主題地產發(fā)展模式研究(編輯修改稿)
2025-01-20 16:13 本頁面
【文章內容簡介】 居住項目銷售停滯發(fā)展軸1992年 1995年 1996年 1998年 2023年中山大學和高科技產業(yè)開始建設1999年發(fā)展現狀：目前已有 9所大學投入使用，其中中山大學已招生 3屆。前幾年中山大學附近開發(fā)的多層和別墅項目均銷售停滯。翠湖高爾夫開發(fā)的別墅銷售良好，客戶主要是會員。和記黃埔在高爾夫旁開發(fā)的高爾夫公寓亦銷售良好，客戶主要為香港人。已銷售的物業(yè)均與高爾夫及度假概念有關，與大學無關，打大學概念的項目都滯銷。教育產業(yè) —— 基礎教育典型案例： 深圳市寶安區(qū)桃源居社區(qū)項目區(qū)位： 距離深圳市區(qū) 30多 km，距離寶安區(qū)中心 15分鐘車程，屬于陌生區(qū)域項目規(guī)模： 總占地 2023畝，總建面 180萬 m2，其中教育區(qū) m2銷售情況： 1996～ 2023年沒有引入清華附校，年銷售量 m2 2023年捐資過億引入清華附校， 至今年銷售量 15萬 m2關鍵因素： 寶安區(qū)人口較富有但區(qū)域教育條件較差，缺乏名校，清華附屬學校具有很強感召力。 所設清華附校通道完整，設有幼兒園、小學、中學、大學預科班。 與居住地產建立唯一價值關聯， 1戶 2個學位名額。主題地產 —— 教育產業(yè)分類 與居住地產的關聯 關鍵因素高等教育（大學城）無法創(chuàng)造需求居住地產與高等教育學位無法建立價值關聯，因此無法創(chuàng)造市場新需求。大學城內均配置有優(yōu)質價廉的的學生公寓和教師住宅，一般采用出租方式，且租金低于周邊市場價格。師生不會成為校外居住地產的主流客戶。僅對區(qū)域有形象提升作用，對居住地產價值提升非常有限，即使是在成熟區(qū)域，其對居住地產價值的提升也僅在5%左右。基礎教育 可以創(chuàng)造需求居住地產與學校的學位名額及學費優(yōu)惠建立價值關聯城市中名校缺乏，且引入的名校在目標客戶中具有強烈感召力基礎教育通道必須完整，即必須有小學、中學兩種教育產業(yè)與居住地產的關聯銷售核心式 —— 教育產業(yè)分類 判斷因素高等教育（大學城）大學無法為居住地產創(chuàng)造市場需求需要付出較大的代價，包括無償提供土地基礎教育山東省重點中學共 57所，其中濟南 16所，占 28％，分布在市區(qū)。濟南市區(qū)基礎教育力量很強。（青島 9所，泰安 3所）郊區(qū)人口置業(yè)能力有限主題地產發(fā)展模式 —— 經營核心式主題地產經營核心式主題公園度假村
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