【文章內(nèi)容簡介】 、土地升值 /緊缺、需求導(dǎo)向、利率上調(diào)、信托產(chǎn)品出爐、宏觀調(diào)控 1990年 1993年 1998年 2022年 2022年 宏觀調(diào)控線 需求拉動線 宏觀調(diào)控失力 XXXX 第 35頁 基于以上分析，盡管受政策風(fēng)險影響，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍然具有很高的市場吸引力 起步階段 平穩(wěn)階段 快速上升階段 萎縮階段 人均 GDP800美元 1300美元 8000美元 13000美元 世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計 納瑟姆曲線 起飛期 平緩期 高速發(fā)展期 城市化率 30% 70% 高 民用地產(chǎn) 行業(yè)盈利性 低 市場成長性 高 房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的吸引力， AAAA應(yīng)該抓緊時機，在該行業(yè)中獲取超額利潤 目前的風(fēng)險因素正逐步減少和降低，現(xiàn)存風(fēng)險不會對該行業(yè)產(chǎn)生本質(zhì)影響 XXXX 第 36頁 房地產(chǎn)行業(yè)的成功關(guān)鍵因素來源于企業(yè)所擁有的土地資源、資本規(guī)模、公共關(guān)系和組織資源 注：此項評價的關(guān)鍵并不在于對企業(yè)的絕對定量分析，而在于相對定性分析 資源能力評價 ?AAAA的土地資源儲備基本能滿足未來 10年發(fā)展的需要，但不能支持超常規(guī)發(fā)展需要。 ?AAAA融資渠道單一，融資能力較弱，需要拓展融資渠道，擴大融資規(guī)模。 ?AAAA為開發(fā)區(qū)建設(shè)作出了顯著貢獻，與開發(fā)區(qū)政府及社會建立了良好的公共關(guān)系。 ?AAAA的法人治理結(jié)構(gòu)、人力資源、財務(wù)等企業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱，不能滿足公司做強做大的需要。 無 少 中 多 小 一般 大 特大 弱 一般 強 極強 少 較少 多 很多 土地資源 資本規(guī)模 公共關(guān)系 組織資源 XXXX 第 37頁 AAAA房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資源匹配程度較高 資源能力匹配性評價 ?房地產(chǎn)需求有較大的提升空間，需要房地產(chǎn)企業(yè)有豐富的土地儲備， AAAA目前土地資源基本滿足發(fā)展需要。 ?房地產(chǎn)行業(yè)競爭將逐步加劇，需要有較未雄厚的資金實力，AAAA目前的資金實力并不十分滿足需求。 ?房地產(chǎn)行業(yè)與國計民生高度相關(guān)，需要房地產(chǎn)企業(yè)有良好的公共關(guān)系， AAAA在公共關(guān)系方面具有較強的優(yōu)勢。 ?房地產(chǎn)行業(yè)因其進入障礙低，需要房低產(chǎn)企業(yè)具有較強的經(jīng)營管理能力才能在競爭中勝出，目前 AAAA的經(jīng)營管理基礎(chǔ)不能適應(yīng)市場競爭。 完全滿足 AA現(xiàn)狀 缺乏 基本不滿足 基本滿足 一般 土地資源 資金實力 公共關(guān)系 組織資源 XXXX 第 38頁 AAAA在房地產(chǎn)地產(chǎn)方面的資源匹配程度很高，且民用地產(chǎn)業(yè)有很強的市場吸引力，應(yīng)當(dāng)成為 AAAA的核心業(yè)務(wù) 低 高 低 高 資源匹配程度 市場吸引力 高 民用地產(chǎn) 行業(yè)盈利性 低 市場成長性 高 AA地產(chǎn) 擴張戰(zhàn)略 退出戰(zhàn)略 完全滿足 AA現(xiàn)狀 缺乏 基本不滿足 基本滿足 一般 土地資源 資金實力 公共關(guān)系 組織資源 XXXX 第 39頁 戰(zhàn)略分析主要內(nèi)容－商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)分析 模式借鑒 民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 宏觀環(huán)境分析 行業(yè)環(huán)境分析 內(nèi)部資源分析 宏觀環(huán)境分析 行業(yè)環(huán)境分析 內(nèi)部資源分析 XXXX 第 40頁 宏觀環(huán)境分析對企業(yè)未來將產(chǎn)生全局性的影響 政治制度、體制 政府的穩(wěn)定性 特殊經(jīng)濟政策 國際政治 外貿(mào)立法 對外國企業(yè)的制度 就業(yè)立法 …… 企業(yè) 經(jīng)濟 政治法律 社會文化 技術(shù) GDP的變化 利率 貨幣供給 通貨膨脹率 工資 /物價控制 可任意支配收入 行業(yè)需求 市場需求 …… 國家研發(fā)支出 行業(yè)研發(fā)支出 科技研究重點 專利保護 新產(chǎn)品 新技術(shù)的商品化 …… 生活方式 就業(yè)預(yù)期 保護消費者運動 結(jié)婚率 人口增長率 人口遷移 文化及亞文化 …… 企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響： 企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。 企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的。 企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動態(tài)的而不是靜止的。 XXXX 第 41頁 去年以來我國房地產(chǎn)投資過熱，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡 目前全國大大小小的城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。從購物中心來看，目前全國已建成的有 54個，面積將近 700萬平方米，已經(jīng)在建立項的還有 240個，面積超過 3000萬平方米。 商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡表現(xiàn)在以下 7個方面 ?在部分大城市或中型城市出現(xiàn)盲目的投資和建設(shè)引發(fā)的倒閉、破產(chǎn)的高峰。 ?商業(yè)街的建設(shè)存在很大的盲目性。 ?把會展中心作為城市品牌及標(biāo)志性建筑來打造將產(chǎn)生嚴(yán)重的過剩，造成資源的浪費。 ?過度超前打造 ShoppingMall。 ?盲目規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)。 ?現(xiàn)代物流走入誤區(qū)。大部分在建倉庫，甚至開發(fā)房地產(chǎn)。 ?盲目地建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場。 XXXX 第 42頁 今年國家部委多次聯(lián)手對商業(yè)地產(chǎn)進行清查和整頓 從今年 2月開始，商務(wù)部牽頭對大型購物中心 (SHOPPING MALL)全面檢查，而后銀監(jiān)會、發(fā)改委、建設(shè)部紛紛介入。調(diào)查顯示，全國購物中心投資總額 2022多億元，以 400個網(wǎng)點左右為基數(shù)，相比去年底猛增 100多家。 4月 29日，國務(wù)院要求各地區(qū)、各部門和各有關(guān)單位在 1個半月內(nèi)對所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項目進行一次全面清理。重點清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目，以及 2022年以來新開工的所有項目。 從 7月份開始，由國家發(fā)改委、商務(wù)部、建設(shè)部、國土資源部和銀監(jiān)會五大部委組成的聯(lián)合調(diào)查組，再次對全國所有在建和未建的大型商業(yè)設(shè)施進行檢查。該行動是基于溫家寶總理在３個月內(nèi)對于此事的三次批示。 2月份 4月份 7月份 XXXX 第 43頁 商業(yè)地產(chǎn)投資屬于國家重點行業(yè)，國家正在通過政策加強宏觀調(diào)控力度 國務(wù)院 18號文件對房地產(chǎn)的地位給予了充分肯定： －房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 －不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用； －各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。 國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策性肯定 2022年中央政府采取了嚴(yán)禁 “ 圈地 ” ，控制貨幣供應(yīng)量等措施，種種跡象表明，實施了 6年之久的積極財政政策將從 2022年開始淡出，對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控將從刺激增長轉(zhuǎn)向防止過熱。宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范和調(diào)整的重點也會相應(yīng)地發(fā)生變化。 據(jù)悉， 2022年底，我國將出臺 《 城市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃管理條例 》 ，對城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃進行立法。屆時，建設(shè) 3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目，必須進行聽證。同時，今后將對商業(yè)網(wǎng)點的統(tǒng)計納入到法定的統(tǒng)計范圍之內(nèi)，在此基礎(chǔ)上對商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量、布局、結(jié)構(gòu)，以及市場需求情況進行動態(tài)的檢測，及時向社會發(fā)布信息，引導(dǎo)企業(yè)、銀行、個人進行投資決策。 國家對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀控制 XXXX 第 44頁 土地有償出讓 招標(biāo)、拍賣、掛牌方式 無償使用土地資源 過渡時期 真正的市場競 爭，打破地區(qū)格局和 關(guān)系保護，進行優(yōu)勝劣汰 政府導(dǎo)向 經(jīng)濟手段 價值規(guī)律 計劃經(jīng)濟模式 市場經(jīng)濟模式 市場導(dǎo)向 存在雙軌制 協(xié)議出讓為主 沒有嚴(yán)格意義 上的房地產(chǎn)企業(yè) 行政手段 土地出讓政策的變化影響到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商生存發(fā)展的根基 半市場化 房地產(chǎn)企業(yè)的 生存發(fā)展依附于 政府關(guān)系和政策因素 ?土地產(chǎn)權(quán)模糊 ?土地交易成本高、效率低下 ?無法顯性土地和建筑的價值 ?配置不合理，浪費和緊缺同時存在 ?供給結(jié)構(gòu)和數(shù)量脫離城市發(fā)展實際 ?既得利益者產(chǎn)生抗?fàn)幒团懦? ?投機尋租行為嚴(yán)重 ?交易成本不透明可控、缺乏公平性 ?未完全體現(xiàn)市場機制，只是變通做法 ?資源配置不合理，有市場炒作投機 ?不利于開發(fā)公司公平競爭、長遠發(fā)展 ?人情關(guān)系因素濃厚、走后門 ?有效遏制土地市場的泡沫經(jīng)濟 ?防止和避免腐敗行為的產(chǎn)生 ?減少隱形交易成本，減少中間環(huán)節(jié) ?營造公平的競爭環(huán)境 ?利于優(yōu)勢企業(yè)的全國性、規(guī)?；瘮U張 XXXX 第 45頁 國家金融政策的調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力提出了更高的要求 國家對土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流動資金貸款等方面的限定增加了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期的成本，提高了行業(yè)進入的門檻，進一步強化“強者越強，弱者越弱”的市場格局。眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的資金考驗 04年 3月，銀監(jiān)會出臺 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿） 》 ，對不同類型項目的開發(fā)貸款和按揭貸款風(fēng)險規(guī)避作出了比較詳細的指導(dǎo)性意見。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，等到正式的方案出臺時，對商業(yè)地產(chǎn)的貸款風(fēng)險管理將會有更詳細的指引意見。 對未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目 ,不得發(fā)放任何形式的貸款； 開發(fā)商申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30％； 嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機、推土機等）。 03年 6月，央行出臺 《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （銀發(fā) [2022]121號），要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)加強貸款管理，文件規(guī)定： XXXX 第 46頁 我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了前所未有的發(fā)展機遇 對商業(yè)地產(chǎn)的影響 變化趨勢 經(jīng)濟指標(biāo) ?國民經(jīng)濟高速增長，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。 ?商業(yè)地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大作用。 0202204000060000800001000001202201400001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022億元02040601978 1985 1990 1992 1994 1995 1999 2022 2022 2022 2022年份 ?恩格爾系數(shù)（食品占總消費的比重）不斷降低，購物、餐飲、旅游等消費必然上升。 恩格爾系數(shù) 居民可支 配收入 國民經(jīng)濟（ GDP） 01000202230004000500060007000800090001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022元?居民可支配收入的增加，大大地增強了人們消費的能力。 ?購房、教育是居民可支配收入的主要消費主體。 資料來源：中國統(tǒng)計年鑒 XXXX 第 47頁 商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展推動著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 500250045006500850010500百貨商店 大型綜合超市 都市 MALL 便利店 倉儲式購物中心 郊區(qū) MALL 商業(yè)物業(yè)與經(jīng)濟水平 (人均 GDP)關(guān)系 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 百貨商店 大型綜合超市 商業(yè)街 SHOPING MALL 1990年代初期 1990年代中期 1990年代后期 2022年代初期 1980年代 批發(fā)市場 ⊙ 我國商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展簡圖 XXXX 第 48頁 我國加入 WTO帶動了商業(yè)地產(chǎn)的投資增長 隨著中國加入世界貿(mào)易組織和北京2022年奧運會準(zhǔn)備工作的全面鋪開，中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿M一步釋放，城市經(jīng)濟也得到持續(xù)發(fā)展。而國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，也放大了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)業(yè)走向住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、土地供應(yīng)市場化、管理行為規(guī)范化以及企業(yè)經(jīng)營品牌化提供了難得的機遇。在資本及利潤的驅(qū)動下，商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)更是如火如荼。在剛剛過去的2022年，北到哈爾濱，南及海口，西至成都，東達上海，商業(yè)地產(chǎn)都表現(xiàn)出了前所未有的活力。 2022年伊始，伴隨著內(nèi)地連鎖商業(yè)的發(fā)展，城市化進程的進一步加速、外行業(yè)資本向地產(chǎn)業(yè)的挺進，商業(yè)地產(chǎn)在我國城市的發(fā)展時機已經(jīng)成熟。在此時，ＣＥＰＡ落實生效以及外籍投資者在國內(nèi)購房不再辦理審批等利好消息的推動，港澳臺地區(qū)、境外投資者用以投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目的資金將會持續(xù)大幅增長，而商業(yè)地產(chǎn)巨大的市場規(guī)