【正文】 ⑥ 具備必要的工作時(shí)間 業(yè)委會(huì)主任由主要業(yè)主代表?yè)?dān)任。 3. 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)委會(huì)會(huì)議的組織方式由 《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 和 《 業(yè)主委員會(huì)章程 》 規(guī)定。 經(jīng) 1/3以上業(yè)委會(huì)委員提議或者主任認(rèn)為有必要，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參與方有效，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 4. 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是 委托與被委托 的關(guān)系。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是 委托與合作并存 的關(guān)系： 一方面，業(yè)委會(huì)要聽取業(yè)主的意見，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)；一方面，業(yè)委會(huì)也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作。 5. 業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系 （ 1）居委會(huì)的任務(wù)（ 《 城市居民委員會(huì)組織法 》 規(guī)定） （ 2）居委會(huì)雖然定義為群眾性自治組織，實(shí)際上準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，從事行政管理的行為。 （ 3）居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。（ 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定） （ 4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開和會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)通知居委會(huì)。配合居委會(huì)，同公安機(jī)關(guān)一起協(xié)同管理好社區(qū)治安。 （ 5）居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的功能和人員組成存在交叉，它們未來的發(fā)展方向如何？ 6. 業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè) 在強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和資質(zhì)管理時(shí)，卻忽略了業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè)。 業(yè)委會(huì)的建設(shè)實(shí)際上是業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)，可從下面三個(gè)方面入手： (1)進(jìn)行廣泛宣傳、教育，使群眾成為 “ 成熟消費(fèi)者 ” (2)聘請(qǐng)主管部門、物業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的人員為業(yè)委會(huì)顧問，以提高業(yè)委會(huì)的水平。 (3)組織業(yè)委會(huì)委員和主任參加培訓(xùn)活動(dòng)。 （四） 管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 1. 管理規(guī)約 2. 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 1. 管理規(guī)約 （ 1） 性質(zhì) 管理規(guī)約，也稱物業(yè)管理公約，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。它是一種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質(zhì)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 1. 管理規(guī)約 廣義的管理規(guī)約分類： ?臨時(shí)管理規(guī)約 ?管理規(guī)約 1. 管理規(guī)約 （ 2）臨時(shí)管理規(guī)約 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照政府公布的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 1. 管理規(guī)約 （ 2）臨時(shí)管理規(guī)約 －－兩點(diǎn)注意 ?充分體現(xiàn)了政府的責(zé)任，將臨時(shí)管理規(guī)約的制定作為物業(yè)管理的一項(xiàng)基本制度給以確定 ?業(yè)主的承諾 1. 管理規(guī)約 （ 2）臨時(shí)管理規(guī)約 臨時(shí)管理規(guī)約是臨時(shí)性質(zhì)的，待首次業(yè)主大會(huì)通過管理規(guī)約后即失效。 1. 管理規(guī)約 （ 3）管理規(guī)約 在籌備首次業(yè)主大會(huì)過程中，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)根據(jù)政府主管部門制定的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際，在聽取廣大業(yè)主意見建議的基礎(chǔ)上擬定《 管理規(guī)約 》 （草案），交由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論表決。 1. 管理規(guī)約 （ 3）管理規(guī)約 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約在使用過程中可能有不完善的地方，以后的業(yè)主大會(huì)可能需要對(duì)管理規(guī)約進(jìn)行修訂。 1. 管理規(guī)約 （ 4）臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別 ?制定方不同 臨時(shí)管理規(guī)約 －－建設(shè)單位制定 管理規(guī)約－－業(yè)主大會(huì)制定 ?內(nèi)容側(cè)重不同 臨時(shí)管理規(guī)約 －－無業(yè)主參與制定，不必考慮太多細(xì)節(jié) 管理規(guī)約－－內(nèi)容詳細(xì) 1. 管理規(guī)約 （ 4）臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別（續(xù)） ?生效方式不同 臨時(shí)管理規(guī)約－－物業(yè)買受人的書面承諾生效 管理規(guī)約－－無需業(yè)主任何承諾 ?適用階段不同 臨時(shí)管理規(guī)約－－首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過管理規(guī)約之前 2. 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則經(jīng)過民主協(xié)商和表決通過，約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)。 2. 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 制定原則： 基于物業(yè)管理的 “ 業(yè)主自治 ” 2. 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 兩點(diǎn)注意： ?議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī) ?議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會(huì)上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問題 三、物業(yè)管理中的一些具體問題 綠化道路和物業(yè)用房的歸屬 ? 《 物權(quán)法 》 第七十三條 ：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！? ? 原則上歸業(yè)主共同所有。 ? 例外：屬城鎮(zhèn)公共道路出外，屬城鎮(zhèn)公共綠地，以及明示歸個(gè)人所有的綠地。 ? 物業(yè)用房沒有例外，但法不溯前。 車庫(kù)、停車位歸屬 ? 《 物權(quán)法 》 第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！? ? 三個(gè)限制： ? 首先滿足業(yè)主的需要 ? 車位僅指規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù) ? 約定優(yōu)先 會(huì)所，人防工程歸屬 ?《 物權(quán)法 》 沒有明確規(guī)定 住宅能否改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房 ? 原則上禁止。 ? 如果改變，要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 ? 《 物權(quán)法 》 第 77條：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性住房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性住房的，除遵受法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！? 物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主 ? 《 物權(quán)法 》 第八十一條：“ ?? 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！? ? 業(yè)主自行決定管理方式； ? 小區(qū)可以請(qǐng)物業(yè)公司，也可以不請(qǐng)； ? 業(yè)主更換物業(yè)管理公司的門檻降低； ?負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)公司業(yè)主有權(quán)依法更換 ?由三分之二改為兩個(gè)二分之一 ? 請(qǐng)注意這對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司帶來的沖擊。 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 業(yè)主。 ? 《 物權(quán)法 》 第七十二條：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！? ? 《 物權(quán)法 》 第七十八條：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主的合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！? ? 業(yè)主大會(huì)可設(shè)立，也可不設(shè)立。 ? 如設(shè)立，如何設(shè)立：以樓為單位，以幾個(gè)樓為單位