【正文】 要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入，依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。自 2023年 6月 1日起，對個人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、密切配合，認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院各項調(diào)控政策措施，做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和 經(jīng)濟(jì)適用住房 建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，促進(jìn)住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 堅決杜絕占用耕地搞開發(fā) 。 據(jù)不完全統(tǒng)計 ， 目前我國物業(yè)管理企業(yè)巳逾 2萬家 ， 從業(yè)人員超過 200萬人 。 2023年使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米 。 “ 提租發(fā)券 ， 空轉(zhuǎn)起步 ” ， 是指對改革前的舊房 （ 特指1986年 11月 1日前 ） ， 采取 “ 一手發(fā)出去 ， 一手收回來 ” 的空轉(zhuǎn)辦法 ， 即對舊房的住戶所發(fā)的住房券交租后又反還給原發(fā)券單位 ， 再用來維持向職工發(fā)券 ， 不需要進(jìn)企業(yè)成本和財政體制 ，發(fā)券單位不增加新的支出 ， 住宅產(chǎn)權(quán)單位也沒得到好處 。房屋租賃審核批準(zhǔn)后，租賃雙方應(yīng)按各城市房地產(chǎn)管理辦法中規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)繳納手續(xù)費。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 53 （ 3） 對租賃房屋擁有處分權(quán) ， 出售 、 出租 、 繼承等權(quán) 。這種做法形如落花片片墜落，所以商品房預(yù)售又形象的稱為“賣樓花”。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 44 簽定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》后，履行過程中其中一方要求終止合同的，該如何處理。 答：應(yīng)先行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 為了避免糾紛 ， 一般應(yīng)注意其成交條件 ， 有下列情形之一的房屋不能進(jìn)入交易市場： （ 1） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定 、 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （ 2） 依法收回土地使用權(quán)的； （ 3） 共有房產(chǎn) 、 未經(jīng)其他共有人同意的； （ 4） 權(quán)屬有爭議的； （ 5） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （ 6） 法律 、 行政 規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 。 多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 30 3． 房屋的價金； 4． 合同履行的期限； （ 分期付款的日期 、 金額 、方法 ） 5． 產(chǎn)權(quán)登記：每個城市的產(chǎn)權(quán)管理處 （ 房地產(chǎn)局 ） 6． 稅費負(fù)擔(dān)； 7． 違約責(zé)任 。 有一般經(jīng)紀(jì)人和交易所經(jīng)紀(jì)人 。 協(xié)議拍賣方式等都可以采用 。國家將批租出的土地所有權(quán)收回 ， 是依照法律無償取得的 。 3． 房產(chǎn)市場的消費和投資的雙重特性 。要圍繞實施“中調(diào)”戰(zhàn)略，政府主導(dǎo)，引入多種社會力量，加快城中村和危破房改造步伐。 4． 房地產(chǎn)交易組織機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)交易所或交易市場 ， 為房地產(chǎn)交易各方進(jìn)行房地產(chǎn)交易所提供的固定場所 ， 它是房地產(chǎn)市場中一個有形的市場 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 6 （四）房地產(chǎn)市場的功能 1. 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場是唯一合理確定房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)機(jī)制，為評價房地產(chǎn)業(yè)活動、建筑活動以及相關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動提供了重要的經(jīng)濟(jì)尺度。 2023年將完成 ，并啟動荔灣、越秀、海珠區(qū)三個地塊共 。 4． 供求的不平衡性 。 這里有兩種情況： a． 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的出讓期限屆滿； b． 因某種特殊原因需提前終止土地使用權(quán)出讓合同。 房地產(chǎn)交易 ， 一般要經(jīng)過交易所經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)公開市場進(jìn)行 。 交易商與經(jīng)紀(jì)人的區(qū)別：經(jīng)紀(jì)人只是單純的代理買賣 ， 收取一定的傭金與手續(xù)費；而交易商除了代理客戶買賣外 ， 還為自己買賣各種交易對象 。 買賣合同的格式有統(tǒng)一規(guī)定。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 40 現(xiàn)房買賣有以下優(yōu)點： （ 1） 產(chǎn)權(quán)清楚 ， 較少發(fā)生糾紛； （ 2） 能盡快滿足急需房產(chǎn)買主的需要； （ 3） 房產(chǎn)的個體性能 ， 真實地出現(xiàn)在用戶面前 ，房產(chǎn)之間的差異易于比較 。必須到制定報紙刊登繼承公告和進(jìn)行繼承公證。 答：應(yīng)召集買賣雙方當(dāng)事人，簽定該《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的《終止協(xié)議》，注明在何地點某人因何原因要求終止該合同，如有違約的應(yīng)追究違約方責(zé)任。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 47 如某一公寓的三居屋預(yù)售時價格為 50萬 ， 炒樓者購買 “ 樓花 ” 時 ， 只付房屋價格的 20%， 即 10萬 ， 假如房屋價格在公寓大樓落成前上升 30%， 即 15萬元 ，這時炒樓者賣出自己的樓花 （ 當(dāng)時的臨時買賣合約 ，香港稱為入伙紙 ） ， 共收 25萬元 ， 獲利 150%。 2． 租賃房屋的承租人 擁有租賃房屋的使用權(quán) 。并定期向稅務(wù)部門或代征部門繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。 （ 3） 1988年 11月 1日 ， 煙臺市住房制度改革由 “ 空轉(zhuǎn) ”變?yōu)?“ 實轉(zhuǎn) ” ， 有計劃地出售 ， 進(jìn)入實轉(zhuǎn) 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 64 從 98年下半年開始 ， 全國相繼停止了住房的實物分配 。 在深圳經(jīng)驗的帶動下 ，近兩年 ， 全國有 50多個城市開展了物業(yè)管理項目的招投標(biāo)活動 ， 活躍了物業(yè)管理市場 ， 初步形成了優(yōu)勝劣汰的市場格局 ， 促進(jìn)了管理體制和運作機(jī)制的轉(zhuǎn)換 ， 帶動了物業(yè)管理整體水平的逐步提高 。 2. 加大城鎮(zhèn)住房制度改革的力度； 改革舊住房制度 ， 實物分房 貨幣分房 、 商品化 提高住房租金 ， 促進(jìn)存量住房的出售 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 81 一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排。各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實價格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格 (位 )和套型面積控制性項目建設(shè)要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 83 三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管 要充分運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。堅持積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管的原則。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 76 四、發(fā)展對策 1. 明確房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點； 應(yīng)是普通住宅建設(shè) ， 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造 。部分地區(qū)實施物業(yè)管理的覆蓋面已超過 50％ ， 物業(yè)管理行業(yè)隊伍不斷壯大 。 1998年底我國城鎮(zhèn)人均住房面積已有９平方米 。 ” 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 60 （ 2） 煙臺于 1987年 8月 1日推出 “ 提租發(fā)券 ， 空轉(zhuǎn)起步 ”的改革方案 ——這是全國第一個出臺試點的住房制度改革方案 。 （ 5）繳納手續(xù)費。 包括具體使用方式 、 房屋結(jié)構(gòu) 、 轉(zhuǎn)租等 ，必須經(jīng)所有人同意 。 最早的商品房預(yù)售起源于中國的香港，一般認(rèn)為是由香港立信置業(yè)公司于 1954年所首創(chuàng)，該方法將尚在建造中的物業(yè)“拆零砸碎”，分批、分期銷售給買家，開工之后支付首期 10%，建造一半支付 10%，建成之后支付最后的 80%。也可委托遠(yuǎn)信房產(chǎn)辦理變更手續(xù)。 產(chǎn)權(quán)人已去世，該房屋需出讓的，應(yīng)怎么處理。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 39 （三）房屋買賣的方式 1． 房產(chǎn)現(xiàn)房買賣：是指已存在的新 、 舊房的買賣 。 （二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂? 自由間數(shù)：有門就有間數(shù) 居住面積：分使用面積與建筑面積 使用面積是扣除公用面積和墻所占的面積 建筑面積包括墻厚 、 公共面積分?jǐn)?。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：是為了買賣雙方交易以獲取傭金的中間商人 。 （ 6） 房地產(chǎn)交易的形式由當(dāng)事人自己確定 。 只存在國家對土地使用權(quán)的批租 ， 不存在任何單位和組織向國家出賣土地所有權(quán) 。 交易對象：土地 、 建筑物 、 所有權(quán) 、 使用權(quán)等； 交易方式：買賣 、 租賃 、 抵押 、 典當(dāng)?shù)?。 四是加快推進(jìn)老城區(qū)改造，改善人居環(huán)境。 3． 房地產(chǎn)交易需求：是具有一定量的貨幣購買力 ， 是一種有效需求 ， 是市場發(fā)育的動力 。 2. 房地產(chǎn)市場是社會資源機(jī)制的重要組成部分 3. 房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 7 補(bǔ)充 :討論 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 8 七大措施 ： 一是加大經(jīng)營性商品住宅用地供應(yīng)量，多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾。 五是加快用地和房屋建設(shè)審批，加快住房供應(yīng)。 （ 三 ） 房地產(chǎn)金融市場 （四）房地產(chǎn)中介服務(wù)市場 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 13 三、房地產(chǎn)市場的主體結(jié)構(gòu) ——多層次的法權(quán)讓渡市場 房地產(chǎn)市場的法權(quán)讓渡關(guān)系復(fù)雜 ， 歸納起來分為： 所有權(quán)讓渡關(guān)系：即國家和集體以土地所有權(quán)主體的身份 ， 充當(dāng)市場主體進(jìn)行土地完整產(chǎn)權(quán)的交易 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 16 （ 5） 政策導(dǎo)向性強(qiáng) 。 （ 7） 房地產(chǎn)交易時 ， 土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所注明的土地使用權(quán)的權(quán)利 、 義務(wù)責(zé)任 ， 也隨之轉(zhuǎn)移到新的土地使用者身上 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 23 房地產(chǎn)交易所的任務(wù)： （ 1） 提供服務(wù)：洽談場所 、 發(fā)布信息 、 動態(tài) 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 31 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)? 一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），結(jié)合本市實際情況，制定本暫行規(guī)定。 （三）公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 現(xiàn)房買賣的不足之處： （ 1） 現(xiàn)貨房產(chǎn)價格高 ， 成交金額大 ， 分期付款時 ，付款周期內(nèi)買主負(fù)擔(dān)重 。待繼承人確認(rèn)后，同時辦理好產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，方可上市交易。 通過全權(quán)委托簽定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，由誰承擔(dān)民事責(zé)任。 計算：預(yù)付： 50 20%=10萬元 賣出： 10+50 30%=25萬元 獲利 2510=15萬元 獲利率 =15/10 100%=150% 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 48 預(yù)售房產(chǎn)的優(yōu)點： （ 1） 房產(chǎn)經(jīng)營者在沒有大量資金的情況下 ， 可以利用買方提供的房產(chǎn)預(yù)售款； （ 2） 房產(chǎn)的買主 ， 中途可以靈活地變更 ， 有利于短期投資； （ 3） 買主的選擇性大 。 （