【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成交樓面價(jià)（元） 6433溢價(jià)率 33%備注 該地塊位于機(jī)場(chǎng)限高區(qū)（建筑最高點(diǎn)相對(duì)于機(jī)場(chǎng)跑道（吳淞高程 9米）限高 45米），在大校機(jī)場(chǎng)搬遷前應(yīng)按照機(jī)場(chǎng)限高進(jìn)行建設(shè)。產(chǎn)品組成 —— 住宅世茂外灘新城世茂 G40世茂 G40 世茂雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)，高端產(chǎn)品路線(xiàn)，拔高區(qū)域價(jià)值。樓板價(jià) 6430元 / ㎡ ，計(jì)劃 2023年 6月初上市，規(guī)劃小高層主力戶(hù)型面積段 90、 1 144 、170㎡ ； 7層洋房產(chǎn)品，新亞洲風(fēng)格立面、戶(hù)型面積 1 16 170、 200 ㎡地塊東至二號(hào)路， 南至石楊路，西至雙麒路 ，北至九號(hào)路【 世茂 G40項(xiàng)目 】項(xiàng)目位置 麒麟科技創(chuàng)新園東麒路 277號(hào) 建筑面積 58萬(wàn)方產(chǎn)品類(lèi)型 小高層、高層、洋房、合院 開(kāi)發(fā)商 富力地產(chǎn)物業(yè)公司 恒富物業(yè)管理有限公司 總戶(hù)數(shù) 1125綠化率 40% 容積率 1戶(hù)型面積 高層 均價(jià) 高層 13500元 /㎡起，洋房待定累計(jì)推量 1125 已推總?cè)セ?%規(guī)劃配套生態(tài)居住區(qū)總建面 24萬(wàn)㎡，為中式合院別墅與高層精裝公寓組成，商業(yè)配套服務(wù)區(qū)建面約 6萬(wàn)㎡，其中2萬(wàn)㎡的精品商務(wù)酒店沿運(yùn)糧河而建，商業(yè)廣場(chǎng) 萬(wàn)㎡，此外還配有 2個(gè)精品會(huì)所和一個(gè)九班制幼兒園。富力城 區(qū)域內(nèi)最早進(jìn)入，高市場(chǎng)認(rèn)知度，后期產(chǎn)品高端化，提升區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值。四大功能平臺(tái) 產(chǎn)業(yè)平臺(tái) /優(yōu)質(zhì)住宅 /親水商業(yè) /生態(tài)商務(wù)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)（建面： 28萬(wàn)㎡）工作室社區(qū)、景觀(guān)式辦公、智慧城生產(chǎn)力促進(jìn)中心、國(guó)際藝術(shù)學(xué)校優(yōu)質(zhì)居?。ń妫?24萬(wàn)㎡）合院別墅、洋房、高層及小高層品質(zhì)公寓商業(yè) /商務(wù)（建面： ㎡）企業(yè)會(huì)所、 VIP俱樂(lè)部、會(huì)議度假村、特色商業(yè) /休閑娛樂(lè)2+1室 79㎡ 2+1室 93㎡ 2+2室 137㎡富力城 戶(hù)型及項(xiàng)目?jī)r(jià)值238。 核心競(jìng)爭(zhēng)策略： 遠(yuǎn)交近攻 | 占高打低 |核心競(jìng)爭(zhēng)陣地光華路片區(qū)紫金山片區(qū)麒麟片區(qū)城東 大城東本案的核心競(jìng)爭(zhēng)陣地在南京大城東板塊，重要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)為麒麟新城片區(qū)東方紅郡本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊地塊在售項(xiàng)目 東郊小鎮(zhèn)麒麟片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)分析當(dāng)下（ 20232023年）前期（ 2023年前） 后期（ 2023年后）由剛需居住片區(qū)，逐步邁進(jìn)品質(zhì)時(shí)代，未來(lái)將成為南京城東新興高品質(zhì)宜居住區(qū)， 品質(zhì)產(chǎn)品將成為區(qū)域絕對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn) 。剛需性?xún)r(jià)比時(shí)代東郊小鎮(zhèn)東方紅郡品質(zhì)突起時(shí)代 品質(zhì)宜居時(shí)代代表項(xiàng)目富力城啟迪科技園世貿(mào) G40中海 G03/G04時(shí)代特征剛需型產(chǎn)品價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈品質(zhì)產(chǎn)品初現(xiàn)板塊熱度提升品牌房企集聚品質(zhì)住區(qū)邁向成熟富力城為麒麟片區(qū)跨入品質(zhì)宜居時(shí)代的里程碑，伴隨麒麟新城的實(shí)質(zhì)規(guī)劃進(jìn)展，板塊逐步成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，吸引了如世貿(mào)、中海等一線(xiàn)品牌房企的入駐，未來(lái)片區(qū)的 “ 品質(zhì)宜居 ” 特征將更為明顯。遠(yuǎn)交近攻核心競(jìng)爭(zhēng)策略 ——遠(yuǎn)交競(jìng)爭(zhēng)策略 捆綁片區(qū)價(jià)值標(biāo)桿競(jìng)品，樹(shù)立項(xiàng)目整體價(jià)值高度本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊價(jià)值捆綁策略原點(diǎn)：富力城項(xiàng)目做為目前片區(qū)內(nèi)品質(zhì)價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目，具備一定的市場(chǎng)影響力，后期將推售洋房及合院別墅產(chǎn)品，價(jià)值高度將不斷提升世茂項(xiàng)目由于地價(jià)因素，以及其品牌價(jià)值，將打造成區(qū)域標(biāo)桿級(jí)項(xiàng)目策略核心：借勢(shì)富力城及世貿(mào)項(xiàng)目的區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目的價(jià)值定位，本案與其捆綁在統(tǒng)一價(jià)值陣營(yíng)，占高打低，有效樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象高度近攻競(jìng)爭(zhēng)策略本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊直面競(jìng)爭(zhēng)針對(duì)同質(zhì)化競(jìng)品，依托產(chǎn)品品質(zhì)及附加值，性?xún)r(jià)比取勝，快速去化策略原點(diǎn)：中海項(xiàng)目做為與本案距離最近且產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的核心競(jìng)品，需提升、提煉項(xiàng)目核心品質(zhì)賣(mài)點(diǎn)體系，與其開(kāi)展貼身肉搏策略核心：提升項(xiàng)目產(chǎn)品力，精做產(chǎn)品附加值，并依托合理的定價(jià)策略，樹(shù)立項(xiàng)目性?xún)r(jià)比形象，運(yùn)用科技住宅價(jià)值與中海項(xiàng)目展開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)PART3核心價(jià)值聚合梳理① 區(qū)域價(jià)值區(qū)域認(rèn)知：山水之合：兩山三水一中央公園離南京主城最近的低密度花園板塊n 背靠紫金山，直面青龍山 (龍王山），依原生公園而建n 600年運(yùn)糧河，未來(lái)沿河公園帶n 距離中央公園僅 500公里n南京發(fā)展速度最快的南京未來(lái)科技新城 “ 東方硅谷 ”n南京未來(lái)最具潛力的低密度生活住區(qū)② 配套價(jià)值配套之合：最前瞻的區(qū)域配套規(guī)劃國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校、三甲國(guó)際醫(yī)院五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、有軌電車(chē)接駁n 起點(diǎn)高，天生優(yōu)越，符合未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。n 按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)建造，符合西方人本舒適n 繁華 “ 城熟 ” 配套，一個(gè)國(guó)際化新城的社區(qū)營(yíng)造n 全功能無(wú)憂(yōu)生活新主城，提供給未來(lái)的無(wú)限夢(mèng)想③ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值物業(yè)之合： 200萬(wàn)平米超級(jí)復(fù)合大盤(pán)住宅 +辦公 +商業(yè) +酒店 +產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 ——城市配套價(jià)值體系物理屬性：高起點(diǎn)規(guī)劃，軌道交通、商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、酒店等生活配套利好不斷，基于全球化的社區(qū)營(yíng)造。精神屬性：高端區(qū)域?qū)傩?，品牌?xiàng)目云集、高端住區(qū)所帶來(lái)的標(biāo)簽感、自豪感價(jià)值屬性：主城價(jià)格洼地，未來(lái)的低密度花園板塊所帶來(lái)巨大的升值潛力→ 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系的挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 ——城市資源價(jià)值體系→ 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系的挖掘物理屬性：山湖環(huán)抱， 600年運(yùn)糧河景觀(guān)帶，背靠紫金，直面青龍山，滄波門(mén)百里風(fēng)光帶，濕地公園、中央公園，擁有城市山水不可再生的自然資源。精神屬性：大城東區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)良所帶來(lái)的優(yōu)越感，自豪感。價(jià)值屬性：城市稀缺自然山水物業(yè)，未來(lái)低密度花園住區(qū)的價(jià)值增長(zhǎng)潛力。項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 ——產(chǎn)品價(jià)值體系→ 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系的挖掘物理屬性：社區(qū)配套、戶(hù)型、建筑風(fēng)格、大堂及品質(zhì)細(xì)節(jié)精神屬性：質(zhì)感的生活、開(kāi)放而融洽的社區(qū)氛圍價(jià)值屬性： 品牌的保障、清華品牌的價(jià)值導(dǎo)入、與生俱來(lái)的榮耀主題商業(yè)廣場(chǎng)配套、生態(tài)復(fù)合大城，締造時(shí)代的潮流，創(chuàng)新的科技地產(chǎn)，融合東方傳統(tǒng)與西方人本舒適的居住區(qū)。社區(qū)的人文底蘊(yùn)、圈層的交流平臺(tái)、為客戶(hù)營(yíng)造的智本社區(qū)感受，通過(guò)活動(dòng)塑造出來(lái)的品牌個(gè)性，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)之間的良性互動(dòng)。城市主流區(qū)域城市主流價(jià)值城市主流資源 +城市主流元素城市主流人群（大城東 +CBD核心 +智慧經(jīng)濟(jì)帶 +商業(yè)中心） （智慧城 +城市方向 +城鐵效應(yīng) +產(chǎn)品價(jià)值） （城鐵 +機(jī)場(chǎng) +別墅 +高爾夫 +森林 +公園 +河流 +私湖 +私島） （準(zhǔn)中產(chǎn)：主流人群的非主流選擇） Find Valuation 價(jià)值定義Find Location 區(qū)域定位大城東 CBD 城市主流涵氧區(qū)東區(qū) CBD，山水智慧城紫金山南 200 萬(wàn)方復(fù)合城邦生態(tài)氧城 主流生活PART4企劃策略形象表達(dá)以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向搭建項(xiàng)目整體價(jià)值體系營(yíng)銷(xiāo) 不在 叫賣(mài) ， 在 勾引。性感度低 性感度高大牌性感明星選秀明星大家閨秀恐龍知名度高知名度低Mini Cooper、蘋(píng)果《失戀 33天》、吳莫愁等可口可樂(lè)、百事口樂(lè)郭德綱、芙蓉姐姐4大品牌類(lèi)別 √客戶(hù)解碼 富力城成交客戶(hù)分析成交客戶(hù)多以首置及二次置業(yè)為主，主要用于自主兼少量投資客成交客戶(hù)多以白下、玄武、江寧區(qū)原住民及工作所在地為主1150012023的均價(jià)，并非每個(gè)毛頭小伙能消費(fèi)得起好產(chǎn)品還得遇到懂得欣賞的人從主力面積上看，以首次置業(yè)、首次改善為主客戶(hù)解碼 目標(biāo)客群界定目標(biāo)人群強(qiáng)調(diào)自我的城市新貴首次置業(yè)的城市精英首次改善的三口之家客戶(hù)解碼 目標(biāo)客群寫(xiě)真在這城市奮斗 8年以上， 30多歲經(jīng)過(guò)多年打拼，已經(jīng)小有成就，城市里的新脊梁品牌化消費(fèi)，堅(jiān)持品味，懂得欣賞美好的事物有文化，有品味，有責(zé)任，有購(gòu)買(mǎi)力的 新 “ 四有新人 ”有責(zé)任感，知道要為自己和家人追求更好的生活經(jīng)過(guò)生活的沉淀，更懂得生活的意義講品位，有情趣，懂格調(diào)，愛(ài)生活。他們是：渴盼晉級(jí)品質(zhì)生活的階層清華啟迪： 200萬(wàn)方復(fù)合城邦如何讓他們順理成章的走到一起？傳統(tǒng)推廣的方法顯然不合適建立形象、賣(mài)點(diǎn)羅列，我很好你快來(lái)看 ……僅僅讓消費(fèi)者 “ 認(rèn)知 ” 到項(xiàng)目是沒(méi)有任何機(jī)會(huì)的除非你有大把鈔票，鋪天蓋地的投廣告還不一定能成！有針對(duì)性的讓消費(fèi)者 “ 產(chǎn)生偏好”讓消費(fèi)者覺(jué)得 “ 你了解我，你懂我 ”“ 我喜歡你說(shuō)的內(nèi)容，喜歡你說(shuō)話(huà)的方式，我愿意和你交往”客戶(hù)解碼 目標(biāo)客群洞察務(wù)實(shí)而不失品味主流而不失趣味在現(xiàn)實(shí)的壓力下，堅(jiān)持理想不妥協(xié)看重當(dāng)下的成績(jī)，更珍視取得這份成績(jī)的歷程他們， 10年光景，正值壯年從孤身一人到有家有口從激情拼搏到事業(yè)有成