【文章內(nèi)容簡介】 償服務(wù)費(fèi)收取和支出，維修資金的收取，使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。其他內(nèi)容 物業(yè)管理用房、產(chǎn)權(quán)屬所有業(yè)主的設(shè)備、工具、材料。與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等。熟悉了解的知識點(diǎn)：一、物業(yè)管理工作的移交移交工作分為三種情況；一是 由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是 在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是 在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。（一） 新物業(yè)的 移交雙方在新建物業(yè)的移交過程中移交方：開發(fā)建設(shè)單位承接方：物業(yè)管理企業(yè)。（二）移交內(nèi)容移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗收資料，設(shè)計、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。 移交的對象 包括： 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單 （如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等）。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交 （一）移交雙方 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時管理工作的移交包括：（ 1）原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交 移交方：原有物業(yè)管理企業(yè) 承接方：業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位（ 2）業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交移交方：業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位承接方：新的物業(yè)管理企業(yè) 。（二）移交內(nèi)容1．物業(yè)資料（ 1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機(jī)電設(shè)備資料等。（ 2）業(yè)主資料包括： 1）業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復(fù) 印件、相片； 2）房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。（ 3）管理資料包括：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗報告等給類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。（ 4）財務(wù)資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代手代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。（ 5）合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。（ 6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。（ 7）其他需要移交的資料。2．物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接（ 1）房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；（ 2）共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動設(shè)施（會所、游泳池、各類球場等）；（ 3）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂（包括設(shè)施）、倉庫等。停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。例題：，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在（ D ）情況下，方可實施承接查驗。A 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同B 物業(yè)的業(yè)主大會與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除物業(yè)服務(wù)合同C 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同D物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同并且同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，管理工作應(yīng)移交的合同協(xié)議書是指（ B ）A 各類值班記錄 B 對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件C 設(shè)備維修記錄 D 對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件或附件，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主要內(nèi)容有（ B ）A 樓道及其扶手 B 安全防范系統(tǒng) C 主體結(jié)構(gòu)及外墻 D 內(nèi)墻面，（ A ）查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。A 觀感 B 檢測 C 試驗 D 使用，管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)是（ B ）A 管理資料的移交 B 承接時的物業(yè)管理運(yùn)作銜接 C 人事檔案資料的移交 D 合同協(xié)議書的移交備齊資料填寫申報登記表登記簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開工手續(xù)施工驗收重要的知識點(diǎn)：一、裝飾裝修流程第六章 物 業(yè) 入住與裝修管理二、流程分述資料的準(zhǔn)備由業(yè)主（或物業(yè)使用人）和施工隊分別準(zhǔn)備和提供。一般包括 物業(yè)所有權(quán)證明 ， 申請人身份征原件及復(fù)印件 ， 裝飾裝修設(shè)計方案 ， 裝修施工單位資質(zhì) ， 原有建筑、水電氣等改動設(shè)計和相關(guān)審批 ，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。2. 物業(yè)裝飾裝修申報 用戶在入住過程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的 裝修手冊及裝修申報登記表 。用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。3. 物業(yè)裝飾裝修登記 物業(yè)管理單位在進(jìn)行裝飾裝修登記時，可以書面形式將 裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項 告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日（ 一般為 3 個工作日 ）內(nèi)完成登記工作；超出物業(yè)項目管理單位管理范圍的，應(yīng)報主管部門物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)檢查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容， 有下列行為之一的將不予登記 ：（ 1）未經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；（ 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的；（ 3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚混凝土墻體的；（ 4）損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的；（ 5）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的；（ 6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；（ 7）未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的；（ 8）未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；（ 9）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。4. 簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》包括以下內(nèi)容：（ 1）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；（ 2）裝飾裝修工程的實施期限；（ 3）允許施工的時間；（ 4）廢棄物的清運(yùn)與處置（ 5）外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（ 6）禁止行為和注意事項；（ 7）管理服務(wù)費(fèi)用；（ 8）違約責(zé)任；（ 9）其他需要約定的事項。5. 辦理開工的一般手續(xù)（ 1）業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位（或指定方）繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；（ 2）裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等；（ 3）裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。6. 施工物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報登記的內(nèi)容組織施工。7. 驗收物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結(jié)果進(jìn)行比較驗收，驗收合格后應(yīng)簽署書面意見。三、物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理 物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域關(guān)鍵是遵循 “ 自有區(qū)域 ” 的范圍。 裝飾裝修時間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)交換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。（ 1）一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間。（ 2）特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。（ 3）裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間（一般不超過三個月）。四、物業(yè)裝飾裝修管理的要求 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：（ 1）有無變動建造主體和承重結(jié)構(gòu)。（ 2）有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。（ 3）有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。（ 4）有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。（ 5）有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。（ 6）有無未經(jīng)有關(guān)單位的批準(zhǔn)的下列行為：1）搭建建筑物、構(gòu)筑物； 2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的； 3）拆改供暖管道和設(shè)施； 4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施； 5）超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的； 6）改變衛(wèi)生間、廚房間防水層的。同時，還應(yīng)注意檢查以下方面：1）施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；2）有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；3）樓地面鋪設(shè)材料是否超過 10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；4）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求（如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等）；5）物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求 。五、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任（一）裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修企業(yè)指裝修施工單位。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責(zé)任包括以下內(nèi)容：（ 1） 因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，依據(jù)責(zé)任，由裝修人或施工單位負(fù)責(zé)。（ 2） 裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，責(zé)任由裝修人承擔(dān)。（ 3） 裝修人未申報登記就進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。（ 4）裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。（ 5）裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（ 6）裝修活動有下列行為之一的，由 城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正 ， 并處罰款 ：1）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；2）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處以罰款；3）擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對裝修人處以罰款；4）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。（ 7）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。（ 8）裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。（ 9）對不按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行的特種作業(yè)操作的，根據(jù)情節(jié)處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任（ 1）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的 裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi) 2～ 3 倍的罰款 。（ 2）物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。一、入住的資料準(zhǔn)備（ 三書一表一冊一須知 ）1．《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》2．《入住通知書》3．《物業(yè)驗收須知》4．《業(yè)主入住房屋驗收表》5．《業(yè)主（住戶）手冊》6．物業(yè)管理有關(guān)約定熟悉了解的知識點(diǎn)：二、入住期間需要注意的問題（ 1）業(yè)主入住實行一站式柜臺服務(wù)。（ 2）因故未能按時辦理入住手續(xù)的。（ 3）應(yīng)合理安排業(yè)主入住服務(wù)辦理時間。（ 4）辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖。（ 5）指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。（ 6）注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)三、裝修管理應(yīng)注意的問題（ 1）注意對服務(wù)與控制這一對矛盾的 處理（ 2）物業(yè)管理單位要時時監(jiān)控施工現(xiàn)場，避免出現(xiàn)漏項或錯報項。（ 3）在裝飾裝修項目申報登記時，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進(jìn)行核對，以防有漏項，或有大的拆動項目漏報。（ 4）在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。（ 5）在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場的監(jiān)察（ 6）嚴(yán)把驗收關(guān)。（ 7）對于裝修過程中違法行為應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)及規(guī)定進(jìn)行有理有據(jù)地處理。（ 8）要做好每一階段和總的資料管理，及時歸檔。1.（ B）手續(xù)的完成，表示入住過程的完結(jié)。 A 房屋驗收完成 B 領(lǐng)取房屋鑰匙 C 所有費(fèi)用交完 D 簽署物業(yè)管理服務(wù)約定（ D ）A 一般裝飾裝修時間 B裝飾裝修期 C 特殊裝修時間 D 春節(jié)裝修，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)內(nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件是（ C ）A 《物業(yè)驗收須知 》 B 《住宅使用說明書》 C 《業(yè)主手冊 》 D 《臨時管理規(guī)約》定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)（ B ）倍的罰款。　　 A 1~2 B 2~3 C 3~4 D 4~5（ ABCE ） A 《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》