【文章內(nèi)容簡介】 2 1603 1604 1605 160615 1501 1502 1503 1504 1505 150614 1401 1402 1403 1404 1405 140613 1301 1302 1303 1304 1305 130612 1201 1202 1203 1204 1205 120611 1101 1102 1103 1104 1105 110610 1001 1002 1003 1004 1005 100609 0901 0902 0903 0904 0905 090608 0801 0802 0803 0804 0805 080607 0701 0702 0703 0704 0705 070606 0601 0602 0603 0604 0605 060605 0501 0502 0503 0504 0505 050604 0401 0402 0403 0404 0405 040603 0301 0302 0303 0304 0305 030602 0201 0202 0203 0204 0205 0206重慶錦程 四期 1 0 幢樓層列表單元號碼 01 02 03 04 05 0632 3201 3202 3203 3204 3205 320631 3101 3102 3103 3104 3105 310630 3001 3002 3003 3004 3005 300629 2901 2902 2903 2904 2905 290628 2801 2802 2803 2804 2805 280627 2701 2702 2703 2704 2705 270626 2601 2602 2603 2604 2605 260625 2501 2502 2503 2504 2505 250624 2401 2402 2403 2404 2405 240623 2301 2302 2303 2304 2305 230622 2201 2202 2203 2204 2205 220621 2101 2102 2103 2104 2105 210620 2023 2023 2023 2023 2023 202319 1901 1902 1903 1904 1905 190618 1801 1802 1803 1804 1805 180617 1701 1702 1703 1704 1705 170616 1601 1602 1603 1604 1605 160615 1501 1502 1503 1504 1505 150614 1401 1402 1403 1404 1405 140613 1301 1302 1303 1304 1305 130612 1201 1202 1203 1204 1205 120611 1101 1102 1103 1104 1105 110610 1001 1002 1003 1004 1005 10069 901 902 903 904 905 9068 801 802 803 804 805 8067 701 702 703 704 705 7066 601 602 603 604 605 6065 501 502 503 504 505 5064 401 402 403 404 405 4063 301 302 303 304 305 3062 201 202 203 204 205 2061 101 102 103 104 105 106重慶錦程 二期 1 4 幢樓層列表14棟 10棟 15棟 92 93 首改主要集中在 10棟（余 185套），其中 92和 110平米余 214套占75% 余貨套數(shù) 總合計 余貨比 92平米： 98套 288套 34% 110平米： 116套 288套 40% 120平米： 74套 288套 26% 貨源難點 二、項目庫存貨源 ① 面積較大，總價較高 ② 首改貨源較多，帶來難度 ③ 貨源分布零散、未作封房源策略、影響置業(yè)顧問集中推售 ④ 首改四房與洋房平層客群重疊、互耗 ⑤ 部分戶型設(shè)計缺陷（ 9 93平米戶型單衛(wèi)），使得客戶感覺使用功能較局促 ⑥ 樓棟位置處于社區(qū)景觀資源最好區(qū)域，價格高，總價高，性價比低 高 層 洋 房 ① 平層洋房與首改大三房、四房總價內(nèi)耗競爭 ② 平層系、 C系 ③ A A2去化平緩，產(chǎn)品亮點少，總價較高，約 170230萬，市場可選同類產(chǎn)品較多 ④ 產(chǎn)品非純粹洋房，大部分房源為假洋房，對洋房客戶無明顯吸引力 ⑤ 洋房周邊環(huán)境破舊，居住品質(zhì)不高 ⑥ 洋房規(guī)模較?。?150套），缺少洋房社區(qū)的氛圍 ⑦ 戶型有缺陷，躍層房間較少（ 220平米戶型僅 4個臥室）；平層戶型走道較多，使用面積浪費較大 高層產(chǎn)品中規(guī)中矩，贈送少，亮點少 洋房規(guī)模小，產(chǎn)品無明顯的（退 /錯 /露）特征 前言 一、項目競爭市場分析 二、項目庫存貨源 三、目標客群分析 四、 2023年項目營銷亮點及難點分析 五、 2023年項目整體銷售策略 六、項目 8月份清盤方案及具體實施辦法 七、項目銷售團隊組建和管理策略 八、營銷推廣媒介策略、渠道策略 九、權(quán)證管理制度以及回款執(zhí)行方案 十、客戶滿意度管理制度、項目銷售品質(zhì)提升執(zhí)行方案 首改與洋房成交客群分析 三、目標客群分析 工作區(qū)域分析 ? 從首改和洋房成交客戶的工作區(qū)域來看，目前在 渝中區(qū) 工作的客戶是本案主要的群體，分別占成交總數(shù)的 36%和 57%。此類客戶感興趣的仍然是鄰近工作區(qū)域的樓盤。 首改類成交客戶工作區(qū)域 洋房成交客戶工作區(qū)域 渝中九龍坡主力客群 /就近工作單位員工為核心客群 /外區(qū)客群仍然較少 /高層業(yè)主區(qū)縣客戶比例高于洋房客戶 居住區(qū)域分析 首改類成交客戶居住區(qū)域 洋房成交客戶居住區(qū)域 ? 從首改和洋房成交客戶的居住區(qū)域來看， 渝中區(qū) 和 九龍坡區(qū) 居多。此類客戶選擇房源時，會優(yōu)先考慮熟悉的生活區(qū)域。 首改與洋房成交客群分析 三、目標客群分析 客群看重區(qū)域情結(jié) /渝中 /九龍坡 /輕軌 3號線開通后 /南岸高層客群占有一定比例 /區(qū)縣客戶主要看重省事裝修房 /考慮子女讀書居多 年齡層分析 ? 青中年（ 3040歲） 客戶是首改類高層和洋房的主要客群，其次為 青年（ 29歲以下） 客戶，此類客戶工作穩(wěn)定，有儲存的資金，想改善自己之前的居住環(huán)境。 首改類成交客戶年齡層 洋房成交客戶年齡層 首改與洋房成交客群分析 三、目標客群分析 首改和洋房客戶的年齡結(jié)構(gòu)以中青年居多 家庭結(jié)構(gòu)分析 ? 三口之家 和 夫妻二人 為首改類和洋房成交的主要家庭結(jié)構(gòu)，此類客戶主要是想改善之前居住環(huán)境或是作為婚房準備。 首改類成交客戶家庭結(jié)構(gòu) 洋房成交客戶家庭結(jié)構(gòu) 首改與洋房成交客群分析 三、目標客群分析 關(guān)注點分析 首改類成交客戶關(guān)注點 洋房成交客戶關(guān)注點 ? 首改類成交客戶主要關(guān)注的是項目的 價格 變化以及 地段 的優(yōu)劣勢。 ? 洋房成交客戶主要關(guān)注的是項目 地段 的優(yōu)劣勢，其次是 交通配套 和 價格 。 首改與洋房成交客群分析 三、目標客群分析 交通樞紐站 /出行便捷性 /性價比高的產(chǎn)品是客戶關(guān)注重點 首改客群描摹 ? 基本特征：在 3545歲之間，一般是兩代人戒三代人，客戶主要為收入穩(wěn)定的政府公務員、企事業(yè)中高級管理人員以及部分私營業(yè)主等。 ? 居住環(huán)境：普遍都有住房，主要居住在渝中區(qū)，其次為九龍坡區(qū)，其中渝中區(qū)大部分客戶來自項目周邊老社區(qū)，除了對區(qū)域有歸屬、認同感外，主要為改善自身居住和生活環(huán)境。 ? 購房目的：丌滿意之前的生活環(huán)境戒居住面積，想改善住房條件。 ? 主要認可點：周邊的教育、醫(yī)院、交通配套、項目的生活配套以及萬科品牌。 三、目標客群分析 區(qū)域情結(jié) *兩代人 *醫(yī)院 *學校 *58年以上老社區(qū)居多 ? 基本特征：在 3550歲之間，一般由后小太陽戒孩子三代組成。有穩(wěn)定事業(yè)和多次置業(yè)經(jīng)驗，對亍洋房稀缺產(chǎn)品有偏好，覺得更顯居住檔次，但又購買丌起別墅。 ? 居住環(huán)境：主要來自亍項目周邊的老社區(qū)的高層客戶。 ? 購房目的：對現(xiàn)有居住環(huán)境丌滿意，偏理想化生活一些，比較能接受新鮮事物，希望居住洋房更進一步的改變自己生活形態(tài)，比較喜歡旅游，喜歡運動和休閑類，向往洋房設(shè)計和空間，在大戶型產(chǎn)品和洋房產(chǎn)品價格相差丌大的情況下，首選洋房。 ? 主要認可點：萬科品牌、萬科洋房品質(zhì)和稀缺性、萬科物業(yè)。 洋房客群描摹 三、目標客群分析 三代人 *周邊企事業(yè)高管 *事業(yè)上升階段 *看重時間成本 * 前言 一、項目競爭市場分析 二、項目庫存貨源 三、目標客群分析 四、 2023年項目營銷亮點及難點分析 五、 2023年項目整體銷售策略 六、項目 8月份清盤方案及具體實施辦法 七、項目銷售團隊組建和管理策略 八、營銷推廣媒介策略、渠道策略 九、權(quán)證管理制度以及回款執(zhí)行方案 十、客戶滿意度管理制度、項目銷售品質(zhì)提升執(zhí)行方案 四、 2023年項目營銷亮點及難點分析 ?全年價格 /銷售套數(shù)走勢圖 ?7月初，截至 9套，銷售速度受阻，加之市場調(diào)控趨嚴、市場“金科房交會和龍湖千套優(yōu)惠”夏季來臨客群直線下降，