【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 括國土廳、河北省的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、省里的省長(zhǎng)書記都嚴(yán)格要求，堅(jiān)決執(zhí)行國家相關(guān)文件的規(guī)定，恢復(fù)農(nóng)田。國土部門對(duì)這個(gè)事兒態(tài)度是很堅(jiān)定的，要求嚴(yán)格處理，但是政府出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮曖昧，這塊我可以把一個(gè)相關(guān)的法律跟大家說一說，特別是這次《法制日?qǐng)?bào)》在兩會(huì)報(bào)道上，他的主旨也是要追究這兩個(gè)人的刑事責(zé)任，實(shí)際上雙方已經(jīng)較上勁了，記者在去采訪的時(shí)候遭到當(dāng)?shù)卮迕竦膰ィ缓玫奶幚矸绞?，雙方矛盾激烈，《法制日?qǐng)?bào)》一定要把這事兒捅上天，一定要把兩個(gè)人送進(jìn)監(jiān)獄，態(tài)度鑒定。這塊相關(guān)的法律規(guī)定我可以跟大家說一下，一個(gè)主要在于刑罰，大的法律規(guī)定一個(gè)是刑法，另外一個(gè)是最高人民法院《關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，這是2000年頒布的，相對(duì)來講刑法上的發(fā)條，一個(gè)是288號(hào)和242號(hào)、410條，我覺得這幾條里288條和242條對(duì)大家影響不大，主要是針對(duì)非法占用耕地和非法轉(zhuǎn)讓倒賣土地，可能在處理問題當(dāng)中經(jīng)常遇到第410條，就是國家機(jī)關(guān)人員徇私舞弊、違反土地管理法規(guī)、濫用職權(quán)、非法批準(zhǔn)征用、占用土地，具有下列情景之一的屬于非法征用占用土地，這塊對(duì)咱們會(huì)產(chǎn)生間接的影響，根據(jù)我剛才強(qiáng)調(diào)的第一點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)法律審批權(quán)的問題，咱們跟地方政府在簽署用地協(xié)議的時(shí)候，有可能由于對(duì)方的地方政府官員的違法行為，甚至說最后一旦被追究到刑事犯罪行為，可能會(huì)牽連到咱們自己企業(yè)的開發(fā)。我剛才說的事兒，具體的拆前道路這個(gè)事兒，整個(gè)上下運(yùn)作，包括到《法制日?qǐng)?bào)》去游說是誰呢？是煤商，為什么？因?yàn)檫@個(gè)路一定被恢復(fù)，村民可能是受損失，但是受損失最大的是煤商，煤商自己也談到，說我之所以來是因?yàn)樵瓉碛新罚阋绺艺f這條路沒有，我可能不會(huì)來。當(dāng)然這是一個(gè)煤炭企業(yè)對(duì)咱們房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有直接的聯(lián)系，這個(gè)也是給大家做一個(gè)警示、提醒。現(xiàn)在通過整個(gè)國家的國策來講，國務(wù)院的政策來講，是實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，必然在以后會(huì)對(duì)于濫用職權(quán)瀆職的違法批地的行為會(huì)上升到一個(gè)高度，這個(gè)在咱們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展改革歷史上體現(xiàn)不小，當(dāng)時(shí)動(dòng)員經(jīng)濟(jì)的時(shí)候大力倡導(dǎo)新經(jīng)濟(jì)，當(dāng)你到一定程度的時(shí)候，民營企業(yè)紛紛落馬。從上海的周正意、辛鳳娟，為什么？一是，他們的行為確實(shí)觸犯法律、不規(guī)避行為，原來可能覺得無所謂，地方政府拍胸脯保證沒事兒，縣里都是認(rèn)可、區(qū)里、市里，甚至省里都是認(rèn)可的，你來吧，我把地皮給你，你當(dāng)時(shí)可能覺得他沒有權(quán)利，但是后面有這么多后臺(tái)，有這么多政府的保護(hù)權(quán)在這兒，不會(huì)對(duì)你企業(yè)產(chǎn)生危險(xiǎn)，但是就怕大的形式來了之后，他們自己都控制不了。我這次看28號(hào)文底下的簽名都是“田寶山”的，但是，他這個(gè)國土資源部自己上去自身難保，更別說底下縣、省自治區(qū)國土廳的廳長(zhǎng)他們的保票。所以，咱們房地產(chǎn)企業(yè)在去到各地去投資開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，遇到這種審批一定要慎重，審定權(quán)限的時(shí)候一定要慎重，現(xiàn)在不像以前，以前大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒出臺(tái)之前，確實(shí)可能有的縣里一把手跟你說沒問題，肯定沒問題，但是現(xiàn)在形勢(shì)變了，對(duì)于這塊我覺得可以給大家做一個(gè)提示。 第二個(gè)，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃管理主要是包括土地利用的總體規(guī)劃，城市的總體規(guī)劃，村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理。首先第一小點(diǎn)，我談的是第6節(jié)，我總結(jié)了8個(gè)字，“強(qiáng)調(diào)總體，嚴(yán)格修改”，強(qiáng)調(diào)總體規(guī)劃，總體規(guī)劃定了以后，凡是涉及土地利用方向規(guī)模布局的修改，一定有一個(gè)嚴(yán)格的程序來辦理，這一塊主要顯現(xiàn)在土地規(guī)劃上。 第7節(jié)，主要強(qiáng)調(diào)土地的計(jì)劃，對(duì)于計(jì)劃的管理，計(jì)劃指令、分別考核，這種計(jì)劃是由指令性下達(dá)，具體的指標(biāo)由國家分項(xiàng)去考核，按照定額指標(biāo)和效率進(jìn)行考核。 第8節(jié)，從嚴(yán)控制，談到大的原則，嚴(yán)字當(dāng)頭，這里所體現(xiàn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和速度，這塊的原則我覺得是不符不批、拖欠暫緩，所反映的內(nèi)容只要是不符合土地規(guī)劃的就不批你，原來過去有拖欠農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)的暫緩下達(dá)2005年的計(jì)劃。 第9節(jié)，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)用地的預(yù)審管理，不符不審、不審不批，就是只要不符合總體規(guī)劃的就不進(jìn)行預(yù)審，但是預(yù)審現(xiàn)在批準(zhǔn)的前提上必須審，不審就沒法批你，所以說還是看你符不符合總體規(guī)劃。 第10節(jié)，加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理，控制總量、禁止變項(xiàng)，控制總量主要是講關(guān)于村莊和集鎮(zhèn)的規(guī)劃要有一個(gè)總量的控制，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居住點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模，農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合整體規(guī)劃，凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理嚴(yán)格審批手續(xù)，禁止擅自通過村改居等方式，將農(nóng)村集體所有土地改為國有土地，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租，集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，這里有相應(yīng)的一部分事實(shí)的案例，可以和大家談一下。 下面說的這個(gè)案例，跟在座的企業(yè)沒有直接的關(guān)聯(lián)，但是跟個(gè)人前幾年出了一些糾紛，出了什么糾紛？就是關(guān)于剛才說的村改居的問題，禁止成鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，現(xiàn)在隨著28號(hào)文出臺(tái)以后，出了6個(gè)規(guī)范性文件，其他的規(guī)章都明確規(guī)定在農(nóng)村的宅基地實(shí)行一戶一宅，但是在前幾年廣泛興起了利用農(nóng)村集體所有土地，比如搞一些觀光農(nóng)業(yè)園，有一部分比如說果園、采摘園，當(dāng)時(shí)根據(jù)國家旅游熱的方針標(biāo)準(zhǔn)，開始了城鎮(zhèn)的郊區(qū)游、村莊游，甚至發(fā)展到一些嚴(yán)重的情況，糾紛比較多的城鎮(zhèn)的居民。拿北京市為例，城鎮(zhèn)的居民到遠(yuǎn)郊區(qū)縣，比如說附近的順義、平谷、懷柔，到農(nóng)村家里購置一個(gè)小院，價(jià)格比較低廉，四五萬就可以購大概幾畝地的小莊園，你自己可以建房，外面還可以自己澆灌、種菜、種樹都可以，在當(dāng)時(shí)確實(shí)帶動(dòng)了郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是后來產(chǎn)生一系列的法律問題，現(xiàn)在所面臨的這個(gè)事兒就是發(fā)生在我們身邊的案例，當(dāng)然這種案例是比較多的，印象最深的是這個(gè)案例。我們有一個(gè)律師，由于出了交通意外去世了，下面有一個(gè)兒子和女兒，還有妻子，上面還有一個(gè)母親，他的子女和愛人都找到了我，談什么問題呢？這個(gè)律師生前在順義購置了一處房產(chǎn)，屬于農(nóng)村的宅基地，經(jīng)過自己的建設(shè)、培育已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模了，平常就住在那個(gè)小院里，城里的住房有出租的，有的自己的子女來住，現(xiàn)在當(dāng)律師去世以后出現(xiàn)了遺產(chǎn)繼承的問題，怎么去繼承？根據(jù)現(xiàn)在的法律規(guī)定，這種行為是國家明文禁止的，屬于在情理范圍當(dāng)中。你說把它作為財(cái)產(chǎn)來繼承，沒有一個(gè)明確的權(quán)屬，實(shí)際上這個(gè)東西屬不屬于被繼承人，屬不屬于律師的，當(dāng)時(shí)是一個(gè)很爭(zhēng)議的事情。在當(dāng)時(shí)的現(xiàn)狀來講，群眾都這么搞，都是這么一個(gè)小院，投入還真不少，買這塊地的時(shí)候好像四五萬，最后投資建設(shè)建房將近近百萬，投入進(jìn)去怎么來劃分、繼承，當(dāng)時(shí)是一個(gè)很頭痛的問題，根本沒法處理，當(dāng)時(shí)有的繼承人就提到能不能本著現(xiàn)有的居住條件，別參與繼承了，直接進(jìn)去住，而他家里的現(xiàn)狀又很難，原來是律師和愛人兩口住在那兒，有車，現(xiàn)在由于律師去世了，不能把老太太一個(gè)人放在外面，肯定子女要把她接進(jìn)城里，但是那塊房子就空著，怎么辦？想出售也沒有辦法出售，想還給原來出售給他的人，人家也不搭理這事兒，反正人家把地賣給你，人家到別的地兒去租了。作為律師我們想不行到法院去起訴，要求法院判定無效最后判定返還，最后想無效，投入也沒法還，這種情況當(dāng)時(shí)比較具有代表性的，當(dāng)然我說的只是其中一個(gè)例子，我們接觸所謂的城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村去居住的時(shí)候，也發(fā)生了跟當(dāng)?shù)卮迕竦募m紛，和鄰居鬧得不愉快或者當(dāng)時(shí)村里許諾，說我到時(shí)候會(huì)給你辦榮譽(yù)村民證，你只要去會(huì)給你一個(gè)榮譽(yù)村民算是當(dāng)?shù)氐拇迕?，諸如此類的政策，當(dāng)然這些東西實(shí)際上都是變相轉(zhuǎn)讓和出讓集體土地的形式，現(xiàn)在目前來講這個(gè)政策根據(jù)法律規(guī)定肯定要嚴(yán)格處理，這塊對(duì)于企業(yè)來講是影響不大，但是對(duì)個(gè)人我覺得作為一個(gè)題外話來說一說。 再往下談，談到嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，不越紅線、補(bǔ)償最高，紅線28號(hào)文里已經(jīng)規(guī)定了，從數(shù)量和質(zhì)量上基本農(nóng)田都會(huì)有一個(gè)劃定，不能超過這個(gè)紅線，不能侵占農(nóng)田，特別是這里定了，即便符合條件確需改變和占用基本農(nóng)田的，一定要報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)，這個(gè)權(quán)利一定是在國務(wù)院，而不在于省和地方的政府，如果大家在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)果真是需要，面臨涉及到產(chǎn)權(quán)問題，一定要注意權(quán)限問題。對(duì)于補(bǔ)償來講規(guī)定按當(dāng)?shù)刈罡邩?biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原來相應(yīng)的法律規(guī)定曾經(jīng)有過4倍、6倍、15倍、30倍諸如此類的規(guī)定，我就不一一列舉，但是這個(gè)文件已經(jīng)確定了，肯定按照最高的執(zhí)行，地方政府是否還能夠向原來投機(jī)取巧的采用一個(gè)什么限度讓你少交一部分，還是否能行，請(qǐng)你們慎重考慮。這里也特別提到禁止用基本農(nóng)田挖魚塘、種樹或者其他的破壞耕作的活動(dòng)，禁止以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園或者設(shè)施農(nóng)業(yè)為例，占用基本農(nóng)田變相從事房地產(chǎn)，這都需要大家注意。 第三章，第12條，關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的支付原則，我總結(jié)的是政府增加同地同價(jià)，這塊增加了現(xiàn)在不放到企業(yè)上，完全由省、自治區(qū)、直轄市和人民政府按照法定的上限，如果要是不足由政府從土地收入予以補(bǔ)定，并且做到同地同價(jià)，這塊是政府的事兒和咱們沒有太多的關(guān)系，這塊不要被當(dāng)?shù)卣兿噢D(zhuǎn)移到咱們企業(yè)上就行了，在法律規(guī)定上是政府的職責(zé)，有的政府經(jīng)常會(huì)把這種責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)頭上，實(shí)際上這是法律政策，能堅(jiān)持還是堅(jiān)持。第13條，關(guān)于征地以后安置農(nóng)民的問題，這塊也是政府的行為，主要體現(xiàn)在規(guī)劃區(qū)內(nèi)和區(qū)外,區(qū)內(nèi)就業(yè)和納入?yún)^(qū)外安置的時(shí)候要安排，留出必要的耕種土地或者安排相應(yīng)的工作崗位，對(duì)還不具備基本生活生產(chǎn)條件的還應(yīng)當(dāng)異地移民，同時(shí)社會(huì)保障部門要對(duì)這點(diǎn)出一個(gè)指導(dǎo)意見，結(jié)合剛才的十二條整體上來說，咱們?cè)?8號(hào)文出臺(tái)，特別招牌掛以后，原則上咱們自己定來講都是熟地，就是說自己招牌掛的都應(yīng)該把這些設(shè)施都完好地交出去，但現(xiàn)在各地政府在目前土地管理制度上最嚴(yán)重的問題是執(zhí)行不力，實(shí)際上地方土地執(zhí)行都是走樣的，經(jīng)常會(huì)有一些政府拿出毛病來跟企業(yè)談，這是咱們開發(fā)商或者說房地產(chǎn)企業(yè)特別要注意的問題。就是說如果你自己接受的是一塊兒錨地，你要充分考慮到它的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)有很多方面，比如說你土地出讓金的問題，相對(duì)來講和政府打交道還好解決，政府都會(huì)提供一些這方面的支持，但最重要的是老百姓的問題，特別咱們這一屆政府是一屆比較親民的政府，特別重視農(nóng)民的疾苦、三農(nóng)政策等等，在這個(gè)時(shí)候如果對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償問題不能得到滿意的解決，很有可能就會(huì)造成這個(gè)企業(yè)無期限的耗下去，這種現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中是愈演愈烈。我覺得歷史有一個(gè)變化，我說得可能通俗一點(diǎn)，最開始都是開發(fā)商欺負(fù)老百姓，就是在我們律師眼里開始都是開發(fā)商欺負(fù)老百姓，在我從事法律顧問當(dāng)中，普遍給開發(fā)商提供的法律咨詢最多，所以我們經(jīng)常到法院去，遇到拆遷問題我們就申請(qǐng)法院強(qiáng)制制度，法院院長(zhǎng)帶隊(duì)，開著推土機(jī)去拆，你愛拆不拆，愛達(dá)成協(xié)議不達(dá)成協(xié)議，只要就剩你一個(gè)，我肯定想辦法把你清了，有時(shí)候遇到特別難的釘子戶，趁人不在家，撬開門，把屋里東西搬到一個(gè)倉庫存起來，公證處在旁邊兒公證屋里到底有多少東西，證明我們沒有私自拿，然后房子拆了，地就賣了。現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在說白了，開發(fā)商有點(diǎn)怕老百姓，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在老百姓越來越注意群體力量，而且他們?cè)絹碓阶⒁獠挥梅傻氖侄伪Ｗo(hù)自己的權(quán)利，為什么這么說？原來遇到這種情況老百姓都是向法院起訴，他跟開發(fā)商打官司打不贏，而且即便最后打到底，反正開發(fā)商該補(bǔ)給你的補(bǔ)給你，我也不會(huì)多拿你錢，你的東西經(jīng)過公證處公證，我也沒私自拿你的財(cái)產(chǎn)，你搬與不搬，不搬反正你也回不去了，已經(jīng)成工地了，你打架也打不過我，我開發(fā)商這么多民工?，F(xiàn)在居民注意了，我不跟你打官司，打官司又耗成本，最后拿出來的東西也不解決我實(shí)際問題，我就組織幾戶、幾十戶到區(qū)政府、市政府門前上訪，領(lǐng)導(dǎo)就出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)安定團(tuán)結(jié)，就來過問了，開發(fā)商先停，咱們先解決，這一解決、一協(xié)調(diào)就不知道何年何月了，所以這也是目前開發(fā)商面臨的很難辦的一個(gè)問題。當(dāng)然我不是說忽視群眾的利益，我也是一個(gè)體，我自己也有買房的問題，但這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，這就是我對(duì)于中國法律的困惑，就是說法律不能嚴(yán)格的執(zhí)行，我原來的想法是，如果開發(fā)商協(xié)議達(dá)成就應(yīng)該有其他合法的手段進(jìn)行解決，由于原來的開發(fā)商沒用法律手段，用強(qiáng)制手段，現(xiàn)在老百姓也充分意識(shí)到法律是保證不了的，所以就不用法律，這種行為已經(jīng)打亂了正常的游戲規(guī)則。作為今天講課的重點(diǎn)，我提醒在座的各位要注意這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是法律都不能保護(hù)的，這是一個(gè)政治風(fēng)險(xiǎn)，就是當(dāng)你跟這些被拆遷戶發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)候，如果他們采取了上訪或者非法律的手段來解決，那政府出面協(xié)調(diào)可能會(huì)犧牲你的經(jīng)濟(jì)利益，為什么？因?yàn)槌鲇谡?jī)的考慮，那個(gè)時(shí)候你跟政府簽的什么協(xié)議都沒有意義了，就是幾個(gè)老百姓上訪，可能會(huì)讓你一個(gè)項(xiàng)目無限期地延遲，那個(gè)時(shí)候你去談我跟政府有協(xié)議，這個(gè)事政府要賠我，我覺得現(xiàn)實(shí)當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)商是處在被動(dòng)的位置，這可能是你真正應(yīng)該考慮的問題，就是你所考慮的風(fēng)險(xiǎn)是法律都不能保護(hù)的，這才是真正的風(fēng)險(xiǎn)。下面是28號(hào)文的第四段，健全土地節(jié)約利用和分配機(jī)制。第十六條，實(shí)行強(qiáng)化節(jié)約和“集約”用地政策，我總結(jié)了八個(gè)字，盤活存量，稅收調(diào)節(jié)。實(shí)行這種強(qiáng)化和節(jié)約主要是針對(duì)什么？我把現(xiàn)在新開發(fā)的限制住了，我通過各種政策，經(jīng)濟(jì)的杠桿限制住你了，我要求你把原來自己圈占的土地開發(fā)利用上，別讓它荒著，我覺得這個(gè)政策是對(duì)的。隨著28號(hào)文出臺(tái)，包括831大限相關(guān)的一系列規(guī)定的出臺(tái)，使原來一些已經(jīng)被征的，有些開發(fā)商不被看好的土地價(jià)值獲得了提升，為什么？因?yàn)樗诳紤]成本，就是說我原來已經(jīng)圈好一塊地，但是我可能覺得它的地理位置，其他自然資源的環(huán)境，比如水質(zhì)或者拆遷狀況不太理想，我就把它先擱置起來，先作為存量，我自己再去找一些更具備開發(fā)潛力價(jià)值的，但現(xiàn)在由于實(shí)行了招牌掛，你去招牌掛拿地付出的成本可能不如存量，這樣可能就會(huì)產(chǎn)生存量盤活，我想以后房地產(chǎn)企業(yè)和企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓的數(shù)量會(huì)增加，原來基本是自己主動(dòng)拿地，從來不去當(dāng)二道販子，但是以后轉(zhuǎn)手的案件可能會(huì)增加。后面是稅收調(diào)節(jié)，國家使用了對(duì)稅收的法制，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用稅，但會(huì)用稅的方式，比如說加強(qiáng)耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。同時(shí)這次兩會(huì)還有兩個(gè)趨勢(shì)現(xiàn)在沒成定論，只是供大家思考，這也是引起爭(zhēng)議或者說屬于現(xiàn)在的一個(gè)熱門話題，一個(gè)是物業(yè)稅，還有一個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)稅，物業(yè)稅是指購房者在購房的時(shí)候把一次性繳納的房地產(chǎn)稅分年交，如果是七十年，你分年交，第一次交一年，然后逐年由購房者去交，這樣從理論上分析可能會(huì)降低房?jī)r(jià)，因?yàn)榘阉鼣偙×?，這樣可能會(huì)促進(jìn)閑置房屋的出售，也是存量盤活的一個(gè)具體體現(xiàn)。另外有人說要加收不動(dòng)產(chǎn)稅，我覺得不動(dòng)產(chǎn)稅的稅名不準(zhǔn)，但是我把這個(gè)意思表述一下，就是開發(fā)商已經(jīng)銷售的房產(chǎn)由購買者去繳納，你的閑置房自己去繳納，這樣開發(fā)商就會(huì)考慮自己的成本，我不是蓋起來賣不出去，我壓著，這又加大你閑置房的成本，這塊國家用稅收來管理，讓你盡快把已經(jīng)開發(fā)的樓盤重點(diǎn)去銷售，不要盲目開發(fā)，不要搞重復(fù)建設(shè)。推進(jìn)土