【正文】 1地塊、 CR0710地塊和 R0729地塊，分別有 11家、 4家和 11家開發(fā)商參與競標(biāo)，分別經(jīng)過 6 158和 188輪競價才最終決定歸屬。公開銷售一小時，首批 131套房源即全部售罄！ 溫州： 1200人搶購 117套房子 2023年上午 10時 30分，位于市區(qū)雪山路的 凱鴻大廈 樓盤在公證人員及現(xiàn)場近千名認(rèn)購者的監(jiān)督下，通過電腦搖號的方式公開銷售，以杜絕 “ 人情房 ” 、 “ 后門房 ” 。 綠城進入南通： 2023年 7月，綠城房地產(chǎn)集團以 通市城市新區(qū)核心地帶的一塊住宅用地，總占地面積 76261平方米，規(guī)劃許可建筑面積約 。 人均可支配收入差異明顯，溫州超過20230元，南通低于 15000元，但南通保持著較高的增幅。 南通、嘉興房地產(chǎn)仍存在較大空間。 南通、嘉興房地產(chǎn)容量在不斷放大 溫州的房地產(chǎn)銷化周期較長，達到10年以上，南通銷售周期較短，僅需 ，嘉興在 5年左右。 臺州、湖州居民生活水平較高，購買力較強。 臺州房地產(chǎn)市場已經(jīng)啟動并得到快速發(fā)展。 城市基本面（層次二：臺州、湖州） 引子 城市比較 城市評價 進入建議 附件 評價指標(biāo)體系說明 為了通過定量研究科學(xué)地進行五個城市的對比分析，我們選取了城市經(jīng)濟、城市規(guī)劃、城市房地產(chǎn)市場和城市競爭等四個方面的相關(guān)因素作為城市評價的依據(jù)，并對各項類別進行了因子細分 ，通過指標(biāo)對比進行優(yōu)劣評判。 ? 開發(fā)企業(yè)以本土居多，外來企業(yè)知名的僅有世茂，中房等； ? 由于受上海、杭州兩地房地產(chǎn)市場影響，本地市場產(chǎn)品品質(zhì)較高。） ?目前城市房價過高，價格未來的成長性值得觀望 人口數(shù)量及其增長率 人均可支配收入及其增長率 21716元 社會消費品零售總額及其增長率 固定資產(chǎn)投資額及其增長率 規(guī)劃層面 重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃 / 城市發(fā)展規(guī)劃 / 軌道交通 /快速干道等交通規(guī)劃 規(guī)劃有 4條輕軌和沿海高速 市場層面 房地產(chǎn)投資額及其增長率 成交量及其增長率 商品房消化周期 價格及其增長率 5829元 競爭層面 競爭企業(yè) 有全國性企業(yè) 競爭項目品質(zhì) 品質(zhì)較差 引子 城市比較 城市評價 進入建議 附件 城市評價結(jié)果 排名 城市 1 南通 2 嘉興 3 溫州 4 臺州 5 湖州 排名 城市 1 溫州 2 南通 3 嘉興 4 臺州 5 湖州 宏觀因素綜合排名 房地產(chǎn)發(fā)展容量排名 排名 城市 1 臺州 2 湖州 3 南通 4 嘉興 5 溫州 排名 城市 1 南通 2 湖州 3 嘉興 4 臺州 5 溫州 供求風(fēng)險排名（按照消化周期） 競爭環(huán)境排名 通過對五大城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)運行狀況、風(fēng)險機競爭等方面來考慮，對五大城市進入的先后次序，給予以下初步建議： 第一選擇：南通、嘉興 第二選擇：臺州、 溫州 第三選擇：湖州 城市進入建議 引子 城市比較 城市評價 進入建議 附件 南 通 城市評價 —— 南通 地理位臵 ?南通“據(jù)江海之會、扼南北之喉”，隔江與中國經(jīng)濟最發(fā)達的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽為“北上?！? 。 ?全市總面積 8001平方公里，占江蘇省十二分之一 南京市 無錫 蘇州 常州 鹽城 連云港 徐州 南通 城市評價 —— 南通 宏觀經(jīng)濟 南通 G D P 變化情況1 2 2 6 . 0 61 4 7 2 . 0 81 7 5 8 . 3 41 5 . 6 0 %1 5 . 4 0 %1 5 . 7 0 %0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02023年 2023年 2023年1 5 . 2 0 %1 5 . 3 0 %1 5 . 4 0 %1 5 . 5 0 %1 5 . 6 0 %1 5 . 7 0 %1 5 . 8 0 %南通人均可支配收入變化情況1 0 9 3 7 . 0 01 2 3 8 4 . 0 01 4 0 5 8 . 0 01 4 . 0 0 %1 3 . 2 0 %1 3 . 5 0 %0500010000150002023年 2023年 2023年1 2 . 5 %1 3 . 0 %1 3 . 5 %1 4 . 0 %1 4 . 5 %南通社會消費品零售總額變化情況3 8 4 . 2 55 3 6 . 4 16 2 1 . 9 61 6 . 0 0 %1 6 . 2 0 %1 6 . 0 0 %02004006008002023年 2023年 2023年1 5 . 8 %1 5 . 9 %1 6 . 0 %1 6 . 1 %1 6 . 2 %1 6 . 3 %南通人均 G D P 變化情況1 5 8 0 6 . 0 01 9 0 9 6 . 5 92 2 8 4 1 . 8 11 6 . 1 0 %2 0 . 8 2 %1 9 . 6 1 %0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 . 0 02023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %GDP及人均 GDP持續(xù)快速增長，人均收入水平和社會消費能力顯著增強。 南通 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 崇川 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 年份 第一產(chǎn)業(yè)比重 第二產(chǎn)業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)比重 2023 2023 2023 南通擁有良好的區(qū)位條件和港口工業(yè)基礎(chǔ)，以長江三角洲的發(fā)展為依托來構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群帶，第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)主力地位，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度則相對較慢，比重偏低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進一步調(diào)整優(yōu)化。 新城區(qū)板塊（洪橋路以南，躍龍路以東）高檔樓盤最為集中，領(lǐng)袖地位已然確立。尤其是市行政中心與公務(wù)員公寓的存在使得該板塊的生活配套設(shè)施得以優(yōu)先配置，決定了新城區(qū)居住板塊成為南通市檔次、品質(zhì)最高的中央居住區(qū)（ CLD），且區(qū)塊價值的攀升決定了房價仍有穩(wěn)步上漲的趨勢。該板塊有晏園南岸、永興花苑、怡園錦居、永興家園、鴻鳴金屬廣場等樓盤，但由于樓盤位置比較分散，目前尚未形成合力，整體均價也是四個板塊中最低的。 城市評價 —— 南通 房地產(chǎn)市場 —— 供需狀況 Ф= 247。 重點競爭項目 : 中南世紀(jì)城 總建筑面積為 250萬平方米，是南通地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的地產(chǎn)項目。 城市評價 —— 湖州 宏觀經(jīng)濟 2023 年湖州 人均 GDP 漲幅達到 ％，連續(xù) 4 年保持經(jīng)濟兩位數(shù)增長，整體態(tài)勢良好。 ? 通過湖州大道、湖織大道、 318國道及未來的輕軌將主次兩個中心緊密聯(lián)系起來，形成有機的整體。 ?未來隨著申蘇浙皖（ 2023 年通車）、申嘉湖杭（ 2023 年通車）、杭長（ 2023 年通車） 3 條高速公路的建成，至 2023 年前后湖州公路交通效 率將大幅提高； 城市評價 —— 湖州 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)布局 安吉經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 德清經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 長興經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 湖州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 高禹工業(yè)園區(qū) 煤山工業(yè)園區(qū) 練市工業(yè)園區(qū) 新市工業(yè)園區(qū) 武康產(chǎn)業(yè)集群 遞鋪產(chǎn)業(yè)集群 雉城產(chǎn)業(yè)集群 吳興工業(yè)園區(qū) 南潯工業(yè)園區(qū) 臨杭產(chǎn)業(yè)帶 南太湖產(chǎn)業(yè)帶 中心城市產(chǎn)業(yè)極核 ?以 “ 極核 ” 為基礎(chǔ) ， 拓展西 、南兩翼 ， 加大布局調(diào)控引導(dǎo)力度 ， 提升開發(fā)區(qū) 、 工業(yè)園區(qū) 。 城市評價 —— 湖州 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?第二產(chǎn)業(yè)為核心，私營初加工、制造業(yè)占主體 從目前湖州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)近年來取得了一定的發(fā)展，但發(fā)展速度有限，全市產(chǎn)業(yè)鏈的主題基本以私營業(yè)為主，其比重達全市產(chǎn)業(yè)的 ％，私有化已經(jīng)成為全市經(jīng)濟主體。就其住宅市場板塊關(guān)注度來看仁皇山新區(qū)略大于中心區(qū)，而西南新區(qū)最低。 = 房地產(chǎn)供需移動系數(shù) Ф：為了通過對未來房地產(chǎn)市場供需狀況進行預(yù)測判斷，將目前市場中新建住房作為未來存量，針對目前已知年度房地產(chǎn)消化水平進行綜合比較，能對未來房地產(chǎn)市場供需狀況做出方向性判斷。星匯半島 位于有“東方小萊茵河”之稱的湖州長湖申航道邊，地處湖州西南角，距中心城區(qū)僅 1分鐘車程，項目總占地面積 652畝，總建筑面積 101萬平方米，以小高層和高層為主，在建筑品質(zhì)、社區(qū)格調(diào)、景觀規(guī)劃、生活配套上精益求精。 ◆ 全市總面積 3915平方公里 ,其中市區(qū)面積 968平方公里。 ◆ 南移：以南湖新區(qū)開發(fā)建設(shè)為主動力，以南湖大道為發(fā)展軸線，用 地向南發(fā)展，安排大片居住、公共設(shè)施、綠化用地。磁懸浮站點 —— 余新鎮(zhèn)所在的南湖 新區(qū)將是嘉興未來城市發(fā)展的主軸線。 （ 1）滬杭磁懸浮 —— 作為滬杭之間唯一的中間站，磁懸浮嘉興站站點位于南湖新區(qū)余新鎮(zhèn)，距離嘉興市中心 12公里， 2023年通車后將給嘉興帶來大量的商務(wù)型客流； （ 2）城際列車 —— 連接上海與蘇州、杭州等長三角重要城市，環(huán)繞嘉興城市外圍區(qū)域，經(jīng)過南湖新區(qū)和秀洲新 區(qū)， 2023年 10月通車后將很大程度上刺激嘉興經(jīng)濟的發(fā)展，促進嘉興與滬杭兩地的產(chǎn)業(yè)對接； （ 3）杭州灣大橋 —— 2023年開始建造的杭州灣大橋，很大程度上拉近嘉興和紹興、寧波等城市的距離，2023年建成后將為嘉興的物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。 ◆ 市中心屬于嘉興市的主要商務(wù)區(qū)，由于土地供應(yīng)較少，市場需求量大，產(chǎn)品以中高當(dāng)為主，市場基本成熟。2023年全年房地產(chǎn)投資額 ，比上年下降 % ； 房地產(chǎn)市場銷售保持快速增長態(tài)勢 ， 2023全年銷售面積 ，增長 7%。 實力開發(fā)商聯(lián)手演繹大盤時代 ! 性質(zhì) 資質(zhì) 企業(yè)名稱 主要開發(fā)項目 開發(fā)總量 物業(yè)屬性 本地開發(fā)企業(yè) 一級開發(fā) 企業(yè) 嘉興市廣源房地產(chǎn) 巴黎都市 50萬平方米左右 商業(yè)、公寓 外地開發(fā)企業(yè) 一級開發(fā)企業(yè) 金都集團 金都佳苑 \金都景苑 40萬平方米左右 商住、公寓 一級開發(fā)企業(yè) 世茂集團 待定 100萬平方米 公寓 城市評價 —— 嘉興 房地產(chǎn)市場 —— 競爭環(huán)境 主要的開發(fā)商 : 世茂集團 重點競爭項目 : 巴黎都市 總投資近 20億，秉承 “ 建頂級樓盤，造特色產(chǎn)品，創(chuàng)嘉興人驕傲 ” 的開發(fā)目標(biāo)，汲取人文、文化、社會、經(jīng)濟等諸多元素，精心打造一座集生活、學(xué)習(xí)、休閑、購物、娛樂、辦公于一體的城市片段。 ?臨海市作為臺州地區(qū)原先政府所在地，發(fā)展成熟人口較多，但經(jīng)濟發(fā)展水平低于民營經(jīng)濟發(fā)達的溫嶺地區(qū)。目前臺州已形成了九大制造業(yè)集群。 城市評價 —— 臺州 房地產(chǎn)市場 —— 市場規(guī)模 城市評價 —— 臺州 房地產(chǎn)市場 —— 供需關(guān)系 Ф= 247。 外地開發(fā)企業(yè)入駐較少，新明集團為其中較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其開發(fā)的新明半島有望成為椒江區(qū)住宅標(biāo)桿。 ? 總面積 11784平方公里，總?cè)丝?780萬人，市區(qū)人口 130萬。 ? 港口規(guī)劃以龍灣、七里、南岳、大小門島、狀元岙港區(qū)為主體。都市區(qū)依托繞城高速公路網(wǎng)規(guī)劃建設(shè) 11條快速路，形成聯(lián)系南北東西功能片區(qū)的城市快速交通網(wǎng)絡(luò)。 ?規(guī)劃進一步深化了 樂成 — 黃華平原和溫瑞平原內(nèi)城鎮(zhèn)組成的溫州都市區(qū)體系 ?將龍灣、甌海兩區(qū)以及永嘉樂清、 濱海等郊區(qū)與市區(qū)緊密連接 ?規(guī)劃預(yù)計于 2023年實施 快軌 1號線 —— 都市區(qū)級西 — 東北直徑線總長約 43公里。 市郊鐵路 —— 利用龍灣鐵路支線，起自溫州站，經(jīng)龍灣跨甌江到靈昆，再向東經(jīng)半島至霓嶼島。 ? 四區(qū)：全市各區(qū)域根據(jù)自身資源條件和現(xiàn)狀，各自發(fā)揮所長，集中歸類為四大發(fā)展區(qū)。 ?歐北片、七里片、洞頭片等組團圍繞城區(qū)，組團間由自然山體、水體和規(guī)劃綠楔隔離 城市評價 —— 溫州 城市規(guī)劃 —— 核心城區(qū)規(guī)劃 ? 規(guī)劃核心城區(qū)位于老核心區(qū)東面，東起湯家橋路，南至溫州大道，西靠車站大道，北到錦繡路，規(guī)劃總用地。 = 房地產(chǎn)供需移動系數(shù) Ф：為了通過對未來房地產(chǎn)市場供需狀況進行預(yù)測判斷，將目前市場中新建住房作為未來存量，針對目前已知年度房地產(chǎn)消化水平進行綜合比較，能對未來房地產(chǎn)市場供需狀況做出方向性判斷。 ? 中心城區(qū)集中六大中心職能 —— 行政中心、文化中心、商業(yè)中心、會展中心、經(jīng)貿(mào)中心、市民公共活動中心 ? 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： “ 一心、二軸、三街、四片 ? 規(guī)劃人口：規(guī)劃居住人口約 10萬人 規(guī)