【文章內(nèi)容簡介】 記代理的概念及有關(guān)要求土地登記代理是指土地登記代理機構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。進行土地登記代理，須遵循以下要求和原則：①合法原則②平等自愿原則③公平公正原則④等價有償原則⑤誠實信用原則⑥保密原則3．土地登記信息公開查詢（1）土地登記信息公開查詢范圍：①土地登記結(jié)果的查詢范圍土地登記結(jié)果包括土地登記卡和宗地圖。任何單位和個人都可以依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定查詢。②原始登記資料的查詢范圍原始登記資料包括土地權(quán)屬來源文件、土地登記申請書、地籍調(diào)查表和地籍圖。原始登記資料的查詢范圍如下：土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料；土地登記代理機構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料；國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料。③特許登記資料的查詢范圍指涉及國家安全、軍事設(shè)施等保密單位的土地登記資料及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定保密的土地登記資料。這類土地登記資料的查詢受到嚴(yán)格限制，不在公開查詢的范圍內(nèi)。（2）土地登記信息公開查詢程序：①申請②審查重點審查：a．申請查詢的土地在不在本登記區(qū)內(nèi)；b．查詢申請人提交的證明文件是否齊全并合法有效；c．申請查詢內(nèi)容是否超出了規(guī)定查詢的范圍；d．審查查詢的內(nèi)容是否違反我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定③查詢和鑒證當(dāng)查詢申請人要證明查詢結(jié)果的來源，表明查詢結(jié)果的權(quán)威性，以將此作為證明某一事實的證據(jù)以向有關(guān)方面提供，這就要求土地登記機關(guān)在查詢結(jié)果上蓋印鑒章，這種查詢通常叫做鑒證。④查詢收費（3）土地登記的公開查詢的方式手工查詢、計算機查詢或手工查詢和計算機查詢并行的方式。4．土地權(quán)利制度建設(shè)（1）我國土地權(quán)利制度建設(shè)的指導(dǎo)思想①要實現(xiàn)土地權(quán)利設(shè)置的公平與效率；②要保障經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展（2）現(xiàn)階段我國的土地權(quán)利制度體系我國現(xiàn)行的土地權(quán)利體系是由土地所有權(quán)體系和土地利用權(quán)體系組成。土地所有權(quán)包括國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種。土地利用權(quán)并不是一個規(guī)范的法律概念，它不過是所有權(quán)以外的土地權(quán)利總稱。我國目前的土地利用權(quán)的種類主要有：土地使用權(quán)和土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)、空間權(quán)、耕作權(quán)等土地他項權(quán)利。土地使用權(quán)是我國整個土地利用體系的核心。土地使用權(quán)法律體系由兩方面構(gòu)成，即國有土地使用權(quán)體系和集體土地使用權(quán)體系。我國的土地權(quán)利制度體系結(jié)構(gòu)如下： 國家土地所有權(quán)土地所有權(quán) 集體土地所有權(quán) 出讓國有土地使用權(quán) 劃撥國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán) 租賃國有土地使用權(quán)土地權(quán)利體系 外商投資企業(yè)場地使用權(quán)土地使用權(quán) 城市私房用地使用權(quán)農(nóng)用地使用權(quán)土地利用權(quán) 集體土地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)村公益設(shè)施用地使用權(quán)土地抵押權(quán)土地租賃權(quán)土地他項權(quán)利 空間權(quán)地役權(quán)耕作權(quán)5．權(quán)屬爭議調(diào)處（1）土地權(quán)屬爭議的種類①國家所有者與集體所有者之間的權(quán)屬爭議；②集體所有者之間的權(quán)屬爭議；③國有使用者之間的權(quán)屬爭議；④集體使用者之間的權(quán)屬爭議；⑤國家所有者與集體使用者之間的權(quán)屬爭議。（2）土地權(quán)屬爭議調(diào)處的受理范圍和管轄①縣級人民政府國土資源行政主管部門受理的土地權(quán)屬爭議案件個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣級國土資源行政主管部門調(diào)查處理。②設(shè)區(qū)的市、自治州國土資源行政主管部門受理的土地權(quán)屬爭議案件跨縣級行政區(qū)域的；同級人民政府、上級國土資源行政主管部門交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的。③省、自治區(qū)、直轄市國土資源行政主管部門受理的土地權(quán)屬爭議案件跨設(shè)區(qū)的市、自治州行政區(qū)域的；爭議一方為中央國家機關(guān)或者其直屬單位的，且涉及土地面積較大的；爭議一方為軍隊，且涉及土地面積較大的；在本行政區(qū)域內(nèi)有較大影響的；同級人民政府、國土資源部交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的。④國土資源部調(diào)查處理下列爭議案件國務(wù)院交辦的；在全國范圍內(nèi)有重大影響的。（3）土地權(quán)屬爭議調(diào)處的程序申請 受理 調(diào)查 調(diào)解 處理6．土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測（1）土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測概念土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測是指運用遙感和其他現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)對土地的自然、社會經(jīng)濟狀況變化進行的連續(xù)調(diào)查觀測。監(jiān)測內(nèi)容可以包括由于自然或人的因素引起的土地所有變化。土地動態(tài)監(jiān)測是為完成土地管理任務(wù)服務(wù)的。（2）土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測的作用①保持土地利用有關(guān)數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性，保證信息能不斷得到更新；②通過動態(tài)分析，揭示土地利用變化的規(guī)律，為宏觀管理提供依據(jù)；③能夠反映規(guī)劃實施狀況，為規(guī)劃信息系統(tǒng)及時反饋創(chuàng)造條件；④對一些重點指標(biāo)進行定時監(jiān)控，設(shè)置預(yù)警戒線，為政府制訂有效政策與措施提供服務(wù)；⑤及時發(fā)現(xiàn)違反土地管理法規(guī)的行為，為土地監(jiān)察提供目標(biāo)和依據(jù)等。（3）土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測的主要內(nèi)容①土地利用監(jiān)測；②土地權(quán)屬監(jiān)測；③土地價格監(jiān)測；④土地質(zhì)量監(jiān)測。（4）土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測常用方法常用的方法有實地調(diào)查、統(tǒng)計報表調(diào)查、遙感監(jiān)測、專項定點監(jiān)測等。7．土地統(tǒng)計（1）土地統(tǒng)計的概念土地統(tǒng)計是指利用數(shù)據(jù)、圖表及其他手段，對土地的各種數(shù)量關(guān)系的現(xiàn)狀及其變化所進行的全面、系統(tǒng)的調(diào)查、搜集、記載、整理和分析的過程。土地統(tǒng)計是從數(shù)量方面反映和分析土地自然條件和經(jīng)濟狀況及其變化的結(jié)果。目前，土地統(tǒng)計的主要內(nèi)容包括：土地的類型、面積、質(zhì)量、分布、權(quán)屬和利用狀況等。 土地統(tǒng)計包括三方面的含義，即土地統(tǒng)計工作、土地統(tǒng)計資料和土地統(tǒng)計科學(xué)。（2）土地統(tǒng)計的對象中華人民共和國版圖內(nèi)的全部土地。（3）土地統(tǒng)計的任務(wù)①及時、準(zhǔn)確地掌握土地資源的構(gòu)成、利用現(xiàn)狀和動態(tài)變化；②為各級政府及其部門制定政策提供依據(jù)；③為加強土地管理提供可靠資料。8．地籍信息系統(tǒng)管理（1）地籍信息地籍信息包括兩個方面：①描述土地空間位置及狀態(tài)的圖形數(shù)據(jù)，如地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、土地級別圖、宗地圖等；①描述土地權(quán)屬、價值、位置的屬性數(shù)據(jù)，如宗地號、地類、面積、權(quán)力人、地址等。（2）地籍管理信息系統(tǒng)開發(fā)的注重點地籍管理信息系統(tǒng)是通過對土地信息進行采集、編輯、數(shù)據(jù)管理、查詢、分析和輸出等工作來實現(xiàn)地籍信息的計算機化管理的過程。開發(fā)該系統(tǒng)應(yīng)注重：①以建立完整的地籍資料處理模式為前提，而不是單獨處理某一類資料；②軟件運行環(huán)境的限制要少，增減實用性；③要求系統(tǒng)存儲的信息便于更新，查詢，能及時提供現(xiàn)勢性好的地籍信息；④處理好圖形與屬性數(shù)據(jù)的連接問題，實現(xiàn)他們之間的雙向檢索；⑤對地籍信息進行統(tǒng)計與分析，為有關(guān)部門提供決策的科學(xué)依據(jù)。（六）地籍管理的任務(wù)1．地籍管理的基本任務(wù)（1）為貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策服務(wù)；（2）為維護和鞏固土地的社會主義公有制服務(wù)；（3）為社會提供地籍信息服務(wù)；（4）為土地管理服務(wù)。2．現(xiàn)階段地籍管理的具體任務(wù)（1）完善土地登記制度；（2）健全土地調(diào)查、統(tǒng)計制度；（3）完善和貫徹地籍管理的技術(shù)規(guī)程；（4）建立全國土地利用動態(tài)監(jiān)測體系；（5）建立全國地籍信息網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)地籍信息的公開查詢、上報和分布的網(wǎng)絡(luò)化。（七）地籍檔案管理的基本要求地籍檔案管理是對地籍管理工作中直接形成的具有保存價值的歷史記錄，包括文件、圖冊、圖像資料等，進行搜集、鑒定、整理、保管、統(tǒng)計、編碼和提供利用等多項工作的總稱。地籍檔案管理的基本要求有：完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、安全。（八）我國地籍的產(chǎn)生和歷史發(fā)展三、土地規(guī)劃管理（一）土地規(guī)劃的概念土地利用規(guī)劃是指人們?yōu)榱烁淖儾⒖刂仆恋乩梅较?，?yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，提高土地產(chǎn)出率，根據(jù)社會發(fā)展要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)、利用、整治、保護所做出的具體部署和安排。土地規(guī)劃按時限不同可分為長期規(guī)劃、中期規(guī)劃和短期規(guī)劃；按規(guī)劃范圍大小，可將規(guī)劃分為全國、省級、地市級、縣（市）級、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級五個層次；按規(guī)劃性質(zhì)，土地規(guī)劃科分為土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項規(guī)劃和土地利用詳細規(guī)劃。（二）土地規(guī)劃的作用土地利用規(guī)劃作用主要表現(xiàn)在對土地利用的控制、協(xié)調(diào)、組織和監(jiān)督三個方面。1．控制作用為了保持人口與土地，特別是人口與耕地的平衡關(guān)系，國家必須通過土地利用規(guī)劃，控制部門、行業(yè)的用地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，對土地利用實行有效的控制。2．協(xié)調(diào)作用通過土地利用規(guī)劃，一方面實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)人口、資源、環(huán)境的和諧統(tǒng)一；另一方面通過對區(qū)域內(nèi)國民經(jīng)濟各部門、各行業(yè)用地量的合理分配，解決國民經(jīng)濟各部門、各行業(yè)土地需求的矛盾，保證各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。3．組織和監(jiān)督組織土地利用是土地利用規(guī)劃最基本的功能；監(jiān)督是以土地利用規(guī)劃為依據(jù)，對各部門的土地保護、利用、開發(fā)等情況進行監(jiān)督和檢查，以保證土地資源的合理利用。（三）影響土地利用的因素1．自然因素包括氣候、地貌、水文、土壤、植被、礦藏、景觀和位置等。土地利用直接受制于自然因素的影響。2．經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投入水平等。3．社會因素包括土地制度、人口、法規(guī)、政策、教育、技術(shù)乃至風(fēng)俗和宗教都對土地利用構(gòu)成較大的影響。其中，土地制度、人口和國家政策對土地利用的影響尤其明顯。（四）土地可持續(xù)利用的準(zhǔn)則1．生產(chǎn)性準(zhǔn)則，即保持或增加生產(chǎn)和服務(wù)；2．保護性準(zhǔn)則，即保護自然資源，防止土地和水質(zhì)的退化；3．社會可接受性準(zhǔn)則；4．安全性準(zhǔn)則，減少生產(chǎn)的風(fēng)險性，保障穩(wěn)定生產(chǎn)；5．經(jīng)濟可行性準(zhǔn)則。（五）土地用途管制的概念土地用途管制制度是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用規(guī)劃，規(guī)劃土地用途，明確土地使用限制條件，實行土地用途變更許可的一項強制性的管理制度。土地利用規(guī)劃是實施用途管制的依據(jù)，而用途管制是落實土地利用規(guī)劃的手段和措施。（六）土地用途管制的作用和意義1．土地利用整體效率最大化；2．協(xié)調(diào)“吃飯”與“建設(shè)”的矛盾；3．消除土地利用中不利的外部性影響，保護環(huán)境，實現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。（七）土地用途管制的內(nèi)容1．按用途對土地進行分類2．土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途3．土地登記注明土地用途4．土地用途變更實行審批5．對不按照規(guī)定的土地用途使用土地的行為進行處罰（八）土地利用總體規(guī)劃的概念編制土地利用總體規(guī)劃是現(xiàn)階段土地管理的核心任務(wù)之一?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十七條規(guī)定“各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源保護要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃”。土地利用總體規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展要求以及當(dāng)?shù)氐淖匀?、社會?jīng)濟條件，從全局的、長遠的利益出發(fā)，區(qū)域范圍內(nèi)土地資源的開發(fā)、利用、整治、整理、復(fù)墾、保護等在空間和時間上所作的總體安排和布局。（九）土地利用總體規(guī)劃的意義1．編制和實施土地利用總體規(guī)劃是合理利用土地的基礎(chǔ)；2．土地利用總體規(guī)劃為國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造有利條件；3．土地利用總體規(guī)劃是國家實行用途管制的基礎(chǔ)。（十）土地利用總體規(guī)劃編制的原則1．嚴(yán)格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)用地；2．提高土地利用率；3．統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；4．保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；5．占用耕地與開發(fā)復(fù)墾補充耕地相平衡。（十一）土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容（1）確定區(qū)域內(nèi)土地利用規(guī)劃目標(biāo)和為實現(xiàn)這一目標(biāo)所應(yīng)遵循的土地利用基本方針；（2）確定土地利用結(jié)構(gòu)和各行業(yè)用地指標(biāo)；（3）進行土地利用空間布局；（4）劃分土地利用區(qū)并規(guī)定土地用途和土地使用規(guī)則；（5）將土地利用總體規(guī)劃的主要規(guī)劃指標(biāo)按行政轄區(qū)進行分解；（6）制定規(guī)劃管理保障政策和實施措施。（十二）土地利用總體規(guī)劃編制程序1．準(zhǔn)備階段（1）規(guī)劃任務(wù)書（2）工作計劃2．調(diào)研階段3．編制和調(diào)整方案階段4．規(guī)劃審批和公布實施階段規(guī)劃報告編寫完成后，要履行審批手續(xù)，形成一個規(guī)范性文件。根據(jù)審批手續(xù)，規(guī)劃（送、審稿）必須提交同級人民政府通過，報省級以上人民政府審批，最后由同級人民政府正式公布實施。（十三）土地利用總體規(guī)劃的評審、報批、修改1．土地利用總體規(guī)劃的評審的內(nèi)容2．土地利用總體規(guī)劃的審批程序和權(quán)限審批程序：（1）受理和送審（2）審查（3）會審（4）報批審批權(quán)限：（1）報國務(wù)院批準(zhǔn)的①省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃。②省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。（2）報省級政府審批的國務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。（3）授權(quán)審批的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。3．土地利用總體規(guī)劃的修改權(quán)限（1）經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)院批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)的，不得改變土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的土地用途。（2）經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)