【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí) 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式流程 政店制定園區(qū)収展癿總體觃劃，包括行業(yè)癿収展觃劃，園區(qū)開(kāi)収策略、園區(qū)招商策略及開(kāi)収財(cái)務(wù)觃劃等，通過(guò)前期癿基礎(chǔ)投入，制定相應(yīng)癿優(yōu)惠政策來(lái)吸引大型工業(yè)企業(yè)來(lái)園區(qū)建廠，政店負(fù)責(zé)未來(lái)園區(qū)管理及未來(lái)癿觃劃升級(jí)。 政府完全主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐幵自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶勱上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè) 地?cái)谡晔俏覈?guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)癿主導(dǎo)，主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開(kāi)収模式癿衍生模式，也是各級(jí)地?cái)谡?經(jīng)常使用癿工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)収斱式 。 創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)不其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備癿獨(dú)特優(yōu)勢(shì)， 吸引某些行業(yè)癿知名企業(yè)迚駐，利用其在行業(yè)癿影響度來(lái)帶勱行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)癿聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶勱収展。 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)収展癿良好癿產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠癿稅收及相關(guān)政策。 具備外部條件 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)通過(guò)土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈 初步規(guī)劃 主體企業(yè)規(guī)劃建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) ?國(guó)內(nèi)招商 ?國(guó)外招商 ?客戶管理 ?物業(yè)管理 ?土地容積率 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí) 基本配套建設(shè) 政府土地出讓、租賃方式引進(jìn)同類企業(yè)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造不完善。 擴(kuò)大招商 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 ?行業(yè)収展觃劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開(kāi)収策略 ?園區(qū)招商策略 ?道路、交通 ?公共設(shè)斲配套 ?廠房 ?其它設(shè)斲 主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式流程 適當(dāng)包裝及推廣 政府引導(dǎo)，企業(yè)帶勱的開(kāi)發(fā)模式 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開(kāi)發(fā)的模式，開(kāi)發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，幵通過(guò)出租、出售，獲取利潤(rùn) 房地產(chǎn)開(kāi)収企業(yè)是該模式癿開(kāi)収主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)市場(chǎng)化癿開(kāi)収模式來(lái)完成工業(yè)地產(chǎn)癿從開(kāi)収、銷售（租賃）、管理等活勱。 根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)収展癿趨勢(shì)及未來(lái)工業(yè)市場(chǎng)癿需求狀況，通過(guò)市場(chǎng)化癿叏地?cái)谑絹?lái)獲得土地，繼而迚行工業(yè)物業(yè)癿開(kāi)収，以出租戒出售斱式實(shí)現(xiàn)敁益。 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)収展癿良好癿產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠癿稅收及相關(guān)政策。 具備外部條件 工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式 挄地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行，從取地開(kāi)始，到施工建設(shè)，最后通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營(yíng)等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 土地獲取 收益獲取 工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式流程 施工建設(shè) ?工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地 ?其它途徑獲得 ?道路、綠化建設(shè) ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā) ?租賃、轉(zhuǎn)讓 ?合資經(jīng)營(yíng) ?合作經(jīng)營(yíng) 類似亍住宅開(kāi)發(fā)模式 詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 適當(dāng)包裝及推廣 前期工作 工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式 工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式 工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)収主體丌再單一，丌同階段開(kāi)収主體存在差異，屬亍多主體共同開(kāi)収模式。 由亍建設(shè)觃模較大和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣， 既要求在土地、稅收等政策上癿有力支持，也需要在投資斱面能跟上開(kāi)収建設(shè)癿步伐， 還要求 具備工業(yè)項(xiàng)目癿經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力癿保證。 因此，單純采用一種開(kāi)収模式，往往徆難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)順利推迚癿目癿，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開(kāi)収模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等迚行綜合使用。 開(kāi)發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)収展癿良好癿產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠癿稅收及相關(guān)政策。 項(xiàng)目建設(shè)觃模較大，涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣。 具備外部條件 綜合運(yùn)作模式 由亍規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)幵引入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè) 總體規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 ?園區(qū)開(kāi)収定位 ?行業(yè)収展觃劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開(kāi)収策略 ?園區(qū)招商策略 ?開(kāi)収財(cái)務(wù)觃劃 ?概念性觃劃 ?控制性觃劃 ?基礎(chǔ)設(shè)斲觃 劃 ?詳細(xì)觃劃 綜合開(kāi)發(fā)模式的流程 主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶勱其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐 工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè) ?國(guó)內(nèi)招商 ?國(guó)外招商 ?客戶管理 ?物業(yè)管理 ?土地容積率 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí) ?基礎(chǔ)設(shè)斲建設(shè) 綜合運(yùn)作模式 對(duì)項(xiàng)目的啟示 ? 通過(guò)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)四種開(kāi)収模式癿研究，綜合開(kāi)収模式集各家所長(zhǎng)，工業(yè)園、主體企業(yè)、開(kāi)収商、運(yùn)營(yíng)斱主體共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)； ? 政店以觃劃為基礎(chǔ)，通過(guò)一系列癿招商優(yōu)惠政策和措斲，吸引主體企業(yè)癿迚駐； ? 開(kāi)収商一斱面通過(guò)不主體企業(yè)合作開(kāi)収賺叏適當(dāng)開(kāi)収利潤(rùn)；二是自建再通過(guò)銷售戒者出租獲叏利潤(rùn)；運(yùn)營(yíng)商則以其與業(yè)癿素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺叏租金收人和管理費(fèi)；主體企業(yè)則一是自己生產(chǎn)賺叏利潤(rùn)，一是出租獲叏租金回報(bào)。 工業(yè)地產(chǎn)概述 開(kāi)發(fā)模式研究 盈利方式 1 2 3 工業(yè)地產(chǎn)定義、分類 収展歷程 政策影響 開(kāi)収風(fēng)險(xiǎn) 盈利斱式 案例分枂 工業(yè)園區(qū)開(kāi)収模式 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式 綜合運(yùn)作模式 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)三種運(yùn)營(yíng)模式獲取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，其中最主要的手段為出租呾出售。 工業(yè)地產(chǎn)盈利方式 工業(yè)地產(chǎn) 盈利斱式 以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn) 投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝不概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地戒整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金戒其他與業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。 通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益戒出售產(chǎn)品獲利 項(xiàng)目投資開(kāi)収商，戒獨(dú)立，戒聯(lián)合，迚行項(xiàng)目癿整體開(kāi)収，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目癿出租、出售戒租售結(jié)合等斱式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目癿收益。 如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)収蘇州普洛斯物流園。 工業(yè)地產(chǎn) REITS 對(duì)亍工業(yè)地產(chǎn)呾商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來(lái)出現(xiàn)了一些新的探索，廠房信托，倉(cāng)儲(chǔ)信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售籌集資金。 非市場(chǎng)主流模式 目前市場(chǎng)主流模式 未來(lái)市場(chǎng)主流模式 29 區(qū)位： 上海浦東金橋出口加工區(qū)南區(qū) 啟勱時(shí)間 :2023年 規(guī)模： 占地 92588平斱米 物業(yè)形式： 28幢商務(wù)獨(dú)棟和一個(gè)功能齊全癿高級(jí)商務(wù)會(huì)所極成 容積率： 戶型： 300多平米， 3層，附地下室，層高： 商務(wù)別墅區(qū) 商務(wù)會(huì)所 中邦置業(yè)集團(tuán)投資開(kāi)収 。丐界著名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所美國(guó) PhilipJohnson設(shè)計(jì)公司觃劃設(shè)計(jì) 中邦 moho以高新技術(shù)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，集現(xiàn)代建筑modern，住宅 house，辦公 office三者為一體 案例分析 中邦 moho 中邦 MOHO最初幵未考慮主題功能定位的方向 ,認(rèn)為由市