【文章內(nèi)容簡介】 ”、“田字格”等中式元素 （區(qū)域競爭個(gè)盤出街報(bào)廣圖片例舉） 地理學(xué)上的“等高線”元素形象表現(xiàn)了“非平面社區(qū)”形象定位中的主題概念 （區(qū)域競爭個(gè)盤出街報(bào)廣圖片例舉） 形象推廣中緊緊抓住兩個(gè)關(guān)鍵詞“西溪”與“島居” （區(qū)域競爭個(gè)盤出街報(bào)廣圖片例舉） 廣告訴求點(diǎn)較多，缺少系統(tǒng)性，表現(xiàn)形式上也相對(duì)缺少新意 （區(qū)域競爭個(gè)盤出街報(bào)廣圖片例舉） 無論是馬一丁“西溪上游的城市珍藏”還是捷群“七山十園百萬城” ，“印章”元素被貫穿始終 二、在售競爭個(gè)盤對(duì)比研究 營銷細(xì)分 代表項(xiàng)目 最新推盤房源去化特征如何？ ? 西溪在售排屋產(chǎn)品整體去化情況良好，其中和莊、西溪山莊、西溪里 09年最新批次的銷售都接近 100%，而鑒于排屋物業(yè)購房銷售特殊性，以西園、果嶺、閑湖城、溪上玫瑰園為代表的在 2023年年終和 2023年年初最新推盤個(gè)盤的銷售去化情況相對(duì)較差，都不足 50%； 在售已售個(gè)盤 （排屋產(chǎn)品） 最新 開盤時(shí)間 最新推盤房源 戶型區(qū)間 （平方米） 推盤套數(shù)（套） 去化套數(shù)（套） 去化率 （ %） 西園 2023027 1 3 4447 260354 38 14 華元和莊 2023410 520樓 340520 358 355 99 西溪山莊 2023074 泊恩郡 232 3142樓 185228 61 61 100 新湖果嶺 20231213 舞谷苑 363 40樓 307385 16 8 50 東海閑湖城 20231218 鉆石灣 1321樓 170210 54 23 西溪里 2023511 蘆園 15樓 259325 50 49 98 溪上玫瑰園 20230130 香榭苑 615樓 300430 49 15 和家園 20230817 琉園 114樓 260300 62 35 56 二、在售競爭個(gè)盤對(duì)比研究 營銷細(xì)分 代表項(xiàng)目 最新推盤房源去化特征如何？ ? 西溪非排屋產(chǎn)品整體去化情況好于排屋，除了 09年 10月推盤的西溪望莊去化率為 %和 09年 12月推盤的西溪天堂悅居的去化為 %之外，西溪碟園、香墅、西溪誠園最新批次房源的去化率都在 90%以上； 在售已售個(gè)盤 (非排屋產(chǎn)品 ) 最新 開盤時(shí)間 最新推盤房源 戶型區(qū)間 （平方米） 推盤套數(shù)（套） 去化套數(shù)（套） 去化率 （ %） 西溪望莊 20231019 東院 7樓 （平層大宅） 176340 56 36 西溪天堂悅居 20231225 3樓（酒店式公寓） 138200 60 43 西溪誠園 20231127 知敬苑 19樓（精裝電梯公寓） 128269 853 829 西溪碟園 20230425 6樓（空中別墅） 180200 118 118 100 香墅 20230919 11樓（花園洋房） 168270 45 42 客群構(gòu)成 營銷細(xì)分 代表項(xiàng)目 簽約成交客戶是哪里人？ 早期價(jià)格較便宜而且生活配套不足，投資客居多，后期價(jià)格逐步上漲同時(shí)區(qū)域配套逐漸成熟，私營老板、浙大教授、城西改善性置業(yè)原住民選擇作為第一居所。 西溪風(fēng)情 以全省各地私營業(yè)主、政府高級(jí)官員、 浙大教授、城西改善性置業(yè)原住民、 投資客為主。 西溪里 ? 從西溪風(fēng)情、西溪里、和家園等樓盤成交客群特征分析，西溪板塊目標(biāo)群體主要來自于全省各地私營業(yè)主、政府高級(jí)官員、浙大教授、城西改善性置業(yè)原住民等幾類人，另外投資客也是不可忽視的重要構(gòu)成來源； 和家園 排屋以全省各地私營業(yè)主、政府高級(jí)官員為主； 高端公寓以城西改善性置業(yè)原住民、投資客為主。 二、在售競爭個(gè)盤對(duì)比研究 以萬科、新湖、綠城、坤和、大華、華元、東海、雅戈?duì)柕绕放崎_發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目為主，其中綠城、坤和等本土品牌開發(fā)商在西溪分別同時(shí)有 4個(gè)和 3個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)，從 2023年算起，西溪風(fēng)情在西溪已開發(fā) 10年， 2023年大華房產(chǎn)繼續(xù)拿地，將其開發(fā)周期延伸至下個(gè) 10年 ； 規(guī)劃上統(tǒng)一體現(xiàn)出對(duì)地形、地勢(shì)、水環(huán)境等自然資源的充分尊重與合理利用，及對(duì)不利因素的規(guī)避（如西溪里利用社區(qū)外圍布置高層隔離噪音）； 區(qū)域大盤較多，物業(yè)形態(tài)相當(dāng)豐富，除了以排屋別墅為主的低密度產(chǎn)品之外，和家園空中躍層單身公館、西溪碟園空中樓墅、留莊望莊平層大宅等創(chuàng)新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)； 車輛組織和車位設(shè)置上：坡地地形項(xiàng)目往往需要環(huán)形道路或曲線延伸的方式溝通分組團(tuán)及各樓幢，平地地形項(xiàng)目基本可以做到高層公寓普遍采用的“人車分流”的設(shè)計(jì)，在園區(qū)主入口設(shè)置車庫出入口，車在地下通道行駛到達(dá)各戶地下車庫，地上為人行空間；坡地地形車庫地上地下都有，有的還設(shè)置露天車位，而平地地形多采用全地下車庫設(shè)計(jì)，基本為雙車庫配置，車庫銷售上都是采用隨房贈(zèng)送方式； 三、在售競爭個(gè)盤對(duì)比研究小結(jié) 花園分割與裝修標(biāo)準(zhǔn)上：除西溪風(fēng)情之外，花園基本采取分割處理、隨房贈(zèng)送的方法，但都不體現(xiàn)在購房合同中，無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，將草坪、綠植栽種好后交付業(yè)主；花園分割面積在 100410㎡之間，多數(shù)集中在 100多㎡，以溪上玫瑰園為代表的精裝庭院體現(xiàn)了一種對(duì)庭院更高水平的要求； 園林景觀設(shè)計(jì)上：因西溪環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，園區(qū)景觀設(shè)計(jì)時(shí)往往首先考慮的是對(duì)周邊資源的借用（如西溪風(fēng)情對(duì)西溪自然河道的借用、果嶺對(duì)自然山地的利用），其次才是與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)的主題性園林風(fēng)格的考慮（如溪上玫瑰園的法式古典主義園林、和莊的現(xiàn)代中式風(fēng)格園林）； 三、在售競爭個(gè)盤對(duì)比研究小結(jié) 建筑風(fēng)格呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，從傳統(tǒng)（現(xiàn)代）中式到地中海風(fēng)格，再到中西混合的海派風(fēng)格，整體上還是照搬或改進(jìn)發(fā)達(dá)國家的歐式美式風(fēng)格偏多； 建材用材因建筑風(fēng)格的差異而不同，偏歐美風(fēng)格的立面多采用石材與面磚，地中海風(fēng)格除外，而以西溪里、和莊為代表的中式風(fēng)格為營造粉墻黛瓦的意境，主體多采用涂料； 戶型設(shè)計(jì)上：在售代表性排屋的戶型面積集中在 300㎡左右，其中坤和旗下的兩個(gè)非純排屋項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)相對(duì)偏小，實(shí)用性大于舒適性；純排屋的和莊戶型面積都在 300㎡以上，最大邊套達(dá) 528㎡，300400㎡戶型約占 90％； 因產(chǎn)品定位與推盤時(shí)間的差異，西溪排屋物業(yè)實(shí)際成交單價(jià)從 15918元到 63003元都有，均價(jià)區(qū)間值相差 4倍之多，成交均價(jià)從 2209850704元不等，其中最高成交均價(jià)為和家園最新組團(tuán)琉園，最低成交均價(jià)為和莊； 作為西溪板塊的開拓者，西溪風(fēng)情從 2023年左右 4000多元到現(xiàn)在接近 40000元，價(jià)格增長接近 10倍，從一個(gè)側(cè)面反映了西溪板塊的顯現(xiàn)投資價(jià)值； 西溪非排屋產(chǎn)品的均價(jià)水平在 1804136400之間，與杭州市中心價(jià)格相當(dāng)，除了與排屋物業(yè)共享西溪稀缺濕地環(huán)境的原因之外，從西溪碟園空中 TOWNHOUSE、西溪天堂悅居精裝酒店式公寓、香墅花園洋房及西溪望莊平層大宅，西溪非排屋產(chǎn)品采取了類排屋的空間設(shè)計(jì)，也非常強(qiáng)調(diào)享受性； 三、在售競爭個(gè)盤對(duì)比研究小結(jié) 1形象定位上統(tǒng)一先訴求西溪，這種如此多直接以西溪來命名的現(xiàn)象就可見一斑，除此之外就是概念創(chuàng)新，如西溪風(fēng)情“游艇”、西園“島居”、西溪里“墻門”、西溪碟園“空中樓墅”、果嶺“非平面”等； 1西溪在售排屋產(chǎn)品整體去化情況良好，其中和莊、西溪山莊、西溪里 09年最新批次的銷售都接近100%，而鑒于排屋物業(yè)購房銷售特殊性，以西園、果嶺、閑湖城、溪上玫瑰園為代表的在 2023年年終和2023年年初最新推盤個(gè)盤的銷售去化情況相對(duì)較差，都不足 50%； 1西溪非排屋產(chǎn)品整體去化情況好于排屋，除了 09年 10月推盤的西溪望莊去化率為 %和 12月推盤的西溪天堂悅居的去化為 %之外，西溪碟園、香墅、西溪誠園最新批次房源去化率都在 90%以上； 1從西溪風(fēng)情、西溪里、和家園等樓盤成交客群特征分析，西溪板塊目標(biāo)群體主要來自于全省各地私營業(yè)主、政府高級(jí)官員、浙大教授、城西改善性置業(yè)原住民等幾類人，另外投資客也是不可忽視的重要構(gòu)成來源； 四、待售競爭個(gè)盤對(duì)比研究 規(guī)劃布局 產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)分 代表項(xiàng)目 如何打造？ 整個(gè)項(xiàng)目分東、西區(qū)規(guī)劃。東區(qū)呈現(xiàn)東西走向狹長型，由 5幢高層住宅組成，區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)街區(qū)；西區(qū)地塊較方整、呈梯形，區(qū)內(nèi)部共由 A、 B、 C、 D、 E五個(gè)組團(tuán)組成。排屋按戶型分為雙拼、組院、聯(lián)排、疊排、花園洋房 5大類。 西溪海 規(guī)劃為純排屋，整體布置沿用“ block”建筑圍合庭院思想。按照水水景帶與道路體系，劃分為若干組團(tuán)。各組團(tuán)又根據(jù)景觀因素規(guī)劃產(chǎn)品，從兩聯(lián)排至八聯(lián)排不等。 西溪玫瑰 規(guī)劃西側(cè)以五、六層的小戶型圍合中心景觀布置院落洋房，東側(cè)由北至南規(guī)整分列排屋和洋房，整個(gè)項(xiàng)目呈反” L”型鋪排。 西溪晴雪 ? 從待售競爭個(gè)盤已知產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)來看：由于競爭壓力逐步加大，創(chuàng)新是必行之路，香洲里獨(dú)聯(lián)體別墅、西溪海組院別墅、西溪晴雪多層電梯洋房，都在這方面做出了勇敢嘗試； 香洲里 通過對(duì)院落和景觀的創(chuàng)新性處理，營造出一種即相互關(guān)聯(lián)又彼此獨(dú)立的獨(dú)聯(lián)體形態(tài)。整個(gè)園區(qū)由獨(dú)聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊合別墅四類產(chǎn)品組成 。 （代表競爭個(gè)盤典型特征圖片例舉說明） （注： 西溪晴雪規(guī)劃鳥瞰圖） （注： 西溪玫瑰規(guī)劃鳥瞰圖） （注： 西溪海規(guī)劃鳥瞰圖） （注： 香洲里規(guī)劃鳥瞰圖） 四、待售競爭個(gè)盤對(duì)比研究 環(huán)境 /景觀 產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)分 代表項(xiàng)目 如何打造？ 外部環(huán)境：北靠群山，南依梧桐港河、南面沿河景觀線長1200余米，東南面規(guī)劃城市濕地保護(hù)區(qū)； 內(nèi)部景觀：以建筑單體局部景觀為主，缺少組團(tuán)性景觀； 西溪海 導(dǎo)入 BLOCK建筑圍合庭院思想，超寬樓間距，借鑒英倫貴族園林經(jīng)驗(yàn)，莊嚴(yán)、雅致的公共主題景觀與私密、典雅的私家花園完美共融，從建筑里審視景觀，遠(yuǎn)景、中景、近景形成可暢可幽的景觀層次梯度，完成貴族化的景觀創(chuàng)想。 西溪玫瑰 自然、浪漫的南歐風(fēng)情園林，以綠意蔥蔥的組團(tuán)綠地，高低錯(cuò)落的常綠植被，步移景異林蔭步道為主。宅間點(diǎn)綴曲徑通幽的花香小徑，再配以露天休閑椅、花架涼亭、藝術(shù)路燈等。 西溪晴雪 ? 外部環(huán)境上都有與西溪濕地有關(guān)的自然河道資源可利用，在沿河景觀帶的設(shè)計(jì)上都下足了功夫，但園區(qū)內(nèi)其它景觀設(shè)計(jì)都缺少亮點(diǎn)，除西溪晴雪多層電梯洋房外，基本依賴于排屋建筑單體門前門后的庭院綠化； 香洲里 外部環(huán)境：西側(cè)、北側(cè)為自然河道，東側(cè)隔繞城為濕地公園 內(nèi)部景觀： 以建筑單體局部景觀為主，缺少組團(tuán)性景觀； （代表競爭個(gè)盤典型特征圖片例舉說明） （注： 西溪晴雪中心庭院、組團(tuán)庭院、沿河景觀效果圖） （注： 西溪玫瑰入戶庭院、沿河、組團(tuán)庭院景觀效果圖） （注： 西溪海沿河景觀效果圖） 四、待售競爭個(gè)盤對(duì)比研究 建筑風(fēng)格 建筑細(xì)節(jié) /材料 產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)分 代表項(xiàng)目 如何打造？ 古典的“新英倫風(fēng)格” 通過每戶入口、立面、墻面材質(zhì)與色彩上的個(gè)性與差異性設(shè)計(jì)，營造每一套建筑的獨(dú)特性，每棟排屋都和獨(dú)立別墅一樣擁有個(gè)性。選材上采用高檔天然石材。 西溪海 新都鐸（ NewTudor）風(fēng)格大宅 在建筑中使用了沉穩(wěn)的大坡度斜屋頂，配以硬山和懸山外墻，外立面采用花崗巖與仿古磚，表達(dá)了英倫貴族、簡潔大方的藝術(shù)追求。 西溪玫瑰 洋房以硬朗的線條及穩(wěn)重的色調(diào)，形成簡潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格；排屋采用坡屋頂法式風(fēng)格，以精致的細(xì)部