【文章內容簡介】 較高 ?仍對項目享有較大控制權 ?減少國資公司的風險 /投資需求 ?從合作伙伴方獲得專業(yè)知識 ?投資人可能對投資決策施加影響，為了短期財務回報，犧牲國資公司的長期利益 ?同上，此外 ?各投資方的出資額相對較小 ?與更多投資者合作 ?通過并行流程，加快開發(fā)速度 ?同上，此外 ?控制權最小 ?難以協(xié)調項目和潛在內部競爭的矛盾 ?版權所有，不得翻印 * 第 30頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司發(fā)展必須注重提升資本運作等關鍵能力，聚集有效資源、立足新區(qū)，望眼東三省地區(qū)、鳥瞰東北亞經濟圈，探索可持續(xù)發(fā)展道路 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是指在科學發(fā)展觀的指導下，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模、效益、品牌影響和社會效益目標的協(xié)調發(fā)展，既要實現(xiàn)不斷發(fā)展企業(yè)的目的，又要妥善解決好企業(yè)發(fā)展中的速度和效益、內涵與外延、社會責任與企業(yè)價值等矛盾 搭建人力資源平臺 人才保障能力 人才是企業(yè)核心競爭力的重要部分，國資公司發(fā)展應該建立人力資源規(guī)劃和招聘體系，為企業(yè)發(fā)展提供有力的人才保障 轉變發(fā)展方式 效益管理能力 真正實行企業(yè)化運作，實施精細化管理，走內涵式發(fā)展道路 開拓市場 空間 市場開拓能力 探索不斷開拓市場和業(yè)務的新思路，謀求新的發(fā)展空間 構建資本運作平臺 資本運作能力 增強資本運作能力，為企業(yè)發(fā)展提供強大的資金支持，最終實現(xiàn)“資源 資產 資本”的轉變 ?版權所有，不得翻印 * 第 31頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 四、業(yè)務定位：正略鈞策認為未來國資公司應強調“城市開發(fā)運營戰(zhàn)略”布局和利潤要求，以房地產和園區(qū)綜合開發(fā)運營為主體業(yè)務，以金融和公共事業(yè)為重要協(xié)同業(yè)務，以實業(yè)投資為新的利潤增長，形成有效的戰(zhàn)略協(xié)同和利潤支撐 以土地一級開發(fā)為突破，以商住地產為戰(zhàn)略業(yè)務，物業(yè)業(yè)務為協(xié)同業(yè)務的房地產業(yè)務為核心 以工業(yè)地產和科技載體為主的園區(qū)綜合運營為引擎 公共事業(yè)為重要城市功能補充 以金融產業(yè)為資本保障 以積極推進產業(yè)發(fā)展的實業(yè)投資業(yè)務 城市開發(fā)運營戰(zhàn)略布局 實業(yè)投資板塊（主要價值體現(xiàn)在利潤來源之一） 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 32頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 正略鈞策將國資公司未來可開展業(yè)務分為核心業(yè)務、戰(zhàn)略業(yè)務、輔助業(yè)務、培育業(yè)務等四大類 核心業(yè)務 ? 國資公司近期的主要收入和利潤來源 ? 國資公司已有的具備很高市場吸引力，同時具備較強的競爭力的業(yè)務 ? 具備很好的市場前景和發(fā)展空間，國資公司已經具備開展該項業(yè)務的資源和能力 戰(zhàn)略業(yè)務 ? 國資公司需要加大資源投入獲取較高業(yè)務增長的業(yè)務 ? 具備較高市場吸引力，國資公司有過開展經驗的業(yè)務 ? 具備較高市場吸引力，國資公司較易獲取開展該項業(yè)務的資源和能力 輔助業(yè)務 ? 國資公司已開展業(yè)務，但是市場前景較差的業(yè)務 ? 外部市場發(fā)生較大改變，或是具備偶然性機會的情況下?lián)駲C開展的業(yè)務 培育業(yè)務 ? 可能在未來幾年后成長為核心或戰(zhàn)略的業(yè)務 ? 市場前景非常看好，但國資公司需要花時間去獲取關鍵資源和培養(yǎng)核心能力，以取得競爭優(yōu)勢的業(yè)務 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 33頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過對比國內城市綜合開發(fā)運營企業(yè)標桿和國資公司當前的資源和能力，正略鈞策建議國資公司未來應開展房地產、園區(qū)開發(fā)運營、公共事業(yè)和金融等四大板塊業(yè)務 房地產 1 園區(qū)開發(fā)運營 2 公共事業(yè) 3 現(xiàn)代服務業(yè) 4 金融 5 實業(yè)投資 6 國資公司業(yè)務選擇分析 ? 沈北新區(qū)仍處在產業(yè)集聚的初期，區(qū)域發(fā)展與國內先進經濟區(qū)仍有所差距，目前不具備大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的市場條件 ? 國資公司處在城市資源綜合運營類企業(yè)的發(fā)展初期，不具備馬上大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的資源和能力 ? 當前現(xiàn)代服務業(yè)不作為國資公司獨立的業(yè)務板塊進行發(fā)展 ? 實業(yè)投資雖然是國資公司目前開展得較好的業(yè)務，但體量仍然較小，外部環(huán)境也不具備短期做大形成獨立板塊的條件 ? 國資公司還沒有形成完善的多元化投融資平臺，當前不宜將實業(yè)投資業(yè)務獨立出來 ? 當前實業(yè)投資業(yè)務并入金融板塊培育 ，待時機成熟后可獨立出來形成業(yè)務板塊 ? 其他板塊業(yè)務是城市資源運營的基礎 ，也是同類企業(yè)在當前發(fā)展階段的主要收入來源， 必須立即著手做大做強 房地產 園區(qū)開發(fā)運營 金融 公共事業(yè) 國內同類先進企業(yè)業(yè)務選擇 國資公司業(yè)務選擇 1 3 2 4 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 34頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過市場吸引力和業(yè)務競爭力綜合分析，國資公司房地產板塊的業(yè)務組合是以土地一級開發(fā)為核心業(yè)務，住宅地產、商業(yè)地產開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務，同時旅游地產開發(fā)、物業(yè)持有為培育業(yè)務，物業(yè)服務為輔助業(yè)務 分類 業(yè)務 核心業(yè)務 土地一級開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務 住宅地產開發(fā) 商業(yè)地產開發(fā) 培育業(yè)務 物業(yè)持有 旅游地產開發(fā) 輔助業(yè)務 物業(yè)服務 培育業(yè)務 一級 開發(fā) 業(yè)務競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 住宅 地產 商業(yè) 地產 物業(yè) 服務 旅游 地產 物業(yè) 持有 核心業(yè)務 戰(zhàn)略業(yè)務 輔助業(yè)務 0 1 2 3 4 5 ?版權所有，不得翻印 * 第 35頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 戰(zhàn)略業(yè)務 國資公司園區(qū)開發(fā)運營板塊的業(yè)務組合是以園區(qū)房產開發(fā)為核心業(yè)務，園區(qū)運營服務和配套設施開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務，同時股權投資、技術輸出為培育業(yè)務 分類 業(yè)務 核心業(yè)務 園區(qū)房產開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務 園區(qū)運營服務 配套設施開發(fā) 培育業(yè)務 股權投資 技術輸出 培育業(yè)務 業(yè)務競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務 配套 設施 園區(qū) 房產 園區(qū) 服務 技術 輸出 股權 投資 ?版權所有，不得翻印 * 第 36頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 交通運輸事業(yè) 主要指公共旅客運輸，如地下鐵道、電車、公共汽車、出租車、停車場、索道、道路、橋梁等 城市公共事業(yè)涉及業(yè)務種類繁多，正略鈞策參考國內標桿企業(yè)發(fā)展經驗、新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀以及國資公司資源和能力，將業(yè)務范圍縮小為 10類，并重點針對這 10類業(yè)務進行分析 版權所有，不得翻印 公共事業(yè)分類 1 2 3 4 環(huán)境衛(wèi)生、安全事業(yè) 如垃圾處理、市容衛(wèi)生、污水處理、防洪、消防等 公共日常服務 如文化體育場所、娛樂場所、公園、房屋修繕、郵政通訊、火葬場，墓地等 自來水、電力、煤氣、熱力的生產、分配和供應 ?版權所有，不得翻印* 第 37頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過市場吸引力與業(yè)務競爭力綜合分析，水務應作為公共事業(yè)板塊的核心業(yè)務，而地下管網、公交和園林綠化為戰(zhàn)略業(yè)務 分類 業(yè)務 核心業(yè)務 水務 戰(zhàn)略業(yè)務 地下管網 公交 園林綠化 培育業(yè)務 路橋 物流 燃氣 輔助業(yè)務 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 培育業(yè)務 水務 業(yè)務競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務 戰(zhàn)略業(yè)務 輔助業(yè)務 供暖 燃氣 園林 綠化 物流 垃圾 處理 公交 環(huán)衛(wèi) 路橋 地下 管網 ?版權所有，不得翻印 * 第 38頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 根據(jù)國內金融市場業(yè)務分類，參考國資公司目前業(yè)務開展情況，將金融類業(yè)務分為 9類進行重點分析 業(yè)務名稱 開展情況 業(yè)務簡要說明 銀行 已開展 包括成立、參控股各類銀行 (村鎮(zhèn)銀行、商業(yè)銀行等 ) 期貨 未開展 投資期貨市場交易，對沖企業(yè)運營風險， 實業(yè)投資 已開展 參控股各類符合條件企業(yè)，并通過持股方式獲得收益以及整合產業(yè)鏈 基金 未開展 成立產業(yè)投資基金以及創(chuàng)業(yè)投資基金，打造融資平臺，同時利用基金投資獲得收益 保險 未開展 主要為財務保險，通過持有保險公司股份獲得收益 證券 未開展 發(fā)行企業(yè)債券，以企業(yè)債券作為國資公司融資手段 租賃 已開展 主要為高端租賃行業(yè)，包括高端設備以及高端交通工具等 信托 已開展 以受托人盈利為目的進行資產托管，從而獲得收益 金融服務 已開展 包括金融擔保、投資管理、資產管理、典當?shù)冉鹑陬惙? 資料來源：國資公司內部資料，正略鈞策分析 ?版權所有，不得翻印 * 第 39頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過市場吸引力與業(yè)務競爭力綜合分析，銀行、債券和實業(yè)投資應作為金融板塊的核心業(yè)務，而產業(yè)基金、租賃和證券為戰(zhàn)略業(yè)務 證券 銀行 期貨 保險 租賃 信托 業(yè)務競爭力 市場吸引力 產業(yè) 基金 核心業(yè)務 戰(zhàn)略業(yè)務 培育業(yè)務 不開展業(yè)務 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 輔助業(yè)務 金融 服務 實業(yè) 投資 分類 業(yè)務 核心業(yè)務 銀行 債券 實業(yè)投資 戰(zhàn)略業(yè)務 產業(yè)基金 租賃 證券 培育業(yè)務 保險 信托 輔助業(yè)務 其他金融服務 備注：表中提及產業(yè)基金與債券與一般證券市場中盈利性基金以及債券業(yè)務在性質上有所區(qū)別，因此作為單獨業(yè)務進行分析 1. 產業(yè)基金，主要功能是用作融資手段，并輔助進行實業(yè)投資 2. 企業(yè)債券主要作用是企業(yè)融資工具，不在綜合分析圖中顯示，但作為國資公司重要融資手段，作為核心業(yè)務開展 ?版權所有，不得翻印 * 第 40頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 基于以上分析，正略鈞策對國資公司未來開展業(yè)務進行了板塊及業(yè)務種類的選擇和劃分，從而幫助國資公司進行合理的業(yè)務布局，確保實現(xiàn)快速擴張和可持續(xù)發(fā)展 保險 信托 其他金融服務 產業(yè)基金 租賃 證券 銀行 債券 實業(yè)投資 路橋 物流 燃氣 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 地下管網 公交 園林綠化 股權投資 技術輸出 園區(qū)運營服務 配套設施開發(fā) 園區(qū)房產開發(fā) 住宅地產開發(fā) 商業(yè)地產開發(fā) 土地一級開發(fā) 核心業(yè)務 戰(zhàn)略業(yè)務 輔助業(yè)務 培育業(yè)務 房地產板塊 園區(qū)板塊 公共事業(yè)板塊 金融板塊 國資公司的業(yè)務組合 物業(yè)服務 旅游地產開發(fā) 物業(yè)持有 水務 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 41頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 愿景和使命 2. 公司戰(zhàn)略定位 3. 戰(zhàn)略目標規(guī)劃 目錄 ?版權所有，不得翻印 * 第 42頁 沈北新區(qū)國有資產經營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司的戰(zhàn)略發(fā)展分三大階段 ? 政府職能延伸：新區(qū)開發(fā)建設 ? 國有資源整合：整合新區(qū)資源，完成業(yè)務模式布局 ? 政府職能延伸：新區(qū)建設運營，保持經濟總量增長 ? 企業(yè)規(guī)模擴大：資產規(guī)模擴大、收入利潤增長 ? 政府職能延伸：新區(qū)的精細化運營 ? 企業(yè)經營轉型：市場化、多元化、區(qū)域化 關鍵使命 ? 土地批租收入 ? 二級項目銷售收入 ? 二級項目銷售收入 ? 自持物業(yè)租賃收入 ? 項目投資收益 ? 二級項目銷售收入 ? 配套設施運營收入 ? 金融服務收入 主營收入 ? 土地一級開發(fā) ? 二級項目開發(fā)（住宅、園區(qū)） ? 基礎設施建設 ? 土地一級開發(fā) ? 二級項目開發(fā)（住宅、商業(yè)、園區(qū)） ? 基礎設施建設 ? 高科技產業(yè)投資 ? 二級項目開發(fā)（住宅、商業(yè)、旅游、園區(qū)） ? 配套設施運營 ? 高科技產業(yè)投資 ? 綜合性金融服務 主要業(yè)務 ? 一級開發(fā)能力 ? 二級項目開發(fā)能力 ? 招商能力 ? 資金籌措能力 ? 招商能力 ? 產品策劃能力 ? 資本運作能力 ? 運營服務能力 ? 市場策劃能力 ? 項目投資能力 ? 異地管