【正文】 49211F5F7F9F7F7F9F 11F11F9F 11F 11F11F 11F11F11F10+1F10+1F蔣村西路文 一 西 路小區(qū)次入口小區(qū)主入口 蔣 村 一 號 路第一批第二批第三批第三批第二批第四批 推案策略 推盤計劃序號 推案 推案樓號 套數(shù) 建筑面積 推案比例1 第一批 5 162 20236 %2 第二批 6 202 35880 %3 第三批 7 209 28413 %4 第四批 9 100 19505 %合計 　 673 104024 %戶型 套數(shù) 戶型推案比A戶型 100 %B戶型 52 %C戶型 8 %D戶型 2 %戶型 套數(shù) 戶型推案比A戶型 0 %B戶型 176 %C戶型 12 %D戶型 14 %戶型 套數(shù) 戶型推案比A戶型 100 %B戶型 94 %C戶型 8 %D戶型 7 %戶型 套數(shù) 戶型推案比A戶型 0 %B戶型 66 %C戶型 34 %D戶型 0 %第一批推盤戶型比較第二批第三批第四批方案一 平開高走2 35689 推案策略 方案二：高開高走序號 推案 套數(shù) 建筑面積 推案比例1 第一批 130 23463 %2 第二批 234 32642 %3 第三批 153 27843 %4 第四批 156 20235 %合計 　 673 104024 %216。優(yōu)點：216。 第一批開盤：主推大戶型， 樹立項目高度 ,同時利用示范單位蓄水小戶型客戶；216。 每批推量多種戶型、區(qū)域結合，推量均衡；216。 最后一批為一期最佳景觀房源及螞蟻公館，從而提升價格，創(chuàng)造更大利潤 ?！竿票P策略」 —— 推案分析16835749211F5F7F9F7F7F9F 11F11F9F 11F 11F11F 11F11F11F10+1F10+1F蔣村西路文 一 西 路小區(qū)次入口小區(qū)主入口 蔣 村 一 號 路第一批第二批第三批第二批第四批第四批方案二高開高走1 2 35689 推案策略 推盤計劃戶型 套數(shù) 戶型推案比A戶型 0 %B戶型 110 %C戶型 14 %D戶型 6 %戶型 套數(shù) 戶型推案比A戶型 100 %B戶型 118 %C戶型 6 %D戶型 10 %序號 推案 套數(shù) 建筑面積 推案比例1 第一批 130 23463 %2 第二批 234 32642 %3 第三批 153 27843 %4 第四批 156 20235 %合計 　 673 104024 %16835749211F5F7F9F7F7F9F 11F11F9F 11F 11F11F 11F11F11F10+1F10+1F蔣村西路文 一 西 路小區(qū)次入口小區(qū)主入口 蔣 村 一 號 路第一批第二批第三批第二批第四批第四批戶型 套數(shù) 戶型推案比A戶型 0 %B戶型 126 %C戶型 20 %D戶型 7 %戶型 套數(shù) 戶型推案比A戶型 100 %B戶型 34 %C戶型 22 %D戶型 0 %第一批推盤戶型比較第二批第三批第四批高開高走方案二1 2 35689 推案策略 方案對比分析 (含裝修 )比對項目 方案一 方案二推案策略 平開高走 高開高走推案時間 2023年 10月 2023年 11月 2023年 1月 2023年 3月 2023年 10月 2023年 12月 2023年 3月 2023年 5月銷售周期 6個月起 8個月起推案量戶型 A/B/C/D B/C/D A/B/C/D B/C B/C/D A/B/C/D B/C/D A/B/C套數(shù) 100/52/8/2 176/12/14 100/94/8/7 66/34 110/14/6 100/118/6/10 126/20/7 100/34/22面積 8960/8992/1904/370 30434/2856 8960/16254 11413/ 19021/3332 8960/20404 21788/4760 8960/5879 /2590 1904/1295 8092 /1110 /1428/1850 /1295 /5236總量 20236 35880 28413 19505 23463 32642 27843 20235均價 A戶型 9000 　 9500 　 　 9700 　 10000B、 C戶型 12300 12500 12800 13200 12800 13000 13300 13600D戶型 12100 12200 12300 　 12100 12300 12500 　推盤均價 10834 12478 11737 13200 12767 11862 13263 11993 整體均價 12091 12466總銷合計 125779萬元 129680萬元結論：方案二比方案一總銷高出約 4000萬元，為追求利潤最大化，建議采用方案二； 價格提升 價格走勢分析方案一推案均價整體均價方案二推案均價整體均價備注：2種方案均為靜態(tài)價格模擬，根據(jù)周邊板塊發(fā)展進程和項目營銷情況，項目可根據(jù)階段因素提升價格，尋求利潤最大化 價格提升 價格測試策略客戶落點價格確定初步價格測試 根據(jù)不同產品類型，對外報價格范圍，以判斷客戶對總體價格接受度客戶初步落點，以獲得客戶對戶型價值的判斷戶型價格測試 初步價格表制定后，對客戶進行落點戶型的報價，測試客戶具體戶型價格接受度以調整價表客戶落點 客戶意向落點分析，價表修正，確保分布均勻最終價格確定價格測試是分析把握客戶能承受的最高價位以及項目產品間價格體系是否合理的關鍵，是創(chuàng)造利潤最大化，去化均勻的重要保證。 價格提升 銷售流程策略開盤銷售銀行資信審查高端客戶較難把握其意向程度，通過銀行資質審查，獲取其個人信息，以確認意向程度通過多輪測試及落點，精確客戶意向落點，避免意向沖突，最大限度降低客戶損失量推盤范圍公布客戶落點價格測試及確認明確戶型落點意向度測試及落點引導是高端項目成功銷售的關鍵，目的在于把握客戶對項目的信心度，避免客戶流失，從而創(chuàng)造機會謀取更大利潤。銷售指標完成情況 資金回籠 方案一推案策略 平開高走時間 07年 10月 07年 11月 07年 12月 08年 1月 08年 2月 08年 3月 08年 4月 08年 5月 08年 6月推案情況套數(shù) 162 202 　 209 　 100 　 　 　面積 20236 35880 　 28413 　 19505 　 　 　總銷 219135503 447719806 　 333475430 　 257461433 　 　 　銷售情況套數(shù) 105 142 59 147 60 70 50 40 　面積 12135 24184 9893 21069 8619 11499 9144 7481 　總銷 131481302 294455704 120459151 249664020 102135281 144432829 118340137 96823748 　資金回籠 26296260 164076182 259656393 146300125 220238272 110594791 139214291 114036859 77458998年度資金回籠 45003萬元 80776萬元推案策略 高開高走時間 07年 10月 07年 11月 07年 12月 08年 1月 08年 2月 08年 3月 08年 4月 08年 5月 08年 6月 08年 7月 08年 8月推案情況　套數(shù) 130 　 234 　 　 153 　 156 　 　 　面積 23463 　 32642 　 　 27843 　 20235 　 　 　總銷 299550549 387216243 369273168 240766950 　 　 　銷售情況套數(shù) 85 25 152 61 25 101 41 110 44 29 　面積 15251 4517 21803 8721 3488 18101 7240 14942 5976 3985 　總銷 194707857 57663481 260637273 104254909 41701963 238244686 95297875 182579320 73031728 48687818 　資金回籠 38941571 167298982 98258239 229360800 91744320 81010508 209655324 112754164 160669802 68162946 38950255年度資金回籠 30450萬元 99230萬元方案二演講完畢，謝謝觀