【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大會(huì)會(huì)議通過(guò) 《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 后，定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的運(yùn)作方式就由 《 議事規(guī)則 》 來(lái)決定。 2. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 （ 2）定期會(huì)議 (一般每年召開(kāi)一次 ) 主要內(nèi)容有： 1）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告 2） 《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 、 《 管理規(guī)約 》 、 《 業(yè)主委員會(huì) 章程 》 等文件的審議與修訂； 3）決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 4）專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 5）業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減； 6）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。 2. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 （ 3）臨時(shí)會(huì)議 《 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 》 規(guī)定，有下列情況之一，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： 1） 20%以上業(yè)主提議； 2） 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； 3） 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 臨時(shí)會(huì)議一般是一事一議。 2. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 （ 4）關(guān)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。會(huì)議內(nèi)容必須與物業(yè)管理有關(guān)。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。 （ 1）會(huì)議方式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用兩種形式： ① 集體討論：容易達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，但需要業(yè)主有一致的時(shí)間，需要場(chǎng)地，成本價(jià)高 ② 書(shū)面征求意見(jiàn)：容易組織，成本低，但不容易達(dá)成一致理解和決定。 3. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) （ 1）會(huì)議方式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議有兩種類(lèi)型：全體大會(huì)和代表會(huì)議 如果采用代表會(huì)議形式，則代表的投票權(quán)是一個(gè)重要的問(wèn)題： ① 全權(quán)代表其所代表的業(yè)主行使投票權(quán)； ② 僅能行使自己原有的代表權(quán)（扮演聯(lián)系人的角色） 3. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) （ 1）會(huì)議方式 —— 兩種投票權(quán)的討論： 原則上要求每一位業(yè)主親自參與投票。 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定：如果業(yè)主充分信任選出的代表，他們完全可以通過(guò)授權(quán)讓代表獲得投票權(quán)。 《 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 》 中對(duì)代表權(quán)限明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權(quán)。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)在大會(huì)召開(kāi)前 3日，就大會(huì)擬討論事項(xiàng)向其所代表的所有業(yè)主征求意見(jiàn)并投票，最后由代表如實(shí)向業(yè)主大會(huì)反映投票情況。 3. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) （ 1）會(huì)議方式 —— 兩種投票權(quán)的討論： 在實(shí)際操作中，為了減少爭(zhēng)議，降低投票成本，可以變通投票方式。一般事項(xiàng)由代表決定，重大事項(xiàng)由全體業(yè)主決定。 在 《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 中，對(duì)一般事項(xiàng)和重大事項(xiàng)進(jìn)行界定。 重大事項(xiàng)：制定和修改 《 管理規(guī)約 》 、 《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、選舉和更換業(yè)委會(huì)成員、專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用和續(xù)籌方案。 3. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) （ 2）投票權(quán) 業(yè)主在其他業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)由《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 約定。 投票權(quán)的確定原則： “ 效率優(yōu)先，兼顧公平 ” ，不應(yīng)采用復(fù)雜的確定方式，從而增加會(huì)議的運(yùn)行成本。 3. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 3. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) （ 2）投票權(quán) 業(yè)主人數(shù)、專(zhuān)有部分面積與建筑物總面積之比 業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須由雙 2/3和雙 1/2以上同意。 對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意。 決定其余事項(xiàng)必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主同意。 3. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)所有業(yè)主都具有約束力。 大會(huì)的決定應(yīng)該以書(shū)面形式在小區(qū)內(nèi)及時(shí)公告。 （三） 業(yè)主委員會(huì) 1. 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 2. 業(yè)主委員會(huì)的組成 3. 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 4. 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 5. 業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系 6. 業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè) 1. 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 （ 1）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)與地方人民政府、公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)有什么關(guān)系？ 1. 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 （ 2）業(yè)主委員會(huì)的宗旨 宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 （ 3）業(yè)主委員會(huì)的地位 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。 1. 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 （ 4）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下進(jìn)行，并向其負(fù)責(zé)。它的主要職責(zé)如下： 1）作為業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集人組織會(huì)議，向大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，做好會(huì)議記錄。 2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 1. 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，對(duì)違反公約規(guī)定的業(yè)主進(jìn)行制止和糾正。 5）業(yè)主大會(huì)依法賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。 2. 業(yè)主委員會(huì)的組成 （ 1）業(yè)主委員會(huì)的成立 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)確定委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單，并提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。 業(yè)委會(huì)任期由 《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 和 《 業(yè)主委員會(huì)章程 》 規(guī)定。 業(yè)委會(huì)屆滿兩月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)委會(huì)的換屆選舉。 業(yè)委會(huì)一般由 7－ 9人的單數(shù)組成。 2. 業(yè)主委員會(huì)的組成 （ 2）業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件 業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件： ① 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 ② 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī) ③ 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù) ④ 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力 ⑤ 具有一定的組織能力