【文章內容簡介】 ，以投資型、享受型為主。 項目名稱 龍泊圣地 開發(fā)商 居易國際 地址 老 107 國道與龍湖鎮(zhèn)商業(yè)路交匯處向東 500 米 建筑規(guī)模 總占地面積 :1600 畝 當期建筑面積 :100000 平方米 建筑設計 河南茨山建筑安裝有限公司 容積率 綠化率 45% 建筑風格 歐式、中式 產(chǎn)品類型 別墅、花園洋房、高層 車位數(shù) /比 1:1 開發(fā)情況 4 期 物業(yè)公司 河南省光輝偉業(yè) 開盤日期 2020 年 5 月 銷售狀況 期售 罄、在售 4 期 銷售價格 聯(lián)排 1 萬 /㎡ — 萬 /㎡ 總價區(qū)間 面積區(qū)間 高層 46 ㎡ — 130 ㎡左右，聯(lián)排 169 ㎡ — 190 ㎡ 交房時間 4 期 2020 年底 項目配套 新鄭市第三人民醫(yī)院，龍湖鎮(zhèn)郵政所，內部配套龍泊會所、龍泊山莊、水上高爾夫、碼頭、水上運動中心、水上樂園、星級酒店，兒童樂園，釣魚島 客戶群體 定位高端，企業(yè)老總、各界精英、私營業(yè)主 龍湖鎮(zhèn)典型項目 龍湖鎮(zhèn)代表項目概況 項目名稱 物業(yè)類型 主力戶型 占地（畝） 總建面 （萬 ㎡） 容積率 本期推出 銷售進度 均價 正商紅河谷 聯(lián)排、雙拼、 洋房 280 ㎡ 650 畝 50 萬 416 未知 1 萬 萬 /㎡ 林溪灣 獨棟、聯(lián)排、 雙拼、洋房 320 ㎡ 650 未定 一期售罄，二期在售 洋房 7000 元 /㎡ — 萬 /㎡ 聯(lián)排 萬 /㎡ — 萬 /㎡ 雙拼 600 萬 /㎡ — 1500 萬 /㎡ 國瑞城 高層、多層、 聯(lián)排、雙拼 80、 1 150、 800 120 240 套 排號 高層 4500/㎡ 富田興龍灣 雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓、小高層、高層 160 ㎡ — 190 ㎡ 550 50 未定 未銷售 未定 龍泊圣地 別墅、洋房、高層 160 ㎡ — 190 ㎡ 521 當期： 10 萬㎡ 4 期 80% 聯(lián)排 1 萬 /㎡ — 萬 /㎡ 項目總結 — 大盤高端項目云集是對龍湖鎮(zhèn)市場的最恰當?shù)拿枋觯兔芏阮愖≌笮衅涞?，是鄭州現(xiàn)階段最重要的別墅、洋房集中區(qū)。 龍湖鎮(zhèn)典型項目 分區(qū)域市場研究分析總結：龍湖鎮(zhèn) 眾陽思考 : ◆優(yōu)越的區(qū)位和良好的環(huán)境是龍湖鎮(zhèn)發(fā)展的基礎：龍湖鎮(zhèn)距離鄭州市區(qū)較近，良好的區(qū)域環(huán)境對于生活在城市中的人而言極富吸引力，這成為龍湖鎮(zhèn)成為鄭州市高品 質居住區(qū)云集的核心因素。 ◆人文氣息濃厚、居住氛圍優(yōu)越：多所大學云集于龍湖鎮(zhèn)，人文氣息濃厚，一大批高品質、低密度的大型社區(qū)相繼開發(fā)，讓龍湖鎮(zhèn)成為鄭州市首屈一指的宜居生活城，這個地位將在一定時期內持續(xù)。 ◆高端產(chǎn)品供應量大、別墅項目云集：從早期的龍泊圣地，到后來的林溪灣、正商紅河谷以及國瑞城，每一個項目都規(guī)劃有高端別墅物業(yè)，成為鄭州市最重要的別墅生活區(qū)，低密度類居住物業(yè)（別墅、洋房）供應量大。 區(qū)位優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)越 人文氣息、別墅云集 空港區(qū)房地產(chǎn)市場 空港區(qū)市場研究 空港區(qū)關鍵詞 —— 產(chǎn)業(yè)、交通 空港區(qū)擁有 平方公里的中國第十三個保稅區(qū)，也是中部地區(qū)唯一一個綜合保稅區(qū)； “航空 鐵路 軌道 城際輕軌 高速”綜合型交通樞紐，四港聯(lián)動大道已經(jīng)建成通車，直達航海路； 139 平方公里規(guī)劃面積，富士康 3540萬工作崗位， 2020年人口規(guī)劃 25萬， 2020年人口規(guī)劃 40 萬， 2030 年人口規(guī)劃 150 萬； 空港區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場主要以商業(yè)配套、商務配套和住宅配套等配套型物業(yè)為主； 表：深圳富士康效應 空港區(qū)典型項目 沃金商業(yè)廣場 —— 商業(yè)綜合體、富士康產(chǎn)業(yè)園區(qū)第一商業(yè)配套，富士康員工消費第一站，富士康藍領公寓，服務富士康 員工居住和購物需求； 項目名稱 沃金商業(yè)廣場 開發(fā)商 河南坤和建投有限公司 地址 鄭州空港區(qū)鄭港四街（富士康正對面） 建筑規(guī)模 33 萬㎡， 萬㎡富士康藍領公寓（ 萬員工居?。?， 10 萬㎡地上商業(yè)， 5 萬㎡地下商業(yè) 策略顧問 上海貝茲 容積率 綠化率 —— 建筑風格 新古典 產(chǎn)品類型 商業(yè)綜合體 +公寓 車位數(shù) /比 —— 開發(fā)情況 1 期 優(yōu)惠情況 日開始排號，每平最高優(yōu)惠 2020 元 開盤日期 5 月初，二期開盤 銷售狀況 1 期在售 銷售價格 20200 元 /平 總價區(qū)間 最低 150 萬 元 面積區(qū)間 90 ㎡ 500 ㎡ 工程進度 主體在施工 項目配套 富士康藍領公寓， 萬工作人員 客戶群體 投資客 空港區(qū)典型項目 沃金商業(yè)廣場功能 —— 共規(guī)劃核心商業(yè)街、主題商業(yè)功能區(qū)、時尚淘寶功能區(qū)、數(shù)碼 IT 功能區(qū)、商務功能區(qū)、特色餐飲功能區(qū)和社區(qū)商業(yè)功能區(qū)； 沃金商業(yè)廣場主要分兩期推售，一期開發(fā)南側，位于保稅北路一側，二期為北側區(qū)域， 日開始排號，預計 5 月初開盤銷售； 超市、百貨、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)功能齊全，富士康正門第一消費終極場所； 一期 二期 空港區(qū)典型項目 沃金商業(yè)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 提 出三首層商業(yè)規(guī)劃理念，地下一層，地上雙首層； 地下一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 地上一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 地上二層業(yè)態(tài)規(guī)劃 優(yōu)勢分析： 15萬平方米商業(yè)體量，規(guī)模較大； 社區(qū)內部 萬富士康員工，富士康未來規(guī)劃 3540 萬就業(yè)人員，龐大的人口為項目提供了基礎； 三首層的規(guī)劃設計將商業(yè)價值發(fā)掘到了最大化； 劣勢分析： 現(xiàn)階段仍然沒有成功引入大型主力店； 競爭項目分析 空港區(qū)典型項目 裕鴻世界港 —— 規(guī)模大、產(chǎn)品設計舒適性強，融酒店、集中型商業(yè)、富士康白領公寓、電梯洋房和花園洋房于一體，產(chǎn)品類型豐富，社區(qū)品質較高； 項 目名稱 裕鴻世界港 開發(fā)商 河南裕鴻置業(yè)有限公司 地址 鄭州國際機場北，四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯處 建筑規(guī)模 150 萬㎡， 11 萬㎡酒店及配套， 16 萬㎡大型商業(yè)廣場， 53 萬㎡品質居住，后期有 70 萬㎡商務辦公物業(yè) 項目定位 150 萬平方新型國際社區(qū) 容積率 綠化率 —— 建筑風格 新古典 產(chǎn)品類型 城市綜合體 車位數(shù) /比 —— 開發(fā)情況 酒店、集中商業(yè)、富士康白領公寓在建 優(yōu)惠情況 10 層電梯洋房報價 4700 元，可優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度不定 開盤日期 —— 銷售狀況 10 層電梯洋房在售 銷售價格 4700 元 /平，可優(yōu)惠 總價區(qū)間 最低 50 萬元 面積區(qū)間 120200 ㎡電梯洋房， 200400 ㎡花園洋房， 800 ㎡獨棟別墅 工程進度 主體在施工，酒店及商業(yè)中心預計明年上半年試營業(yè) 項目配套 富豪酒店、奧特萊斯、商業(yè)街、鄭州市中心醫(yī)院分院、鄭州市一中分校、中澳國際學校 客戶群體 投資客 空港區(qū)典型項目 裕鴻世界港規(guī)劃 —— 現(xiàn)階段開發(fā)四港聯(lián)動大道東側地塊，約 800 畝，包括集中商業(yè)（奧特萊斯）、酒店（香港富豪）、電梯洋房、花園洋房、富士康白領公寓和學校、醫(yī)院等配套。四港聯(lián)動大道西側地塊約 700 畝，主要規(guī)劃 為商務辦公物業(yè)。 集中商業(yè) （奧特萊斯） 酒店 （香港富豪） 電梯洋房 （ 10 層） 富士康 白領公寓 學校 花園洋房 （ 5 層） 電梯洋房 （ 10 層） 空港區(qū)典型項目 裕鴻世界港戶型設計 —— 戶型設計面積較大、舒適性強、空間布局合理，產(chǎn)品整體設計水平較高； 122 平：兩房兩廳一衛(wèi) 面積大、空間感強、舒適性突出；分區(qū)合理、動靜相宜； 140 平：三房兩廳兩衛(wèi) 動靜分區(qū)合理，主臥設計大氣十足；南北通透、方正格局； 優(yōu)勢分析： 規(guī)模宏大，總建面達 150 萬平方米； 交通便捷，四港聯(lián)動大道直通鄭州市航海路； 功 能完備、配套齊全，酒店、醫(yī)院、學校、集中型商業(yè)，配套應有盡有； 戶型面積較大，舒適性強； 劣勢分析： 現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展剛剛起步，環(huán)境較差，配套較為欠缺； 競爭項目分析 空港區(qū)典型項目 藍天商務花園 —— 低密度辦公物業(yè)，居住、辦公于一體，毗鄰機場高速口和四港聯(lián)動大道； 項目名稱 藍天商務花園 開發(fā)商 河南省華亨置業(yè)有限公司 地址 鄭州航空港區(qū)機場高速下道口向北 200 米 建筑規(guī)模 50185 平方米 容積率 綠化率 40% 建筑風格 —— 產(chǎn)品類型 低密度商務辦公 車位數(shù) /比 —— 開發(fā)情況 開 發(fā)完畢 優(yōu)惠情況 —— 開盤日期 —— 銷售狀況 聯(lián)排在售，僅余 8 套 銷售價格 約 9500 元 /平 總價區(qū)間 260280 萬左右 面積區(qū)間 聯(lián)排 288 平 工程進度 現(xiàn)房 項目配套 機場高速、四港聯(lián)動大道 客戶群體 投資客、企業(yè)客戶 分區(qū)域市場研究分析總結：空港區(qū) 眾陽思考 : ◆優(yōu)越的交通條件和產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域發(fā)展的兩大基石：新鄭國際機場、四港聯(lián)動大道、機場高速、京港澳高速，空港區(qū)交通優(yōu)越，富士康產(chǎn)業(yè)園落戶中部唯一綜合保稅區(qū)， 3540萬就業(yè)崗位，帶來巨大的商務人員、務工人員。 ◆項目少、規(guī)模大、配套性質 明顯：空港區(qū)現(xiàn)階段在售項目較少，但規(guī)模較大，裕鴻國際港150 萬方恢弘規(guī)模成為其中的代表，各項目配套性質明顯，裕鴻國際港規(guī)劃富士康白領公寓、沃金商業(yè)廣場公寓全部出租給富士康，可見其配套富士康的開發(fā)性質。 ◆“富士康效應”的顯現(xiàn)，將推動區(qū)域配套不斷完善，推動區(qū)域騰飛：富士康的落戶，將帶來數(shù)以十萬計的區(qū)域人口，龐大的人口將直接推動區(qū)域內商務、消費、教育、醫(yī)療等配套的迅速完善，從而將推動空港區(qū)由單一的港區(qū)向以交通為基礎、以產(chǎn)業(yè)為發(fā)展的綜合城市功能區(qū)的轉變。 交通產(chǎn)業(yè)齊帶動、產(chǎn)業(yè)發(fā)展 人口聚集、區(qū)域騰飛 新鄭市城 區(qū)房地產(chǎn)市場 新鄭市區(qū)市場研究 新鄭市區(qū)關鍵詞 —— 生活、文化 新鄭市行政、商貿(mào)、生活核心區(qū)； 鄭州都市區(qū)半小時生活圈第一圈層； 黃帝故里、文化古城，一年一度的三月三拜祖大典更是將其文化產(chǎn)業(yè)的影響力提升到最大； 成熟、完善的生活配套，滿足市區(qū)居民的生活所需； 新鄭市區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段以普通住宅區(qū)為主，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，新城的規(guī)劃、交通條件的改善將成為房地產(chǎn)市場飛躍的轉折點； 項目名稱 宏基王朝 開發(fā)商 鄭州宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 新鄭市鄭新大道與中興路交匯處 建筑規(guī)模 占地 萬㎡、建筑面 積 33 萬㎡，商業(yè)面積 2 萬㎡，一期 13 棟 景觀規(guī)劃 深圳豪景 容積率 綠化率 35% 建筑風格 簡歐式 產(chǎn)品類型 多層、高層 總戶數(shù) 30000 開發(fā)情況 共 4 期 物業(yè)公司 開盤日期 未知 銷售狀況 一期在售 銷售價格 3500 元 /㎡ — 3700 元 /㎡ 總價區(qū)間 28 萬 — 45 萬 面積區(qū)間 80 ㎡ — 120 ㎡ 交房時間 2020 年年底 項目配套 商業(yè)街， 學校，醫(yī)院 客戶群體 新鄭市收入較高人群，大學教師，教授，行政事業(yè)單位員工、 宏基王朝 — 項目規(guī)模大，規(guī)劃合理，教育資源豐富，新鄭市現(xiàn)有樓盤中具 有一定代表性的項目，距離本案較近，是我項目核心競爭圈內競爭力較強的項目。 規(guī)劃分析 — 項目以規(guī)模、品質和教育資源， 2萬㎡的商業(yè)配套，吸引了多數(shù)周邊客戶，一期大體量面市，多層產(chǎn)品去化速度較快。 項目占地 16 萬㎡，共分為四期，牡丹園、月季園、桂花苑、櫻桃園四大社區(qū)。 整體規(guī)劃以多層和小高層為主，小高層環(huán)繞社區(qū)，使社區(qū)內部環(huán)境得到提升。 本期推出牡丹園，體量在四個組團中最大，戶型區(qū)間為 80 ㎡ — 120 ㎡，剛性需求關注較多。 一期 3 棟 18 層 10 棟 7 層 高層，小高層，多層， 小高層、高層 小高層 戶型分析 — 整體戶型設 計為 88 ㎡ — 120 ㎡舒適兩房，三房，目前剛需市場主流產(chǎn)品，其中120 平左右的三房占得比例最大。 南北通透，全明設計，兩臥室朝南，入戶花園設計，增加戶型亮點，布局合理，空間利用率較高。 方正格局，主臥朝南，市場稀缺的入戶花園設計，衛(wèi)生間設計不夠科學。 項目現(xiàn)狀 — 自建售房部，面積較大，展示效果