . 2 63 2 6 . 9 04 7 3 . 2 71 3 . 9 0 %4 3 . 2 1 %4 4 . 7 8 %0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 04 0 0 . 0 05 0 0 . 0 02023年 2023年 2023年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %南通房地產(chǎn)投資及變化情況5 9 . 3 98 0 . 0 51 0 7 . 9 32 2 . 9 0 %3 4 . 8 0 % 3 4 . 8 0 %0204060801001202023年 2023年 2023年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %?房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長(zhǎng)，年增速達(dá)到 30%左右。 ?商品房市場(chǎng)火爆。 2023年南通市區(qū)商品住宅銷售面積達(dá) 473萬(wàn)平方米，而當(dāng)年商品房供應(yīng)面積為420萬(wàn)平方米 ,明顯供不應(yīng)求。 城市評(píng)價(jià) —— 南通 房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 供需狀況 Ф= 247。 = 房地產(chǎn)供需移動(dòng)系數(shù) Ф：為了通過對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)判斷，將目前市場(chǎng)中新建住房作為未來(lái)存量，施工住房作為未來(lái)上市量，針對(duì)目前已知年度房地產(chǎn)消化水平進(jìn)行綜合比較，能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況做出方向性判斷。 系數(shù) Ф 4 4 Ф 6 Ф6 供需狀況 未來(lái)可能出現(xiàn)供不應(yīng)求 未來(lái)供需基本平衡 未來(lái)將出現(xiàn)供過于求 城市評(píng)價(jià) —— 南通 房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 性質(zhì) 資質(zhì) 企業(yè)名稱 主要開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā)總量 物業(yè)屬性 本地開發(fā)企業(yè) 一級(jí)開發(fā)企業(yè) 江蘇蘇建集團(tuán) 蘇建陽(yáng)關(guān)城 100萬(wàn)平方米左 右 商業(yè)、公寓 一級(jí)開發(fā)企業(yè) 江蘇盛和房產(chǎn) 盛和金鰲坊 40萬(wàn)平方米左右 商住、公寓 外地開發(fā)企業(yè) 一級(jí)開發(fā)企業(yè) 中南集團(tuán) 中南世紀(jì)城 10萬(wàn)平方米 商住、公寓 房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 城市評(píng)價(jià) —— 南通 主要的開發(fā)商 : 中南控股集團(tuán)有限公司 始創(chuàng)于 1988年， 2023年組建集團(tuán)公司，是一個(gè)跨地區(qū)、跨行業(yè)、多元化是個(gè)年產(chǎn)值近百億元的大型企業(yè)集團(tuán)。 中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司是中南控股集團(tuán)下屬的核心企業(yè)，已成功開發(fā)了青島中榮大廈、青島常樂花園、南京日月大廈、海南文昌中南海景花園等項(xiàng)目，目前正在開發(fā)的項(xiàng)目有百萬(wàn)平方米建筑面積的鎮(zhèn)江中南世紀(jì)城 、海門中南世紀(jì)城 、 27萬(wàn)平方米建筑面積的青島海灣新城、海南中南森海灣等項(xiàng)目。 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 : 中南世紀(jì)城 總建筑面積為 250萬(wàn)平方米，是南通地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目分為商業(yè)、體育、商務(wù)、金融四大中心，融居住、辦公、商業(yè)、酒店、體育會(huì)展、城市景觀、觀光休閑七大功能于一體，包括五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)寫字樓、大型休閑購(gòu)物廣場(chǎng)、高檔住宅等物業(yè)形態(tài) 湖 州 城市評(píng)價(jià) —— 湖州 地理位臵 湖州市 ?太湖南岸，浙北交通樞紐。湖州地處浙江北部，東臨上海，南接杭州，西近南京，北與蘇州、無(wú)錫隔太湖相望，是江、浙、皖、滬三省一市毗鄰地區(qū)重要的商品集散地和水陸運(yùn)輸樞紐。 ? 湖州現(xiàn)轄德清、長(zhǎng)興、安吉三縣和吳興、南潯兩區(qū)，總面積 5817平方公里，人口 萬(wàn)。 城市評(píng)價(jià) —— 湖州 宏觀經(jīng)濟(jì) 2023 年湖州 人均 GDP 漲幅達(dá)到 ％，連續(xù) 4 年保持經(jīng)濟(jì)兩位數(shù)增長(zhǎng)，整體態(tài)勢(shì)良好。同時(shí)居民購(gòu)買力和消費(fèi)水平也都穩(wěn)步增長(zhǎng)。 G D P 總量及增長(zhǎng)率02004006008002023 2023 202313%14%15%16%G D P 總量 G D P 增長(zhǎng)率人均G D P 及增長(zhǎng)率07000140002100028000350002023 2023 20230%4%8%12%16%20%24%人均G D P 人均G D P 增長(zhǎng)率社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)率01002003002023 2023 202313%14%15%16%社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增長(zhǎng)率人均可支配收入及增長(zhǎng)率050001000015000202302023 2023 20230%3%6%9%12%15%人均可支配收入 增長(zhǎng)率城市評(píng)價(jià) —— 湖州 城市規(guī)劃 —— 區(qū)域發(fā)展 ? 整合主城區(qū)和織里，形成城市核心區(qū)，南潯作為城市的次中心，形成“雙心”城市結(jié)構(gòu)。 ? 在主城區(qū)與織里之間規(guī)劃一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，結(jié)合舊城改造，調(diào)整主城區(qū)功能，形成以居住、辦公、商貿(mào)等為一體的綜合功能區(qū)。 ? 通過湖州大道、湖織大道、 318國(guó)道及未來(lái)的輕軌將主次兩個(gè)中心緊密聯(lián)系起來(lái)，形成有機(jī)的整體。 城市評(píng)價(jià) —— 湖州 城市規(guī)劃 —— 城市交通 ?整合主城區(qū)和織里，形成城市核心區(qū)，南潯作為城市的次中心，形成“雙心”城市結(jié)構(gòu)。 ?湖州作為浙江三線城市，東距上海 150 公里，南離杭州 90 公里，北隔太湖與蘇州相望，城市距離區(qū)域核心城市絕對(duì)距離較近。 但 目前浙北地區(qū)公路交通主要依托國(guó)道，導(dǎo)致湖州至上海的交通時(shí)間高達(dá) 3 小時(shí)，公里交通效率較低 。 ?未來(lái)隨著申蘇浙皖（ 2023 年通車）、申嘉湖杭（ 2023 年通車）、杭長(zhǎng)（ 2023 年通車） 3 條高速公路的建成，至 2023 年前后湖州公路交通效 率將大幅提高； 城市評(píng)價(jià) —— 湖州 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)布局 安吉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 德清經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 湖州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 高禹工業(yè)園區(qū) 煤山工業(yè)園區(qū) 練市工業(yè)園區(qū) 新市工業(yè)園區(qū) 武康產(chǎn)業(yè)集群 遞鋪產(chǎn)業(yè)集群 雉城產(chǎn)業(yè)集群 吳興工業(yè)園區(qū) 南潯工業(yè)園區(qū) 臨杭產(chǎn)業(yè)帶 南太湖產(chǎn)業(yè)帶 中心城市產(chǎn)業(yè)極核 ?以 “ 極核 ” 為基礎(chǔ) ， 拓展西 、南兩翼 ， 加大布局調(diào)控引導(dǎo)力度 ， 提升開發(fā)區(qū) 、 工業(yè)園區(qū) 。向西抓好長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ， 促進(jìn)煤山工業(yè)園區(qū)和高禹工業(yè)園區(qū)建設(shè) ， 形成南太湖產(chǎn)業(yè)帶 。向南抓好德清經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和安吉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ， 促進(jìn)新市工業(yè)園區(qū)建設(shè) ， 形成臨杭產(chǎn)業(yè)帶 。同時(shí) ， 在有一定基礎(chǔ)的重點(diǎn)城鎮(zhèn) ， 建設(shè)若干專業(yè)化 、 特色化的工業(yè)功能區(qū) 。 城市評(píng)價(jià) —— 湖州 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?第二產(chǎn)業(yè)為核心，私營(yíng)初加工、制造業(yè)占主體 從目前湖州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)近年來(lái)取得了一定的發(fā)展，但發(fā)展速度有限，全市產(chǎn)業(yè)鏈的主題基本以私營(yíng)業(yè)為主，其比重達(dá)全市產(chǎn)業(yè)的 ％，私有化已經(jīng)成為全市經(jīng)濟(jì)主體。 年份 第一產(chǎn)業(yè)比重 第二產(chǎn)業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)比重 2023 2023 2023 2023 10 2023 55 2023 產(chǎn)業(yè)調(diào)整速度較慢 城市評(píng)價(jià) —— 湖州 城市規(guī)劃 —— 核心城區(qū)規(guī)劃 板塊 /屬性 仁皇山新區(qū) 中心區(qū) 西南新區(qū) 特色 行政中心 商業(yè)中心 交通、產(chǎn)業(yè) 綜合區(qū) 市場(chǎng) 日漸成熟 成熟 尚處空白 市民認(rèn)可度 高 高 低 公寓價(jià)格 4000－ 5000 4200－ 5100 3300 三大板塊，仁皇山新區(qū)為目前發(fā)展重心 目前湖州市區(qū)分為仁皇山區(qū)、中心區(qū)、西南新區(qū)三大住宅板塊。 按發(fā)展成熟度來(lái)看中心區(qū)最高，成熟度最低的當(dāng)屬目前規(guī)劃階段的西南新區(qū)，配套尚處空白，而由于政府遷移和大型配套設(shè)施的不斷完工， 仁皇山區(qū)則成了需求市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。 板塊市場(chǎng)價(jià)格分布為：仁皇山新區(qū)公寓價(jià)格段在 40005000 元 /平方米；中心區(qū)公寓價(jià)格在 42005000 元 /平方米；西南新區(qū)公寓價(jià)格為 3300 元 /平方米。就其住宅市場(chǎng)板塊關(guān)注度來(lái)看仁皇山新區(qū)略大于中心區(qū)，而西南新區(qū)最低。 受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)投資額逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增速明顯放緩。 房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售保持快速增長(zhǎng) ，2023全年銷售面積 ，增長(zhǎng) %。 城市評(píng)價(jià) —— 湖州 房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 市場(chǎng)規(guī)模 房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率02004006002023 2023 20230%10%20%30%40%億元房地產(chǎn)投資額 增長(zhǎng)率商品房銷售面積及增長(zhǎng)率01002003002023 2023 20232 0 %0%20%40%60%萬(wàn)平方米商品房銷售面積 增長(zhǎng)率房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 供需關(guān)系 城市評(píng)價(jià) —— 湖州 Ф= 247。 = 房地產(chǎn)供需移動(dòng)系數(shù) Ф：為了通過對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)判斷，將目前市場(chǎng)中新建住房作為未來(lái)存量，針對(duì)目前已知年度房地產(chǎn)消化水平進(jìn)行綜合比較，能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況做出方向性判斷。