【文章內(nèi)容簡介】 C 1 1 D 2 3 5 E1 1 5 6 E2 1 13 1 15F 1 1 G 11 2 13總計(jì) 22 54 22 21 1 1 121一期住宅已售套數(shù)情況： 121套69園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期住宅每 階 段成交量70園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期商 業(yè) 每 階 段成交量71園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期住宅價(jià)格及 優(yōu) 惠價(jià)格及 優(yōu)惠29283058315828882688貸 款 98折 一次性付款 95折 免一年物業(yè)費(fèi) 送 666注彩票返 5000裝修基金 72園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期住宅價(jià)格及 優(yōu) 惠價(jià)格及 優(yōu)惠29283058315828882688貸 款 98折 一次性付款 95折 免一年物業(yè)費(fèi) 送 666注彩票返 5000裝修基金 73園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P園丁尚品投資收益分析項(xiàng)目 數(shù) 據(jù)建筑面積 住宅 總建： ㎡ 可售面積： ㎡商業(yè) 總建： 27334㎡ 可售面積： 21334㎡其他 總建： 4333㎡ 可售面積： ㎡可售部分地價(jià)、建安造價(jià)、管網(wǎng) 300+340+1120=1760元 /㎡銷售參考單價(jià) 住宅 均價(jià) 2377元 /㎡商鋪 均價(jià) 4700元 /㎡74園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項(xiàng)目 可售建筑面積（㎡） 銷售價(jià)格 (元 / ㎡ ) 銷售總價(jià)（萬元）住宅 2377 13574商業(yè) 27334 4700 12847車庫 3500 1026合計(jì) 27447其他成本 計(jì)算辦法 金額（萬元）不可預(yù)見成本 按銷售收入 5%計(jì)算 1372合計(jì) 1372（ 2）項(xiàng)目一次性收入部分稅費(fèi)（ 1）項(xiàng)目總收入（ 3）項(xiàng)目其他成本稅費(fèi)種類 計(jì)算方法 稅費(fèi)金額（萬元）銷售稅金 按項(xiàng)目總收入 %計(jì) 1400土地增值稅 按項(xiàng)目總收入 %計(jì) 411企業(yè)所得稅 按利潤總額 5%計(jì) 1372合計(jì) 318375園丁尚品 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P各項(xiàng)指標(biāo) 計(jì)算方法 計(jì)算值（萬元）總成本 【 稅前 】 建造期間各項(xiàng)成本之和 15545總成本 【 稅后 】 總成本 +稅金 20230實(shí)際投資 總成本 銷售收入 未投入成本 2500投資周期 2年項(xiàng)目收入 27447總利潤 項(xiàng)目收入 — 總投資 11902凈利潤 總利潤 — 企業(yè)所得稅 7347成本利潤率（稅前） 總利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅前） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅前） 總利潤 /實(shí)際投資 100% 476%年成本利潤率（稅前） 投資利潤率 /開發(fā)年限 238%成本利潤率（稅后） 凈利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅后） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅后） 凈利潤 /實(shí)際投資 100% 294%年投資利潤率（稅后） 投資利潤率 /開發(fā)年限 147%76鑫海城 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項(xiàng)目名稱：鑫海城項(xiàng)目地址：金隅時(shí)代北面開發(fā)商： 龍?zhí)┘瘓F(tuán)物業(yè)形態(tài)：公寓、住宅、商業(yè)戶型概況：以 40平米的公寓為主力戶型。項(xiàng)目優(yōu)勢： □小面積公寓降低購房門檻，□距離蒙西唯一商業(yè)圈較近，地理位置較好?！跎虡I(yè)戶型格局較好，進(jìn)深短面積符合市場項(xiàng)目劣勢： □項(xiàng)目體量小，內(nèi)部配套不完善?！鯇蛻羧后w認(rèn)知度不夠，策劃活動(dòng)方式單一□公寓的定位不準(zhǔn)確，市場接受面小。77鑫海城 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項(xiàng)目名稱：鑫海城項(xiàng)目地址：金隅時(shí)代北面開發(fā)商： 龍?zhí)┘瘓F(tuán)物業(yè)形態(tài)：公寓、住宅、商業(yè)戶型概況：以 40平米的公寓為主力戶型。項(xiàng)目優(yōu)勢： □小面積公寓降低購房門檻，□距離蒙西唯一商業(yè)圈較近，地理位置較好?！跎虡I(yè)戶型格局較好，進(jìn)深短面積符合市場項(xiàng)目劣勢： □項(xiàng)目體量小，內(nèi)部配套不完善?！鯇蛻羧后w認(rèn)知度不夠，策劃活動(dòng)方式單一□公寓的定位不準(zhǔn)確，市場接受面小。78 PART 03 產(chǎn)品定位策略216。 整體定位闡述216。 項(xiàng)目主題概念定位216。 商業(yè)定位216。 住宅定位216。 項(xiàng)目總體價(jià)值分析216。 項(xiàng)目價(jià)格定位79S—— 優(yōu)勢：城市未來走向，交通優(yōu)勢明顯。2 、城市入口，人流量大。3。項(xiàng)目規(guī)模較大，城市未來核心地帶，且地塊規(guī)整利于整合。開發(fā)商形象在本地已形成，便于由開發(fā)商形象向項(xiàng)目形象邁進(jìn)。W—— 劣勢：周邊配套不完善，現(xiàn)行對位置認(rèn)可度不高項(xiàng)目規(guī)模較大，建筑周期過長。城市人口較少，銷售速度較慢。O—— 機(jī)會(huì)：城市發(fā)展迅速，已有成功案例。區(qū)域目前的房價(jià)仍處于較低價(jià)位，還有較大漲的空間，升值潛力巨大。交通拉動(dòng)：項(xiàng)目交通線南北東西貫通，以及相應(yīng)的后續(xù)各種市政設(shè)施完善，必將帶來強(qiáng)大的人流、物流、信息流，財(cái)富流。隨著管委會(huì)的遷移，城市重心轉(zhuǎn)變，必將帶動(dòng)群眾眼球。T—— 威脅：針對客群對本地段的認(rèn)可時(shí)間，決定本項(xiàng)目的銷售速度。即將會(huì)有其他項(xiàng)目入市，已有項(xiàng)目的競爭，將不可避免的對本項(xiàng)目后期入市造成一定影響，分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，且對本項(xiàng)目的市場競爭力帶來壓力和沖擊。產(chǎn)品 SWOT分析 整體定位闡述80 Strength優(yōu)勢總結(jié)項(xiàng)目規(guī)模大，處于交通樞紐，開發(fā)商形象已深入人心。Opportunity機(jī)會(huì)分析隨著蒙西發(fā)展，現(xiàn)行商圈必將滿足不了未來 人群的消費(fèi)。Threaten威脅分析怎樣讓真對客群快速認(rèn)可本項(xiàng)目成為首要目標(biāo)。SWOT總結(jié)周邊配套不完善，項(xiàng)目規(guī)模決定了銷售周期與建筑周期。Weakness劣勢總結(jié)216。加速開發(fā)速度，搶占市場先機(jī)和空白。216。與政府配合，協(xié)調(diào)規(guī)劃，分段開發(fā)。216。與已建項(xiàng)目形成差異化經(jīng)營。216。加速客群對本項(xiàng)目的認(rèn)可度，對本項(xiàng)目做準(zhǔn)確定位。SWOT對策分析 ： 整體定位闡述81新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標(biāo)打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項(xiàng)目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶項(xiàng)目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶動(dòng)住宅，同時(shí)淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動(dòng)為動(dòng)住宅，同時(shí)淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動(dòng)為主動(dòng)。主動(dòng)。傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即 :商業(yè)中商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。住宅區(qū)的配套商業(yè) 商業(yè)中心區(qū)的精品住宅商業(yè)中心區(qū)的精品住宅項(xiàng)目定位模式 整體定位闡述新觀念轉(zhuǎn)變82就商業(yè)地產(chǎn)而言，我們認(rèn)為，商業(yè)市場的成功運(yùn)作主要根基在于[城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益 ]三方位立體整合，因此本策劃方案以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值為核心、我們要?jiǎng)?chuàng)造差異化產(chǎn)品市場機(jī)能 為指導(dǎo)思想。 整體定位闡述都市綜合體協(xié)同性 商務(wù)性 配套性83項(xiàng)目總體定位本項(xiàng)目定位為集零售、餐飲、娛樂、居住等諸多功能于一體的中規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性都市綜合體。住宅物業(yè)與商業(yè)相輔相成，自處鬧市繁華，卻又鬧中取靜、自成一體，這些難能可貴的特征和質(zhì)素，使得住宅物業(yè)區(qū)別于普通的住宅。 整體定位闡述84該地區(qū)目前商業(yè)主要開拓點(diǎn)在中心街，且城市商業(yè)主題也不夠明確，沒有主力商業(yè)市場，更不具備城市商業(yè)競爭力 ……我司觀點(diǎn)：216。 從項(xiàng)目整體規(guī)劃看，項(xiàng)目屬于住宅與商業(yè)為綜合體的主力項(xiàng)目。216。 從地塊商業(yè)規(guī)劃看，項(xiàng)目建成后將是商業(yè)輻射范圍較大的項(xiàng)目。216。 從地塊商業(yè)區(qū)位來看，應(yīng)以主力店與中型賣場購物為主，門面商業(yè)為輔。定位方向 整體定位闡述做為一個(gè)資源豐富經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的的城市，蒙西這遠(yuǎn)遠(yuǎn)是不夠的85配合項(xiàng)目住宅定位及主題 “ 橙色生活系列橙色生活系列 ” 定位主題概念，達(dá)到住宅與商業(yè)有機(jī)結(jié)合的目的，體現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)與住宅的統(tǒng)一性，有利于整個(gè)項(xiàng)目的整體對外宣傳。前面圖表顯示，本項(xiàng)目的檔次定位影響因素與中檔市場極為相似，根據(jù)各細(xì)分市場定位的影響因素、前期市場調(diào)研所反映的有效需求空間、消費(fèi)群體的置業(yè)需求以及項(xiàng)目資源條件的相互迎合度，我們建議項(xiàng)目進(jìn)入中檔的細(xì)分市場，打造 中檔多層商住一體精品典范 項(xiàng)目主題概念定位“ 橙色 ” 活潑，充滿動(dòng)感的顏色，體現(xiàn)地域與風(fēng)格兩大特征，給人一種積極，靈動(dòng)的濃郁氣息，帶給人們對未來的一種美好的憧憬。用橙色點(diǎn)綴，用來體現(xiàn)現(xiàn)代的流行風(fēng)尚，體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格。86商業(yè)主題概念解析O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風(fēng)格與形式）R ecreational: 休閑的 （生活氛圍）A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費(fèi)選擇）N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間）G lowing: 生氣勃勃的 （產(chǎn)業(yè)居住人群）E xpedite: 便利的 （物質(zhì)與精神消費(fèi)） 商業(yè)定位87商業(yè)主題定位建議建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)面積的功能定位，使得消費(fèi)者能夠通過主題概念加深對商業(yè)面積功能的了解，進(jìn)而加深其消費(fèi)觀念，培養(yǎng)其消費(fèi)習(xí)慣。主題概念 ： rangeTown 商業(yè)定位88商業(yè)主題概念解析 Orange Town揭示了項(xiàng)目未來消費(fèi)人群的屬性 “ 橙色空間 ” ； Orange這個(gè)單詞的 6個(gè)字母又是體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)功能的 6個(gè)英文單詞的 首個(gè)字母縮寫（詳細(xì)解析在后）； Orange單詞認(rèn)知度高，發(fā)音簡單，易于口口相傳； Orange Town的 “ Town” 能夠充分體現(xiàn)住宅特點(diǎn)以及商業(yè)體量； 商業(yè)定位89消費(fèi)者 消費(fèi)需求消費(fèi)市場住宅人口增長 消費(fèi)需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制蒙西地區(qū)新商機(jī) 新的區(qū)域型商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 商業(yè)定位90R1（現(xiàn)實(shí)情景）R2（開發(fā)目標(biāo)） 本報(bào)告需解決的核心問題蒙西整體商業(yè)發(fā)展層級(jí)較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項(xiàng)目所在位置是蒙西發(fā)展核心區(qū)域之一，商業(yè)正在蓬勃發(fā)展，商業(yè)認(rèn)知度比較高，輻射范圍廣，除去原有商業(yè)街，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。領(lǐng)先蒙西半步的商業(yè)項(xiàng)目；希望借助商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體增值，樹立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌影響力項(xiàng)目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握蒙西商業(yè)發(fā)