【正文】 準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。（三）注意事項(xiàng)（ 1）應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。 （ 4）建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書制訂。 請(qǐng)問(wèn)：　　 (1)樓上業(yè)主長(zhǎng)期未入住，其房屋管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？　　 (2)在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修，因此給樓上樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？參考答案： 　　 (1)首先，根據(jù)原建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅保證書》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于 1年。室內(nèi)公共區(qū)域的清潔涉及到玻璃清潔、地毯清潔與保養(yǎng)、各種石材的保養(yǎng)及翻新、打蠟、晶面處理以及各種不同材質(zhì)裝飾面的清潔與養(yǎng)護(hù)等，對(duì)清潔專業(yè)知識(shí)、技能及設(shè)備等的要求較高。專項(xiàng)清潔工作 清潔工作中技術(shù)要求較獨(dú)特，需用專門的設(shè)備、藥劑及技術(shù)進(jìn)行的清潔工作，包括打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清潔等。四、綠化管理的要求項(xiàng)目 內(nèi)容基本要求 （ 1）保證植物正常生長(zhǎng)；（ 2）加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作；（ 3）及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造，減少人為踐踏對(duì)綠化造成的危害；（ 4）創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。（ 2）不宜使用果樹或大花植物作綠化。　　 A 學(xué)校綠化 B 醫(yī)院綠化 C 工廠綠化 D 機(jī)關(guān)單位綠化（ ABCE ）　　 A 建筑物內(nèi)外公共區(qū)域的清潔 　　 B 垃圾收集與處理 　　 C 管道疏通、外墻清洗 、泳池清潔 　　 D 拓荒工作　　 E 專項(xiàng)服務(wù)（ AB）　　 A 外包管理 B 自行作業(yè) C 代理機(jī)構(gòu)管理 D 托管管理 E 外包和自行結(jié)合（ ABCE ）　　 A 日常管理 B 翻新改造 C 花木種植 D 病蟲害防治 E 綠化有償服務(wù)　 案例分析： 　 某小區(qū)居住的張女士，經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起，在小區(qū)廣場(chǎng)上打太極拳，廣場(chǎng)周圍有幾株粗大的老楊樹。公共秩序管理服務(wù)的實(shí)施，一要以國(guó)家相關(guān)法規(guī)為準(zhǔn)繩，二要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為根據(jù)，明確相關(guān)各方的責(zé)任和義務(wù)，不得超越職權(quán)范圍，不得違規(guī)操作。 （ 4）轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查詢。（ 1）物業(yè)項(xiàng)目單位的基本情況，包括周期情況，水源情況（特點(diǎn)）、物質(zhì)特性及建筑特點(diǎn)、單位消防組織與技術(shù)裝備；（ 2）火災(zāi)危險(xiǎn)性及火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)；（ 3）滅火力量部署；（ 4）滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法；（ 5）注意事項(xiàng)； （ 6）滅火預(yù)案圖。（二）動(dòng)火過(guò)程中的要求（ 1）動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要指定安全負(fù)責(zé)人；（ 2）現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火作業(yè)人員必須經(jīng)常檢查動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火；（ 3）發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救；（ 4）動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 配置在各項(xiàng)目的消防器材， 每月應(yīng)做一次全面統(tǒng)計(jì)工作 。 （ B ）　　 A巡邏、門崗等值勤崗位 B日常安全巡檢 C 值班記錄 D 技防設(shè)施設(shè)備（ B ） A 安全第一，預(yù)防為主 B 預(yù)防為主，防消結(jié)合 C 不顧一切，滅火為主 D 安全第一，財(cái)產(chǎn)第二，確保安防工作嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并對(duì)違規(guī)人員進(jìn)行教育和懲罰，稱為（ D ）　　 A 日檢 B 周檢 C 月檢 D 督查（ ABCD ） A 動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要指定安全負(fù)責(zé)人 B 現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火作業(yè)人員必須經(jīng)常檢查動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火 C 發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救 D 動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程 E 重點(diǎn)部位動(dòng)火必須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審（ BCDE） A 滅火領(lǐng)導(dǎo)小組的組建 B 火災(zāi)危險(xiǎn)性及火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn) C 滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法 D 注意事項(xiàng) E 滅火預(yù)案圖例題：案例分析 ： 某花園小區(qū)的業(yè)主，住在二樓，窗戶外就是小區(qū)外圍的公路，今年上半年，樓下一樓的住戶在房屋裝修時(shí)在外墻窗戶上安裝了四個(gè)窗戶護(hù)欄，二樓的業(yè)主當(dāng)時(shí)認(rèn)為一樓安裝的窗戶護(hù)欄已經(jīng)自己家造成了一定的安全隱患，為此要求一樓業(yè)主拆除，但一樓業(yè)主未予理睬。 （ 2） 車主首次辦理停車卡時(shí)要提供相應(yīng)的證件的原件及復(fù)印件，簽訂停車協(xié)議。 所有員工應(yīng)愛護(hù)器材，在平時(shí)訓(xùn)練和戰(zhàn)勤中對(duì)器材都應(yīng)輕拿輕放，避免摔打、亂扔亂擲，用完統(tǒng)一放回原處進(jìn)行歸口管理，并定期清洗和上油，以防器材生銹、變形和失去原有功能。三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法（一）消防安全檢查的內(nèi)容 物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、自動(dòng)報(bào)警（滅火）系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場(chǎng)所。（二）滅火方案的制定1. 滅火預(yù)案的制定（ 1）在制訂滅火預(yù)案前，消防安全部門負(fù)責(zé)人組織深入實(shí)地，調(diào)查研究，確定消防重點(diǎn)。三、治安防范注意事項(xiàng) （ 1）遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理的義務(wù)。因此，白蟻防治已成為物業(yè)管理不可或缺的一項(xiàng)重要內(nèi)容。機(jī)關(guān)單位的綠化造型及材料選用一般都比較嚴(yán)格。還包括綠化翻新改造、花木種植、環(huán)境布置、綠化有償服務(wù)等工作。它是清潔工作中安全風(fēng)險(xiǎn)較大、操作技術(shù)要求較高的一項(xiàng)工作?！　〉鶕?jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任的可能性：若在本案例中，物業(yè)管理公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)管理公司存在過(guò)錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任?！? E 民用供電和工業(yè)供電（ ABCE ） A居住用途 B 商業(yè)用途 C工業(yè)用途 D 工程用途 E其他用途（ AC ）A 自行管理模式 B 合作管理模式 C 外包形式 D 代理管理模式 E 其他形式模式例題：（ ABCD ）　　 A 在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致　　 B 在合同中應(yīng)明確出現(xiàn)事故時(shí)責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)產(chǎn)生糾紛　 C 應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)　 D 委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件　 E合同要建立在平等基礎(chǔ)上6..防排煙系統(tǒng)由（ ABCD）組成　 A 防煙防火門 B 通風(fēng)管道 C 排煙風(fēng)機(jī) D 正壓送風(fēng)機(jī) E 防煙卷簾（ CD）　　 A 壓縮式制冷機(jī) B 吸收制冷機(jī) C 中央空調(diào) D 獨(dú)立空調(diào) E 柜式空調(diào)（ A ）A 預(yù)防性維修 B 事后維修 C 使用中維修 D緊急搶修案例分析：　　某業(yè)主 4年前在某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，但一直沒有居住。三、消防系統(tǒng)（一）種類 1．火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 2．消防控制中心 3．消火栓系統(tǒng) 4．自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng) 5．防排煙系統(tǒng) 6．安全疏散和防火隔離系統(tǒng) 安全疏散和 防火隔離 系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、 水幕 等組成，它對(duì)疏散人員指示方向，對(duì)火和煙進(jìn)行隔離。（ 7）做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。3） 工業(yè)廢水系統(tǒng) ，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。（ 3）建立定期效果評(píng)估制度。（二）評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo) 房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括 房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率 。因此，劉先生與物業(yè)管理公司各持已見，爭(zhēng)論不休。在辦理了相關(guān)入住手續(xù)后，劉先生領(lǐng)到了新房鑰匙。（ 3）在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，以防有漏項(xiàng)，或有大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任（ 1）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的 裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi) 2～ 3 倍的罰款 。（ 2） 裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，責(zé)任由裝修人承擔(dān)。（ 2）有無(wú)將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。6. 施工物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。（ 6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。 移交的對(duì)象 包括： 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單 （如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等）。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備；保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施；綠化及設(shè)施；清潔衛(wèi)生設(shè)施；停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施；室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂設(shè)施；其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。物業(yè)園林植物一般有花卉、樹木、草坪等。 (2)如果對(duì)這個(gè)項(xiàng)目實(shí)施早期介入，就可以將物業(yè)公司長(zhǎng)期積累的管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)使用體會(huì)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)，從源頭開始實(shí)現(xiàn)建、管、用的配合。 （ 4） 經(jīng)營(yíng)虧損 。（三）建設(shè)階段（ 1）與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。　　 ，因?yàn)槲飿I(yè)公司不是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，沒有權(quán)利罰款；其次，物業(yè)管理公司按照約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無(wú)權(quán)采取停電、停水等方式。案例分析 2：　　李某購(gòu)買了一套頂層的商品房，辦理入住手續(xù)時(shí)與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》中明確規(guī)定：為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái)，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄?！　?wèn)題：　　 ，全部更換鐵藝圍欄約需費(fèi)用 13萬(wàn)元。 （三）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等 （四）誠(chéng)實(shí)信用 誠(chéng)信信用原則是民法、合同法的最基本原則。招標(biāo) 招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)是要約。 (2) 要約必須包括合同的主要內(nèi)容并且內(nèi)容必須具體確定。，期中公眾制度主要內(nèi)容不包括（ C ） A 入住管理 B 裝修管理 C 行政管理 D 電梯使用管理（ ABE ） A 組織架構(gòu)與人員的配置 B 費(fèi)用測(cè)算與成本控制 C 管理制度的制定 D 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 E 項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思（ BDE） A 盲目作出服務(wù)承諾 B 招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易 C 竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密 D 物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng) E 招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息造成項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行，正確的有（ ACE ） A 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限 30日前確定中標(biāo)人 B 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)過(guò)程中完成招標(biāo)文 件的編制 C 在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議 D 招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，只能向 3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書 E 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20日例題：，以下關(guān)于中標(biāo)及簽訂合同的表述，不正確的是（B）A 投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明B 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限 15日前確定中標(biāo)人C 招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償D 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（ B ）A 物業(yè)的建設(shè)單位 B 房地產(chǎn)主管部門 C 業(yè)主大會(huì) D 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）（ A ）A 公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)B公開招標(biāo)和非公開招標(biāo)C 協(xié)議招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)D 住招標(biāo)宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目 案例分析： 甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了某大廈的物業(yè)服務(wù)投標(biāo)邀請(qǐng)函。六、投標(biāo)文件的編寫（ 1）投標(biāo)文件編寫的基本要求。 A 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門 B 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 C 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 D設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門（ D ） A 具有獨(dú)立的法人 B 是服務(wù)性質(zhì)的企業(yè) C 具有一定的公共管理職能 D 是盈利性質(zhì)的（ C） A 成本較高 B 要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè) C 協(xié)調(diào)困難 D 容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)（ ACD ）A總 經(jīng)濟(jì)師 B總管理師 C 總工程師 D 總會(huì)計(jì)師 E 總分析師第二章 物 業(yè) 管理招投 標(biāo)重要的知識(shí)點(diǎn)：一、招標(biāo)主體 一般是物業(yè)的 建設(shè)單位 、 業(yè)主大會(huì) （單一業(yè)主）、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 （政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。財(cái)務(wù)部 編制財(cái)務(wù)計(jì)劃、做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)