【正文】 分析和財務管理等工作，還負責督促檢查各項目的財政收支情況等。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有 直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制 等。二級資質 ： 省、自治區(qū)人民政府建設主管部門、 直轄市人民政府房地產主管部門負責資質證書的頒發(fā)和管理 ， 接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。一般設總經理和若干副總經理及 “三師 ”（ 總會計師、總經濟師、總工程師）。安全管理部 各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審，負責公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作。（二）常規(guī)物業(yè)管理招標內容：項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等；房屋及公用設施設備的管理；環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等；客戶管理、客戶服務和便民措施；精神文明建設；物業(yè)的租賃經營；財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理。 熟悉了解知識點：接受投標文件成立評審委員會 開標、評標和中標 開標：應在招標文件確定的提交投標文件截止時間的 同一時間公開 進行； 評標：評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場答辯外，其他程序應在嚴格保密的情況下進行； 中標：招標人應當在投標有效期截止時限 30日 前確定中標人。請分析后回答以下問題：，應該怎樣避免專業(yè)方面的缺陷？，您將怎樣組織參加這次投標活動？？參考答案：（ 1）管理方案包括管理和技術兩個方面，所以不可能一個人完成，應該成立投標小組，對項目進行充分的調研，盡可能收集資料，進行編寫。 但簽約 主體是物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)建設單位。拍賣 邀請要約：拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物 要約：拍賣過程中出價人每次出價。 （ 3）承諾必須與要約的內容一致?！　?(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴重，應予更換。成立業(yè)主大會應由業(yè)主總數(shù)的 5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積的 5%以上的業(yè)主自行向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請，首次業(yè)主大會應由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自接到成立業(yè)主大會申請之日起 60日內指定首次業(yè)主大會會議籌備組組織，組織建設單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會會議籌備組。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司因此把李某告上法庭。前期物業(yè)管理服務的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用。 前期物業(yè)管理的特點 （ 1）是前期物業(yè)管理的特定的內容是以后 常規(guī)期物業(yè)管理的基 礎 ，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。項目分三期建設，是當?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO項目和該市的重點工程，倍受當?shù)鼐用窈驼P注。第五章 物 業(yè) 的承接 查驗一、物業(yè)查驗的主要內容與方法查驗項目 內容物業(yè)資料 竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用、維護保養(yǎng)等資料；物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明書；物業(yè)管理所必需的其他資料。 二、物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗 在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：（ 1） 物業(yè)的產權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同； （任何一方不能單方面接觸服務合同。（一） 新物業(yè)的 移交雙方在新建物業(yè)的移交過程中移交方：開發(fā)建設單位承接方：物業(yè)管理企業(yè)。（ 3）管理資料包括：各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等給類服務質量的原始記錄。A 物業(yè)的產權單位與原有的物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同B 物業(yè)的業(yè)主大會與原有的物業(yè)管理機構完全解除物業(yè)服務合同C 物業(yè)的產權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同D物業(yè)的產權單位與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同并且同新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同，管理工作應移交的合同協(xié)議書是指（ B ）A 各類值班記錄 B 對內對外簽訂的合同、協(xié)議原件C 設備維修記錄 D 對內對外簽訂的合同、協(xié)議原件或附件，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內容有（ B ）A 樓道及其扶手 B 安全防范系統(tǒng) C 主體結構及外墻 D 內墻面，（ A ）查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。物業(yè)管理單位應該在規(guī)定工作日（ 一般為 3 個工作日 ）內完成登記工作；超出物業(yè)項目管理單位管理范圍的，應報主管部門物業(yè)管理單位應詳細檢查裝飾裝修申請登記表中的裝修內容， 有下列行為之一的將不予登記 ：（ 1）未經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的；（ 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的；（ 3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚混凝土墻體的；（ 4）損壞房屋原有的節(jié)能設施，降低節(jié)能效果的；（ 5）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物的；（ 6）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；（ 7）未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的；（ 8）未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的；（ 9）其他影響建筑結構和使用安全的行為。（ 2）特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。同時，還應注意檢查以下方面：1）施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業(yè)等；2）有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；3）樓地面鋪設材料是否超過 10mm、新砌隔墻是否采用輕質材料等；4）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求（如空調室外機的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等）；5）物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求 。（ 7）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照有關規(guī)定處罰。（ 4）辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖。1.（ B）手續(xù)的完成，表示入住過程的完結。經過驗房確認，房屋質量問題已基本得到解決。因此，商品房整改期間的物業(yè)管理費用屬尚未交付業(yè)主期間的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司應該向開發(fā)商收取，而不應由業(yè)主承擔。（ 4）委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監(jiān)督服務過程，也便于掌握設施設備狀況，保證設施設備歷史資料的完整性。（ 2） 排水系統(tǒng) 可分為：1） 污水系統(tǒng) ，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們日常生活中洗滌用水。（ 5）制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質。（ 2）北方地區(qū)應注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。四、電梯系統(tǒng)（一）種類 常見 電梯按用途 分為 乘客電梯 、 載貨電梯 和 客貨電梯 ；按 拖動方式 分有 直流電梯 、 交流電梯 和 液壓電梯 ；按 控制方式 分有 單機控制電梯 、 集選控制電梯 等。給案例中，業(yè)主購房已滿 4年，則開發(fā)上不承擔責任。垃圾收集與處理公共區(qū)域及業(yè)主住戶日常生活垃圾、清運裝修及建筑垃圾、垃圾分類，以及將垃圾統(tǒng)一清運到市政垃圾填埋或焚燒。一、清潔衛(wèi)生服務內容 與基本方法（一）清潔衛(wèi)生服務的內容（二）清潔衛(wèi)生服務管理的基本方法 清潔衛(wèi)生服務管理的基本方法大致可分為 外包管理及自行作業(yè) 兩大類：外包是將清潔工作交由專業(yè)清潔公司具體實施；自行作業(yè)是由物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內自行實施清潔服務工作。醫(yī)院綠化在進行醫(yī)院綠化管理時，要對園林綠化植物的保潔（包括景點、植物葉面保潔等）、清殘（包括殘花敗葉、枯枝等）及植物長勢進行重點管理。（ 3）植物養(yǎng)護應注重對綠地的圍護，避免人為因素造成植物損壞。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見，突然，一陣風刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸到在地。第九章 公共秩序管理服務重要的知識點：一、公共安全防范管理服務的內容 公共安全防范管理服務是物業(yè)管理企業(yè) 協(xié)助政府 相關部門，為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務活動。 （ 5）管轄區(qū)域內發(fā)生墜樓等意外事故，應立即通知急救單位及公安部門、家屬，并圍護好現(xiàn)場，并做好轄區(qū)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。 熟悉了解的知識點：一、義務消防隊伍建設項目 內容義務消防隊員的構成由項目的全體員工組成，分為 指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組 等義務消防隊員工作（ 1）負責消防知識的普及、宣傳和教育；（ 2）負責消防設施設備及日常消防工作的檢查；（ 3）負責消防監(jiān)控報警中心的值班監(jiān)控；（ 4）發(fā)生火災時應配合消防部門實施滅火撲救。五、消防器材的配備、使用與維護(一 )、消防器材一般配置（ 1）樓層配置 消防器材的配置應結合物業(yè)的火災危險性，針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。按照各區(qū)域分類統(tǒng)計，以保證項目配備的消防器材完整、齊全，對已失效、損壞的器材應進行重新配置。隨后二樓業(yè)主又找到小區(qū)。七、車輛管理注意事項 （ 1） 車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛 。（二）消防裝備的維護、管理 常規(guī)消防裝備是配備在隊部的戰(zhàn)備器材，應定期檢查，至少每月進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)破損、泄露、變形或工作壓力不夠時，應對器材進行維修和調換申購，以防在訓練中發(fā)生事故。二、消防制度的制定 消防工作的指導原則 是 “預防為主，防消結合 ”。2. 重點防火部位 機房、公共娛樂場所 、 桑拿浴室 及 卡拉 OK 廳 、 業(yè)主專用會所 、 地下人防工程 、 資料庫 （室）和 計算機（資訊）中心 等。二、安全防范的檢查方法 安全防范的檢查方法有： 日檢、周檢、月檢、督查 。請問：　　 ？　　 ，物業(yè)管理公司是否應當承擔賠償?shù)呢熑?？參考答案? 。白蟻因其特有的 “食住行 ”生活方式，對房屋建筑、江河堤壩、森林樹木、文檔書籍、服裝家具、文物古跡等進行蛀食和破壞，給國民經濟造成嚴重危害，對社會造成不可估量的損失。機關單位綠化機關單位的綠化管理 要求莊嚴、整潔、高雅 。 三、綠化管理的內容 物業(yè)綠化管理的內容包括對綠化植物及園林小品等進行養(yǎng)護管理、保潔、更新、修繕，使其達到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)的效果。外墻清洗 為了維護整個建筑的外觀形象，減緩其老化而定期對建筑物的外墻進行清洗的保潔工作。因此，水管老化破裂造成的損失應該由該業(yè)主承擔。（ C ） A 房屋維修養(yǎng)護計劃 B 空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃 C 月維修保養(yǎng)計劃 D 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃（ A ） A 高壓供電和低壓供電；　 B 單回路供電和多回路供電；　 C 無自備用電源供電和有自備用電源供電；　 D 長期供電和臨時供電。（ 4）采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。（ 6）有應付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應急措施，每年雨季來臨前清理疏通排水工程。2） 雨水系統(tǒng) ，用于排除屋面雨、雪水。（ 2）建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。（ 2）開展技術更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設施設備狀態(tài)。劉先生認為，應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日起收取?！　?A 1~2 B 2~3 C 3~4 D 4~5（ ABCE ） A 《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》 B 《入住通知書》 C 《業(yè)主入住驗收表》 D 《業(yè)主臨時公約》 E 《物業(yè)驗收須知》例題：，有下列行為的將不予登記（ ABCDE ）A 裝飾裝修申請登記表中的裝修內容，有下列行為之一的將不予登記：B 將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的C 擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚混凝土墻體的D 損壞房屋原有的節(jié)能設施，降低節(jié)能效果的E 未經城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的 (ABCDE )A 物業(yè)管理單位要時時監(jiān)控施工現(xiàn)場，避免出現(xiàn)漏項或錯報項B 物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進行核對C 在施工過程中，物業(yè)管理方應注意現(xiàn)場的監(jiān)察D 對于裝修過程中違法行為應根據(jù)相關法規(guī)及規(guī)定進行有理有據(jù)地處理E 嚴把驗收關案例分析：劉先生 2023年購買了一套 120㎡的住房，同年 8月，開發(fā)商通知劉先生入住。（ 6）注意安全保衛(wèi)以及車輛引導三、裝修管理應注意的問題（ 1）注意對服務與控制這一對矛盾的 處理（ 2）物業(yè)管理單位要時時監(jiān)控施工現(xiàn)場，避免出現(xiàn)漏項或錯報項。（ 9）對不按照國家有關規(guī)定進行的特種作業(yè)操作的，根據(jù)情節(jié)處以罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質證書。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責任包括以下內容：（ 1） 因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，依據(jù)責任，由裝修人或施工單位負責。四、物業(yè)裝飾裝修管理的要求 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權益，物業(yè)裝飾裝修管理應重