【文章內(nèi)容簡介】 年增幅在 10%左右，由于區(qū)域同類項目供應量較低，預計 產(chǎn)品的浮動比例 為 11%。? 西溪風情聯(lián)排目前參考價格為 =13500ⅹ= 14985元 /㎡ （市場肯定可接受的價格）10700元 /㎡市場肯定可接受的價格最終確定的對比產(chǎn)品疊排的價格為 1070012023元 /㎡1070012023元 /㎡ B、 C定價 參考產(chǎn)品價格確定根據(jù)深度訪談 10組客戶對本類產(chǎn)品（疊加 +聯(lián)排）各類影響因素的關注程度：　 項目位 置 開發(fā)商 品牌 物業(yè)管 理 配套 景觀 建筑密 度 裝修 產(chǎn)品附 加值權重 20% 15% 10% 5% 15% 10% 10% 15% B、 C定價 對比因素權重制定　 權重確定 本項目 西溪風情 備注項目位置 20% 7 6 本項目靠近浙大紫金港校區(qū)二期， 西溪風情位于繞城高速以外開發(fā)商品牌 15% 8 6 萬科南都品牌知名度高于浙江大華物業(yè)管理 10% 8 6 萬科物業(yè)管理資質(zhì)為國家一級資質(zhì) ，彩虹物業(yè)為國家二級資質(zhì)配套 5% 5 5 兩個項目周邊缺乏配套，內(nèi)部也無 集中大型生活上也配套景觀 15% 6 9本項目內(nèi)部缺乏集中景觀，高區(qū)南向可以看到西溪濕地景觀；西溪風情內(nèi)部有大型集中景觀，周邊濕地景觀也較好建筑密度 10% 3 8 本項目： ；西溪風情： 裝修 10% 8 5本項目為精裝修產(chǎn)品，為客戶減少裝修的麻煩；西溪風情為毛坯房，客戶裝修的自由度較大產(chǎn)品力 15% 6 8 疊加帶車庫產(chǎn)品 〉 本項目的復式產(chǎn)品合計 100% 1： B、 C定價 權重對比1. 西溪風情的疊排產(chǎn)品與本項目的復式產(chǎn)品的對應分值為:1。2. 若按照正常漲幅，西溪風情疊排產(chǎn)品的售價應為 10700元 /平米 12023元 /平米 。3. 本項目復式產(chǎn)品的價格為 10306元 /平米 11558元 /平米 B、 C定價 對比價格繞城高速和家園本項目 B、 C定價 價格修正案例簡介－和家園 B、 C定價 價格修正案例簡介－和家園項目名稱 本項目 和家園占地面積 181900 580000容積率 位置 西溪濕地北側，繞城高速內(nèi)，距離 武林廣場 西溪濕地南側，繞城告訴內(nèi)，距離 武林廣場 11公里配套 周邊缺乏生活配套，距離大城西生 活配套區(qū)約 2公里 項目周邊缺乏配套，距離大城西生 活配套區(qū)約 景觀環(huán)境項目周邊景觀一般，受到南向拆遷安置房的影響較大， 7層以上應能受益于西溪景區(qū)景觀周邊被群山和茶林環(huán)繞，周邊景觀較佳產(chǎn)品 復式 +大面積平層 +小戶型 公寓 +聯(lián)排 +獨幢本項目復式產(chǎn)品 〉 和家園公寓產(chǎn)品和家園公寓價格：約 1000010500元 /平米本項目復式價格：1036011558元 /平米本項目復式 〉 和家園公寓復式價格下限應為和家園公寓價格修正后價格：1050011558元 /平米復式修正后價格：復式修正后價格： 1050011558元元 /㎡㎡ B、 C定價 B、 C戶型價格最終制定房型 面積 描述 概念塑造A 90平方米 經(jīng)濟平層 普通經(jīng)濟戶型D 185平方米 舒適平層 平層豪宅B 173平方米 二層復式 景觀疊加C 238平方米 三層復式 區(qū)域內(nèi)無同質(zhì)項目以其他板塊同類項目作為定價參考同類項目金色海岸產(chǎn)品構成純復式公寓＋平層豪宅以金色海岸純復式公寓與平層豪宅間的價差作為本案 D房型的定價依據(jù) D房型定價 價格參照依據(jù)制定占 地：約 9萬方容積率： 去化情況：二期推盤第一周總銷量為 ， 4個月去化 80%。產(chǎn)品規(guī)劃：5幢空中別墅（高層復式）、 8幢大面積平層選擇對比樓棟：復式： 10號樓；平層： 3號樓選擇原因：同時推出（該項目漲幅較大）樓棟景觀面相當產(chǎn)品價差： 1： 12123456789101113北 D戶型定價 參照個案：金色海岸　 3號樓 10號樓產(chǎn)品 大面積平層 復式公寓景觀 南向一線江景位置 臨近之江路 臨近姚江路同項目不同產(chǎn)品對比金色海岸 小高層復式價格：高層大面 積平層價格 =1： 大面積平層產(chǎn)品的價格應為大面積平層產(chǎn)品的價格應為 1018010500元元 /㎡㎡ （毛坯價格）（毛坯價格）本項目復式價格： 10306元 /平米 11558元 /平米推出價格：908010180元 /平米平層大面積公寓分布：多分布在項目頂層平層大面積公寓產(chǎn)品均價 〉 和家園公寓和家園公寓價格：約 1000010500元 /平米修正后價格：1018010500元 /平米 D戶型定價 價格推導及修正美林灣 A戶型定價 價格參照依據(jù)房型 面積 描述 概念塑造A 90平方米 經(jīng)濟平層 普通經(jīng)濟戶型D 185平方米 舒適平層 平層豪宅B 173平方米 二層復式 景觀疊加C 238平方米 三層復式以周邊板塊同類產(chǎn)品作為價格參照芳滿庭 萬家花城項目名稱 萬家花城 芳滿庭 美林灣占地面積 13萬方 容積率 競爭產(chǎn)品套數(shù)（ 90㎡ 3R） 約 200套約 200套（ 90㎡ 以下 70%）無（ 90㎡ 以下2R:186套）產(chǎn)品面積段（平方米） 2R:8090 1R:65 2R:86953R:90140 2R:8088 3R:1081204R:150以上 3R:88125 4R:130160開盤時間 2023年 5月 2023年 9月 2023年 10月目前報價 7800 8000 7200萬家花城芳滿庭本項目美林灣 A戶型定價 競爭項目簡介　 本項目 萬家花城 /芳滿庭 美林灣 備注產(chǎn)品力 90㎡ 三房 90㎡ 三房 90㎡ 兩房該類客戶更加注重產(chǎn)品的功能的完善性，同樣面積的三房比兩房有吸引力位置 距離武林廣場的距離配套 配套距離較遠； 規(guī)劃配套不詳目前僅可依賴文一路的配套；規(guī)劃中有銀泰百貨、歐尚、沃爾瑪?shù)戎卮笈涮啄壳耙蕾嚾真?zhèn)配套，規(guī)劃中有世紀聯(lián)華等配套本項目周邊配套較差交通目前有 2條公交線路；規(guī)劃中多條公交線路目前尚無公交線路，在規(guī)劃中地鐵線路邊目前 56條公交線路 /環(huán)境 周邊城市感不足，但生活氛圍不錯周邊住宅區(qū)已較成熟 周邊住宅區(qū)層次較 低，環(huán)境雜亂 本項目居住環(huán)境優(yōu)于美 林灣劣于萬家花城萬家花城（芳滿庭） 〉 本項目 〉 美林灣 A戶型定價 競品對比萬家花城（芳滿庭）價格： 78008000元 /㎡低于同板塊位置不及該項目的三房的市場認可價格（ 8500元 /㎡）疑問萬家開發(fā)商急于回籠資金芳滿庭尚在觀察市場未對外正式報價發(fā)現(xiàn)修正后價格：修正后價格：8500元元 /㎡㎡美林灣 價格： 7200元 /㎡ 近期成交價格，無須 修正價格：價格：7200元元 /㎡㎡小戶型產(chǎn)品的價格應為小戶型產(chǎn)品的價格應為 72008500元元 /㎡㎡ （毛坯價格）（毛坯價格）本項目跳開本項目跳開 400套競爭產(chǎn)品，最高可達的價格為套競爭產(chǎn)品，最高可達的價格為 8500元元 /㎡㎡上限上限下限下限 A戶型定價 價格推導及修正小戶型產(chǎn)品取可達最高價格、其他產(chǎn)品存在價格段的取其中位數(shù)估算產(chǎn)品類型 總面積（ ㎡ ） 毛坯價格（元 /㎡ ） 裝修價格（元 /㎡ ）小戶型 17920 8000 9500大面積平層 4255 10340 12340復式 11029 13029總計 10479 12393項目總體毛坯均價為： 10479元 /㎡ 全裝修均價為： 12393元 /㎡均價制定 項目各類產(chǎn)制定第五部分 銷售執(zhí)行以價值最大化為核心的全通路銷售執(zhí)行銷售 策略 決勝在開盤前我們要做到： 如何為開發(fā)商創(chuàng)造最大利潤 如何為開發(fā)商迅速回籠開發(fā)資金 如何應對市場風險我們要研究的是： 項目的形象包裝 通路及資源整合 項目的產(chǎn)品結構，分布 產(chǎn)品入市的時機 項目的施工進度 。 體驗營銷 現(xiàn)場描述本案現(xiàn)狀：　　　　 環(huán)境因素：基地周邊環(huán)境尚未達到應有品質(zhì) , 價值表現(xiàn)和體驗營銷無從展開　　　　 工程因素： A11地塊施工過程中，很難在開盤前實現(xiàn)售樓中心、示范區(qū)、示范單位北部東部 西部南部我們要做到： 規(guī)避現(xiàn)場環(huán)境缺陷，不能只賣概念而不體驗現(xiàn)狀 盡量模糊客戶心想和現(xiàn)實之間的心態(tài)落差 最大限度的展示項目品質(zhì)及 “ 公館 ” 服務A10地塊 體驗營銷 示范區(qū)四大項工作內(nèi)容示范區(qū)項目基地包裝示范單位現(xiàn)場售樓處特別提示： 根據(jù)施工進度及蓄水要求，如示范單位未能在開盤前半月內(nèi)對外開放的，建議示范單位與售樓處同時建立在 A10地塊。示范區(qū)施工圍墻包裝現(xiàn)場售樓處示范單位A10地塊 體驗營銷 示范區(qū)域道路展示① 路端鋪設減速帶 ② 路中鋪設柏油路面綠化及喬木減速帶柏油路面③ 路旁種植綠化及喬木① ② ③包含小區(qū)主入口、蔣村一號路、現(xiàn)場接待