【文章內容簡介】 大會會議通過 《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》 后，定期會議和臨時會議的運作方式就由 《 議事規(guī)則 》 來決定。 2. 業(yè)主大會會議 （ 2）定期會議 (一般每年召開一次 ) 主要內容有： 1）聽取業(yè)主委員會的工作報告 2） 《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》 、 《 管理規(guī)約 》 、 《 業(yè)主委員會 章程 》 等文件的審議與修訂； 3）決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 4）專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 5）業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減； 6）決定有關業(yè)主共同利益的其他事項。 2. 業(yè)主大會會議 （ 3）臨時會議 《 業(yè)主大會規(guī)程 》 規(guī)定，有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議： 1） 20%以上業(yè)主提議； 2） 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； 3） 業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 臨時會議一般是一事一議。 2. 業(yè)主大會會議 （ 4）關于業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有 1/2以上投票權的業(yè)主參加方為有效。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。會議內容必須與物業(yè)管理有關。 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。 （ 1）會議方式 業(yè)主大會會議采用兩種形式： ① 集體討論：容易達成統一意見，但需要業(yè)主有一致的時間，需要場地，成本價高 ② 書面征求意見：容易組織，成本低，但不容易達成一致理解和決定。 3. 業(yè)主大會會議的召開 （ 1）會議方式 業(yè)主大會會議有兩種類型：全體大會和代表會議 如果采用代表會議形式，則代表的投票權是一個重要的問題： ① 全權代表其所代表的業(yè)主行使投票權； ② 僅能行使自己原有的代表權（扮演聯系人的角色） 3. 業(yè)主大會會議的召開 （ 1）會議方式 —— 兩種投票權的討論： 原則上要求每一位業(yè)主親自參與投票。 《 物業(yè)管理條例 》 規(guī)定：如果業(yè)主充分信任選出的代表，他們完全可以通過授權讓代表獲得投票權。 《 業(yè)主大會規(guī)程 》 中對代表權限明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應在大會召開前 3日，就大會擬討論事項向其所代表的所有業(yè)主征求意見并投票，最后由代表如實向業(yè)主大會反映投票情況。 3. 業(yè)主大會會議的召開 （ 1）會議方式 —— 兩種投票權的討論： 在實際操作中，為了減少爭議，降低投票成本，可以變通投票方式。一般事項由代表決定，重大事項由全體業(yè)主決定。 在 《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》 中，對一般事項和重大事項進行界定。 重大事項：制定和修改 《 管理規(guī)約 》 、 《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》 、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、選舉和更換業(yè)委會成員、專項維修基金的使用和續(xù)籌方案。 3. 業(yè)主大會會議的召開 （ 2）投票權 業(yè)主在其他業(yè)主大會會議上的投票權由《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》 約定。 投票權的確定原則： “ 效率優(yōu)先，兼顧公平 ” ，不應采用復雜的確定方式，從而增加會議的運行成本。 3. 業(yè)主大會會議的召開 3. 業(yè)主大會會議的召開 （ 2）投票權 業(yè)主人數、專有部分面積與建筑物總面積之比 業(yè)主大會作出的決定，必須由雙 2/3和雙 1/2以上同意。 對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，必須經專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總人數 2/3以上的業(yè)主同意。 決定其余事項必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數以上的業(yè)主同意。 3. 業(yè)主大會會議的召開 業(yè)主大會的決定對所有業(yè)主都具有約束力。 大會的決定應該以書面形式在小區(qū)內及時公告。 （三） 業(yè)主委員會 1. 業(yè)主委員會的基本概念 2. 業(yè)主委員會的組成 3. 業(yè)主委員會會議 4. 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關系 5. 業(yè)主委員會與居委會的關系 6. 業(yè)主委員會自身的建設 1. 業(yè)主委員會的基本概念 （ 1）業(yè)主委員會的性質 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構和執(zhí)行機構分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。 業(yè)主委員會與地方人民政府、公安機關、居委會有什么關系？ 1. 業(yè)主委員會的基本概念 （ 2）業(yè)主委員會的宗旨 宗旨是代表本物業(yè)的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 （ 3）業(yè)主委員會的地位 業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實現民主管理的組織形式。 1. 業(yè)主委員會的基本概念 （ 4）業(yè)主委員會的職責 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構、在業(yè)主大會授權下進行，并向其負責。它的主要職責如下： 1）作為業(yè)主大會會議的召集人組織會議，向大會報告物業(yè)管理的實施情況，做好會議記錄。 2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。 1. 業(yè)主委員會的基本概念 3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。 4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施，對違反公約規(guī)定的業(yè)主進行制止和糾正。 5）業(yè)主大會依法賦予的其他職責。 業(yè)主委員會的活動經費，經業(yè)主大會審核后，由全體業(yè)主分擔。 2. 業(yè)主委員會的組成 （ 1）業(yè)主委員會的成立 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。如果業(yè)主人數少且未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 在首次業(yè)主大會會議前，業(yè)主大會籌備組應確定委員會候選人產生辦法及名單，并提交業(yè)主大會通過。 業(yè)委會任期由 《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》 和 《 業(yè)主委員會章程 》 規(guī)定。 業(yè)委會屆滿兩月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)委會的換屆選舉。 業(yè)委會一般由 7－ 9人的單數組成。 2. 業(yè)主委員會的組成 （ 2）業(yè)主委員會委員應具備的條件 業(yè)主委員會的委員應當具有下列條件： ① 本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主 ② 遵守國家有關法律、法規(guī) ③ 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務 ④ 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力 ⑤ 具有一定的組織能力