【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 左右，而在安徽省工商局的有 200余戶，投資總額 26億美元以上，人員 11580人。文化程度高、收入高、就業(yè)相對(duì)穩(wěn)定。 專業(yè)技術(shù)人員階層 —— 知識(shí)致富 合肥市該群體目前有 ， 約占全市勞動(dòng)人口的 %， 他們一般具有較高學(xué)歷和一定專業(yè)技術(shù)職稱、或相當(dāng)資格。在各類經(jīng)濟(jì)單位和事業(yè)單位中工作的專業(yè)技術(shù)人員大多是這一階層的人。 專業(yè)技術(shù)人員流動(dòng)性大，收入水平在中上等，社會(huì)態(tài)度溫和，大多數(shù)人傾向于靠自身的努力實(shí)現(xiàn)自己的理想。 1995年以來(lái)，隨著知識(shí)產(chǎn)業(yè)的興起，專業(yè)技術(shù)人員階層有新的發(fā)展，一部分轉(zhuǎn)入民營(yíng)科技企業(yè)企業(yè)主階層；另一部分成為外資企業(yè)管理人員，進(jìn)入經(jīng)理人階層。還有一部分為高等院校、科研院所以及黨政機(jī)關(guān)從事決策咨詢的具有正高職稱的知識(shí)分子。 家庭及社會(huì)交往情況復(fù)雜，收入不錯(cuò)，居住條件較好。 專業(yè)學(xué)者是自改革開放以后分化較大的一個(gè)群體，擁有智力資源，一部分人專做學(xué)問(wèn)，另一部分則將知識(shí)資本轉(zhuǎn)化為政治資本或經(jīng)濟(jì)資源。 辦事人員階層 —— 工作塌實(shí)、流動(dòng)多向 辦事人員主要是指行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位科級(jí)以下的非體力勞動(dòng)者，他們擁有一定的文化資源和少量的權(quán)力資源。在合肥市工作的國(guó)家業(yè)務(wù)員（包括公有制企業(yè)負(fù)責(zé)人）總數(shù)不低于 10萬(wàn)人。如果扣除其中的領(lǐng)導(dǎo)干部階層，大約有 9萬(wàn)人， 約占全市勞動(dòng)人口的 %。 這個(gè)階層的人員的文化水平在初中以上，經(jīng)濟(jì)收入處于中等水平，管理等級(jí)居于中下級(jí)。這個(gè)階層的主要來(lái)源則為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的招干、以公代干、畢業(yè)生分配以及復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人等，他們的流動(dòng)也是多方向的。 工商階層 —— 有錢，還要有地位 據(jù)安徽省工商行政管理局統(tǒng)計(jì)， 2023年，合肥市有個(gè)體工商戶 47128個(gè)，從業(yè)人員 103222人，注冊(cè)資金 。 由于個(gè)體工商戶都是家庭經(jīng)營(yíng)，很少雇工，因此可將其從業(yè)人員數(shù)視同這個(gè)階層的人數(shù)。如此，則合肥市工商戶階層 占全市勞動(dòng)人口比例的 %。 收入處于中上水平，文化多在高中以下，但對(duì)子女的教育比較重視。 工人階層 —— 喪失體制性資源優(yōu)勢(shì) 屬于現(xiàn)階段合肥市社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中的被支配階層，包括國(guó)有企業(yè)工人、集體企業(yè)工人、私營(yíng)企業(yè)工人、三資企業(yè)工人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工人和部分農(nóng)民工。 相對(duì)而言，目前部分在崗工人以及在三資企業(yè)、上市公司的工人收入情況在中等偏下水平。其他則逐漸成為一些弱勢(shì)群體。 農(nóng)民階層以及無(wú)穩(wěn)定職業(yè)者階層 （占合肥市勞動(dòng)人口的 %。非本案目標(biāo)階層，此略） 除部分工人階層、農(nóng)民階層和無(wú)穩(wěn)定職業(yè)者階層外，其他階層均為本案的目標(biāo)客戶。我們看看他們所占的比例： 領(lǐng)導(dǎo)干部階層： % 私營(yíng)企業(yè)主階層： % 經(jīng)理人員階層： % 專業(yè)技術(shù)人員階層： % 辦事人員階層： % 工商階層： % 部分工人階層：約 3% 共計(jì)： %，約 38萬(wàn)人 合肥的勞動(dòng)人口約 90萬(wàn)左右。其中，有 38萬(wàn)是我們的目標(biāo)對(duì)象。 項(xiàng)目定位的工作，就是在第一期的時(shí)候從這 38萬(wàn)人中選出沒有穩(wěn)定居所或需要居所改善、具有購(gòu)買能力、高新區(qū)符合其生活或者工作需求的、對(duì)綠城能產(chǎn)生認(rèn)同并進(jìn)一步發(fā)展為偏好的 644個(gè)家庭，以期使用恰當(dāng)?shù)氖侄问蛊浼尤氡景傅臉I(yè)主行列。 根據(jù)綠城現(xiàn)有規(guī)劃的品位以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，本公司制定初步定位方案如下： 初 步 定 位 設(shè) 想 A. 目標(biāo)客戶 a. 從地域上劃分： 蜀山區(qū) 、 廬陽(yáng)區(qū) 、 包河區(qū) ； b. 年齡結(jié)構(gòu)： 年齡層次低齡化為主 ， 其中 25～ 35歲占 40%， 35～ 50歲占 35%， 50～ 60歲占 15%， 60歲以上占 10%； c. 家庭結(jié)構(gòu)： 小兩口 、 小三口居多； d. 因大多數(shù)客戶應(yīng)屬第一次置業(yè)或第一次改善 ，資金實(shí)力相對(duì)薄弱 ， 但收入屬中檔以上水平 ， 可持續(xù)能力較強(qiáng) 。 B. 利基點(diǎn)： 基本含義為主訴求重點(diǎn)以創(chuàng)新 、 唯美 、 愉悅及人性化角度 ， 大力宣揚(yáng)本案的產(chǎn)品作為全景觀小區(qū)的生活價(jià)值 、 健康價(jià)值和高配套價(jià)值 。 由目標(biāo)客戶曾有經(jīng)驗(yàn)與感受導(dǎo)出增強(qiáng)聯(lián)想效果 。 C. 售價(jià)及付款： 嚴(yán)格控制戶型面積及配比 （ 見產(chǎn)品規(guī)劃建議書 ） ，其目的在于有效控制總價(jià) 。 在本案形象定位較高層次的基礎(chǔ)上 ， 配合諸多付款方式 ， 將總價(jià)分解 ， 在客戶心中形成心理落差 ， 達(dá)到良好的銷售趨勢(shì) 。 D. 唯一性： 此項(xiàng)為本案獲得成功的重要部分 。 本項(xiàng)的唯一性不是大張旗鼓的推出新硬件配置 、新的概念 ， 而是在項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都有新穎小巧的變化 ， 每個(gè)變化都將針對(duì)市場(chǎng)空白點(diǎn) 、 若干個(gè)點(diǎn)的集合 ，使 “ 住 ” 的含義將得到真正的提升 （ 詳見產(chǎn)品規(guī)劃建議書 ） 。 針 對(duì) 性 市 場(chǎng) 調(diào) 研 第五章 ： a. 房型及面積： 二室 面積： 90—— 110平米以內(nèi) 三室 面積： 120—— 180之間 “ 多室 ” 面積： 180—— 240之間 復(fù)式 面積： 180—— 240 該房型是滿足特殊的購(gòu)房群體 ， 目前合肥市復(fù)式樓型比較受歡迎 。 該房型設(shè)計(jì)比例不宜過(guò)大 ， 但從房型獨(dú)特性及一梯一戶的設(shè)計(jì)可降低其銷售難度 。 b 交工標(biāo)準(zhǔn)： 以交毛坯房為宜 ， 但在公共部分應(yīng)做裝修處理 。 屋內(nèi)設(shè)施除基本生活設(shè)施外 ， 盡量做到 3A級(jí)智能化 ， 通訊 、保安 、 消防等配套完善 ， 做到高檔住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 。 高層配套垂直運(yùn)輸 ， 必須用名牌電梯 ， 大堂入口處豪華裝修 。 供水系統(tǒng)建議選用高壓變頻設(shè)備 。 電梯采用觀光電梯 。 2. 購(gòu)買力調(diào)研： 本地域購(gòu)買力在蜀山區(qū)屬二流水準(zhǔn) 。 因目標(biāo)客戶初步定位 ， 付款方式 50%現(xiàn)金支付 其購(gòu)買力不會(huì)很強(qiáng) ， 其房款來(lái)源 50%信貸支持 多年積蓄 ， 兒女或父母的支援以及單位補(bǔ)助 單位補(bǔ)貼自籌舊房轉(zhuǎn)手親屬支援信貸 3. 消費(fèi)觀念及消費(fèi)習(xí)慣 本案所定位的客戶群體在觀念上屬滯后部落 ， 對(duì)廣告宣傳預(yù)熱較慢 ， 消費(fèi)時(shí)猶豫比較時(shí)間較長(zhǎng) 。 但是文化知覺較高 ， 容易接受新鮮事物 ， 因此在營(yíng)銷策略上可用一些前衛(wèi)的概念并突出產(chǎn)品的實(shí)用性 ， 銷售上突出專業(yè)性 ， 在市場(chǎng)培育期應(yīng)注重軟件宣傳盡快搶占社會(huì)輿論制高點(diǎn) 。 結(jié) 論 本案獲得成功的關(guān)鍵在于“時(shí)間差”。在相同區(qū)域相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已定型銷售，而新項(xiàng)目開發(fā)存在時(shí)間跨度的基礎(chǔ)上，本案可最大限度的做到優(yōu)勢(shì)資源整合。 現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)推廣設(shè)想計(jì)劃 第六章 一 、 根據(jù)項(xiàng)目坐落位置及區(qū)域限制性等因素 ， 建議在黃山路與潛山路交口設(shè)立大型路牌指示牌 （ 戶外廣告牌 ） ，引導(dǎo)客戶群按指定路徑到現(xiàn)場(chǎng)參觀咨詢 。 設(shè)置準(zhǔn)備工作從合作協(xié)議之日起準(zhǔn)備 ， 待規(guī)劃設(shè)計(jì)方案敲定后 ， 與售樓接待中心的施工同步進(jìn)行 。 同時(shí)針對(duì)該項(xiàng)目所處地域 ， 在蜀山居住區(qū)主要路口設(shè)立路牌指示牌 5— 8個(gè) （ 視人流及人口密度狀況待定 ） 。 二 、 設(shè)計(jì)制作 DM直銷單頁(yè) ， 橫掃本項(xiàng)目所屬區(qū)域的所有樓群 ， 將該項(xiàng)目主要信息傳遞到目標(biāo)客戶群手中 ， 以當(dāng)?shù)鼐用裰械臐撛谫?gòu)買客戶為營(yíng)銷客源基礎(chǔ) ， 配合總體銷售推廣 ， 為開盤初期取得良好業(yè)績(jī)打下基礎(chǔ) 。 三、在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立售樓接待中心和樣板間，位置及施工方案待合作協(xié)議簽署后與開發(fā)商具體協(xié)調(diào)。在參觀路徑安排及設(shè)計(jì)制作的計(jì)劃準(zhǔn)備中要求與項(xiàng)目定位、品位一致，具體銷售道具的準(zhǔn)備工作由我公司具體負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)制作。 規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的調(diào)研分析 ， 我們對(duì)該項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)提出下述意見： 第七章 一 、 規(guī)劃建議： 在保證規(guī)劃部門確定的容積率的前提下 ， 推算總體成本 ， 利潤(rùn)預(yù)計(jì)在必?；局笜?biāo)的基礎(chǔ)上 ， 力爭(zhēng)在項(xiàng)目的總體平面擺位上有所調(diào)整 、 突破 。 建議一： 人車分流設(shè)計(jì) ， 車位擺放位置不應(yīng)影響整個(gè)小區(qū)的環(huán)境 。 小區(qū)中心為人行道 ， 項(xiàng)目四周為車行道及停車位 ， 盡量做到一戶一車位 。 目前綠城的規(guī)劃基本符合以上要求 。 但是沿黃山路段的建筑建議調(diào)整樓位 ， 向內(nèi)側(cè)退出 6米左右 ， 先有綠化后有建筑 。 建議二： 小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)在滿足基本綠化率的前提下 ， 點(diǎn) 、線 、 面的設(shè)計(jì)采用均好性原則 ， 要人為造景 ， 有起伏性 ，避免單一呆板的模式 。 二 、 建筑風(fēng)格： 我們認(rèn)為該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)著重把握：現(xiàn)代 、 明快 、 跳躍 、 溫馨的感覺 ， 利用色彩的有機(jī)搭配 ， 勾勒出簡(jiǎn)潔明快的樓體線條 ， 打破 “ 三段論 ” 模式 ， 通過(guò)首層基座的色彩及材質(zhì)特殊處理 ， 結(jié)合窗 、 陽(yáng)臺(tái) 、 頂端線條 、外檐色彩等細(xì)部方案體現(xiàn)簡(jiǎn)潔 、 明快 、 溫馨 、 跳躍的視覺效果 。 立面：明亮的黃色與翠綠的局部線條相結(jié)合 ， 底層用彈涂色彩特殊處理； 屋頂：半坡屋頂結(jié)合陽(yáng)光板處理 （ 結(jié)合設(shè)計(jì)要求 ，另行商榷 ） ；屋頂具有流線感 ， 多層有威盧克斯天窗 。 全部建筑結(jié)合基地現(xiàn)狀地形 、 植被 、 道路形成整體院落感 。 三 、 戶型： 1. 配比 （ 套數(shù)比 ） 及面積： A 二室戶：占 40% 90— 110m2 其中：占 10% 90— 100m2 占 30% 100— 110m2 B 三室戶：占 35% 110— 150m2 其中：占 15% 110— 130m2 占 10% 130— 140m2 占 10% 140— 150m2 C 多 室：占 30% 150— 240 m2 各功能區(qū)指標(biāo)： 房：開間 ～ 面積 6 m2左右 ：開間 ～ 面積 6～ 7m2 ：開間 進(jìn)深 ≥ ：開間 進(jìn)深 ≥ ：開間 ≥ 進(jìn)深 ≥， 面積應(yīng)＞16m2， 盡量按正方形考慮 。 臺(tái)：南面陽(yáng)臺(tái)按 ， 北面陽(yáng)臺(tái)以操作陽(yáng)臺(tái)按 ， 廚房外延至此 ， 水 、 煤氣亦外移至陽(yáng)臺(tái) ， 南側(cè)陽(yáng)臺(tái)以休閑活動(dòng)及晾曬為主 ， 局部考慮空調(diào)機(jī)位 ， 南側(cè)高度按 45cm考慮 ， 采用玻璃陽(yáng)臺(tái) 。 G. 窗：全部采用外飄窗 ， 高度按 45cm～ 60cm， 向孔凸出 50cm～ 60cm， 增加視野寬度 ， 形成可利用空間 ， 底部為空調(diào)機(jī)位 ， 作隱藏式設(shè)計(jì) 。 ：可利用 “ S” 墻設(shè)計(jì)或另專門預(yù)留貯藏空間 ，面積應(yīng)以 2— 3m2為宜 。 空間布局： 層高：建議 。 平層 、 錯(cuò)層 、 躍層所占比例 平層： 40% 錯(cuò)層： 50% 躍層： 10% 首層南面陽(yáng)臺(tái)落地窗，另加 15～ 20m2花園，頂層另加15～ 20m2露臺(tái)設(shè)計(jì)，高層加樓頂花園。 四 、 基地： 1. 高層樓棟入口考慮門廊設(shè)計(jì) ， 新星檔次 。 2. 頂層帶露臺(tái)戶型按三室戶考慮 ， 基本為躍層 戶型；同時(shí)考慮廚房外移至露臺(tái)的隱性設(shè)計(jì) 。 3. 首層加裝防盜護(hù)欄 。 4. 樓梯間考慮鋪裝防滑地磚 、 節(jié)能燈 ， 入口防 盜對(duì)講門 。 5. 單元入口統(tǒng)一加裝防盜門 。 6. 管線設(shè)計(jì)需做隱性設(shè)計(jì) ， 避免樓間 、 樓道內(nèi) 管網(wǎng)密布 。