【文章內容簡介】 點： （ 1） 產(chǎn)權清楚 ， 較少發(fā)生糾紛； （ 2） 能盡快滿足急需房產(chǎn)買主的需要； （ 3） 房產(chǎn)的個體性能 ， 真實地出現(xiàn)在用戶面前 ，房產(chǎn)之間的差異易于比較 。 現(xiàn)房買賣的不足之處： （ 1） 現(xiàn)貨房產(chǎn)價格高 ， 成交金額大 ， 分期付款時 ，付款周期內買主負擔重 。 （ 2） 選擇性較少 。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 41 在商品房買賣中常見的法律問題 我能退房和獲得賠償嗎？ 問：我在某開發(fā)商處預購了一套 95平方米的商品房，共付房款 36萬元?，F(xiàn)在他們不但逾期 8個月交房，而且還增大建筑面積 29平方米。也就是說，我要拿到這套房子，還得再補交 15萬元錢?，F(xiàn)在我已經(jīng)沒有能力再付這 15萬元房款，開發(fā)商說，我如果不按時付這筆 15萬元房款，不但不賠償我損失，而且還算我違約，要我承擔不及時交接房屋的違約責任。我該怎么辦？ 答： 如果你反映的情況屬實的話，過錯在于開發(fā)商，是他們違反雙方簽定的合同內容，開發(fā)商依法應賠償你的損失。因為《經(jīng)濟合同法》和《民法通則》都有明文規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取解救措施，并有權要求賠償損失。從這條法律就可以看出，違約責任應由該開發(fā)商承擔，因為你們原來約定是 95平方米，現(xiàn)在擴大 29平方米?，F(xiàn)在你可以向開發(fā)商要求退房和索取賠償，但也可以協(xié)商調換房子和賠償事宜 湖南商學院 厚德博學 精明自強 42 同一房屋，一部分面積屬房改房性質，一部分面積屬私房（按市場價購入）性質，該如何交稅費。 答：如碰到房改房超面積是按市場價購入的，需上市交易，稅費應分段計算，屬房改性質的這部分面積，按房改房交納稅費，屬私房性質的部分面積按私房交納稅費。 房改房超過 70㎡，如產(chǎn)權人已去世，產(chǎn)權已過戶配偶名下，職級證明該怎么辦。 答：憑產(chǎn)權過戶《公證書》到配偶所在單位出具其職級證明。 產(chǎn)權人已去世，該房屋需出讓的，應怎么處理。 答：應先行辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。必須到制定報紙刊登繼承公告和進行繼承公證。待繼承人確認后，同時辦理好產(chǎn)權過戶手續(xù)，方可上市交易。 房屋贈與與繼承有何區(qū)別。 答：繼承，必須是直系親屬作為繼承人，無須交納房屋轉讓稅費。 贈與，不受贈與對象的限制，被贈與人應交納成交價的 3%的房屋轉讓稅費。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 43 什么是違約責任。 答：違約責任，也稱違反合同的民事責任，是指合同當事人因不履行合同義務或履行合同義務不符合約定時所應承擔的責任，它具有補償性和懲罰性雙重屬性。也就是說，當一方不履行合同或不完全履行合同時，另一方就可以根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，強迫違約方承擔因違約而給對方造成的直接損失和間接損失，用通俗的話說就是“賠償損失”。 產(chǎn)權人已去世，其配偶還在，要過戶其子女名下，該如何處理。 答：此類情況必須分為兩個步驟： 1） 先辦理繼承手續(xù)，其配偶及子女各自取得該房屋產(chǎn)權的一半，既配偶取得 50%的產(chǎn)權，子女取得 50%的產(chǎn)權。 2） 配偶所取得的 50%產(chǎn)權再以贈與形式過戶到子女名下。（此法只適用子女只有一名的情況。） 夫妻雙方離婚后，產(chǎn)權法院判給另一方，產(chǎn)權該怎么過戶。 答：將《法院判決書》原件、《房產(chǎn)證》原件、判決方的《戶口本》、《身份證》原件，前往房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)產(chǎn)權監(jiān)理處辦理變更房產(chǎn)證的名字。也可委托遠信房產(chǎn)辦理變更手續(xù)。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 44 簽定《房屋轉讓合同》后，履行過程中其中一方要求終止合同的，該如何處理。 答：應召集買賣雙方當事人，簽定該《房屋轉讓合同》的《終止協(xié)議》，注明在何地點某人因何原因要求終止該合同，如有違約的應追究違約方責任。 通過全權委托簽定《房屋轉讓合同》，由誰承擔民事責任。 答：全權委托是當事人因某種原因，無法或不方便出席簽定《房屋轉讓合同》而委托其代理人幫助其簽定《房屋轉讓合同》。作為經(jīng)正式途徑取得行使全權委托權力的委托人所簽定的《房屋轉讓合同》所產(chǎn)生的法律后果將由被委托人承擔 1如何辦理房屋出售全權委托。 答：產(chǎn)權人既被委托人必須出具《出售房屋全權委托書》，且該委托書必須經(jīng)公證處或律師事務所簽證后，加蓋公證章，方為生效。 如產(chǎn)權人既被委托人在國外，該委托書應由當?shù)仡I事館出具并蓋紅印章方為有效。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 45 ？ 當事人申請調解糾紛， 應當符合下列條件 ： 1申請調解內容屬于調解所受理的范圍； 2有調解申請、協(xié)議書或填寫申請表； 3有具體的調解請示和事實、理由； 4有發(fā)生糾紛案件的事實根據(jù)或證據(jù)； 申請書應當載明下列事項： 1 申請人，被申請人及其代理人姓名、性別、年齡、工作單位、住所、職務、法人或其它組織的全稱、地址、法定代表人或主要負責人姓名職務、聯(lián)系電話及郵編； 2 申請調解的具體事實、理由和明確的要求事項； 3 證據(jù)和證據(jù)來源。證人姓名、住址。證據(jù)包括：房產(chǎn)所有證、土地使用證、租賃契約、換房協(xié)議及有關證件。購買房地產(chǎn)的合同書、公證書。建設中的聯(lián)建合同，合作、合資合作及立項文件、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設工程許可證、開工證及繳納稅費憑證。土地劃撥、征地、租賃文件，出讓、轉讓合同，附圖或有關補充協(xié)議； 4 申請書應由申請人。單位法人授權的代理人簽字或蓋章 。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 46 2． 房屋預售與賣樓花 房屋預售：就是在房屋尚未建成前就把它預先銷售出去 ， 因此 ， 房地產(chǎn)預售實質上是一種房屋期貨買賣 ， 買賣的只是房屋的一張期貨合約 。 最早的商品房預售起源于中國的香港，一般認為是由香港立信置業(yè)公司于 1954年所首創(chuàng)，該方法將尚在建造中的物業(yè)“拆零砸碎”，分批、分期銷售給買家，開工之后支付首期 10%，建造一半支付 10%，建成之后支付最后的 80%。這種做法形如落花片片墜落，所以商品房預售又形象的稱為“賣樓花”。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 47 如某一公寓的三居屋預售時價格為 50萬 ， 炒樓者購買 “ 樓花 ” 時 ， 只付房屋價格的 20%， 即 10萬 ， 假如房屋價格在公寓大樓落成前上升 30%， 即 15萬元 ，這時炒樓者賣出自己的樓花 （ 當時的臨時買賣合約 ，香港稱為入伙紙 ） ， 共收 25萬元 ， 獲利 150%。 計算：預付： 50 20%=10萬元 賣出： 10+50 30%=25萬元 獲利 2510=15萬元 獲利率 =15/10 100%=150% 湖南商學院 厚德博學 精明自強 48 預售房產(chǎn)的優(yōu)點： （ 1） 房產(chǎn)經(jīng)營者在沒有大量資金的情況下 ， 可以利用買方提供的房產(chǎn)預售款； （ 2） 房產(chǎn)的買主 ， 中途可以靈活地變更 ， 有利于短期投資； （ 3） 買主的選擇性大 。 預售房產(chǎn)的弊?。? （ 1） 由于經(jīng)營對象是樓花 ， 沒有房產(chǎn)成品 ， 買主一般不太放心 ， 降低了成交可能； （ 2） 交易的風險性強 ， 易出現(xiàn)糾紛； （ 3）易產(chǎn)生炒“樓花”的投機行為，干擾房產(chǎn)市場。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 49 商品房的預售規(guī)定 基于以上弊病 ， 最近頒布的 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 第四十四條對商品房的預售做了嚴格規(guī)定 ， 按規(guī)定商品房預售必須符合以下條件： （ 1） 已交付全部土地使用權出讓金 ， 取得土地使用權證書； （ 2） 持有建設工程規(guī)劃許可證； （ 3） 按提供的預售商品房屋計算 ， 投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上 ， 并以確定施工進度和竣工交付期； （ 4） 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記 ， 取得商品房預售許可證 。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 50 3．房產(chǎn)買賣的程序 （ 1） 訂立買賣契約； （ 2） 房地產(chǎn)交易雙方向房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理立契審核手續(xù) ， 交驗證件： 產(chǎn)權證件：房屋所有權證與土地使用權證 身份證件： 有關部門的審批證件； 其他有關證件 。 （ 3） 接受房地產(chǎn)交易管理部門的審核； （ 4） 立契 （ 交易經(jīng)辦人填寫 ， 買賣雙方簽名蓋章 ） （ 5） 繳納稅費； （ 6） 辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù) 。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 51 二、房屋交換 房屋交換有兩種：一種是房屋的產(chǎn)權交換 ， 另一種是房屋的使用權交換 。 我們這里指前一種交換 ，即交換雙方均擁有各自用于交換的房屋的產(chǎn)權 。 房屋產(chǎn)權交換又有兩種形式 ， 即： （ 1） 單純交換：雙方不考慮被交換的房屋在價值上的差異 ， 交易簡單 。 （ 2） 有代價的交換：就是首先對各自對方的房屋進行估價 ， 計算出兩者的差額 。 在交換房屋的同時 ， 由調出價值低的房屋的當事人將差額補足給調入該房屋的當事人 。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 52 三、房屋租賃 房屋租賃：就是房屋使用權人向房屋所有權人交付租金分期 、 零星購買房屋使用權的行為 。 這里所謂分期 、 零星購買房屋租賃使用權是指租賃房屋的使用者分年或逐月支付租金 ， 因而購得的是一個月或一年的房屋使用權 。 （ 一 ） 租賃房屋的產(chǎn)權 1． 房屋所有人 （ 1） 擁有租賃房屋的收益權；出租房屋收入 （ 2） 對租賃房屋擁有最終占有權 ， 即實際的支配和控制權 。 包括具體使用方式 、 房屋結構 、 轉租等 ，必須經(jīng)所有人同意 。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 53 （ 3） 對租賃房屋擁有處分權 ， 出售 、 出租 、 繼承等權 。 2． 租賃房屋的承租人 擁有租賃房屋的使用權 。 （ 1） 合同期滿前 ， 出租人不得借故終止租賃關系 ，收回房租； （ 2） 租賃期間房屋所有人處分房屋受到承租人的制約 。如 。 所有人出賣 、 出租房屋 ， 須提前 3個月通知承租人 ， 同等條件下 ， 承租人有優(yōu)先購買權； （ 見 《 城市私有房屋管理規(guī)定 》） （ 3）征得房屋所有人的同意，承租人可以轉讓承租權。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 54 （ 二 ） 房屋租賃合同 （ 見房屋租賃合同 ） 用訂立合同來確定租賃雙方的權利和義務 。 房屋租賃合同的主要內容： 1． 租賃合同的標的物：位置 、 結構 、 間數(shù) 、 面積等； 2． 租賃房屋的租金：支付租金時期 、 方式 、 金額； 3． 租賃房屋的用途和維修； 4． 房屋租賃的期限：注明期滿 、 租賃關系終止日期； 5．租賃期間的違約責任。 湖南商學院 厚德博學 精明自強 55 （三）房屋租賃程序 （ 1）申請。租賃雙方持簽訂的租約和有關證件（身份證明、產(chǎn)權證書、批準租賃文件等）到房屋所在地的房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理租賃審核手續(xù)，如果出租人或承租人不能辦理申請手續(xù)，應由代理人持委托人簽名蓋章的委托書代為辦理。 （ 2）受理。市、縣房地產(chǎn)行政管理部門或指定的專門機構負責受理各類房屋租賃申請，并做好登記工作。 （ 3）查驗。對于受理的租賃案件，須認真查驗租賃雙方簽訂的租約、出租房屋的產(chǎn)權證書、租賃雙方的身份證件和其它有關證件，并