【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年的初級(jí)階段。 大量的住宅地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以地產(chǎn)和商業(yè)簡(jiǎn)單疊加的思路開發(fā)底商、商場(chǎng)等，并多數(shù)出售。三是， 2021 年至今的成長(zhǎng)階段。以萬達(dá)地產(chǎn)的崛起為標(biāo)志，開發(fā)商開始追求商業(yè)運(yùn)營價(jià)值帶來的長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益 ，“只租不售”漸漸成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的基本準(zhǔn)則，以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和商業(yè)價(jià)值的融合與提升。 11/128 XX 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（地產(chǎn)板塊） 圖 5 商業(yè)地產(chǎn)投資額、銷售額及投資增長(zhǎng)率 3000 45%2500 投資額 (億 ) 40% 35% 銷售額（億） 2021投資額增長(zhǎng)率 30% 1500 25% 20% 1000 15%500 10% 5% 0 0%19971998199920212021202120212021202120212021 初始階段 初級(jí)階段 成長(zhǎng)階段 在商業(yè)和地產(chǎn)的組合中，如果說地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么商業(yè)便是心 臟和血液，而其開發(fā)模式就是靈魂，只有三者齊備完善了，商業(yè)地產(chǎn)才能 健康運(yùn)轉(zhuǎn)?！彪S著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)也正 在發(fā)生變化，從最初的以住宅模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品， 轉(zhuǎn)向以前期定位招 商推動(dòng)地產(chǎn)項(xiàng)目過程開發(fā)，通過對(duì)商業(yè)物業(yè)的持有和后期運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 增值、提升品牌影響力的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造模式。 商業(yè)地產(chǎn)集酒店、寫字 樓、 MALL、住宅 /公寓、餐飲 /娛樂等多種產(chǎn)品形態(tài)為一體，通過部分定制 如主力店提升 MALL的價(jià)值，通過高端配套如酒店、寫字樓，提升區(qū)域整體 價(jià)值，完善配套如餐飲 /娛樂，增加人流提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，通過出售住宅 /公 寓等獲取現(xiàn)金流及超額利潤(rùn)，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造模式。 12/128 XX 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（地產(chǎn)板塊） 圖 6 商業(yè)地產(chǎn)的典型商業(yè)模式 出售，獲取現(xiàn)金 完善配套 /增加人 流及超額利潤(rùn) 流 /提升價(jià)值 住宅 / 餐飲 /公寓 娛樂 部分定制 MALL主力 店 提升價(jià)值 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 增加稅收 提供就業(yè) 優(yōu)化城市 功能 酒店 寫字樓 高端配套，提升整體價(jià)值 與住宅地產(chǎn)相比，我國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不僅規(guī)模尚小，且發(fā)展速度也 低于住宅地產(chǎn)。這一方面是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國起步較晚，多是住宅地產(chǎn)商按照住宅的思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；另一方面，按照國際普遍規(guī)律，商業(yè)地 產(chǎn)的規(guī)模化發(fā)展一般是在人均收入達(dá)到 3000 美元，城市化率在50%以后，而我國 2021 年人均 GDP 剛達(dá)到 3700 美元，城市化率僅為 45%左右。盡管如此， 2021 年，我國商業(yè)地產(chǎn)投資額已超過 4000 億。過去7年中，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資額和銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率仍然達(dá)到 25%和 33%。銷售額的高增長(zhǎng)， 也顯示出我國多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商仍以銷售為主，持有為輔。 不過，由于商業(yè)地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)模式很好地解決了地方政府對(duì)城市發(fā)展的需求和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈問題，因此在我國的發(fā)展尤為迅速。因?yàn)閷?duì)于政府來說，一方面因綜合性商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模大、體量大，大都會(huì)成為城市的新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個(gè)城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，多為政府形象工程；另一方面能帶來更多就業(yè)機(jī)會(huì)、拉動(dòng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造更多的地方稅收。對(duì)開發(fā)商而 13/128 XX 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（地產(chǎn)板 塊） 言，通過低成本拿地，市場(chǎng)價(jià)銷售住宅和公寓，能提前回收投入資金，解 決商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期長(zhǎng)的問題。實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面，所以商業(yè)地產(chǎn)模式 將在我國快速發(fā)展。 一般認(rèn)為，當(dāng)城市化率達(dá)到 70%時(shí)，人口對(duì)于新房的需求趨于停滯， 只 有持有商業(yè)地產(chǎn)才有可能獲得超額收益。商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要培育期，客 戶的累計(jì)也需要培育期，因此普遍的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)企業(yè)在城市化率 50%60% 時(shí)就應(yīng)該陸續(xù)持有商業(yè)地產(chǎn)。 14/128 XX 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（地產(chǎn)板塊） 第二章 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析 政府在不同時(shí)期的政策取向核心是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。 自 1998 年我國開始全面推行住房分配貨幣化改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)在 民眾爭(zhēng)議和政府調(diào)控之下起起伏伏，但始終保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。在政策層面， 過去 10 年中，國家陸續(xù)發(fā)布的 121 文、國辦發(fā)〔 2021〕 37 號(hào)文、國六條、國八條、國發(fā)〔 2021〕 24 號(hào)文、銀發(fā)〔 2021〕 359 號(hào)文、國四條、國十條 等綱領(lǐng)性文件，構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)全方位的政策調(diào)控 體系。 圖 7 房地產(chǎn)投資增速與我國房地產(chǎn)調(diào)控政策 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 控制供 鼓勵(lì)發(fā)展： 給： 市場(chǎng)化改革 +信貸支持土地市場(chǎng) 整頓 +信貸 收縮 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 控制需供給和需求支持購供求 +稅收： 求： 結(jié)構(gòu)管理： 房： 嚴(yán)控 2/3 套提高首付 +90/70+二套利率 7 折房，稅收預(yù)交易稅費(fèi) /房貸款政策 +2 成首付期利率 2021 2021 2021 2021 2021 觀察 1998 年至今的房地產(chǎn)政府可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從 鼓 勵(lì)發(fā)展 — 控制供給 — 控制需求 — 雙向控制 — 支持購房 的完整循環(huán)，并與房 地產(chǎn)周期完全一致。從調(diào)控目的來看， 政府在不同時(shí)期的政策取向核心是 平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。 具體而言： 19982021 年期間的房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律是“發(fā)展”，通過市場(chǎng)化改革 和銀行以按揭形式提供信貸支持等方式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展； 2021— 2021 年開始的房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律是“緊縮”。但是整個(gè)“緊 15/128 XX 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（地產(chǎn)板塊） 縮”過程由可以細(xì)分為三個(gè)階段： 調(diào)供給： 20212021 年 2 月，調(diào)控住房供給總量，抑制房地產(chǎn)過度 投資； 調(diào)需求： 2021年 3 月 2021 年 4 月，調(diào)控需求總量，抑制房?jī)r(jià)過快 上漲； 調(diào)供需： 2021年 5 月 2021 年 8 月，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，包括住房供給 結(jié)構(gòu)和住房需求結(jié)構(gòu)。以小戶型降低住房套均價(jià)格以化解高房?jī)r(jià)收 入比之困，以保障性住房化解中低收入家庭住房困難，通過住房金 融政策和稅收政策來引導(dǎo)住房消費(fèi)需求。 20212021 年受金融危機(jī)影響，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌近 20%，調(diào)控的基 調(diào)是“鼓勵(lì)”，通過降低稅費(fèi)、擴(kuò)大信貸等方式鼓勵(lì)居民購房，鼓勵(lì) 開發(fā) 企業(yè)建房。 2021 年初至今，過量的信貸投放產(chǎn)生的通脹預(yù)期，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快 速反轉(zhuǎn)，并屢創(chuàng)新高，調(diào)控的基調(diào)重回“緊縮”。與上個(gè)周期的“緊縮” 不同的是，此次政策直接從供需兩個(gè)層面開始控制，直指投機(jī)性購房，并 傳達(dá)征收物業(yè)稅的政策預(yù)期， 是歷年來房地產(chǎn)行業(yè)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。 16/128 XX 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（地產(chǎn)板塊） 表 2 房地產(chǎn)調(diào)控政策原因、手段及效果總括 時(shí)間調(diào)控重點(diǎn)主要原因調(diào)控手段效果及時(shí)滯 促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā) 1997 后經(jīng)濟(jì)增推出住房金融， 19982021 展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)速放緩，通貨實(shí)行住房市場(chǎng)， 增長(zhǎng)緊縮放松信貸 控制土地供給， 2021 年 6 月，住宅 開工面積增速下 住房供給總量投資過熱提供行業(yè)進(jìn)入門滑，房?jī)r(jià)猛增。時(shí) 檻 滯 17 個(gè)月 提高利率和首付房?jī)r(jià)緩慢上漲， 比例，提高住房 2021 年 9 月首現(xiàn) 住房需求總量房?jī)r(jià)上漲過快交易稅，限制期負(fù)增長(zhǎng)，時(shí)滯 18 房轉(zhuǎn)讓，限制外 個(gè)月 資 2021年房?jī)r(jià)增速 回落。但 2021 年 住房結(jié)構(gòu)房?jī)r(jià)較高，結(jié) 90/70 政策和住再次猛漲， 2021構(gòu)性矛盾突出房分類供應(yīng)機(jī)制年初住房交易量 首次出現(xiàn)萎縮，時(shí) 滯 19 個(gè)月 提振市場(chǎng)金融危機(jī)導(dǎo)致放松信貸，降低 市場(chǎng)低迷購房成本 實(shí)行差別化住房 房?jī)r(jià)上漲過快信貸政策。提高 超預(yù)期 本，限制異地購 房， 從政策的效果來看，趨勢(shì)一旦形成，反向調(diào)控措施需要持續(xù)一段時(shí)間 才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。從歷次房地產(chǎn)調(diào)控來看，調(diào)控政策從出臺(tái)到達(dá)成目標(biāo)，時(shí) 滯在 ，這意味著在反向調(diào)控政策出臺(tái)之初， 既有趨勢(shì)仍將保持。 但就此次出臺(tái)的調(diào)控政策而言，如果達(dá)不到預(yù)期效果，不排除政府繼續(xù)在 部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市推行稅收新政試點(diǎn)的可能。 不過，由調(diào)控引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)將陸續(xù)在相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈中顯現(xiàn)，調(diào)控帶 來的行業(yè)規(guī)模收窄將對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的上、中、下游行業(yè)造成不利影響。另 外，行業(yè)規(guī)模受壓也會(huì)導(dǎo)致地方財(cái)政收入下降從而危及銀行資產(chǎn)安全。 由于中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴在中短期難以改變，加上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)目前 17/128 XX 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（地產(chǎn)板塊） 仍未沒有出現(xiàn)確定性復(fù)蘇，出口、消費(fèi)兩輛馬車的復(fù)蘇之路仍然艱巨。因 此，政府目前調(diào)控措施雖然嚴(yán)厲， 但并沒有顯示出長(zhǎng)期化、制度化的特征， 更多是戰(zhàn)術(shù)層面的舉措，新政的臨時(shí)性、實(shí)驗(yàn)性和地方特色非常明顯，導(dǎo) 致中國房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的制度因素（分稅制、二元結(jié)構(gòu)、收入分配結(jié)構(gòu)、人 民幣幣值等）和經(jīng)濟(jì)因素（城市化、經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)等）并沒有因?yàn)楫?dāng)前的 調(diào)控政策推出而發(fā)生根本變化，如果未來投資和賣地收入一旦持續(xù)下滑， 政策將有望松動(dòng)。 18/128 XX 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（地產(chǎn)板塊） 第三章 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展不僅關(guān)系到其上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更關(guān)系到我 國金融體系的安全。因此盡管政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施愈發(fā)嚴(yán)厲，但 可以肯定的是，政府調(diào)控的目的不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是平抑房?jī)r(jià)大幅 波動(dòng)（主要是防止過快上漲） 。同時(shí)，在人民幣幣值保持穩(wěn)定、物業(yè)稅等稅 收新政未推出的情況下，未來住宅地產(chǎn)價(jià)格下跌空間有限。此外，需要注 意的是，商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受政策影響因素很少， 一直呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 基于此，我們判斷未來我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)如下八大特征： 行業(yè)長(zhǎng)期向好第一，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本推動(dòng)力 按照發(fā)達(dá)國家的普遍發(fā)展規(guī)律，當(dāng)一個(gè)國家人均 GDP 達(dá)到 800 美元的 時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)將起步；人均 GDP 到 3000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期； 人均 GDP到 15000 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將飽和。 2021年年底，我國人均 GDP 接近 3700 美元。這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)在中國剛剛進(jìn)入快速發(fā)展期。鑒于我國人均 GDP到 13000美元 15000美元時(shí)還需要十幾年時(shí)間，在未來宏觀 經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將保持 15 年左右的高速增長(zhǎng)。因此，中國經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求將長(zhǎng)期存在 。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸趨穩(wěn)， GDP 增速趨向 8%，這為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了理想的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 19/128 XX 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（地產(chǎn)板塊）