【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 點(diǎn)： （ 1） 產(chǎn)權(quán)清楚 ， 較少發(fā)生糾紛； （ 2） 能盡快滿足急需房產(chǎn)買主的需要； （ 3） 房產(chǎn)的個(gè)體性能 ， 真實(shí)地出現(xiàn)在用戶面前 ，房產(chǎn)之間的差異易于比較 。 現(xiàn)房買賣的不足之處： （ 1） 現(xiàn)貨房產(chǎn)價(jià)格高 ， 成交金額大 ， 分期付款時(shí) ，付款周期內(nèi)買主負(fù)擔(dān)重 。 （ 2） 選擇性較少 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 41 在商品房買賣中常見(jiàn)的法律問(wèn)題 我能退房和獲得賠償嗎？ 問(wèn)：我在某開(kāi)發(fā)商處預(yù)購(gòu)了一套 95平方米的商品房，共付房款 36萬(wàn)元?，F(xiàn)在他們不但逾期 8個(gè)月交房，而且還增大建筑面積 29平方米。也就是說(shuō)，我要拿到這套房子，還得再補(bǔ)交 15萬(wàn)元錢(qián)?，F(xiàn)在我已經(jīng)沒(méi)有能力再付這 15萬(wàn)元房款，開(kāi)發(fā)商說(shuō)，我如果不按時(shí)付這筆 15萬(wàn)元房款，不但不賠償我損失，而且還算我違約，要我承擔(dān)不及時(shí)交接房屋的違約責(zé)任。我該怎么辦？ 答： 如果你反映的情況屬實(shí)的話，過(guò)錯(cuò)在于開(kāi)發(fā)商，是他們違反雙方簽定的合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商依法應(yīng)賠償你的損失。因?yàn)椤督?jīng)濟(jì)合同法》和《民法通則》都有明文規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取解救措施，并有權(quán)要求賠償損失。從這條法律就可以看出，違約責(zé)任應(yīng)由該開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，因?yàn)槟銈冊(cè)瓉?lái)約定是 95平方米，現(xiàn)在擴(kuò)大 29平方米?，F(xiàn)在你可以向開(kāi)發(fā)商要求退房和索取賠償，但也可以協(xié)商調(diào)換房子和賠償事宜 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 42 同一房屋，一部分面積屬房改房性質(zhì)，一部分面積屬私房（按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)入）性質(zhì)，該如何交稅費(fèi)。 答：如碰到房改房超面積是按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)入的，需上市交易，稅費(fèi)應(yīng)分段計(jì)算，屬房改性質(zhì)的這部分面積，按房改房交納稅費(fèi)，屬私房性質(zhì)的部分面積按私房交納稅費(fèi)。 房改房超過(guò) 70㎡，如產(chǎn)權(quán)人已去世，產(chǎn)權(quán)已過(guò)戶配偶名下，職級(jí)證明該怎么辦。 答：憑產(chǎn)權(quán)過(guò)戶《公證書(shū)》到配偶所在單位出具其職級(jí)證明。 產(chǎn)權(quán)人已去世，該房屋需出讓的，應(yīng)怎么處理。 答：應(yīng)先行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。必須到制定報(bào)紙刊登繼承公告和進(jìn)行繼承公證。待繼承人確認(rèn)后，同時(shí)辦理好產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，方可上市交易。 房屋贈(zèng)與與繼承有何區(qū)別。 答：繼承，必須是直系親屬作為繼承人，無(wú)須交納房屋轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。 贈(zèng)與，不受贈(zèng)與對(duì)象的限制，被贈(zèng)與人應(yīng)交納成交價(jià)的 3%的房屋轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 43 什么是違約責(zé)任。 答：違約責(zé)任，也稱違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人因不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，它具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重屬性。也就是說(shuō)，當(dāng)一方不履行合同或不完全履行合同時(shí)，另一方就可以根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，強(qiáng)迫違約方承擔(dān)因違約而給對(duì)方造成的直接損失和間接損失，用通俗的話說(shuō)就是“賠償損失”。 產(chǎn)權(quán)人已去世，其配偶還在，要過(guò)戶其子女名下，該如何處理。 答：此類情況必須分為兩個(gè)步驟： 1） 先辦理繼承手續(xù)，其配偶及子女各自取得該房屋產(chǎn)權(quán)的一半，既配偶取得 50%的產(chǎn)權(quán)，子女取得 50%的產(chǎn)權(quán)。 2） 配偶所取得的 50%產(chǎn)權(quán)再以贈(zèng)與形式過(guò)戶到子女名下。（此法只適用子女只有一名的情況。） 夫妻雙方離婚后，產(chǎn)權(quán)法院判給另一方，產(chǎn)權(quán)該怎么過(guò)戶。 答：將《法院判決書(shū)》原件、《房產(chǎn)證》原件、判決方的《戶口本》、《身份證》原件，前往房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理變更房產(chǎn)證的名字。也可委托遠(yuǎn)信房產(chǎn)辦理變更手續(xù)。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 44 簽定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》后，履行過(guò)程中其中一方要求終止合同的，該如何處理。 答：應(yīng)召集買賣雙方當(dāng)事人，簽定該《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的《終止協(xié)議》，注明在何地點(diǎn)某人因何原因要求終止該合同，如有違約的應(yīng)追究違約方責(zé)任。 通過(guò)全權(quán)委托簽定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，由誰(shuí)承擔(dān)民事責(zé)任。 答：全權(quán)委托是當(dāng)事人因某種原因，無(wú)法或不方便出席簽定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》而委托其代理人幫助其簽定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。作為經(jīng)正式途徑取得行使全權(quán)委托權(quán)力的委托人所簽定的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》所產(chǎn)生的法律后果將由被委托人承擔(dān) 1如何辦理房屋出售全權(quán)委托。 答：產(chǎn)權(quán)人既被委托人必須出具《出售房屋全權(quán)委托書(shū)》，且該委托書(shū)必須經(jīng)公證處或律師事務(wù)所簽證后，加蓋公證章，方為生效。 如產(chǎn)權(quán)人既被委托人在國(guó)外，該委托書(shū)應(yīng)由當(dāng)?shù)仡I(lǐng)事館出具并蓋紅印章方為有效。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 45 ？ 當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)解糾紛， 應(yīng)當(dāng)符合下列條件 ： 1申請(qǐng)調(diào)解內(nèi)容屬于調(diào)解所受理的范圍； 2有調(diào)解申請(qǐng)、協(xié)議書(shū)或填寫(xiě)申請(qǐng)表； 3有具體的調(diào)解請(qǐng)示和事實(shí)、理由； 4有發(fā)生糾紛案件的事實(shí)根據(jù)或證據(jù)； 申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)： 1 申請(qǐng)人，被申請(qǐng)人及其代理人姓名、性別、年齡、工作單位、住所、職務(wù)、法人或其它組織的全稱、地址、法定代表人或主要負(fù)責(zé)人姓名職務(wù)、聯(lián)系電話及郵編； 2 申請(qǐng)調(diào)解的具體事實(shí)、理由和明確的要求事項(xiàng)； 3 證據(jù)和證據(jù)來(lái)源。證人姓名、住址。證據(jù)包括：房產(chǎn)所有證、土地使用證、租賃契約、換房協(xié)議及有關(guān)證件。購(gòu)買房地產(chǎn)的合同書(shū)、公證書(shū)。建設(shè)中的聯(lián)建合同，合作、合資合作及立項(xiàng)文件、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設(shè)工程許可證、開(kāi)工證及繳納稅費(fèi)憑證。土地劃撥、征地、租賃文件，出讓、轉(zhuǎn)讓合同，附圖或有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議； 4 申請(qǐng)書(shū)應(yīng)由申請(qǐng)人。單位法人授權(quán)的代理人簽字或蓋章 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 46 2． 房屋預(yù)售與賣樓花 房屋預(yù)售：就是在房屋尚未建成前就把它預(yù)先銷售出去 ， 因此 ， 房地產(chǎn)預(yù)售實(shí)質(zhì)上是一種房屋期貨買賣 ， 買賣的只是房屋的一張期貨合約 。 最早的商品房預(yù)售起源于中國(guó)的香港，一般認(rèn)為是由香港立信置業(yè)公司于 1954年所首創(chuàng)，該方法將尚在建造中的物業(yè)“拆零砸碎”，分批、分期銷售給買家，開(kāi)工之后支付首期 10%，建造一半支付 10%，建成之后支付最后的 80%。這種做法形如落花片片墜落，所以商品房預(yù)售又形象的稱為“賣樓花”。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 47 如某一公寓的三居屋預(yù)售時(shí)價(jià)格為 50萬(wàn) ， 炒樓者購(gòu)買 “ 樓花 ” 時(shí) ， 只付房屋價(jià)格的 20%， 即 10萬(wàn) ， 假如房屋價(jià)格在公寓大樓落成前上升 30%， 即 15萬(wàn)元 ，這時(shí)炒樓者賣出自己的樓花 （ 當(dāng)時(shí)的臨時(shí)買賣合約 ，香港稱為入伙紙 ） ， 共收 25萬(wàn)元 ， 獲利 150%。 計(jì)算：預(yù)付： 50 20%=10萬(wàn)元 賣出： 10+50 30%=25萬(wàn)元 獲利 2510=15萬(wàn)元 獲利率 =15/10 100%=150% 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 48 預(yù)售房產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)： （ 1） 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在沒(méi)有大量資金的情況下 ， 可以利用買方提供的房產(chǎn)預(yù)售款； （ 2） 房產(chǎn)的買主 ， 中途可以靈活地變更 ， 有利于短期投資； （ 3） 買主的選擇性大 。 預(yù)售房產(chǎn)的弊病： （ 1） 由于經(jīng)營(yíng)對(duì)象是樓花 ， 沒(méi)有房產(chǎn)成品 ， 買主一般不太放心 ， 降低了成交可能； （ 2） 交易的風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng) ， 易出現(xiàn)糾紛； （ 3）易產(chǎn)生炒“樓花”的投機(jī)行為，干擾房產(chǎn)市場(chǎng)。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 49 商品房的預(yù)售規(guī)定 基于以上弊病 ， 最近頒布的 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 第四十四條對(duì)商品房的預(yù)售做了嚴(yán)格規(guī)定 ， 按規(guī)定商品房預(yù)售必須符合以下條件： （ 1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 ， 取得土地使用權(quán)證書(shū)； （ 2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 3） 按提供的預(yù)售商品房屋計(jì)算 ， 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上 ， 并以確定施工進(jìn)度和竣工交付期； （ 4） 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記 ， 取得商品房預(yù)售許可證 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 50 3．房產(chǎn)買賣的程序 （ 1） 訂立買賣契約； （ 2） 房地產(chǎn)交易雙方向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理立契審核手續(xù) ， 交驗(yàn)證件： 產(chǎn)權(quán)證件：房屋所有權(quán)證與土地使用權(quán)證 身份證件： 有關(guān)部門(mén)的審批證件； 其他有關(guān)證件 。 （ 3） 接受房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的審核； （ 4） 立契 （ 交易經(jīng)辦人填寫(xiě) ， 買賣雙方簽名蓋章 ） （ 5） 繳納稅費(fèi)； （ 6） 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù) 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 51 二、房屋交換 房屋交換有兩種：一種是房屋的產(chǎn)權(quán)交換 ， 另一種是房屋的使用權(quán)交換 。 我們這里指前一種交換 ，即交換雙方均擁有各自用于交換的房屋的產(chǎn)權(quán) 。 房屋產(chǎn)權(quán)交換又有兩種形式 ， 即： （ 1） 單純交換：雙方不考慮被交換的房屋在價(jià)值上的差異 ， 交易簡(jiǎn)單 。 （ 2） 有代價(jià)的交換：就是首先對(duì)各自對(duì)方的房屋進(jìn)行估價(jià) ， 計(jì)算出兩者的差額 。 在交換房屋的同時(shí) ， 由調(diào)出價(jià)值低的房屋的當(dāng)事人將差額補(bǔ)足給調(diào)入該房屋的當(dāng)事人 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 52 三、房屋租賃 房屋租賃：就是房屋使用權(quán)人向房屋所有權(quán)人交付租金分期 、 零星購(gòu)買房屋使用權(quán)的行為 。 這里所謂分期 、 零星購(gòu)買房屋租賃使用權(quán)是指租賃房屋的使用者分年或逐月支付租金 ， 因而購(gòu)得的是一個(gè)月或一年的房屋使用權(quán) 。 （ 一 ） 租賃房屋的產(chǎn)權(quán) 1． 房屋所有人 （ 1） 擁有租賃房屋的收益權(quán)；出租房屋收入 （ 2） 對(duì)租賃房屋擁有最終占有權(quán) ， 即實(shí)際的支配和控制權(quán) 。 包括具體使用方式 、 房屋結(jié)構(gòu) 、 轉(zhuǎn)租等 ，必須經(jīng)所有人同意 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 53 （ 3） 對(duì)租賃房屋擁有處分權(quán) ， 出售 、 出租 、 繼承等權(quán) 。 2． 租賃房屋的承租人 擁有租賃房屋的使用權(quán) 。 （ 1） 合同期滿前 ， 出租人不得借故終止租賃關(guān)系 ，收回房租； （ 2） 租賃期間房屋所有人處分房屋受到承租人的制約 。如 。 所有人出賣 、 出租房屋 ， 須提前 3個(gè)月通知承租人 ， 同等條件下 ， 承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； （ 見(jiàn) 《 城市私有房屋管理規(guī)定 》） （ 3）征得房屋所有人的同意，承租人可以轉(zhuǎn)讓承租權(quán)。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 54 （ 二 ） 房屋租賃合同 （ 見(jiàn)房屋租賃合同 ） 用訂立合同來(lái)確定租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) 。 房屋租賃合同的主要內(nèi)容： 1． 租賃合同的標(biāo)的物：位置 、 結(jié)構(gòu) 、 間數(shù) 、 面積等； 2． 租賃房屋的租金：支付租金時(shí)期 、 方式 、 金額； 3． 租賃房屋的用途和維修； 4． 房屋租賃的期限：注明期滿 、 租賃關(guān)系終止日期； 5．租賃期間的違約責(zé)任。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 55 （三）房屋租賃程序 （ 1）申請(qǐng)。租賃雙方持簽訂的租約和有關(guān)證件（身份證明、產(chǎn)權(quán)證書(shū)、批準(zhǔn)租賃文件等）到房屋所在地的房地產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)辦理租賃審核手續(xù)，如果出租人或承租人不能辦理申請(qǐng)手續(xù)，應(yīng)由代理人持委托人簽名蓋章的委托書(shū)代為辦理。 （ 2）受理。市、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)或指定的專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)受理各類房屋租賃申請(qǐng)，并做好登記工作。 （ 3）查驗(yàn)。對(duì)于受理的租賃案件，須認(rèn)真查驗(yàn)租賃雙方簽訂的租約、出租房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)、租賃雙方的身份證件和其它有關(guān)證件，并