【正文】 體大會和代表會議 如果采用代表會議形式，則代表的投票權(quán)是一個重要的問題： ① 全權(quán)代表其所代表的業(yè)主行使投票權(quán)； ② 僅能行使自己原有的代表權(quán)（扮演聯(lián)系人的角色） 3. 業(yè)主大會會議的召開 （ 1）會議方式 —— 兩種投票權(quán)的討論： 原則上要求每一位業(yè)主親自參與投票。 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 臨時會議一般是一事一議。 2. 業(yè)主大會會議 （ 2）定期會議 (一般每年召開一次 ) 主要內(nèi)容有： 1）聽取業(yè)主委員會的工作報告 2） 《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》 、 《 管理規(guī)約 》 、 《 業(yè)主委員會 章程 》 等文件的審議與修訂； 3）決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 4）專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 5）業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減； 6）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項。 籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起 30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主代表大會。 （ 1）首次業(yè)主大會會議 《 物業(yè)管理條例 》 對首次業(yè)主大會會議的規(guī)定： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 (3)下列事項由業(yè)主共同決定： 1) 制定和修改 業(yè)主大會議事規(guī)則； 2) 制定和修改 建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 3) 選舉 業(yè)主委員會或者 更換 業(yè)主委員會成員； 4) 選聘、解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 5) 籌集和使用 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 6) 改建、重建 建筑物及其附屬設(shè)施； 7) 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立 。 3 )三條原則： 不違法（倫理底線）、顧全大局、少數(shù)服從多數(shù) *注意與錯誤服從真理的區(qū)別 (二 ) 業(yè)主大會 1. 業(yè)主大會的職責(zé) 2. 業(yè)主大會會議 3. 業(yè)主大會會議的召開 1. 業(yè)主大會的職責(zé) (1)業(yè)主大會的成立 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （ 2）自治意識 1 )“ 權(quán)在業(yè)主 ” 這個業(yè)主是指全體業(yè)主。 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 業(yè)主要具備權(quán)利意識、自治意識、自律意識 (1)權(quán)利意識 1 )有何權(quán)利（及相應(yīng)義務(wù)） 2 )如何行使權(quán)利 3 )怎樣維權(quán) 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （ 1）權(quán)利意識 1)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) ? 單個業(yè)主的權(quán)利－－成員權(quán)（包括義務(wù)） ① 知情權(quán) —— 行使權(quán)力的前提 ② 參與權(quán) —— 行使權(quán)力的基礎(chǔ) ③ *選擇權(quán) —— 行使權(quán)力的關(guān)鍵 ④ 監(jiān)督權(quán) —— 行使權(quán)力的保障 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 *選擇權(quán)的含義 ? 表明你的選擇 ? 意味你將接受選擇結(jié)果，即大多數(shù)人的選擇 ? 選擇的代價的承受 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （ 1）權(quán)利意識 1)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) ? 業(yè)主大會的權(quán)利 —— 決定權(quán) 物業(yè)管理的一切重大事項由業(yè)主大會決定 ? 業(yè)主委員會的權(quán)利 —— 執(zhí)行權(quán) 注意：大多數(shù)人的命運(yùn)不能由少數(shù)人決定 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （ 1）權(quán)利意識 1)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) ? 履行管理不動產(chǎn)的義務(wù) ? 承擔(dān)管理費(fèi)用的比例 ? 承擔(dān)管理費(fèi)用的義務(wù)，決定于所有權(quán)的歸屬，而不決定于業(yè)主是否使用不動產(chǎn) ? 承擔(dān)因不動產(chǎn)造成的損失和各種風(fēng)險 ? 如懸掛物的墜落造成他人傷害 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （ 1）權(quán)利意識 2 )如何行使權(quán)利－－民主 ? 不僅僅是工作作風(fēng)、工作方法，民主是現(xiàn)代社會的基本制度之一 ? 民主的程序，即游戲規(guī)則 ? 民主需實(shí)踐、提高 ? 民主的代價 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 3)怎樣維護(hù)權(quán)益－－合法 理性的維權(quán)意識，合法的維權(quán)途徑、手段，寬容和諒解的維權(quán)心態(tài)。 (3）業(yè)主與使用人的區(qū)別 2. 業(yè)主的三個層次 （ 1）單個業(yè)主 指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人 （ 2）業(yè)主大會 —— 全體業(yè)主 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。 ? 在物業(yè)服務(wù)合同洽談期間，對基本價格的準(zhǔn)確把握始終是業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方協(xié)商的重點(diǎn)與難點(diǎn)。 1）服務(wù)的最高境界是滿足服務(wù)對象的 “ 心理需求 ” 2）員工的基本心態(tài)是搞好管理服務(wù)的基礎(chǔ) 3）調(diào)整員工的情緒是物業(yè)管理公司各級領(lǐng)導(dǎo)者日常管理工作的重點(diǎn) 4）廣大住用人對員工的尊重、理解是必要的 一、 全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理 （ 6）服務(wù)質(zhì)量與價格之間的彈性關(guān)系 ? 一般產(chǎn)品的性價比是剛性或者半剛性的；物業(yè)管理服務(wù)的性價比是彈性的。 生產(chǎn) 消費(fèi) 銷售 一、 全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理 （ 5）物業(yè)管理服務(wù)提供者直接面對全體住用人 ? 物業(yè)管理公司的每一個員工直接面對廣大住用人。 ? 由于物業(yè)管理生產(chǎn)和消費(fèi)是同時產(chǎn)生和結(jié)束，導(dǎo)致物業(yè)管理提供的管理服務(wù) 缺少質(zhì)量檢驗(yàn) 這一至關(guān)重要的步驟，無法剔除 “ 廢品 ” 。物業(yè)管理公司提供的產(chǎn)品是管理服務(wù)和勞務(wù)服務(wù)，廣大住用人是這種產(chǎn)品的消費(fèi)使用者。在時間上是不能有間斷點(diǎn)的。管理本身就是服務(wù)，服務(wù)需要管理。物業(yè)管理的具體工作內(nèi)容很復(fù)雜。 一、 全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理 ? 物業(yè)管理重在對各類物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)； 物業(yè)管理服務(wù)的對象包括 人和物： a）物業(yè)管理的服務(wù)對象包括全社會各行各業(yè)、各個階層的人。 ? 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的聯(lián)系與區(qū)別 物業(yè)管理的三個層次： a）物業(yè)的基本管理服務(wù)； b）物業(yè)的資產(chǎn)管理； c）物業(yè)的投資組合管理。提供的產(chǎn)品是勞動服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、管理服務(wù)，提供的方式是有償。 （ 2）專業(yè)化 指專門的機(jī)構(gòu)，人員，設(shè)施技術(shù)等。注意處理： 1）如何處理三個效益的聯(lián)系與關(guān)系，誰為主（學(xué)生 政治掛帥、以學(xué)為主、身體第一）； 2）物業(yè)管理企業(yè)的社會責(zé)任與權(quán)利的某種不對稱現(xiàn) 象； 3）業(yè)主整體利益的要求和個別業(yè)主利益訴求的不對 等情況。 一、 全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理 （ 2） 以人為核心 —— 物為人用的要求 創(chuàng)造和提供安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境與秩序，滿足不同住用人全方位、多層次的需求。 一、 全