【文章內(nèi)容簡介】 。上海浦東房地產(chǎn)交易市場環(huán)境分析企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境28XX投資顧問有限公司宏觀經(jīng)濟環(huán)境將繼續(xù)有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展企業(yè)宏觀環(huán)境經(jīng)濟因素 對企業(yè)的影響? 國家整體經(jīng)濟運行良好， 03年經(jīng)濟 良好的經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)的發(fā)展和贏利帶來了機遇，但增長速度較 02年快，預(yù)計經(jīng)濟增長將 良好的機遇又會吸引更多的企業(yè)參與競爭，因此對企保持。并且這種增長主要靠投資拉動 自身的能力提出了更高要求。 ? 第二產(chǎn)業(yè)投資成加速趨勢，房地產(chǎn)投資增長落后于整個第二產(chǎn)業(yè)投資增長 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增加，帶動住房消費。? 2023年上海世博會對上海房地產(chǎn)市場的需求推動 資料來源：華西證券網(wǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況及趨勢分析 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境29XX投資顧問有限公司房地產(chǎn)對ＧＤＰ貢獻到2023年將增加到１０％國民經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資增長　　　　　　　　　　房地產(chǎn)占ＧＤＰ的比重經(jīng)濟條件和政府規(guī)劃是房地產(chǎn)市場發(fā)展不可或缺的因素。資料來源：《上海企業(yè)》2023 ９　智仁項目組整理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境30XX投資顧問有限公司人均可支配收入的增加使購房從愿望轉(zhuǎn)化為需求人均可支配收入情況資料來源：文件檢索人均可支配收入的持續(xù)增長，使得購房消費由愿望變?yōu)樾枨笃髽I(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境31XX投資顧問有限公司與行業(yè)內(nèi)標桿企業(yè)的對比分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境說明：為了比較本企業(yè)在行業(yè)中的地位及各項經(jīng)濟技術(shù)指標所反映的企業(yè)競爭力，智仁項目組選擇了上海房地產(chǎn)上市企業(yè)：上海新黃浦置業(yè)股份有限公司作為標桿企業(yè)，該公司在 2023年上海市房地產(chǎn)銷售百強中列 97位，其管理穩(wěn)健，各項指標能較好的代表上海房地產(chǎn)企業(yè)的水平。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境32XX投資顧問有限公司上海浦東房地產(chǎn)交易市場環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境企業(yè)發(fā)展歷史沿革 “整合外部資源，借殼運作，快速發(fā)展 ”的成長模式。?上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司是以上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場（以下簡稱交易市場）為核心并通過相互投資和委托管理形式聯(lián)合起來的非法人企業(yè)集團。目前按提供的產(chǎn)品或服務(wù)分工可劃分為交易、配套和綜合開發(fā)三個條線 交易市場于一九九三年七月一日掛牌成立，主要承擔了企業(yè)和政府要素市場的雙重功能。隨著市場的發(fā)展，企業(yè)政府因素逐漸淡化，逐步成立了以交易市場為核心，包括產(chǎn)權(quán)交易、拍賣、評估、動拆遷、設(shè)計、開發(fā)、建筑、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)測、二三級市場交易、物業(yè)管理的綜合性企業(yè)。?但是受當時整體市場環(huán)境的影響，企業(yè)發(fā)展過程中所需資源尤其是土地和資金資源大多依靠企業(yè)領(lǐng)導個人與相關(guān)單位的良好的個人關(guān)系來取得，企業(yè)發(fā)展過程中并沒有在實質(zhì)上經(jīng)受市場競爭的鍛煉。?加之企業(yè)發(fā)展過程中追求先發(fā)展后整合的思路以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一些政策性規(guī)定，企業(yè)集團內(nèi)部形成了公司之間、母公司與子公司間互相參股、互相控股的復雜股權(quán)結(jié)構(gòu)。在企業(yè)運行中，這種復雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)實際上導致較高的委托代理成本和企業(yè)運行的低效率，并且日益成為企業(yè)進一步發(fā)展的障礙。?隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的治理，企業(yè)資源的取得越來越依靠企業(yè)的資質(zhì)、資金、技術(shù)、管理所體現(xiàn)出來的企業(yè)綜合競爭力。經(jīng)營環(huán)境的變化，使得企業(yè)遭遇到發(fā)展中的瓶頸，因此，企業(yè)必須通過某種程度的變革來避免邊緣化的危險。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境33XX投資顧問有限公司上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司組織體系金陽良嘉金策金緣 脈通東昊產(chǎn)權(quán)東晨 天益花城嶺南東岸拆遷 海名新都藍印 金航佳騰 凱申銀信雨筍 市場 東揚金品聯(lián)迅華迅鶴城注：“藍色 ”表示配套類“紫色 ”表示開發(fā)類“黃色 ”表示交易類下劃線表示有項目在進行的公司注釋框內(nèi)為項目所在地形狀的大小表示其凈資產(chǎn)的規(guī)模三林普陀東溝 南匯盧灣南匯洋涇三林企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境34XX投資顧問有限公司? 從上圖中我們可以看到，目前浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司一個很不正常的現(xiàn)象就是作為系統(tǒng)內(nèi)部二級企業(yè)的交易市場行使了集團總公司的職能，在實際運營過程中，此種管理模式易淪為主要經(jīng)營者個人管理，造成職能部門功能喪失。企業(yè)要想實施其集團化發(fā)展戰(zhàn)略，先決條件就是必須將其內(nèi)部復雜的股權(quán)關(guān)系逐步理清，并改變目前這種二級公司代為管理整個集團的狀況。企業(yè)企業(yè) 交易市場有 限公司 企業(yè)企業(yè) 企業(yè) 企業(yè) 企業(yè)注：虛線箭頭表示股權(quán)關(guān)系實線箭頭表示管理關(guān)系上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司管理職能狀況主要經(jīng)營者個人管理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境35XX投資顧問有限公司交易市場機構(gòu)設(shè)置狀況浦東房地產(chǎn)交易市場作為交易市場有限公司的核心企業(yè)，屬于房地產(chǎn)交易服務(wù)類企業(yè)，其經(jīng)營范圍主要是房地產(chǎn)貿(mào)易服務(wù)及房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售，并附設(shè)若干分支機構(gòu)，其設(shè)置的管理部門已逐步成為市場系統(tǒng)的管理機構(gòu)，其組織架構(gòu)如下圖所示：秘書處綜合辦公室勞動人事部計劃財務(wù)中心市場策劃部企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理在目前的實際運作中，總部的機構(gòu)設(shè)置中最明顯的問題在于，總經(jīng)理直接領(lǐng)導個下屬部門，而副總經(jīng)理并沒有行使管理下屬各部門的職能，而是直接分管各條線的下屬企業(yè)，甚至于直接擔任下屬企業(yè)的總經(jīng)理進行公司的日常運作。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境36XX投資顧問有限公司企業(yè)財務(wù)指標評估指標體系 評估結(jié)果 分析說明 ? 強 ? 弱盈利能力 ? 在企業(yè)產(chǎn)品線中 ,開發(fā)系統(tǒng)達到行業(yè)水平 ,配套銷售凈利率 系統(tǒng)盈利力能力較強達到 45%,交易系統(tǒng)盈利 較差 ,只有 6%,并且占用了大量企業(yè)資源 .償債能力 ? 企業(yè)具有較強現(xiàn)金獲取能力 ,03年 16月取得 4流動比率 億現(xiàn)金流量 ,但資產(chǎn)負債率高 ,流動比率小 ,債務(wù)資產(chǎn)負債率 結(jié)構(gòu)不和理 ,容易遭遇資金風險 .營運能力 缺乏的合并財務(wù)報表 ,各系統(tǒng)報表資料不詳 ,該指 未做分析 16