【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 論”，是將其開發(fā)過程中積累的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)并分解成多個(gè)模塊，在每一個(gè)模塊中設(shè)置多項(xiàng)研發(fā)、建造、營(yíng)銷的關(guān)鍵管控點(diǎn)，將焦點(diǎn)集中在項(xiàng)目進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金等幾個(gè)維度的管理上。同時(shí)，建立標(biāo)準(zhǔn)的知識(shí)文檔、管理流程，并固化在 IT平臺(tái)上，供不同區(qū)域的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)復(fù)制運(yùn)用。 將產(chǎn)品和開發(fā)過程分解成多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模塊，為龍湖開發(fā)新項(xiàng)目提供了創(chuàng)新空間。不同模塊之間靈活組合，可以為不同客戶群體提供個(gè)性化的居住生活體驗(yàn)，解決了標(biāo)準(zhǔn)化的創(chuàng)新難題。顯然，這種試圖兼顧個(gè)性化的標(biāo)準(zhǔn)化“復(fù)制術(shù)”，與其他房企針對(duì)幾種優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品進(jìn)行照搬復(fù)制，有著根本的差別。 在龍湖地產(chǎn)“趴”著將活兒做細(xì)的十年間，其產(chǎn)品研發(fā)部門就博采眾長(zhǎng)地研發(fā)出不同的建筑外立設(shè)計(jì)面，并根據(jù)不同地區(qū)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和客戶喜好設(shè)計(jì)出不同的戶型模塊，將外立面和模塊進(jìn)行“組裝”，從而迅速開發(fā)出大量的多樣化產(chǎn)品。 盡管如此，個(gè)性化與標(biāo)準(zhǔn)化仍然是一對(duì)必然的矛盾。龍湖的“搭積木”式的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，更加強(qiáng)調(diào)個(gè)性化和多業(yè)態(tài)發(fā)展，但必然會(huì)犧牲一些本應(yīng)是標(biāo)準(zhǔn)化可以帶來的生產(chǎn)效率。 龍湖地產(chǎn)品牌與戰(zhàn)略部總經(jīng)理秦力洪也坦言：“萬科現(xiàn)在進(jìn)入 31個(gè)城市，我們沒有萬科這樣的管理水平。如果我們明年進(jìn)入 30個(gè)城市的話，我們后年就得關(guān)門了，因?yàn)槲覀児懿蛔∵@么多地方?！? 積木理論的內(nèi)涵：標(biāo)準(zhǔn)化模塊，個(gè)性化拼合 （二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 —— 積木理論 29 房地產(chǎn)不僅是資金密集型行業(yè)，更是知識(shí)密集型行業(yè)，從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、交付、維修、物業(yè)等等方面，涉及多個(gè)行業(yè)的知識(shí)。另外房地產(chǎn)企業(yè)還需要跟政府、總包、監(jiān)理、政府多個(gè)部門互相溝通，整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中需要大量的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)作支持。 龍湖地產(chǎn)以知識(shí)管理鑄造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 龍湖地產(chǎn)在產(chǎn)品策略上實(shí)施靈活的積木理論，即將不同類型的產(chǎn)品進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，在做地塊規(guī)劃時(shí)，只需要將不同的產(chǎn)品類型像搭積木一樣拼起來，就能創(chuàng)造出既有創(chuàng)意又符合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建筑類型。 從 2023年開始，龍湖借助全國(guó)統(tǒng)一的知識(shí)管理平臺(tái)將這套積木理論向全國(guó)復(fù)制，迅速克隆出成都龍湖、北京龍湖、上海龍湖、西安龍湖等多個(gè)分公司。 在龍湖的知識(shí)平臺(tái)上，龍湖地產(chǎn)積累了不少成功的樓盤開發(fā)和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，知識(shí)管理部門通過對(duì)這些智力資本進(jìn)行管理并形成標(biāo)準(zhǔn)化，使公司的寶貴經(jīng)驗(yàn)可以進(jìn)行有效的內(nèi)部復(fù)制和轉(zhuǎn)移，從而實(shí)現(xiàn)各地分公司的快速?gòu)?fù)制，降低運(yùn)營(yíng)成本。 公司為每位員工設(shè)立 1個(gè)獨(dú)立的個(gè)人知識(shí)積分帳戶，以記錄和統(tǒng)計(jì)員工個(gè)人獲得的知識(shí)管理積分。知識(shí)管理積分為評(píng)定已實(shí)施建議價(jià)值貢獻(xiàn)大小的計(jì)量標(biāo)尺，分為 4個(gè)等級(jí)。每半年集團(tuán)分員工和組織兩個(gè)維度進(jìn)行知識(shí)管理積分排名，并授予排名領(lǐng)先者知識(shí)管理獎(jiǎng)與獎(jiǎng)金。 （二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 —— 知識(shí)管理 龍湖的知識(shí)管理 30 龍湖物業(yè)的知識(shí)管理 ? 不斷的知識(shí)積累，實(shí)現(xiàn)“善待你一生”的承諾。 1997年才成立的物業(yè)公司，一直在堅(jiān)持做服務(wù)體驗(yàn)的設(shè)計(jì)，每年設(shè)計(jì)新增 10~20個(gè)新的服務(wù)細(xì)節(jié)讓業(yè)主體驗(yàn)。龍湖物業(yè)積累的知識(shí)不僅限于服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，還包括對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、工程維修、社區(qū)景觀建設(shè)等，這種不斷累積的知識(shí)庫是最重要的財(cái)富。 ? 不斷的知識(shí)積累，讓獨(dú)立核算的的物業(yè)公司不斷控制成本并達(dá)到盈利。 研究自身的成本控制和增加非物業(yè)收入，如：節(jié)能降耗措施的研究和運(yùn)用降低能耗成本；通過技術(shù)防范設(shè)施降低人力成本；圍繞業(yè)主需求滿足的造血機(jī)制；象酒店一樣推出菜單式定價(jià)服務(wù)，實(shí)行差別定價(jià)。 將知識(shí)管理進(jìn)行輸出獲取收益也是重要部分。從 2023年開始，龍湖地產(chǎn)和物業(yè)分離，進(jìn)行完全市場(chǎng)化的運(yùn)作。物業(yè)在協(xié)助地產(chǎn)公司開發(fā)過程中，輸出知識(shí)沉淀的同時(shí)，也能從地產(chǎn)公司服務(wù)中得到收益。 ? 不斷的知識(shí)積累，龍湖物業(yè)介入到項(xiàng)目開發(fā)全過程，預(yù)防出錯(cuò)提高質(zhì)量。 龍湖物業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段都有介入機(jī)制，物業(yè)公司利用自己在與業(yè)主接觸過程中對(duì)業(yè)主需求的了解，老項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的積累進(jìn)行系統(tǒng)輸出，對(duì)項(xiàng)目方案提出自己的意見，從項(xiàng)目開始就考慮到業(yè)主使用方便、物業(yè)管理的因素，比如門崗的設(shè)置、路燈的安排等等，這樣有利于接收后提升業(yè)主滿意度和降低物業(yè)管理成本。 物業(yè)介入開發(fā)流程最重要的是對(duì)質(zhì)量監(jiān)督和交房驗(yàn)收。產(chǎn)品品質(zhì)出現(xiàn)問題，最后都要物業(yè)來維護(hù)修理，所以物業(yè)站在業(yè)主的立場(chǎng)，執(zhí)行極其嚴(yán)格的專業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)，這樣首先是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的保證，但是也降低了未來物業(yè)維修的幾率和成本。 （二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 —— 知識(shí)管理 31 在西南稱王，僅僅是吳亞軍創(chuàng)業(yè)初期的階段性目標(biāo)。從她 2023年就與香港置地聯(lián)姻，與世界 500強(qiáng)企業(yè)共舞，就可以看出她有更大的野心。 吳亞軍聘請(qǐng)第三方普華永道做財(cái)務(wù)審計(jì)，為達(dá)成與香港置地的合作鋪路。 2023年 10月，吳亞軍聯(lián)姻世界 500強(qiáng)香港置地，雙方合作投資 40億元，開發(fā)“大竹林”國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)尚生活社區(qū)。其時(shí)，她十多年來首次公開接受采訪稱，自己將可以在國(guó)際化的平臺(tái)上，學(xué)習(xí)在國(guó)際規(guī)范下做事，學(xué)會(huì)把企業(yè)做到更透明，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理體系。 吳亞軍表示，龍湖地產(chǎn)的理想是做百年老店。與香港置地合作，長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益超過眼前的利益。如果不通過這樣的形式進(jìn)行貼身合作，她也無法學(xué)到一個(gè)屹立 100多年的國(guó)際化房企精微的東西。 吳亞軍聯(lián)姻香港置地的真實(shí)所圖是與國(guó)際接軌。她認(rèn)為有這樣的合作伙伴，更容易得到海外市場(chǎng)的信任，這將龍湖地產(chǎn)進(jìn)入國(guó)際舞臺(tái)的時(shí)間表提前了幾年。 在和香港置地接洽后，短短數(shù)月已有 20多個(gè)國(guó)際級(jí)的資金經(jīng)理主動(dòng)與吳亞軍接觸，這些人都是手握數(shù)十億美元掌控權(quán)的超級(jí)財(cái)團(tuán)的代言人。香港置地的合作伙伴，如普華永道、摩根士丹利、東亞銀行等對(duì)龍湖地產(chǎn)也有了很高的評(píng)價(jià)。 牽手世界 500強(qiáng)，合作中學(xué)習(xí) （三）運(yùn)營(yíng)國(guó)際化 —— 戰(zhàn)略聯(lián)盟 32 （一）人力資源策略 （二）集團(tuán)管控策略 （三）資本運(yùn)作策略 全國(guó)擴(kuò)張階段：怎樣保障全國(guó)擴(kuò)張的成功？ 二 .龍湖的關(guān)鍵問題 33 ?人力資源戰(zhàn)略 的形成階段 （ 2023以前） ?人力資源戰(zhàn)略 的實(shí)施階段 （ 2023~2023） ?人力資源戰(zhàn)略 的控制階段 （ 2023~） ? 人力資源 – 研究未來五年發(fā)展所需人才的素質(zhì)能力， – 確定龍湖特點(diǎn)的人力資源素質(zhì)模型體系； – 2023年，將人員標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步明確為“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工”； – 2023年實(shí)施 “人才本地化”策略； – 2023年開始了“仕官生制度”； – 2023年上半年開始實(shí)施“空降兵計(jì)劃”，引入了大批行業(yè)內(nèi)外的頂尖人才； ? 公司戰(zhàn)略 – 2023年之前，在重慶深耕細(xì)作 – 2023年開始在成都、北京開始了“試驗(yàn)性擴(kuò)張”。 – 2023年，開始改建全國(guó)化運(yùn)作的人力資源基礎(chǔ)體系，并用兩年時(shí)間不斷完善； – 構(gòu)建有利于 HR成長(zhǎng)的職業(yè)生態(tài) – “大公司、小組織”的形成； – 2023年在香港上市； – 業(yè)務(wù)從 5個(gè)城市拓展到13個(gè)城市，形成了具有全國(guó)化競(jìng)爭(zhēng)力的公司。 – 2023年，總部搬到北京，開始穩(wěn)步走向全國(guó) – 2023年，上海、西安龍湖成立 （一）龍湖的人力資源戰(zhàn)略歷程 34 人力資源的戰(zhàn)略制定 發(fā)展之初：基于行業(yè)特性及發(fā)展戰(zhàn)略制定人才策略 2023年：面對(duì)全國(guó)化發(fā)展的挑戰(zhàn)，構(gòu)建人才素質(zhì)模型 2023年：進(jìn)一步確定“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工” （一）龍湖的人力資源戰(zhàn)略歷程 35 基于行業(yè)特性及發(fā)展戰(zhàn)略確定龍湖的人才素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)行業(yè)中，似乎一向以資本實(shí)力與土地儲(chǔ)備“論英雄”，眾多企業(yè)終日為尋找資本支持、拿到黃金地塊而到處奔波。但早在扎根重慶時(shí)，龍湖便清醒地認(rèn)識(shí)到，“人才”才是保證自己在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的關(guān)鍵。做出這一判斷，主要基于龍湖對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的理解和對(duì)自身發(fā)展戰(zhàn)略的思考。 房地產(chǎn) 的產(chǎn)品 屬性 工程產(chǎn)品 社會(huì)產(chǎn)品 人文產(chǎn)品 金融產(chǎn)品 一幢大樓不僅僅是鋼筋水泥的混合體，而應(yīng)該具有良好的品質(zhì)和耐久性，龍湖人應(yīng)具備一定的工程氣質(zhì)，即嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、科學(xué) 建筑是文化、歷史的重要載體，龍湖人應(yīng)具有文化底蘊(yùn)和人文精神，以更好地體察消費(fèi)者需求并創(chuàng)造有利于人的發(fā)展和解放的環(huán)境 作為單價(jià)動(dòng)輒上百萬、甚至上千萬的房產(chǎn)而言，金融產(chǎn)品是其第三種屬性，資本、善于投資就成為一個(gè)房地產(chǎn)公司必備的能力 房地產(chǎn)產(chǎn)品也是關(guān)系百姓生活和社會(huì)和諧的一種產(chǎn)品，這就要求龍湖具備基本的社會(huì)責(zé)任能力 業(yè)態(tài)擴(kuò)張 從重慶到成都、北京，再到天津、上海、西安等地，龍湖一向堅(jiān)持以地域化聚焦為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，以每一個(gè)城市或區(qū)域而不是以全國(guó)為競(jìng)爭(zhēng)單元，進(jìn)行多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品開發(fā)。 從多層到高層、從公寓到別墅、寫字樓到購(gòu)物中心、從雙限房到豪宅，每種業(yè)態(tài)龍湖都有涉獵并都能做出精品。 龍湖式 戰(zhàn)略 區(qū)域擴(kuò)張 龍湖式人才： 全面的 綜合的 高素質(zhì) 36 龍湖的戰(zhàn)略 ：自 2023年開始，龍湖開始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，首先在成都、北京開始了“試驗(yàn)性擴(kuò)張”。 龍湖的問題 ：當(dāng)時(shí)的龍湖還是一個(gè)地域性公司，人力資源管理基礎(chǔ)不錯(cuò)但還不完善，人力資源的數(shù)量和質(zhì)量尚不足以支撐一個(gè)全國(guó)性的發(fā)展。龍湖的人員及組織能力瓶頸主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 第一，雖然員工都非常敬業(yè)，但成熟的中層管理者的數(shù)量及全國(guó)化視野相對(duì)不足； 第二，雖然溝通能力和執(zhí)行力都很好，但一個(gè)跨地域的、集團(tuán)化運(yùn)作的組織所必須的系統(tǒng)思考能力相對(duì)欠缺。 龍湖的策略 ：首先從人員標(biāo)準(zhǔn)入手，研究確定龍湖未來五年發(fā)展所需人才的素質(zhì)能力。經(jīng)過龍湖上下和咨詢團(tuán)隊(duì)的共同努力，適應(yīng)龍湖特點(diǎn)的素質(zhì)模型體系應(yīng)運(yùn)而生。經(jīng)過一年多的努力，龍湖基本統(tǒng)一了人才標(biāo)準(zhǔn)。 它分別從全員通用素質(zhì)、職能特殊素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)力素質(zhì)等三個(gè)層面詳細(xì)定義，并被描述為“可理解、可感知、可操作”的條目，直接用于招聘、培訓(xùn)、員工發(fā)展等各個(gè)方面。 面對(duì)全國(guó)化發(fā)展的挑戰(zhàn)，構(gòu)建人才素質(zhì)模型 37 2023年，龍湖在這套素質(zhì)模型的基礎(chǔ)上，從“志存高遠(yuǎn)，堅(jiān)韌踏實(shí)”的企業(yè)精神的外延出發(fā)，將人員標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步明確為“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工”。 龍湖的企業(yè)精神： 志存高遠(yuǎn)，堅(jiān)韌踏實(shí) 人員標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步明確： 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工（ 2023） “有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人” 就是不僅僅像職業(yè)經(jīng)理人那樣用“腦和手”工作，而更是在用“心和靈魂”工作；他們像狼一樣有更強(qiáng)烈的求勝欲望和團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，善于自我否定，對(duì)官僚主義有天然的免疫力。 “操心員工” 與一般員工的根本區(qū)別在于，他們更善于對(duì)客戶、公司、同事和工作用“心”；如果合格員工是跟隨組織運(yùn)轉(zhuǎn)的齒輪，操心員工就是“帶發(fā)動(dòng)機(jī)的齒輪”；如果合格員工是僅受彈射力、空氣阻力、地心引力影響的“炮彈”，那么“操心員工”就是可以根據(jù)目標(biāo)變化自動(dòng)調(diào)整追蹤方向和速度的“巡航導(dǎo)彈”。 “‘操心員工’是龍湖在第一個(gè)十年取得優(yōu)秀業(yè)績(jī)的根本原因，而‘有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人’將成為龍湖第二個(gè)十年取勝的關(guān)鍵?！? —— 龍湖 CHO房晟陶 人才素質(zhì)模型 (2023年 ) 進(jìn)一步明確：有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工 38 人力資源的戰(zhàn)略實(shí)施 2023：人才本地化 —— 對(duì)房地產(chǎn)特性和自身戰(zhàn)略的深刻洞見 2023：仕官生制度 —— 志存高遠(yuǎn)的企業(yè)精神體現(xiàn) 2023：空降兵計(jì)劃 —— 業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的需要 （一）龍湖的人力資源戰(zhàn)略歷程 39 自 2023年定義了新的人員標(biāo)準(zhǔn)后，龍湖便對(duì)內(nèi)部人力資源的數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行了詳細(xì)盤點(diǎn)。本地區(qū)公司 95％以上的員工，尤其是中高層管理人員，都是本地招聘。 為什么要人才本地化？ 第一， 房地產(chǎn)是一個(gè)具有較強(qiáng)地域性特征的行業(yè) ，各地經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的差異也要求地產(chǎn)產(chǎn)品在最終表現(xiàn)形式上會(huì)具有較強(qiáng)的地域特征，龍湖要想秉持注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的一貫作風(fēng)而尊重各地區(qū)的不同，需要龍湖在當(dāng)?shù)亟⒁粋€(gè)規(guī)模較大、對(duì)本地市場(chǎng)有長(zhǎng)期承諾、對(duì)本地文化有深刻理解的員工隊(duì)伍； 第二 ，“人才本地化”從根本上是龍湖的業(yè)務(wù)策略所決定的。 龍湖有自己獨(dú)特的“多項(xiàng)目”、“多業(yè)態(tài)”及“地域化聚焦”策略。 第三， 龍湖是一個(gè)胸襟開闊的全國(guó)性公司。 龍湖要致力于在組織發(fā)展中為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)，倡導(dǎo)平等、信任以及簡(jiǎn)單直接的人際關(guān)系，沒有人應(yīng)該因出身城市的不同而得到優(yōu)惠或受到歧視， 以本地化人才為本地客戶服務(wù) 人才本地化 40 人才本地化的優(yōu)勢(shì)？ 如果龍湖只有單一業(yè)態(tài)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)態(tài)的產(chǎn)品能力，這會(huì)嚴(yán)重的影響公司的拿地能力，拿地能力的受限就會(huì)影響公司在本地發(fā)展的穩(wěn)定性，容易出現(xiàn)饑一頓飽一頓的現(xiàn)象，影響員工長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。 不同業(yè)態(tài)的組合可以消除員工的審美疲勞，有利于員工自身成長(zhǎng)； 如果公司大量進(jìn)入