【文章內容簡介】 C 1 1 D 2 3 5 E1 1 5 6 E2 1 13 1 15F 1 1 G 11 2 13總計 22 54 22 21 1 1 121一期住宅已售套數(shù)情況： 121套69園丁尚品 區(qū)域對比樓盤一期住宅每 階 段成交量70園丁尚品 區(qū)域對比樓盤一期商 業(yè) 每 階 段成交量71園丁尚品 區(qū)域對比樓盤一期住宅價格及 優(yōu) 惠價格及 優(yōu)惠29283058315828882688貸 款 98折 一次性付款 95折 免一年物業(yè)費 送 666注彩票返 5000裝修基金 72園丁尚品 區(qū)域對比樓盤一期住宅價格及 優(yōu) 惠價格及 優(yōu)惠29283058315828882688貸 款 98折 一次性付款 95折 免一年物業(yè)費 送 666注彩票返 5000裝修基金 73園丁尚品 區(qū)域對比樓盤園丁尚品投資收益分析項目 數(shù) 據(jù)建筑面積 住宅 總建： ㎡ 可售面積： ㎡商業(yè) 總建： 27334㎡ 可售面積： 21334㎡其他 總建： 4333㎡ 可售面積： ㎡可售部分地價、建安造價、管網 300+340+1120=1760元 /㎡銷售參考單價 住宅 均價 2377元 /㎡商鋪 均價 4700元 /㎡74園丁尚品 區(qū)域對比樓盤項目 可售建筑面積（㎡） 銷售價格 (元 / ㎡ ) 銷售總價（萬元）住宅 2377 13574商業(yè) 27334 4700 12847車庫 3500 1026合計 27447其他成本 計算辦法 金額（萬元）不可預見成本 按銷售收入 5%計算 1372合計 1372（ 2）項目一次性收入部分稅費（ 1）項目總收入（ 3）項目其他成本稅費種類 計算方法 稅費金額（萬元）銷售稅金 按項目總收入 %計 1400土地增值稅 按項目總收入 %計 411企業(yè)所得稅 按利潤總額 5%計 1372合計 318375園丁尚品 區(qū)域對比樓盤各項指標 計算方法 計算值（萬元）總成本 【 稅前 】 建造期間各項成本之和 15545總成本 【 稅后 】 總成本 +稅金 20230實際投資 總成本 銷售收入 未投入成本 2500投資周期 2年項目收入 27447總利潤 項目收入 — 總投資 11902凈利潤 總利潤 — 企業(yè)所得稅 7347成本利潤率（稅前） 總利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅前） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅前） 總利潤 /實際投資 100% 476%年成本利潤率（稅前） 投資利潤率 /開發(fā)年限 238%成本利潤率（稅后） 凈利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅后） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅后） 凈利潤 /實際投資 100% 294%年投資利潤率（稅后） 投資利潤率 /開發(fā)年限 147%76鑫海城 區(qū)域對比樓盤項目名稱：鑫海城項目地址：金隅時代北面開發(fā)商： 龍?zhí)┘瘓F物業(yè)形態(tài)：公寓、住宅、商業(yè)戶型概況：以 40平米的公寓為主力戶型。項目優(yōu)勢： □小面積公寓降低購房門檻，□距離蒙西唯一商業(yè)圈較近，地理位置較好?！跎虡I(yè)戶型格局較好，進深短面積符合市場項目劣勢： □項目體量小，內部配套不完善?！鯇蛻羧后w認知度不夠，策劃活動方式單一□公寓的定位不準確，市場接受面小。77鑫海城 區(qū)域對比樓盤項目名稱：鑫海城項目地址：金隅時代北面開發(fā)商： 龍?zhí)┘瘓F物業(yè)形態(tài)：公寓、住宅、商業(yè)戶型概況：以 40平米的公寓為主力戶型。項目優(yōu)勢： □小面積公寓降低購房門檻，□距離蒙西唯一商業(yè)圈較近，地理位置較好?！跎虡I(yè)戶型格局較好，進深短面積符合市場項目劣勢： □項目體量小，內部配套不完善?！鯇蛻羧后w認知度不夠，策劃活動方式單一□公寓的定位不準確，市場接受面小。78 PART 03 產品定位策略216。 整體定位闡述216。 項目主題概念定位216。 商業(yè)定位216。 住宅定位216。 項目總體價值分析216。 項目價格定位79S—— 優(yōu)勢：城市未來走向，交通優(yōu)勢明顯。2 、城市入口，人流量大。3。項目規(guī)模較大，城市未來核心地帶，且地塊規(guī)整利于整合。開發(fā)商形象在本地已形成，便于由開發(fā)商形象向項目形象邁進。W—— 劣勢：周邊配套不完善，現(xiàn)行對位置認可度不高項目規(guī)模較大，建筑周期過長。城市人口較少，銷售速度較慢。O—— 機會：城市發(fā)展迅速，已有成功案例。區(qū)域目前的房價仍處于較低價位，還有較大漲的空間，升值潛力巨大。交通拉動：項目交通線南北東西貫通，以及相應的后續(xù)各種市政設施完善，必將帶來強大的人流、物流、信息流，財富流。隨著管委會的遷移，城市重心轉變，必將帶動群眾眼球。T—— 威脅：針對客群對本地段的認可時間，決定本項目的銷售速度。即將會有其他項目入市，已有項目的競爭，將不可避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標客戶群，且對本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊。產品 SWOT分析 整體定位闡述80 Strength優(yōu)勢總結項目規(guī)模大，處于交通樞紐，開發(fā)商形象已深入人心。Opportunity機會分析隨著蒙西發(fā)展，現(xiàn)行商圈必將滿足不了未來 人群的消費。Threaten威脅分析怎樣讓真對客群快速認可本項目成為首要目標。SWOT總結周邊配套不完善，項目規(guī)模決定了銷售周期與建筑周期。Weakness劣勢總結216。加速開發(fā)速度，搶占市場先機和空白。216。與政府配合，協(xié)調規(guī)劃，分段開發(fā)。216。與已建項目形成差異化經營。216。加速客群對本項目的認可度，對本項目做準確定位。SWOT對策分析 ： 整體定位闡述81新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標打破區(qū)域內傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本打破區(qū)域內傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項目商業(yè)部分作為重點單獨推廣，以商業(yè)帶項目商業(yè)部分作為重點單獨推廣，以商業(yè)帶動住宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為動住宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為主動。主動。傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即 :商業(yè)中商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。住宅區(qū)的配套商業(yè) 商業(yè)中心區(qū)的精品住宅商業(yè)中心區(qū)的精品住宅項目定位模式 整體定位闡述新觀念轉變82就商業(yè)地產而言，我們認為，商業(yè)市場的成功運作主要根基在于[城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產品經濟效益 ]三方位立體整合，因此本策劃方案以實現(xiàn)項目商業(yè)價值為核心、我們要創(chuàng)造差異化產品市場機能 為指導思想。 整體定位闡述都市綜合體協(xié)同性 商務性 配套性83項目總體定位本項目定位為集零售、餐飲、娛樂、居住等諸多功能于一體的中規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質的標志性都市綜合體。住宅物業(yè)與商業(yè)相輔相成，自處鬧市繁華，卻又鬧中取靜、自成一體，這些難能可貴的特征和質素，使得住宅物業(yè)區(qū)別于普通的住宅。 整體定位闡述84該地區(qū)目前商業(yè)主要開拓點在中心街，且城市商業(yè)主題也不夠明確，沒有主力商業(yè)市場，更不具備城市商業(yè)競爭力 ……我司觀點：216。 從項目整體規(guī)劃看，項目屬于住宅與商業(yè)為綜合體的主力項目。216。 從地塊商業(yè)規(guī)劃看，項目建成后將是商業(yè)輻射范圍較大的項目。216。 從地塊商業(yè)區(qū)位來看，應以主力店與中型賣場購物為主，門面商業(yè)為輔。定位方向 整體定位闡述做為一個資源豐富經濟發(fā)展迅速的的城市，蒙西這遠遠是不夠的85配合項目住宅定位及主題 “ 橙色生活系列橙色生活系列 ” 定位主題概念，達到住宅與商業(yè)有機結合的目的，體現(xiàn)本項目商業(yè)與住宅的統(tǒng)一性，有利于整個項目的整體對外宣傳。前面圖表顯示，本項目的檔次定位影響因素與中檔市場極為相似，根據(jù)各細分市場定位的影響因素、前期市場調研所反映的有效需求空間、消費群體的置業(yè)需求以及項目資源條件的相互迎合度，我們建議項目進入中檔的細分市場，打造 中檔多層商住一體精品典范 項目主題概念定位“ 橙色 ” 活潑，充滿動感的顏色，體現(xiàn)地域與風格兩大特征，給人一種積極，靈動的濃郁氣息，帶給人們對未來的一種美好的憧憬。用橙色點綴，用來體現(xiàn)現(xiàn)代的流行風尚，體現(xiàn)項目風格。86商業(yè)主題概念解析O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風格與形式）R ecreational: 休閑的 （生活氛圍）A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費選擇）N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間）G lowing: 生氣勃勃的 （產業(yè)居住人群）E xpedite: 便利的 （物質與精神消費） 商業(yè)定位87商業(yè)主題定位建議建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項目商業(yè)面積的功能定位，使得消費者能夠通過主題概念加深對商業(yè)面積功能的了解，進而加深其消費觀念，培養(yǎng)其消費習慣。主題概念 ： rangeTown 商業(yè)定位88商業(yè)主題概念解析 Orange Town揭示了項目未來消費人群的屬性 “ 橙色空間 ” ； Orange這個單詞的 6個字母又是體現(xiàn)項目商業(yè)功能的 6個英文單詞的 首個字母縮寫（詳細解析在后）； Orange單詞認知度高，發(fā)音簡單，易于口口相傳； Orange Town的 “ Town” 能夠充分體現(xiàn)住宅特點以及商業(yè)體量； 商業(yè)定位89消費者 消費需求消費市場住宅人口增長 消費需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制蒙西地區(qū)新商機 新的區(qū)域型商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 商業(yè)定位90R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標） 本報告需解決的核心問題蒙西整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項目所在位置是蒙西發(fā)展核心區(qū)域之一，商業(yè)正在蓬勃發(fā)展，商業(yè)認知度比較高，輻射范圍廣，除去原有商業(yè)街，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。領先蒙西半步的商業(yè)項目；希望借助商業(yè)實現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內活起來，并保持持續(xù)經營狀況好的局面；如何在正確把握蒙西商業(yè)發(fā)