【文章內容簡介】 游后做地產（深圳華僑城）深圳華僑城是國內從事“旅游＋地產”開發(fā)的先驅者，其屬下的四大主題公園是目前國內最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——波托菲諾意大利風情小鎮(zhèn)，更被視為國內主題社區(qū)開發(fā)的典范。先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園1985年8月28日，經(jīng)國務院正式批準創(chuàng)立面積近5平方公里的華僑城，并由香港中旅集團參照招商局開發(fā)深圳蛇口的模式，投資開發(fā)興建深圳灣畔的華僑城，使之成為吸引華僑華人資金、技術、人才的窗口和基地。于是，被后人稱為“中國主題公園之父”的馬志民先生開始帶領著一班人探索以一種全新的理念建設這座具有里程碑意義的大型旅游城。開發(fā)模式之二：地產+旅游同步開發(fā)開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)主流開發(fā)模式開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產開發(fā)模式之四：產權酒店開發(fā)19 / 58 “錦繡中華”“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕?！耙徊竭~進歷史，一日暢游中華”的理念強烈地感召和震撼著人們。這個中國第一個現(xiàn)代意義上的主題公園也是世界上規(guī)模最大的微縮景區(qū)，錦繡中華占地30多萬平方米，它選取中國84個最有代表的山水名勝，古代建筑景點按1:15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。華僑城開始熱鬧起來，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時間幾乎成為深圳旅游的代名詞。它當年即收回投資，幾年之后又成功上市。中國民俗文化村隨后，被譽為“中國第一村”的中國民俗文化村于1991年10月開業(yè)。它占地20萬平方米，是一個薈萃中國民俗文化、民間藝術、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。它共選取中國21個民族的24個村寨景點按1:1比例建造，并有上千名來自各地區(qū)、各民族的藝員和員工進行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《綠寶石》、《藍太陽》和大型廣場表演《中華百藝盛會》等，被譽為中國民族舞蹈藝術、廣場藝術的經(jīng)典。世界之窗1994年6月，匯集世界奇觀、古今名勝、自然風光和民俗風情于一園的世界之窗隆重登場。它是一個展示世界歷史文化的大型旅游景點，是廣東省最大的旅游企業(yè)，占地48萬平方米，共建有118個旅游景點，其創(chuàng)作表演的大型音樂舞蹈史詩《創(chuàng)世紀》20 / 58，將中國的廣場表演藝術推至極致。她先后舉辦了國際民間藝術節(jié)、日本文化周、國際啤酒節(jié)、圣誕狂歡節(jié)等活動，相繼推出了由數(shù)百名中外演員同臺共演的大型廣場藝術晚會《狂歡之夜》、《夢之旅》、《創(chuàng)世紀》，以宏大的氣勢，精湛的表演被專家譽為旅游文化精品。大型室內滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金字塔幻想館等參與項目，更領導旅游新潮流。歡樂谷運用現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建的歡樂谷，是華僑城的第四大主題公園。項目占地面積17萬平方米。該公園在功能上突出了參與性、娛樂性，與原有三大主題公園形成互補，并運用了多項現(xiàn)代科技與旅游成果，其中歡樂谷四維動感影院是亞洲的第一座動感影院，歡樂谷的瑪雅海灘水公園獲1999年國際水公園“行業(yè)創(chuàng)新獎”。配套酒店及其它設施除了四大主題公園以外，華僑城還根據(jù)大型旅游休閑社區(qū)的功能要求，陸續(xù)建設了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術館、暨大中旅學院、華夏藝術中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項目設施，形成一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積達5平方公里的旅游之城。十幾年來，華僑城的主題公園搞一個火一個，作為升級產品的深圳歡樂谷取得巨大成功。歡樂谷二期2022年5月開業(yè)，當年稅后利潤就達到5000多萬元，凈資產收益率在15%以上。21 / 58后做地產——“波托菲諾”：旅游地產的先驅如果說，旅游是華僑城的樹干，那么地產便是其結出的果子。構成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假項目之外，其點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產——“波托菲諾”。華僑城的房地產項目都是圍繞主題公園來做的。（1）項目概況華僑城波托菲諾再現(xiàn)意大利千年古鎮(zhèn)波托菲諾獨特海域風光的原汁原貌，建于華僑城西部，占地達80萬平方米，建筑面積108萬平方米，無論是占地面積還是建筑面積，都是深圳特區(qū)第一大盤，儼然成為華僑城的城中城，但其容積率卻僅為，總規(guī)劃為4500戶，居住人口15000人。建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設施。另外，還有綠地3萬平方米、道路2萬平方米、水面與荔枝林面積15萬平方米。項目共分三期開發(fā)（一期“天鵝堡”、二期“純水岸”[在售]、三期［開發(fā)］），推出后引起轟動，連續(xù)獲得多項國家級獎項。（2）項目特色由于華僑城內四大主題公園的開發(fā)成功，極大地改善了華僑城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做“皇家御花園”也不過分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕涵山、北靠高爾夫練習場和僑城花園，環(huán)擁燕棲湖。這一在深圳乃至全國都少有的居住環(huán)境，為這一房地產項目帶來極高的附加值和未來的升值潛力。為了提升項目品質，華僑城聘請了歐美著名的設計師來規(guī)劃設計該項目，在設計構思中運用了新都市主義的規(guī)劃思想，意義在為人們創(chuàng)造一個具有濃郁人文氣息及地中海異國情調的社區(qū)，目的是通過“波托菲諾”主題居住概念的規(guī)劃設計，使22 / 58其成為華僑城主體景觀的有機組成部分，成為一個具有濃厚文化內涵和濃郁異國情調的住宅小區(qū)。而華僑城以完美的地域景觀、人文景觀而著稱。它別具一格的居住環(huán)境、景觀環(huán)境、人文環(huán)境，賦予了“波托菲諾”豐富的歷史、文化內涵，同時通過居住主題的創(chuàng)造、烘托來展現(xiàn)“波托菲諾”的建筑風格，使主題旅游和主題住宅小區(qū)能夠融合與統(tǒng)一。豐富的建筑形態(tài)適應不同居住心理波托菲諾不同于一般的小區(qū)，它的建筑形態(tài)跨越了高層、小高層、多層、聯(lián)排別墅和獨立別墅等多種形態(tài)，不同形態(tài)的建筑之間根據(jù)自然景觀最大化原則來布局，形成了錯落有致的視線。這在很大程度上克服了現(xiàn)代城市小區(qū)以高層為主的、單調的建筑形體和樣式。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地勢最高，它雄偉的高層俯瞰整個波托菲諾，給人以大氣尊貴之感；而純水岸則緊臨燕棲湖，它低矮的多層和聯(lián)排別墅與湖面形成自然的銜接，給人以親和愜意之感。后來開發(fā)的天鵝堡二期又有了小高層，它兼具景觀優(yōu)勢和舒適感。視線上的豐富只是一個方面，更為重要的是，建筑的不同高度、不同體量契合了不同客戶的心理需求。根據(jù)自然地表形態(tài)的特征，波托菲諾的建筑布局相應地豐富多變，為居住提供了最適宜的范本。良好休閑環(huán)境放大生活內涵在波托菲諾，生活更多的體現(xiàn)為休閑，而不是單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀資源是自然界造化的結果，但經(jīng)過合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來，成為社區(qū)的公共部分，被所有社區(qū)居民享有，成為社區(qū)鄰里喜愛的休閑場所。同時波托菲諾也有著獨特的人工環(huán)境。占地80000平方米的華僑城高爾夫練習場將會被納入社區(qū)整體范圍，成為真正的社區(qū)高爾夫運動場。同樣體現(xiàn)波托菲諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費門票，充滿傳奇夢幻色彩的歡樂谷不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。特色商業(yè)營造浪漫生活情調23 / 58對很多小區(qū)來說，商業(yè)店鋪無非臨街設立，定位也僅限于提供業(yè)主起居生活的必需品。在波托菲諾，除了這些生活必需的商業(yè)配套，更多的則是為業(yè)主提供休閑浪漫的去處，一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風景最美、最具異國情調的位置——純水岸商業(yè)街和水岸廣場相繼出現(xiàn)。商務居住激發(fā)社區(qū)新活力業(yè)界關于社區(qū)與小區(qū)二者之間具體有哪些不同并沒有完全的共識，但有一點應是得到了大多數(shù)人的認可，那就是，社區(qū)是相對開放的一種形態(tài)，而小區(qū)是相對封閉的。波托菲諾有很多開放的表現(xiàn)形式，例如它公共的商業(yè)街，水岸廣場，以及作為標志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區(qū)活動的地方。這些開放性場所的存在，從空間層面上打破了封閉的居住形式，在一定程度上促使人們形成更加開放的居住心理。波托菲諾另一個很有意思的地方是，社區(qū)里面引入了完全對外開放的酒店式公寓。它的對象主要是外地來深的商務人士，以及一些外國人。從性質上來講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差別，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的應該莫過于社區(qū)居民開放包容的心態(tài)，在不干擾自身正常生活的情況下，人們慢慢意識到，社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。在這里，既有熟悉的鄰居，也會有一些新面孔。當然，開放的重要前提是公共空間和私密空間的張馳保持合適的尺度，不能有擠迫感，當然，物業(yè)管理的方式也很重要。華僑城旅游地產的利潤華僑城房地產項目的銷售有個規(guī)律，一般是開盤當天就銷售1/3，一年之內賣掉90%多。旅游地產項目的成功，主要得益于華僑城片區(qū)內成熟的主題公園景觀，以及多功能社區(qū)規(guī)劃，整個社區(qū)集旅游、娛樂、文藝(何香凝美術館、華夏藝術中心等)、休閑、購物等功能于一體。地產業(yè)務的投資收益對華僑城的利潤貢獻率超過80%。⑴ 主題公園對房價的貢獻率華僑城旗下旅游和地產的關系，由以下數(shù)據(jù)可以略窺一二?！耙匀A僑城旅游地產的開發(fā)經(jīng)驗，主題公園對房價的支撐大約是2022元/平方米。”肖德中介紹，天鵝堡一期當時賣到8500元/平方米，而附近白石洲的房價只有6000元/平方米；北京世紀華僑城項目在朝陽區(qū)南磨房，項目附近的樓盤原來是4200元/平方米，現(xiàn)在房價已經(jīng)達到6500元/平方米。除了房價整體上漲的因素，世紀華僑城主題公園的籌建對它24 / 58的房價是有貢獻的。波托菲諾項目中，2022年開盤的10萬平方米天鵝堡二期II區(qū)均價達到9800元/平方米，目前已經(jīng)賣到10000元/平方米。⑵ 華僑城旅游地產的利潤估算權威周刊所做的測算顯示，華僑城旅游地產項目毛利率高得驚人：波托菲諾項目的樓面地價不超過1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建設費用和23002500元/平方米的建安成本(高層建筑較高，多層建筑較低)，再加上500元/平方米的其他成本雜費，項目總成本不超過5000元/平方米；以10000元/平方米的售價計算，波托菲諾項目毛利率在50%以上，每平方米建筑面積毛利率在5000元左右，利潤相當可觀。按照該周刊得到的進一步數(shù)據(jù)，目前包括波托菲諾尚未開發(fā)的規(guī)劃建筑面積，華僑城區(qū)域內約有200萬平方米建筑面積尚待開發(fā)，若乘以5000元/平方米的毛利，總利潤將達到100億元。按照2022年開發(fā)速度，樂觀估計開發(fā)速度可以達到每年15萬平方米，200萬平方米建筑面積足夠華僑城持續(xù)快速開發(fā)10年。波托菲諾每年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一舉超過四大旅游主題公園年收入之和。也正是旅游房地產的進入，才使一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)真正矗立在深圳灣畔。目前，華僑城集團已形成總資產達200億元、凈資產近100億元、年銷售收入過100億元的資產規(guī)模和銷售規(guī)模，累計向國家上繳稅收達30億元以上。華僑城模式的擴張華僑城“主題公園＋旅游地產”的主業(yè)構架獨樹一幟，而且別具一格：宣稱以旅游為惟一主業(yè)，地產項目卻貢獻高達八成的利潤。眼下，華僑城正在著力經(jīng)營深圳“東部華僑城”和北京世紀華僑城項目，并在迪斯尼和環(huán)球影城可能退出上海的情況下，謀求在上海開建主題公園，以期在全國一線城市全面復制“旅游＋地產”模式。（1）北京華僑城2022年華僑城在北京與南磨房鄉(xiāng)簽約，合作開發(fā)北京世紀華僑城項目，項目占地約1平方公里，是北京目前投資最大的主題公園。項目公司北京世紀華僑城實業(yè)成立于2022年6月，%，其余股東有北京世紀城房地產、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳華僑城地產和北京四方投資，華僑城受托管25 / 58理華僑城地產股權后，%。 北京世紀華僑城項目總投資20億元，主題公園占地50萬平方米，房地產總建筑面積50萬平方米，計劃分三期滾動開發(fā)。 北京世紀華僑城項目，第一期總共18萬平方米建筑面積，按照華僑城在深圳的旅游地產盈利模式，比較保守地計算，1平方米的毛利至少可以達到1500－2022元，對華僑城形成的投資收益，%的權益比例粗略計算。 （2）上海華僑城北京項目之后有上海浦江鎮(zhèn)意大利城項目，據(jù)介紹主要是華僑城房地產公司在運作，項目思路和北京項目差不多。2022年4月，上海浦江鎮(zhèn)意大利城項目動工，占，總投資30億元。上海項目將規(guī)劃成為一個意大利主題特色的綜合社區(qū)，成為上海未來“一城九鎮(zhèn)”中的一個特色城鎮(zhèn)。華僑城在深圳的方式是先有旅游后有地產，但上海項目則是先有住宅后有旅游。華僑城上海浦江鎮(zhèn)項目2022年4月前后開始預售，第一期推出19萬平方米建筑面積，均價初步估計為6000元/平方米。按2022年結算面積8萬平方米、均價6000元、單位凈利潤2200元計算，該項目的地產業(yè)務明年可為華僑城貢獻投資收益3200萬元。 另外，北京和上海項目都是當?shù)卣块T主動找華僑城尋求合作，原因是華僑城在深圳經(jīng)營多年的華僑城主題多功能社區(qū)模式，很受一些地方政府賞識，認為那樣的片區(qū)有利于改善城市社區(qū)形象。由于地方政府的支持，華僑城在上述兩地的土地成本比較低廉。據(jù)知情人士透露，北京項目的土地，實際上是一半由華僑城承諾用來建設主題公園搞景觀綠化，而另一半土地就作為地方政府部門補貼給華僑城開發(fā)房地產，因此，華僑城北京項目“事實上是零地價”（3）深圳東部華僑城華僑城把深圳歡樂谷主題公園以及“旅游＋地產”模式推廣到北京、上海的同時，又在深圳東部啟動一個規(guī)模更大的旅游項目，即擁有50%權益的“東部華僑城”?！皷|部華僑城”位于深圳鹽田三洲田片區(qū)和梅沙片區(qū)，是深圳市2022年重點建設