【正文】 。 如小步提租 、 超標(biāo)加租 、 提租增資等一系列方案 。 不但新房子可以出售 ， 老房子也可以出售 。 住宅出售后 ， 房租恐怕要調(diào)整 ， 要聯(lián)系房價調(diào)整房租 ， 使人們考慮到買房合算 。 “ 提租發(fā)券 ， 空轉(zhuǎn)起步 ” ， 是指對改革前的舊房 （ 特指1986年 11月 1日前 ） ， 采取 “ 一手發(fā)出去 ， 一手收回來 ” 的空轉(zhuǎn)辦法 ， 即對舊房的住戶所發(fā)的住房券交租后又反還給原發(fā)券單位 ， 再用來維持向職工發(fā)券 ， 不需要進企業(yè)成本和財政體制 ，發(fā)券單位不增加新的支出 ， 住宅產(chǎn)權(quán)單位也沒得到好處 。 相繼安徽蚌埠 、 沈陽 、 唐山 、 佛山 、 常州 、 重慶 、 石家莊 、湘潭等地相繼實行了住房改革試點 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 61 （ 4） 1992年 ——1993年的房地產(chǎn)熱 a． 城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓的發(fā)展 1992年 ， 除西藏外 ， 全國絕大多數(shù)省區(qū)市都進行了國有土地使用權(quán)出讓 ， 出讓地塊 4000多幅 ， 面積約 ， 實際出讓面積占全國非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地總數(shù)的 3%。 實際出讓面積占非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地總數(shù)的 15%。（ 12400247。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 62 全國完成的開發(fā)投資 房地產(chǎn)過熱帶來的問題：土地供應(yīng)總量失控，規(guī)模過大，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)失調(diào)，房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范，一些地方炒賣房地產(chǎn)嚴(yán)重，國有資產(chǎn)大量流失。 “九五”期間 , ?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)住宅竣工面積 27億平方米。 2023年使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到 22平方米 。 各地按照 “ 老房老辦法 ， 新房新辦法 ” 的總體思路 ， 逐步推行住房分配貨幣化房價收入比在 4倍以上的城市 ， 大多按照 “ 老人 ” 一次性補貼 、 “ 新人 ” 按月補貼 ， 制定了住房分配貨幣化的方案 ， 陸續(xù)開始發(fā)放住房補貼 。 住房分配貨幣化的實施 ， 有效地提高了職工個人的買房支付能力 ， 使職工以現(xiàn)有工資的一部分 ， 加上住房公積金和住房補貼組成的住房工資 ， 走向市場買房 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 66 房供應(yīng)體制 1998年國務(wù)院發(fā)出了 《 關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知 》 （國發(fā)［ 1998］ 23號），這是我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 67 ，存量與增量市場聯(lián)動效應(yīng)明顯，市場結(jié)構(gòu)開始發(fā)生重大變化 1999年以來，國家關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易的政策基本明確，我們在全國范圍內(nèi)加快推廣上海的經(jīng)驗，鼓勵居民賣小房，買大房；賣舊房，買新房；賣次房，買好房。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 68 ，帶動了住房交易的活躍 經(jīng)國務(wù)院同意，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》，財政部、國家稅務(wù)總局和建設(shè)部又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 69 ，帶來了個人住房貸款規(guī)模快速增長 國務(wù)院 23號文件下發(fā)后，國家放寬了一段時間以來對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款規(guī)模的限制，對經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款實行指導(dǎo)性計劃管理。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 70 J． 物業(yè)管理體制初步建立 ， 競爭機制的形成推動了行業(yè)進步 按照建設(shè)部 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 的規(guī)定 ， 全國近 6， 000個 5萬平方米以上的新建住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理 ， 從根本上改變了過去小區(qū)面貌 “ 一年新 、 兩年舊 、 三年破 ” 的狀況 ， 為廣大居民創(chuàng)造了安全 、 舒適的生活環(huán)境 。 據(jù)不完全統(tǒng)計 ， 目前我國物業(yè)管理企業(yè)巳逾 2萬家 ， 從業(yè)人員超過 200萬人 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 71 K． 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作的實質(zhì)性啟動，對提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量產(chǎn)生了重要影響 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了八部門聯(lián)合上報的《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見的通知》，隨后建設(shè)部制定了《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》和《國家康居示范工程實施大綱》，會同有關(guān)部門下發(fā)了《關(guān)于在住宅建設(shè)中限制使用落后產(chǎn)品的意見》。限制和淘汰不符合節(jié)能、節(jié)水、計量、環(huán)保要求及質(zhì)量低劣的住宅部品、材料工作，其中實心粘土磚 (東部地區(qū) )、鑄鐵水管、實腹鋼門窗、12升水箱馬桶等已經(jīng)被限制和淘汰。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 72 L． 房屋拆遷方式有了重大調(diào)整，加快了拆遷工作的步伐 出臺了貨幣拆遷的政策，被拆遷戶得到貨幣補貼后，可以自主到市場選購合適的住房。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 73 二、存在的問題 ，住房困難情況依然十分突出，居住質(zhì)量與文明標(biāo)準(zhǔn)尚有較大差距，尚未形成符合市場經(jīng)濟體制要求的住房供應(yīng)體制。 3．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重不高。 1988年部分國家與地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重（ %） 國別 美國 日本 英國 法國 臺灣 香港 比重 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 74 我國房地產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重（ %） 其中 2023年的比重是接近 4%（是建設(shè)部副部長的報告中提到的數(shù)字） 4. 房地產(chǎn)業(yè)的管理體制尚未理順 土地供應(yīng) 、 房地產(chǎn)開發(fā) 、 房地產(chǎn)市場 、 住宅建設(shè)以及物業(yè)管理等各方面需各部門配合 。 5. 服務(wù)體系不完善； 6. 價格體系不完善；稅費過大 年份 1980 1985 1990 2023 比重 4 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 75 三、發(fā)展住宅建設(shè)應(yīng)處理的關(guān)系 1. 住宅建設(shè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)； 資金供給 、 經(jīng)濟發(fā)展 、 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 、 市場需求等 2. 住宅建設(shè)與配套建設(shè)相協(xié)調(diào)； 調(diào)動：居民 、 開發(fā)商 、 政府的積極性 3. 住宅建設(shè)與消費需求相協(xié)調(diào)； 以市場為導(dǎo)向 4. 住宅建設(shè)與住宅質(zhì)量的關(guān)系； 規(guī)劃 、 設(shè)計 、 質(zhì)量 、 功能 、 環(huán)境 、 標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn) 、工廠生產(chǎn) 5. 住宅建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系。 堅決杜絕占用耕地搞開發(fā) 。 3. 大力發(fā)展房地產(chǎn)金融； 建立房地產(chǎn)金融體系 ， 發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 77 4. 建立與房改相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系； 不同收入家庭 ， 實行不同的住房供應(yīng)政策： 高收入家庭 檔次較高的市場商品房 中低收入家庭 微利的經(jīng)濟適應(yīng)住房 低收入困難家庭 廉租住房 重點應(yīng)該是大力發(fā)展面向中低收入家庭的經(jīng)濟適應(yīng)住房 ，使其巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求 。 設(shè)計：滿足居民對心理 、 生理和物質(zhì)等各方面的需要 。 物業(yè)管理：售后服務(wù) 。 7 加大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 ， 完善房地產(chǎn)法規(guī) 。它的建立，有利于建立房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報機制，加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控；有利于規(guī)范各級房地產(chǎn)行政管理部門的管理行為，促進管理水平的提高與升級；有利于建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，有利于引導(dǎo)企業(yè)和消費者，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資與消費的互動。 通知指出，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。 通知還要求，各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。加強領(lǐng)導(dǎo)、密切配合，認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院各項調(diào)控政策措施，做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和 經(jīng)濟適用住房 建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預(yù)期。 各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)需求，加快工作進度，優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。對中低價位普通商品住房建設(shè)項目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 82 二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理 各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間。要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。 要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。自 2023年 6月 1日起，對個人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。對不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 84 四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險 人民銀行及其分支機構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 85 五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費 為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建沒部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在 2023年 5月31日前公布。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。 要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入，依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 87 八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度 各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學(xué)預(yù)測商品住房對土地的需求。要加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預(yù)期，促進市場理性發(fā)