【文章內(nèi)容簡介】 較高，不適宜目前富通的資產(chǎn)管理公司，同時由于富通并沒有沉淀一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外部可供運作的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也相對有限，因此，當前不適宜大規(guī)模開展資產(chǎn)運營工作，但富通地產(chǎn)需要逐步將資產(chǎn)運營管理提到戰(zhàn)略層面上來，以適應未來資產(chǎn)運營和資本運作的需要 經(jīng)營物業(yè)建筑面積（萬平方米）200510152025現(xiàn)在 200 8年年底富通資產(chǎn)管理公司經(jīng)營的物業(yè)（截止 2023年 3月） — 30 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫綜合以上分析，短期來看，富通應專注于房地產(chǎn)開發(fā)，從長期戰(zhàn)略發(fā)展角度，建議富通地產(chǎn)形成開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營、資本運營鏈的戰(zhàn)略協(xié)同，以獲取房地產(chǎn)價值鏈上的核心價值 營銷策劃 建筑安裝 物業(yè)管理 經(jīng)營 前期策劃＼產(chǎn)品設計 資金 土地 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務 資產(chǎn)經(jīng)營和資本運作業(yè)務 將開發(fā)業(yè)務中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀下來，獲取更大的資產(chǎn)增值和資本運作收益 支撐富通地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務所需要的資本，同時平衡開發(fā)業(yè)務的行業(yè)波動風險 資產(chǎn)經(jīng)營和資本運營業(yè)務與開發(fā)業(yè)務產(chǎn)生戰(zhàn)略協(xié)同，為開發(fā)業(yè)務的融資戰(zhàn)略提供支撐。 — 31 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫物業(yè)持有經(jīng)營，由于其開發(fā)運作能力和資金要求相對較高，起步發(fā)展應更多采用合作與聯(lián)盟的方式 獨立或主導：整合各種商業(yè)物業(yè)運作資源，和國際上有實力的酒店、公寓、商業(yè)街以及地產(chǎn)金融機構(gòu)合作，或委托經(jīng)營或獨立上市融資 3 獨立或主導：整合各種商業(yè)物業(yè)運作資源，和國際上有實力的酒店、公寓、商業(yè)街運營商以及地產(chǎn)金融機構(gòu)合作，或委托經(jīng)營或獨立上市融資 松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項目附加值的配套開發(fā)為合作基點。聯(lián)合開發(fā) 1 松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項目附加值的配套開發(fā)為合作基點。聯(lián)合開發(fā)松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項目附加值的配套開發(fā)為合作基點。聯(lián)合開發(fā)緊密聯(lián)合：合資合作進行整體項目的開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營運作 2 緊密聯(lián)合：合資合作進行整體項目的開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營運作緊密聯(lián)合：合資合作進行整體項目的開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營運作— 32 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫通過以上分析：建議富通集團以房地產(chǎn)開發(fā)為主，在開發(fā)能力得到提升同時，主動進行資產(chǎn)經(jīng)營和資本運作 富通的未來定位是什么？ 富通的商業(yè)模式是什么？ 富通的管控模式是什么？ 富通的產(chǎn)品線如何構(gòu)建？在哪些區(qū)域發(fā)展相應的產(chǎn)品 ? 目前以加強和培養(yǎng)開發(fā)能力為主的開發(fā)商并逐步向運營商轉(zhuǎn)化 ? 住宅開發(fā)和適度的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營，逐步實現(xiàn)由業(yè)務經(jīng)營到資產(chǎn)經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機組合 ? 我們是什么 ? 我們做什么 ? 我們怎么做（業(yè)務運作上） ? 我們怎么做（管理上） 產(chǎn)品戰(zhàn)略、區(qū)域戰(zhàn)略 管控模式及核心資源和能力培養(yǎng) 富通開發(fā)運營商內(nèi)涵：通過整合內(nèi)外部資源，以住宅及其配套設施開發(fā)為主，適當開發(fā)并主動沉淀部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有經(jīng)營及資本運作帶動開發(fā)產(chǎn)品價值提升及整體項目運作水平不斷提高 — 33 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫富通公司的使命、愿景 愿景 提升人居價值，筑造上善生活 做中國優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)運營商 指導 使命 企業(yè)存在的價值和意義 可持續(xù)追求的遠大目標 — 34 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫公司經(jīng)營戰(zhàn)略 ?分階段戰(zhàn)略目標體系（承上啟下） ?經(jīng)營策略 ?產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?區(qū)域戰(zhàn)略 — 35 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫根據(jù)發(fā)展模式的不斷提升，富通公司的經(jīng)營戰(zhàn)略應當從資源－機會型階段向資源－能力型，價值擴張型階段轉(zhuǎn)移 第一階段 第二階段 前期 資源－機會型 資源－能力型 價值擴張型 時間 發(fā)展 模式 第一階段 第二階段 目標 保持在深圳地區(qū)主流品牌開發(fā)商的地位 珠三角地區(qū)知名開發(fā)運營商 戰(zhàn)略 重點 依托積累的資源和自身能力，聚焦在核心的住宅開發(fā)業(yè)務上，以提升開發(fā)能力為重點，通過整合運營能力的提升來提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務，并注重對資產(chǎn)管理業(yè)務的培育 以開發(fā)為核心，資產(chǎn)管理和資本運作業(yè)務逐步提升，形成特色產(chǎn)品線支撐開發(fā)業(yè)務，同時資產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)業(yè)務能夠相輔相成。 出發(fā)點 奠定價值提升基礎(chǔ) 價值提升和創(chuàng)造，而不在于規(guī)模擴張 實力擴張型 逐步由單純開發(fā)商向開發(fā)運營商轉(zhuǎn)變 — 36 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫第一階段，積累資源能力，提升管理和運作水平，為后續(xù)價值擴張奠定良好基礎(chǔ) 20232023： 資源能力型階段 業(yè)務重點 戰(zhàn)略目標 ? 財務目標：實現(xiàn)年銷售收入 1520億元，凈利潤率高于行業(yè)平均水平 ? 管理目標： ?建立與業(yè)務發(fā)展相適應的管控體系，理清管控責權(quán)關(guān)系； ?調(diào)整關(guān)鍵制度和流程，建立計劃預算、監(jiān)督考核相連貫的績效管理體系； ?規(guī)范投資決策的過程，提升投資決策的能力，有效降低投資風險； ?整合運營能力提升，加強營銷策劃、研發(fā)設計環(huán)節(jié)，實現(xiàn)資源向價值貢獻高的環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)移； ?建立完善的人力資源管理體系，營造人才環(huán)境，推動人力資本的升值； ?啟動品牌文化建設，打造富通持久競爭力。 ? 區(qū)域選擇： 立足深圳、東莞，重點發(fā)展珠三角，將沈陽培養(yǎng)成為下一個重要的戰(zhàn)略點； ? 產(chǎn)品： 戰(zhàn)略的指導思想是開發(fā)“精品”，將理想系列產(chǎn)品完善發(fā)展，作為本階段的成熟產(chǎn)品，主要貢獻現(xiàn)金流，形成富通第一個產(chǎn)品線，培育高檔小戶型公寓和高檔商住綜合體產(chǎn)品； ? 品牌： 開發(fā)成功 1個高檔精品，能夠成為富通里程碑式的標志性產(chǎn)品，同時在業(yè)內(nèi)能夠有一定影響力。達到項 目的運作水平、品牌的溢價能力、區(qū)域市場的帶動、企業(yè)成長都上一個新臺階。 — 37 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫第二階段，通過價值擴張型發(fā)展模式，成為產(chǎn)品極具特色的的房地產(chǎn)運營商 20232023： 價值擴張型階段 業(yè)務重點 戰(zhàn)略目標 ?財務目標：實現(xiàn)年收入 3040億元，實現(xiàn)凈利潤 68億元 ?管理目標： ?根據(jù)業(yè)務發(fā)展，集團轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略管理中心，開發(fā)業(yè)務重心逐漸向區(qū)域開發(fā)公司轉(zhuǎn)移； ?實現(xiàn)資產(chǎn)管理公司的實體化，培育資產(chǎn)經(jīng)營管理能力，使之逐步成為核心業(yè)務； ?研發(fā)設計能力更上臺階，一方面注重提升產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面兼顧不同地域開發(fā)的共性與個性； ?拓展融資，推動上市，解決戰(zhàn)略發(fā)展的資金瓶頸； ?針對戰(zhàn)略目標區(qū)域，儲備人才、土地，為戰(zhàn)略擴張做好準備； ? 區(qū)域選擇： 立足珠三角，有選擇性進入國內(nèi) 23個二三線城市，并發(fā)展成為富通地產(chǎn)的戰(zhàn)略核心區(qū)域； ? 業(yè)務： 開發(fā)依然是富通地產(chǎn)的核心業(yè)務，但資產(chǎn)運營和資本管理業(yè)務逐步得到提升和加強，為未來國家地產(chǎn)金融政策變化做好準備 ? 產(chǎn)品： 繼續(xù)走高品質(zhì)產(chǎn)品之路，以住宅為核心，發(fā)展成熟理想系列和高檔小戶型公寓系列兩條產(chǎn)品線，積極發(fā)展商住綜合體系列 ? 品牌： 成為珠三角地區(qū)主流品牌開發(fā)商 — 38 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫第三階段， 2023年以后，富通公司在適度聚焦，奠定發(fā)展實力和品牌影響力后，在新臺階上重新開始實力擴張 2023年及以后 ： 實力 擴張型階段 業(yè)務重點 戰(zhàn)略目標 ? 房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營和資本管理業(yè)務發(fā)展壯大，年開發(fā)面積達到 100 萬平方米 ? 產(chǎn)品：以高檔小戶型公寓、商住綜合體為核心，發(fā)展成熟 23條產(chǎn)品線 ? 戰(zhàn)略區(qū)域擴張到全國，成為全國知名的開發(fā)運營商 ? 財務目標： 10年內(nèi)達到年銷售收入 100億元，實現(xiàn)凈利潤 1015億元 ? 管理目標： ?隨著管控模式的成熟完善，集團轉(zhuǎn)向服務型的政策中心、投資中心，集團總部規(guī)模收縮； ?建立風險管理機制，引入全面風險管理的觀念，提升風險管理能力； — 39 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫公司經(jīng)營戰(zhàn)略 ?分階段戰(zhàn)略目標體系 ?經(jīng)營策略 ?總體戰(zhàn)略思路 ?產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?區(qū)域戰(zhàn)略 — 40 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫根據(jù)公司所處的成長階段和未來市場機遇與挑戰(zhàn)，富通公司目前適宜先強后大，在產(chǎn)品和發(fā)展區(qū)域上進行聚焦 初創(chuàng)期 成長期 成熟期 平穩(wěn)期 下一周期： 再興或衰退 富通現(xiàn)狀 時間 行業(yè)規(guī)模 市場現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開發(fā) 長期趨勢 富通的成長期 行業(yè)成長期 適度聚焦 從發(fā)展規(guī)模上看，富通是一家中型房地產(chǎn)公司，異地項目管控和運作能力還需要培養(yǎng)和加強，盲目擴張將會導致更大的風險 從行業(yè)長期趨勢看，發(fā)展前景良好，但短期存在發(fā)展緊縮的的趨勢 — 41 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫由”開發(fā)速度 +財務杠桿“到”開發(fā)速度 +財務杠桿 +產(chǎn)品品質(zhì)“，并著重處理好產(chǎn)品品質(zhì)提升和速度之間的平衡 ? 市場成熟度的提升和客戶收入水平的提高 ， 要求產(chǎn)品高質(zhì)量 、 高舒適度 、 環(huán)保和節(jié)能 。 過去以快速開發(fā)為先 ， 甚至部分犧牲產(chǎn)品品質(zhì)的做法將會使富通逐漸失去競爭力 。 ? 外圍資金的緊縮 ， 產(chǎn)品品質(zhì)要求的提升 ， 及結(jié)合富通地產(chǎn)當前的規(guī)模和市場地位 ， 未來的競爭力體現(xiàn)在關(guān)注速度 、 品質(zhì)和資金三者中找到平衡 。 從長遠發(fā)展看 ， 是產(chǎn)品品質(zhì)的追求與開發(fā)速度均衡發(fā)展 ， 開發(fā)速度的提升主要在于內(nèi)部管理效率的提升和決策執(zhí)行流程的簡潔 、 暢通 、 高效 快遞滾動開發(fā) 財務杠桿 產(chǎn)品品質(zhì) 快遞滾動開發(fā) 財務杠桿 產(chǎn)品品質(zhì) 客戶對品質(zhì)的要求 轉(zhuǎn)變 — 42 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫富通地產(chǎn)戰(zhàn)略核心體現(xiàn)的是專業(yè)化和差異化，重在通過產(chǎn)品和服務支持富通地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的品牌提升 專業(yè)化戰(zhàn)略 專注于住宅開發(fā)和與住宅相配套的少量商業(yè)物業(yè) 差異化戰(zhàn)略 集中于高檔住宅細分市場，追求卓越的產(chǎn)品功能、產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務 區(qū)域化戰(zhàn)略 憑借本地區(qū)的發(fā)展機會積累資源能力 目的： 集中力量創(chuàng)造專業(yè)化的品牌形象 目的： 通過高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務，建立產(chǎn)品自身的競爭優(yōu)勢 目的： 通過核心戰(zhàn)略城市的發(fā)展機會培育相關(guān)能力，在積累實力的基礎(chǔ)之上，向周邊地區(qū)延伸 — 43 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫專業(yè)化：建議以住宅開發(fā)及配套商業(yè)服務設施為主，其它物業(yè)形態(tài)為輔 住宅占房地產(chǎn)業(yè)務的80%以上，發(fā)展前景最好；因此 建議重點開發(fā)中高檔住宅業(yè)務，并根據(jù)項目需要開發(fā)配套商業(yè)樓及其他服務設施 商業(yè)用房市場近期有所萎縮，同時開發(fā)難度大，對資金和開發(fā)能力要求高，不宜介入 小 小 大 開發(fā)難度 商品住宅 辦公樓 商業(yè) 用房 配套商 業(yè)樓 市場吸引力 大 辦公寫字樓市場供給量大，投資收益處于下降趨勢，回收周期過長，只有高等級的寫字樓有相對較好的前景，因此建議慎重開發(fā) 從房地產(chǎn)百強企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，大規(guī)模開發(fā)中高檔產(chǎn)品為主的企業(yè)仍占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位 專業(yè)性體現(xiàn)在業(yè)務上專注于開發(fā)，開發(fā)方向上以住宅為重點 — 44 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫根據(jù)細分市場需求和企業(yè)已建立的競爭優(yōu)勢，住宅開發(fā)定位于所在區(qū)域的中高端市場，走高品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)展之路 客戶購買力不斷提高，對產(chǎn)品品質(zhì)要求也不斷提升，因此 建議重點開發(fā)所在區(qū)域市場上購買力較強的中高檔普通住宅 保障性住房市場需求大，政策支持性強，但是壟斷程度高，進入壁壘高，保障性住房的價值在于提升企業(yè)規(guī)模，其對于富通價值提升作用較小 別墅市場購買群體小，對經(jīng)營運作能力要求很高，政策限制型強 ,開發(fā)風險大，目前不宜進入 公寓受特定區(qū)域市場的功能發(fā)展限制，土地獲取難度大，市場定位較難，只有在更細分化的特定客戶群中尋找機會，在特定市場可選擇謹慎進入 小 小 大 普通住宅 別墅 市場吸引力 大 保障性住房 公寓 消費者需求 ： ?個性化 ?適中價位 ?品牌 從東莞 0769項目模式的成功經(jīng)驗來看，住宅業(yè)務應 定位于區(qū)域市場的高收入、高地位階層 ? 建設大型社區(qū)，注重環(huán)境、交通、商業(yè)金融、醫(yī)療服務、學校等配套設施以及物業(yè)管理 ，滿足客戶對住宅的功能、質(zhì)量、安全、文化的全面要求； ? 具有較高性價比的產(chǎn)品 ； ? 以規(guī)模經(jīng)濟保持成本優(yōu)勢，并確保住宅具有較高的品質(zhì)與服務，借此打造“富通”的中高檔品牌形象 開發(fā)難度 — 45 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫差異化的核心是資源整合和項目開發(fā)的組織管理，做好產(chǎn)品差異化和服務差異化 富通房地產(chǎn)的差異化戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在 出色的產(chǎn)品和卓越的服務 ： ? 產(chǎn)品差異化 ：在設計方面，提供優(yōu)異的質(zhì)量 —價格 —功能組合，滿足中高端客戶需求；在技術(shù)方面，實現(xiàn)建材科技化和裝修裝飾標準化； 產(chǎn)品的核心差異點在戶型和高檔次 ? 服務差異化 ： 開發(fā)差異化服務產(chǎn)品，滿