【文章內(nèi)容簡介】 項目定價與分析客戶分析與利益點對接主題概念演繹營銷推廣策略與執(zhí)行l(wèi)競爭客源l客戶來源l目標客戶定位l客戶描述競爭項目客戶主要來源于私營業(yè)主、公務(wù)員、投資客客群，投資需求旺盛。樓盤名稱 客戶職業(yè) 置業(yè)目的萬科城 電信職工、南航職工、萬客會成員、投資客 自?。?80%投資： 20%萬科圓方 私營業(yè)主、三大商圈白領(lǐng)、公務(wù)員、投資客 自?。?50%投資： 50%葛洲壩國際廣場 地緣客戶、 1+8城市圈落戶武漢的客戶 自住： 90%投資： 10%菱角湖萬達廣場 私營業(yè)主，公務(wù)員、投資客 自?。?70%投資： 30%萬達購房客戶年齡結(jié)構(gòu)競爭客源地鐵 2號線將拉近項目與漢口市中心的距離，整個線路貫穿西北湖、武廣、江漢路三大商圈，此 三大商圈的區(qū)域?qū)⑹强腿褐饕獊碓吹?。客群來源以過渡性住房的自住和投資置業(yè)為主，有少量SOHO式辦公需求。?客群自住購買人群大多為單身人士，收入高，事業(yè)處于上升期，多為婚前的過渡性住房；?辦公需求的客群多為從事攝影、廣告等創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)，以及起步階段的小公司，看重交通條件和內(nèi)部裝修。客群置業(yè)目的三大商圈的高級白領(lǐng)：收入較高，多為單身人士，多為金融、航空、地產(chǎn)等行業(yè)消費特征：購房考慮工作的便利及區(qū)域發(fā)展前景，過渡性住房，以后兼具投資性。投資客：城市中堅階層，私營業(yè)主、個體戶、職業(yè)投資客、地域來源廣。消費特征：看重區(qū)域發(fā)展前景，投資回報率，外地投資客同時考慮子女落戶武漢問題。創(chuàng)業(yè)型小公司：從事廣告、攝影等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，小面積的辦公場所消費特征：注重交通條件和商務(wù)資源的配套，喜歡精裝修的辦公場所，簡單便捷。目標客群定位 三大商圈的高級白領(lǐng) +投資客 +創(chuàng)業(yè)型小公司客群特征描述我們的客戶并不是常規(guī)的 “ 蝸居 ” 在城市一隅的公寓客戶 ……—— 他們年輕有為，緊隨時尚潮流，個性另類，喜歡新奇的事物；—— 他們主要從事媒體、廣告等創(chuàng)意性的時尚職業(yè)，擁有另類的價值觀和生活方式；—— 他們有經(jīng)濟實力，投資意識強，看好區(qū)域未來前景?！?他們有一定社會地位和經(jīng)濟地位，希望擁有會友的獨享私密空間，讓自己得到最大的放松和享受。報告提綱市場環(huán)境分析競爭態(tài)勢分析項目價值提煉項目定價與分析客戶分析與利益點對接主題概念演繹營銷推廣策略與執(zhí)行l(wèi)主題形象演繹l項目形象定位縱觀全世界 CBD，一定是積聚城市、未來、時代、居住和財富等五大價值為一體的高端區(qū)域。地段價值 產(chǎn)品價值 精神價值紐約曼哈頓文化中心這里集合了輝煌的藝術(shù)宮殿、最旗艦的摩天大樓，羨人的中央公園景致、便捷的交通； 東京新宿 交通、金融中心日本東京都內(nèi) 23個特別區(qū)之一，也是東京乃至于整個日本最著名的繁華商業(yè)區(qū)。巴黎拉德方斯 CBD 居住中心拉德方斯的浪漫、唯美與安全，使它成全球富人進駐法國入住第一選擇。本項目依托于 CBD的發(fā)展背景，將成為兼具頂級地段價值，頂級城市景觀，頂級完善生活配套，最佳便利性，最佳的文化精神享受的高端樓盤。建成后的武漢 CBD區(qū)域?qū)⑿纬蓮姶蟮木奂?yīng)200萬平方米華中地區(qū)最大的商務(wù)中心，100萬平方米中國中部地區(qū)最大的博覽中心，200萬平方米左右的環(huán)保高尚住宅區(qū)，200萬平方米的多功能現(xiàn)代商業(yè)娛樂中心，商務(wù)辦公為主的超高層標志性建筑群，同時還配備有多網(wǎng)絡(luò)交通與軌道系統(tǒng)， CBD中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)將成為武漢花園式、高效率、智能化的城市新都心……稀缺性本案作為難得一見的稀缺小戶，在 CBD這個大環(huán)境中更顯珍貴，同時精工到極致的理念來打造產(chǎn)品，更顯稀缺。多功能小戶型，可隨心布置，或 SOHO，或收藏間，或品茶室，或游戲吧，隨心所欲，無約束。投資性純小戶型，總價低，周邊配套好，且依托武漢 CBD的高速發(fā)展背景，回報率高，升值潛力巨大。地段價 值 產(chǎn) 品價 值 精神價 值我們的產(chǎn)品兼具稀缺、多功能、投資等多重價值為一身客戶分析：216。財富駕馭者 —— 他們用金錢和權(quán)力為生活奠基，他們在事業(yè)上擁有自己的一片領(lǐng)域；216。獨特生活品味 —— 他們是生活的經(jīng)營大師，對于生活，他們有獨特的品位，懂得為自己締造一種暢意的生活。他們對于享受生活，須恪守一個原則：時間是用來舒服享受的。比如：找個地方，放松思緒，待著，冥想，游戲；216。私人空間需求 —— 他們需要一個私享的，不可侵犯的空間來為忙碌的生活過度，來安放平靜安逸的心情；空間可以不大，但一定要私密，且被城市繁華寵愛。216。具備投資意識 —— 他們很理智，明白選擇房產(chǎn)，除了可以滿足現(xiàn)階段的居住和生活，還能為將來二次置業(yè)提供保障（帶有投資性的自住需求）。他們需要本案提供一個：在城市繁華中、私密的、有大享受的、升值潛力巨大的精神領(lǐng)地地段價值 產(chǎn)品價值 精神價值產(chǎn)品價值 精神價值地段價值CBD核心地段，兼具稀缺價值與居住價值稀有的、多功能的、有投資價值的 繁華的、私密的、享受的結(jié)論：CBD，精工私享領(lǐng)地CBD： 突顯項目無可比擬的 地段價值精工： 突顯項目嚴謹、精細、與品牌內(nèi)涵一脈相承的產(chǎn)品價值私享領(lǐng)地：展現(xiàn)一個在繁華中，隨心所欲，只屬于個人精神空間—— 本項目推廣主題導(dǎo)出 ——報告提綱市場環(huán)境分析競爭態(tài)勢分析項目價值提煉與定位項目定價與收益分析客戶分析與利益點對接主題概念演繹與表現(xiàn)營銷推廣策略與執(zhí)行l(wèi)整體營銷節(jié)點l總體營銷目標及策略l階段性銷售策略l分階段企劃推廣策略l營銷費用及分配2023年 6月 7月售樓處進駐 7月初樣板區(qū)公開形象訴求期，客戶開發(fā) 概念導(dǎo)入 ,客戶積累期 持續(xù)產(chǎn)品銷售期8月8月底 公開9月整體營銷節(jié)點10月第一階段 第二階段8月 10號產(chǎn)品推薦會積卡開始第三階段總體營銷目標成功完成開盤一個月去化 70%的銷售目標樹立星威奔馳品牌的高端的境界形象 把握推盤節(jié)點，在有限的時間內(nèi)，進行迅速有效的客戶積累，做到一炮打響的開盤效果，快速去化。并維系良好的購房熱度，完成開盤一個月去化 70%的銷售目標。 通過區(qū)域的戶外占領(lǐng)，和本身星威奔馳 4S店的知名度，制造項目在區(qū)域內(nèi)的形象高點，打動與感染理性的目標客戶。注：目標一是目標二實現(xiàn)的前提和基礎(chǔ)策略戰(zhàn)略要訣：快、狠、準n 分問題 1：如何在短時間內(nèi)建立 高認知度 ？n 分問題 2：如何在開盤后使項目在 短時間 內(nèi)達到熱銷？n 分問題 3：如何通過營銷使項目建立市場 影響力 并保持持續(xù)銷售？n 分問題 如何在保證熱銷基礎(chǔ)上實現(xiàn)最終 快速去化快速建立第一形象 強勢推廣極致展示精準渠道，拓展客戶核心目的建立價值體系和項目賣點保證短時間內(nèi)達到熱銷保證持續(xù)熱銷迅速清盤總體營銷策略2023年 6月 7月售樓處進駐 7月初樣板區(qū)公開形象訴求期，客戶開發(fā) 概念導(dǎo)入 ,客戶積累期 持續(xù)產(chǎn)品銷售期8月8月底 公開9月階段性銷售策略10月第一階段8月 10號產(chǎn)品推薦會積卡開始第一階段：形象訴求期： 6月 1日 ——7 月 1日迅速營造漢口市中心板塊小戶型的高度關(guān)注。 短時間、高曝光率打造漢口中心城區(qū)低總價、精裝小戶型的新銳項目，吸引市場關(guān)注。 通過差異化產(chǎn)品定位，打造宜商宜住、精裝修、小戶型產(chǎn)品。 利用多樣化功能的樣板房展示，讓客戶認識到產(chǎn)品本身區(qū)別于萬科城、萬科圓方和萬達廣場的優(yōu)勢，是既適合用于商務(wù)辦公小型 SOHO，又可用于休閑娛樂的私密會館，同樣也可適用于居住的市中心精裝小戶型，從而擴大本項目的目標客戶群。 3