【文章內(nèi)容簡介】 個(gè)城市分區(qū) 。 ? 1．老城區(qū) 環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 12萬 左右。 ? 2．東區(qū) 瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 88萬 左右。 ? 3．北區(qū) 除老城區(qū)以外的廬陽區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 38萬 左右。 ? 4．西區(qū) 蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以 312國道為界，包含政務(wù)文化新區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 48萬 左右。 ? 5．南區(qū) 包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以 312國道為界。建設(shè)用地面積約 ，人口 47萬 左右。 ? 6．經(jīng)開區(qū) 312國道以南，滬 蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)，建設(shè)用地面積約 公里，人口控制在 36萬 左右。 ? 7．高新區(qū) 東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬 漢 蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約，人口控制在 35萬 左右。 ? 8．濱湖新區(qū) 312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 56萬 左右。 ? 此外，今年還將重點(diǎn)做好城市生態(tài)公園片區(qū)控規(guī)、清溪路 ——— 二環(huán)西路 ——— 長江西路 ——— 合九鐵路片區(qū)控規(guī)。開展“ 三點(diǎn)四線 ”城市設(shè)計(jì)，“三點(diǎn)”指的是潛山路與長江西路交口、金寨路與望江路交口、二環(huán)西路與長江西路交叉口等城市節(jié)點(diǎn)地區(qū)的設(shè)計(jì)；“四線”指合巢路、臨泉路、四里河路街景風(fēng)貌設(shè)計(jì)和四里河岸線景觀設(shè)計(jì)。 二、近期關(guān)于道路問題的規(guī)劃 ? 省城道路不暢、交通堵塞問題由來已久，今年編制城市綜合交通規(guī)劃將為徹底改善交通狀況做好前期準(zhǔn)備。老城區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃也是一部“重頭戲”，重點(diǎn)研究市四大班子辦公樓搬遷后土地如何置換問題。 ? 城鎮(zhèn)空間組織結(jié)構(gòu)：“ 一核一圈五軸 ”。形成以合肥中心城區(qū)為核心，周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。 ? 近期城市發(fā)展方向 近期重點(diǎn)向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展。 ? 近期城市重點(diǎn)發(fā)展地區(qū) 近期重點(diǎn)建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等 6個(gè)地區(qū)。 ? 各區(qū)供應(yīng)量分析 ? 高新、經(jīng)開、政務(wù)三開發(fā)區(qū)供應(yīng)量同比下降，同比銷售量下降，但銷售均價(jià)同比上漲明顯，三區(qū)銷售目前是一個(gè)緩沖期，舒適的生活環(huán)境仍會(huì)帶動(dòng)銷售提升，但短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太大提升。 ? 蜀山、包河繼續(xù)強(qiáng)勁上市。地段優(yōu)勢的明顯，片區(qū)化的銷售集中性是兩區(qū)銷售持續(xù)的原因。 新增套數(shù) 新增面積 08年 07年 同比 08年 07年 同比 蜀山區(qū) 4880 3613 % % 廬陽區(qū) 4243 4290 % % 包河區(qū) 9711 4274 % % 瑤海區(qū) 2813 2359 % % 高新區(qū) 1197 1355 % % 經(jīng)開區(qū) 3310 4838 % % 政務(wù)區(qū) 1641 2119 % % 新站區(qū) 4689 3566 % % 濱湖區(qū) 1254 ? 輝達(dá)觀點(diǎn)： ① 下半年全市銷售片區(qū)集中化明顯，片區(qū)銷售差異明顯，望江路沿線區(qū)域和合作化路沿線區(qū)域銷售會(huì)出現(xiàn)明顯上漲變化，區(qū)域地理位置優(yōu)勢、交通便利和周邊配套設(shè)施齊全等影響將推動(dòng)銷售量和均價(jià)的提升。 ② 高新區(qū)、政務(wù)區(qū)銷售會(huì)出現(xiàn)短期低迷，但隨著新盤的不斷推出，其區(qū)域優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，在低迷期過后會(huì)仍有上升空間。 ? 分區(qū)銷售情況分析 ? 區(qū)屬銷售差異化已開始非常明顯，包河區(qū)的銷售量大幅度提升，逐步占據(jù)市場主體；而高新區(qū)、政務(wù)區(qū)已有逐步退出市場的形勢出現(xiàn)。 ? 包河區(qū)銷售非常強(qiáng)勁。包河區(qū)的高銷售量主要是受到濱湖區(qū)建設(shè)影響，產(chǎn)品的升值吸引大量購房者。還有回遷房等房屋集中備案對其銷售也有一定影響。 ? 政務(wù)區(qū)的銷售同比下跌非常明顯，傳統(tǒng)看重升值空間非常大的思想已經(jīng)淡出購房者理念。 套數(shù)（套） 均價(jià)（元 /平方米） 08年上半年 07年上半年 同比 08年上半年 07年上半年 同比 蜀山區(qū) 5379 4630 % 3967 % 廬陽區(qū) 4145 3440 % 3745 % 包河區(qū) 10241 3974 % 3385 % 瑤海區(qū) 2738 2613 % 4008 % 高新區(qū) 1558 1349 % 4446 % 經(jīng)開區(qū) 3446 4261 % 3237 % 政務(wù)區(qū) 1416 2547 % 4279 % 新站區(qū) 6403 5000 % 3661 % 濱湖區(qū) 1835 3539 %%%%%%%蜀山區(qū) 廬陽區(qū) 包河區(qū) 瑤海區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 政務(wù)區(qū) 新站區(qū)套數(shù)（套） 面積（萬平方米） 均價(jià)（元/ 平方米）x同比銷售變化情況圖 ? 輝達(dá)觀點(diǎn)：開發(fā)商加速洗牌 盡管合肥市房地產(chǎn)開發(fā)商整體上還在死守高價(jià)、維持高利潤，但開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，行業(yè)集中度提高，產(chǎn)業(yè)生存方式正在轉(zhuǎn)變。“國十五條”之后，銀根、地根進(jìn)一步緊縮，土地與資金這兩種資源的配置狀況在發(fā)生改變：一方面，大批中小企業(yè)資金鏈日益繃緊、斷裂，生存空間縮小，開始賣地求生；另一方面，出讓土地正在向少數(shù)大企業(yè)集中。大企業(yè)或通過引進(jìn)海外投資基金，或定向增發(fā)，乘機(jī)儲(chǔ)地?cái)U(kuò)張，并購中小型房地產(chǎn)公司。202 2023年合肥市新出讓土地很多被部分大企業(yè)所壟斷，行業(yè)集中度不斷提高。 ? 蜀山區(qū)銷售情況 ? 銷售不斷上漲，目前均價(jià)持續(xù)在 4000元 /平米， ? 從供應(yīng)的建筑類型上看，高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則持續(xù)下降，別墅的面積占比也在不斷減少。 ? 蜀山行政區(qū)由于價(jià)格適中，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成諸多成熟的生活住區(qū)，交通及生活條件便利，受消費(fèi)者青睞，加上自然環(huán)境資源優(yōu)勢明顯，消費(fèi)者購買欲望強(qiáng)烈。 ? 輝達(dá)觀點(diǎn)：蜀山區(qū)下半年銷售持續(xù)上升，優(yōu)勢地段和品牌項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)間銷售的上漲