【文章內(nèi)容簡介】 ☆ 道路及圍墻工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、自然下沉整改費。 ☆ 供電工程費：變（配）電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供（配）電貼費、電源建設(shè)費，交納的電增容費等。 ☆ 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。 ☆ 供 氣工程費：煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。 ☆ 供暖工程費：暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。 ☆ 通訊工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。 ☆ 電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視 (閉路電視 )的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用，包括寬帶工程、有限電視工程。 ☆ 照明工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。 ☆ 綠化工程費（景觀工程費）：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費。 ☆ 環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán) 境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站 (箱 )、公廁等支出。 ☆ 智能化系統(tǒng)費：指小區(qū)內(nèi)的停車管理系統(tǒng)，小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外防越，小區(qū)門禁系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，電子公告屏，室外背景音樂等。 建筑安裝工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用 (含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費 )，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容： 土建工程費 ☆ 基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、護 壁 (坡 )工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。 ☆ 主體工程費：即土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。 ☆ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 安裝工程費 （包括設(shè)備及加工材料費） ☆ 電氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包 括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。 ☆ 給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。 ☆ 電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。 ☆ 空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷 凍站、風(fēng)機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。 ☆ 消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。 ☆ 煤氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設(shè)施安裝費。 ☆ 采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。 裝修工程費 ☆ 公共部位裝修，指過道、入戶大門、電梯間等公共部位的裝修。 ☆ 粗裝修，主要指為達到交工驗收標準而對毛胚房進行的一般裝修。 ☆ 精裝修，根據(jù)與客戶簽訂的精裝修合同進行的裝修所支付的材料和裝修費。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 項目或工程監(jiān)理費 指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。 其他 工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費（零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中），現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。 配套設(shè)施費： 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用 事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本，除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 按各項配套設(shè)施設(shè)立明細賬戶，如水泵房、水塔、鍋爐房、變電所、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、建筑小品、環(huán)廊、中心公園、涼亭等。對配套設(shè)施與 房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套 設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本 對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。 屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，一般包括會所、銀行、郵局、游泳館、體育館等。對于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，以達到正確計算各配套設(shè)施的開發(fā)成本的目的。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目： ☆ 地 征用及拆遷補償費； ☆ 前期工程費； ☆ 基礎(chǔ)設(shè)施費； ☆ 建筑安裝工程費； ☆ 配套設(shè)施費； ☆ 開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。 開發(fā)間接費：指公司未直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的陳本費用支出。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括： 工程管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務(wù)交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤 銷等。 項目營銷設(shè)施建造費： 項目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型 。 ① 利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房 或公共配套設(shè)施 裝修、裝飾后作為項目營銷設(shè)施使用 的，所發(fā)生的裝修費用。 ② 利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設(shè)施 ，或 在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點 ，所發(fā)生的建造費用和裝修費用。 、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金 。 ：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。 資金成本 直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 期間費用：指開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營活動中的營業(yè)費用、管理費用及銷售費用。 營業(yè)費用：指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括： ☆ 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費，開發(fā)產(chǎn)品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān) 的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。 ☆ 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。 ☆ 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費 (含資料制作費 )、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型 (沙盤 )制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產(chǎn)權(quán)交易費 (或商品房交易手續(xù)費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。 ☆ 專設(shè)銷售機構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓(xùn)費、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。 管理費用：指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括： ☆ 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。 ☆ 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。 ☆ 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。 ☆ 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、 印花稅等。 ☆ 審計費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。 ☆ 無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。 ☆ 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 ☆ 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等 ☆ 租金：包括房屋租金、車庫租金等。 ☆ 其他管理費等。 財務(wù)費用：指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出（減 去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費 (含票據(jù)工本費 )，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。 4. 會計科目與賬簿設(shè)置 “開發(fā)成本”科目： 核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設(shè)置詳見“成本核算科目明細表”。 “開發(fā)間接費”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項目、設(shè)計、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項目建設(shè)而發(fā)生的各項費用。 (這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目中去 )。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。 “預(yù)提費用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的成本、費用。本科 目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進行核算。 ☆ 預(yù)提出包工程款：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票金額不足可以預(yù)提。（計稅成本允許預(yù)提的最高金額不超過合同總金額的 10%） ☆ 預(yù)提公共配套設(shè)施費用：公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律規(guī)定必須配套建造的條件。 ☆ 其他費用預(yù)提：應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報件費用、物業(yè)完善費用（按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管 理基金、公建維修基金或其他專項基金）。 “待攤費用” 科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負擔(dān)的、分攤期限在一年以內(nèi)的費用。如：項目開發(fā)前期為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出 (分攤期限為預(yù)計項目開發(fā)期，項目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費用” )、廣告費、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險費、預(yù)付報刊費等。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進行核算。 “開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各級明細科目的設(shè)置詳見“成本核算科目明細表”。公司在 進行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細資料。 5. 成本費用的歸集與分配 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照制造成本法進行計量與核算。其中應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品 成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接日入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法如下： ☆ 占地面積法 ☆ 建筑面積法 ☆ 直接成本法 ☆ 預(yù)算造價法 土地征用及拆遷補償費：一般按占地面積法進行分配 一般能分清成本核算對象 的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔(dān)時，可先在“開發(fā)成本 — 土地開發(fā) — 土地費用”科目進行歸集，再將其分配計入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本；也可以直接分配計入“開發(fā)成本 有關(guān)成本核算對象 土地拆遷及補償費”。 有關(guān)分配方法為： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補償費，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積 的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔(dān)的地價和拆遷補償費。 方法二：將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。 公共配套設(shè)施開發(fā)成本：按建筑面積法進行分配， 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目： 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： ☆ 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 ☆ 不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè) (有前有后、穿插進行 )的情況下：應(yīng)先通過“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)”科目進行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對 象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。 等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下：可按配套設(shè)施的預(yù)算成本 (或計劃成本 )進行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等