【正文】 = 房地產(chǎn)供需移動(dòng)系數(shù) Ф：為了通過(guò)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)判斷，將目前市場(chǎng)中新建住房作為未來(lái)存量，針對(duì)目前已知年度房地產(chǎn)消化水平進(jìn)行綜合比較，能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況做出方向性判斷。 ? 中心城區(qū)集中六大中心職能 —— 行政中心、文化中心、商業(yè)中心、會(huì)展中心、經(jīng)貿(mào)中心、市民公共活動(dòng)中心 ? 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： “ 一心、二軸、三街、四片 ? 規(guī)劃人口：規(guī)劃居住人口約 10萬(wàn)人 規(guī)劃 核心城區(qū) 原 核心城區(qū) 城市整體向東發(fā)展，遵循由濱江城市向?yàn)I海城市轉(zhuǎn)換的過(guò)程 2 0 0 1 2 0 0 6 年溫州地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單位：億元0501001502002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %8 0 . 0 %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額億元） 增長(zhǎng)率( ％）2 0 0 1 2 0 0 6 年溫州地區(qū)商品房銷售面積單位：平方米01002003004002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 . 0 % 1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %商品房銷售面積 增長(zhǎng)率( ％）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終保持在一個(gè)健康穩(wěn)定的增長(zhǎng)水平受到市場(chǎng)利好和宏觀環(huán)境影響較小 ； 商品房銷售出現(xiàn)回落，一方面由于開(kāi)發(fā)投資量有所減少，另外也受到宏觀環(huán)境影響。 ?歐北片、七里片、洞頭片等組團(tuán)圍繞城區(qū)，組團(tuán)間由自然山體、水體和規(guī)劃綠楔隔離 城市評(píng)價(jià) —— 溫州 城市規(guī)劃 —— 核心城區(qū)規(guī)劃 ? 規(guī)劃核心城區(qū)位于老核心區(qū)東面，東起湯家橋路，南至溫州大道，西靠車(chē)站大道，北到錦繡路，規(guī)劃總用地。 ? 第三產(chǎn)業(yè)有所增長(zhǎng)、但增長(zhǎng)相對(duì)緩慢 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，但轉(zhuǎn)換非常緩慢 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化 城市評(píng)價(jià) —— 溫州 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市評(píng)價(jià) —— 溫州 城市規(guī)劃 —— 核心城區(qū)規(guī)劃 ?城市構(gòu)建以雙中心多組團(tuán)結(jié)構(gòu)構(gòu)成 ?城市中心區(qū)區(qū)突破傳統(tǒng)鹿城區(qū)概念范圍，以甌海鹿城兩區(qū)為未來(lái)主城區(qū)。 ? 四區(qū)：全市各區(qū)域根據(jù)自身資源條件和現(xiàn)狀，各自發(fā)揮所長(zhǎng)，集中歸類為四大發(fā)展區(qū)。著重發(fā)展商貿(mào)物流、金融、商務(wù)辦公、信息服務(wù)、科研教育等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，培育扶持高新產(chǎn)業(yè)。 市郊鐵路 —— 利用龍灣鐵路支線，起自溫州站，經(jīng)龍灣跨甌江到靈昆，再向東經(jīng)半島至霓嶼島。 快軌 3號(hào)線 —— 南北縱軸線：總長(zhǎng)約 43公里。 ?規(guī)劃進(jìn)一步深化了 樂(lè)成 — 黃華平原和溫瑞平原內(nèi)城鎮(zhèn)組成的溫州都市區(qū)體系 ?將龍灣、甌海兩區(qū)以及永嘉樂(lè)清、 濱海等郊區(qū)與市區(qū)緊密連接 ?規(guī)劃預(yù)計(jì)于 2023年實(shí)施 快軌 1號(hào)線 —— 都市區(qū)級(jí)西 — 東北直徑線總長(zhǎng)約 43公里。 ? 擴(kuò)建溫州機(jī)場(chǎng)為 4E級(jí)國(guó)家一級(jí)民用航空機(jī)場(chǎng)，接通國(guó)內(nèi)外航空網(wǎng)絡(luò)，近期開(kāi)展搬遷可行性研究工作，遠(yuǎn)景考慮搬遷。都市區(qū)依托繞城高速公路網(wǎng)規(guī)劃建設(shè) 11條快速路，形成聯(lián)系南北東西功能片區(qū)的城市快速交通網(wǎng)絡(luò)。 ? 建設(shè)甬溫鐵路、溫福鐵路，與金溫鐵路共同形成市域鐵路網(wǎng)，成為華東鐵路網(wǎng)樞紐之一。 ? 港口規(guī)劃以龍灣、七里、南岳、大小門(mén)島、狀元岙港區(qū)為主體。因此對(duì)外交通主要以南北方向的沿海平原區(qū)域?yàn)橹? 樂(lè)清 永嘉 市區(qū) 瑞安 平陽(yáng) 蒼南 泰順 文成 城市評(píng)價(jià) —— 溫州 宏觀經(jīng)濟(jì) G D P 總量及增長(zhǎng)0 . 0 01 0 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02023年 2023年 2023年億元1 2 . 0 0 %1 3 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 5 . 0 0 %G D P 總量 G D P 增長(zhǎng)率人均 G D P 及增長(zhǎng)率0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 . 0 02023年 2023年 2023年元1 1 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 3 . 0 0 %1 4 . 0 0 %人均G D P 人均G D P 增長(zhǎng)率社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)0 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 02023年 2023年 2023年億元1 1 . 5 0 %1 2 . 0 0 %1 2 . 5 0 %1 3 . 0 0 %1 3 . 5 0 %1 4 . 0 0 %1 4 . 5 0 %1 5 . 0 0 %社會(huì)消費(fèi)品品零售總額 增長(zhǎng)率人均可支配收入及增長(zhǎng)0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 . 0 02023年 2023年 2023年元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %人均可支配收入 增長(zhǎng)率經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況基本保持平穩(wěn)，但消費(fèi)水平大幅度攀升 城市評(píng)價(jià) —— 溫州 城市規(guī)劃 —— 區(qū)域發(fā)展 ?由“沿江城市”向“濱海城市” 邁進(jìn) ?市域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略：中心聚集，南北伸展；點(diǎn)軸開(kāi)發(fā)，分片均衡； ? 優(yōu)先發(fā)展中心城市，優(yōu)化小城市布局，集中發(fā)展一批重點(diǎn)小城鎮(zhèn)，控制一般建制鎮(zhèn)，形成以特大城市為中心、中等城市為副中心、小城市（重點(diǎn)鎮(zhèn)）為骨干、一般建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系 ? 形成兩大城鎮(zhèn)密集區(qū)：以溫州中心城市為中心，包括樂(lè)成 — 黃華平原和溫瑞平原內(nèi)城鎮(zhèn)組成的溫州都市區(qū)；以鰲江下游的龍港 — 鰲江為中心的溫州南部城鎮(zhèn)群。 ? 總面積 11784平方公里，總?cè)丝?780萬(wàn)人，市區(qū)人口 130萬(wàn)。環(huán)翠名苑、鳳凰新天地、玉宏現(xiàn)代城 90萬(wàn)平方米左右 商業(yè)、公寓 一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè) 方遠(yuǎn)集團(tuán) 椒江華廈綜合樓、臺(tái)州電信大樓、華廈小區(qū)、園丁小區(qū) 100萬(wàn)平方米左右 商住、公寓 外地開(kāi)發(fā)企業(yè) 一級(jí)開(kāi)發(fā) 企業(yè) 新明集團(tuán) 新明半島 36萬(wàn)平方米 公寓 溫 州 城市評(píng)價(jià) —— 溫州 地理位臵 ? 溫州地處浙江東南沿海，是浙南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。 外地開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐較少，新明集團(tuán)為其中較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其開(kāi)發(fā)的新明半島有望成為椒江區(qū)住宅標(biāo)桿。 系數(shù) Ф 3 3 Ф 6 Ф6 供需狀況 未來(lái)可能出現(xiàn)供不應(yīng)求 未來(lái)供需基本平衡 未來(lái)將出現(xiàn)供過(guò)于求 城市評(píng)價(jià) —— 臺(tái)州 房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以本地為主，共有 242家。 城市評(píng)價(jià) —— 臺(tái)州 房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 市場(chǎng)規(guī)模 城市評(píng)價(jià) —— 臺(tái)州 房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 供需關(guān)系 Ф= 247。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化 城市評(píng)價(jià) —— 臺(tái)州 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市評(píng)價(jià) —— 臺(tái)州 城市規(guī)劃 —— 核心城區(qū)規(guī)劃 ?一心、六脈、四組團(tuán)發(fā)展規(guī)劃 ? 黃巖組團(tuán)三面被山區(qū)圍繞，因此與另外兩區(qū)相對(duì)獨(dú)立。目前臺(tái)州已形成了九大制造業(yè)集群。 ? 目前在建的鐵路（ 2023）沿海高速（ 2023）通車(chē)后將為臺(tái)州對(duì)外交通環(huán)境帶來(lái)極大改善 甬臺(tái)溫鐵路（在建） 沿海高速公路（在建） 城市評(píng)價(jià) —— 臺(tái)州 城市規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)布局 椒江區(qū)組團(tuán) ?臺(tái)州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研中心 ?臨港工業(yè)基地 ?2023年規(guī)劃城市建設(shè)用地 53平方公里，規(guī)劃城市人口 50萬(wàn) 黃巖組團(tuán) ?臺(tái)州工業(yè)基地 ?陸地對(duì)外交通樞紐（甬臺(tái)溫高速路入口，規(guī)劃甬臺(tái)溫鐵路車(chē)站） ?2023年規(guī)劃城市建設(shè)用地 ，規(guī)劃城市人口 46萬(wàn) 路橋組團(tuán) ?臺(tái)州市區(qū)域性商貿(mào)中心 ?2023年規(guī)劃城市建設(shè)用地 ，規(guī)劃城市人口 41萬(wàn) 濱海工業(yè)區(qū) ?臺(tái)州市未來(lái)工業(yè)新城、城市新區(qū) ?2023年規(guī)劃城市建設(shè)用地 17平方公里，規(guī)劃城市人口 13萬(wàn) 年份 第一產(chǎn)業(yè)比重 第二產(chǎn)業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)比重 2023 2023 2023 2023 2023 2023 8..0 2023 臺(tái)州是浙江制造業(yè)的重要基地，財(cái)政收入中制造業(yè)的貢獻(xiàn)率在 70%以上。 ?臨海市作為臺(tái)州地區(qū)原先政府所在地，發(fā)展成熟人口較多，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的溫嶺地區(qū)。 臺(tái) 州 城市評(píng)價(jià) —— 臺(tái)州 地理位臵 ? 臺(tái)州位于浙江省沿海中部，北臨寧波，西靠麗水，南臨溫州 ? 全市面積 9411平方公里，人口，其中市區(qū)人口 萬(wàn)人 ? 臺(tái)州市下轄臨海、溫嶺 2個(gè)縣級(jí)市和玉環(huán)、天臺(tái)、仙居、三門(mén) 4個(gè)縣。 實(shí)力開(kāi)發(fā)商聯(lián)手演繹大盤(pán)時(shí)代 ! 性質(zhì) 資質(zhì) 企業(yè)名稱 主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)總量 物業(yè)屬性 本地開(kāi)發(fā)企業(yè) 一級(jí)開(kāi)發(fā) 企業(yè) 嘉興市廣源房地產(chǎn) 巴黎都市 50萬(wàn)平方米左右 商業(yè)、公寓 外地開(kāi)發(fā)企業(yè) 一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè) 金都集團(tuán) 金都佳苑 \金都景苑 40萬(wàn)平方米左右 商住、公寓 一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè) 世茂集團(tuán) 待定 100萬(wàn)平方米 公寓 城市評(píng)價(jià) —— 嘉興 房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 主要的開(kāi)發(fā)商 : 世茂集團(tuán) 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 : 巴黎都市 總投資近 20億，秉承 “ 建頂級(jí)樓盤(pán)，造特色產(chǎn)品，創(chuàng)嘉興人驕傲 ” 的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，汲取人文、文化、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等諸多元素，精心打造一座集生活、學(xué)習(xí)、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、辦公于一體的城市片段。 = 房地產(chǎn)供需移動(dòng)系數(shù) Ф：為了通過(guò)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)判斷，將目前市場(chǎng)中新建住房作為未來(lái)存量，針對(duì)目前已知年度房地產(chǎn)消化水平進(jìn)行綜合比較，能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況做出方向性判斷。2023年全年房地產(chǎn)投資額 ，比上年下降 % ； 房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ， 2023全年銷售面積 ，增長(zhǎng) 7%。 ◆ 北部工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)目前開(kāi)發(fā)量還比較小，住宅開(kāi)發(fā)還屬于起步成長(zhǎng)期，后續(xù)供應(yīng)逐步加大，由于工業(yè)園區(qū)企業(yè)眾多，所以商務(wù)租賃產(chǎn)品需求相對(duì)較大。 ◆ 市中心屬于嘉興市的主要商務(wù)區(qū)，由于土地供應(yīng)較少，市場(chǎng)需求量大，產(chǎn)品以中高當(dāng)為主，市場(chǎng)基本成熟。 2023年全市生產(chǎn)總值 ，按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá) 40100元，比上年增長(zhǎng) %； ◆ 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定性增強(qiáng)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 （ 1）滬杭磁懸浮 —— 作為滬杭之間唯一的中間站，磁懸浮嘉興站站點(diǎn)位于南湖新區(qū)余新鎮(zhèn)，距離嘉興市中心 12公里， 2023年通車(chē)后將給嘉興帶來(lái)大量的商務(wù)型客流； （ 2）城際列車(chē) —— 連接上海與蘇州、杭州等長(zhǎng)三角重要城市，環(huán)繞嘉興城市外圍區(qū)域，經(jīng)過(guò)南湖新區(qū)和秀洲新 區(qū)， 2023年 10月通車(chē)后將很大程度上刺激嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)嘉興與滬杭兩地的產(chǎn)業(yè)對(duì)接； （ 3）杭州灣大橋 —— 2023年開(kāi)始建造的杭州灣大橋，很大程度上拉近嘉興和紹興、寧波等城市的距離，2023年建成后將為嘉興的物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。滬杭高速公路、乍嘉蘇高速公路、滬杭鐵 ◆ 路、京杭大運(yùn)河貫穿嘉興，使嘉興和上海、杭州、蘇州連成一片。磁懸浮站點(diǎn) —— 余新鎮(zhèn)所在的南湖 新區(qū)將是嘉興未來(lái)城市發(fā)展的主軸線。 ◆ 西拓：西部以秀洲新區(qū)為中心，以中山西路為發(fā)展軸，安排居住、 公共設(shè)施用地，并外延安排工業(yè)用地，與秀洲新區(qū)總體發(fā)展方向相 吻合。 ◆ 南移：以南湖新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為主動(dòng)力，以南湖大道為發(fā)展軸線，用 地向南發(fā)展，安排大片居住、公共設(shè)施、綠化用地。居民購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)水平處于一個(gè)較高的水平，且增長(zhǎng)快速。 ◆ 全市總面積 3915平方公里 ,其中市區(qū)面積 968平方公里。 嘉 興 城市評(píng)價(jià) —— 嘉興 地理位臵 三圈環(huán)抱 得天獨(dú)厚 ◆ 嘉興市位于浙江省東北部，處在上海經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈、杭州灣經(jīng)濟(jì)圈三個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊的交叉地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。星匯半島 位于有“東方小萊茵河”之稱的湖州長(zhǎng)湖申航道邊，地處湖州西南角，距中心城區(qū)僅 1分鐘車(chē)程，項(xiàng)目總占地面積 652畝，總建筑面積 101萬(wàn)平方米，以小高層和高層為主，在建筑品質(zhì)、社區(qū)格調(diào)、景觀規(guī)劃、生活配套上精益求精。采用集團(tuán)化、規(guī)模化、集約化系統(tǒng)化的企業(yè)管理模式，以資本為紐帶，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以戰(zhàn)略為動(dòng)力，以經(jīng)濟(jì)效益為目的。 = 房地產(chǎn)供需移動(dòng)系數(shù) Ф：為了通過(guò)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)判斷，將目前市場(chǎng)中新建住房作為未來(lái)存量，針對(duì)目前已知年度房地產(chǎn)消化水平進(jìn)行綜合比較，能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況做出方向性判斷。 房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售保持快速增長(zhǎng) ，2023全年銷售面積 ，增長(zhǎng) %。就其住宅市場(chǎng)板塊關(guān)注度來(lái)看仁皇山新區(qū)略大于中心區(qū)