【文章內(nèi)容簡介】 做的具體樣式。 戰(zhàn)略策劃模式的內(nèi)容 戰(zhàn)略策劃的含義 戰(zhàn)略策劃是企業(yè)發(fā)展或項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作，使其在統(tǒng)一的平臺(tái)上，協(xié)調(diào)一致地實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)。 房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式 戰(zhàn)略策劃的原則：創(chuàng)新原則、三性原則、系統(tǒng)化動(dòng)作原則、多兵種聯(lián)合作戰(zhàn)原則、背景分析原則、核心優(yōu)勢(shì)原則、思路開放原則、市場(chǎng)定位原則、審時(shí)度勢(shì)原則、戰(zhàn)略至上原則、量身度造原則、中醫(yī)診斷原則、預(yù)留管線原則、文化把握原則。 戰(zhàn)略策劃的方法 （ 1）大勢(shì)把握 —— 出思路 （ 2）理念創(chuàng)新 —— 出定位 （ 3）策略設(shè)計(jì) —— 出方案 （ 4）資源整合 —— 出平臺(tái) （ 5）動(dòng)態(tài)顧問 —— 出監(jiān)理 第一，戰(zhàn)略策劃模式對(duì)宏觀大勢(shì)的把握能使項(xiàng)目準(zhǔn)確定位準(zhǔn)確，找到項(xiàng)目最合適的發(fā)展思路； 第二，戰(zhàn)略策劃模式能有效地協(xié)調(diào)各專業(yè)公司圍繞項(xiàng)目的總目標(biāo)進(jìn)行操作，并從全局出發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)； 第三，戰(zhàn)略策劃模式由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來策劃項(xiàng)目的，因而最適宜操作大盤項(xiàng)目。 戰(zhàn)略策劃模式的適用性 案例：廣州“星河灣” 戰(zhàn)略策劃模式的應(yīng)用 全程策劃模式的內(nèi)容 全程策劃的含義 房地產(chǎn)全程策劃，就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的策劃，即從市場(chǎng)調(diào)研、土地取得、投資分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、建筑施工、項(xiàng)目形象、項(xiàng)目營銷、品牌培植以及物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都進(jìn)行全方位策劃，使項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值提升到最理想的位置。 房地產(chǎn)全程策劃模式 全程策劃的內(nèi)容 （ 1）市場(chǎng)研究 （ 2）土地研制 （ 3）項(xiàng)目分析 （ 4）項(xiàng)目規(guī)劃 （ 5）概念設(shè)計(jì) （ 6）形象設(shè)計(jì) （ 7）營銷策略 （ 8）物業(yè)服務(wù) （ 9）品牌培植 廣州“中旅商業(yè)廣場(chǎng)” 全程策劃模式的應(yīng)用 品牌策劃模式的內(nèi)容 品牌策劃的含義 房地產(chǎn)品牌 就是房地產(chǎn)項(xiàng)目具有區(qū)別與其他項(xiàng)目的個(gè)性，有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群，它具有較高的知名度、美譽(yù)度和忠誠度。 房地產(chǎn)品牌策劃 就是對(duì)房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵進(jìn)行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，使商品房贏得人們的信賴，創(chuàng)造新的生活方式和新的需求。 房地產(chǎn)品牌策劃模式 品牌策劃的內(nèi)容 （ 1）以建立品牌為核心 （ 2）建立一流的品質(zhì)和推廣 （ 3）對(duì)附加值推廣要有側(cè)重點(diǎn) （ 4）品牌推廣的四個(gè)階段 ?“人工造雨”： 通過公共活動(dòng)和廣告另開發(fā)項(xiàng)目亮相，吸引消費(fèi)者 ?“筑池蓄水”： 持續(xù)的軟性推廣、新聞炒作、公共活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)銷售為手段，積累社會(huì)被本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) ?“開閘泄流”： 在短期內(nèi)投放大量的硬廣告，吸引目標(biāo)顧客購買 ?“持續(xù)蓄水”： 公開銷售后及時(shí)總結(jié)，調(diào)整策略 （ 5）“巨量廣告”法：對(duì)于資金雄厚的發(fā)展商，用大量廣告叫響品牌 （ 6）品牌策劃的六個(gè)工程 ?軟性推廣工程 ?公共活動(dòng)工程 ?賣場(chǎng)包裝工程 ?口碑工程 ?公關(guān)危機(jī)工程 案例：成都“錦官新城” 品牌策劃模式的應(yīng)用 產(chǎn)品策劃模式的內(nèi)容 含義 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃， 就是對(duì)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)研、定位、設(shè)計(jì)、營銷以及物業(yè)管理等內(nèi)容的謀劃和運(yùn)籌，以適應(yīng)人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷變化、提高的要求。 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式 2 、產(chǎn)品策劃模式的內(nèi)容 （ 1）產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)：圍繞客戶需求來策劃產(chǎn)品；產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì) （ 2）產(chǎn)品策劃的內(nèi)容：產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品定位 、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 、產(chǎn)品工藝、 產(chǎn)品營銷、產(chǎn)品服務(wù)。 （ 3）住宅產(chǎn)品的要求： 1）地段要看發(fā)展?jié)摿? 2）社區(qū)關(guān)注舒適、生態(tài) 3）戶型功能齊全 4）完善硬件配套 5）配套貼近生活 6）物業(yè)管理人性化 案例：廣州“頤和山莊” 產(chǎn)品策劃模式的應(yīng)用 發(fā)展商策劃模式產(chǎn)生的原因 發(fā)展商本人有很高的房地產(chǎn)開發(fā)水平，思想理念超前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)了如指掌，能從容適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻。 發(fā)展商企業(yè)積累了豐富的運(yùn)作機(jī)制和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 發(fā)展商企業(yè)的各個(gè)部門人才濟(jì)濟(jì)，每個(gè)人都是實(shí)際的策劃能手。 房地產(chǎn)發(fā)展商策劃模式 要有過人的膽略、經(jīng)驗(yàn)豐富、思想敏銳、理念超前的發(fā)展商做總策劃的領(lǐng)航人，還要有專業(yè)人員的相互配合。 要有自己企業(yè)的團(tuán)隊(duì)精神和企業(yè)文化。 發(fā)展商要有鮮明的氣質(zhì)和獨(dú)特的個(gè)人風(fēng)格，塑造良好的形象。 要重視發(fā)展商、物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的作用。 發(fā)展商要有永恒的創(chuàng)新精神。 發(fā)展商策劃模式的內(nèi)容 案例：北京“ SOHO現(xiàn)代城” 發(fā)展商策劃模式的應(yīng)用 戰(zhàn)略策劃模式、全程策劃模式、品牌策劃模式、發(fā)展商策劃模式是從不同的角度來進(jìn)行策劃的。 發(fā)展商策劃模式是從策劃主體是發(fā)展商的角度來進(jìn)行的。是一種另類的策劃模式。 每種模式在運(yùn)用中應(yīng)根據(jù)策劃人的水平和項(xiàng)目的具體情況恰當(dāng)選用。 房地產(chǎn)策劃模式相互關(guān)系 返回目錄 第 5章 房地產(chǎn)策劃創(chuàng)意 房地產(chǎn)策劃創(chuàng)意的涵義與作用 策劃創(chuàng)意 房地產(chǎn)策劃創(chuàng)意 是指房地產(chǎn)策劃過程中，策劃師為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)策劃目標(biāo)而進(jìn)行程序化的創(chuàng)新思維活動(dòng)。 房地產(chǎn)策劃中奇謀妙計(jì)都來源于策劃創(chuàng)意 策劃創(chuàng)意師房地產(chǎn)策劃的靈魂 策劃創(chuàng)意的作用 策劃創(chuàng)意的啟動(dòng)階段 啟動(dòng)創(chuàng)意動(dòng)機(jī)，發(fā)展策劃問題 界定策劃問題，確立創(chuàng)意目標(biāo) 房地產(chǎn)策劃創(chuàng)意過程 調(diào)度組合信息，構(gòu)思創(chuàng)意設(shè)想 發(fā)揮半腦優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行交叉運(yùn)作 策劃創(chuàng)意探索階段 半腦交替思維，策劃創(chuàng)意孕育 閃現(xiàn)創(chuàng)意靈感，躍為創(chuàng)意成果 策劃創(chuàng)意閃現(xiàn)階段 對(duì)策劃創(chuàng)意的全過程進(jìn)行反思、檢驗(yàn)、論證創(chuàng)意閃現(xiàn)和解決問題方法是否正確，并對(duì)策劃創(chuàng)意成果進(jìn)行總結(jié)的階段。 策劃創(chuàng)意驗(yàn)證階段 策劃創(chuàng)意思維 策劃創(chuàng)意思維就是創(chuàng)新性思維。 策劃創(chuàng)意思維的本質(zhì) ? 策劃創(chuàng)意思維是多種思維形式有機(jī)結(jié)合的辯證統(tǒng)一過程 ? 策劃創(chuàng)意思維是同中求異相統(tǒng)一的思維過程 ? 策劃創(chuàng)意思維是多種思維方式和邏輯模式的綜合運(yùn)用過程 ? 創(chuàng)意思維是一個(gè)機(jī)智的思維過程 房地產(chǎn)策劃創(chuàng)意思維 策劃創(chuàng)意思維的特征 （ 1）思維目標(biāo)具有專一性 （ 2）思維方向具有靈活性 （ 3）思維方式具有求異性 （ 4）思維進(jìn)程具有突發(fā)性和偶然性 （ 5）思維成果具有原創(chuàng)性 發(fā)散思維 發(fā)散思維， 是指在房地產(chǎn)策劃的思考過程中，不拘泥于一點(diǎn)或一條線索，而是從已有信息出發(fā)，盡可能向各個(gè)方向擴(kuò)展，不受意志或現(xiàn)存方式、方法、規(guī)則或范疇的約束，并且從這種擴(kuò)散、輻射和求異式的思考中，求得多種不同的解決方法，衍生出多種不同的結(jié)果。 發(fā)散思維的特點(diǎn)： 流暢性、變通性、獨(dú)創(chuàng)性 策劃創(chuàng)意思維形式 逆向思維 逆向思維是從結(jié)果到原因反向追溯的思維形式。廣義上說，一切與原有思路相反的思維都是可以稱為逆向思維。 逆向思維的特點(diǎn)： 逆向性、求異性 想象思維 想象思維的特點(diǎn)：形象性、超前性 聯(lián)想思維 所謂聯(lián)想思維，是一種由此及彼、由表及里的思維 ，就是人們通過一件事情的觸發(fā)而轉(zhuǎn)移到另一些事情上的思維。 聯(lián)想思維具有自覺性和悟性等特點(diǎn)。 個(gè)體策劃創(chuàng)意思維方法 展開思維創(chuàng)想 （ 1）靈感法 1）追捕熱線法 2）暗示右腦法：抑制左腦的顯意識(shí)活動(dòng)、加強(qiáng)右腦的潛意識(shí)活動(dòng)。 3）尋找誘因法：誘因就是能能夠誘導(dǎo)靈感發(fā)生的有關(guān)信息。 4）擱置問題法：如果問題總是懸而未決，就把它擱置下來，去研究另個(gè)的問題，或者置換一種新環(huán)境，過一段時(shí)間，突然悟出解決的辦法。 5）西托夢(mèng)境法：西托是指一個(gè)人進(jìn)入似睡似醒狀態(tài)時(shí)，腦電圖顯示出一系列長長的腦電波，這時(shí)常常會(huì)迸發(fā)出創(chuàng)意靈感。 房地產(chǎn)策劃創(chuàng)意思維方法 （ 2）聯(lián)想思考法：聯(lián)想會(huì)將令人覺得意外的事物聯(lián)系起來，從而產(chǎn)生奇特的設(shè)想。 （ 3）假想法 1）假想希望法：以希望的手段提出假想的思考法。 2）假想推測(cè)法：它是思考一種不可能發(fā)生的事，如果真的發(fā)生了會(huì)怎么樣的思維過程。 拓展思維視角 （ 1）朝四面八方想 （ 2）倒過來想 1）作用顛倒 2）方式顛倒 3）過程顛倒 5）結(jié)果顛倒 （ 3）換個(gè)角度想 1）要素轉(zhuǎn)換 2）問題轉(zhuǎn)換 重點(diǎn)介紹團(tuán)體策劃創(chuàng)意思維的典型方法：頭腦風(fēng)暴法。 頭腦風(fēng)暴法的實(shí)施步驟是： 確定主題 腦力激蕩 （ 1）自由聯(lián)想原則 （ 2）延遲批評(píng)原則 （ 3）綜合改進(jìn)原則 （ 4）謝絕禮儀原則 篩選評(píng)估 團(tuán)體策劃創(chuàng)意思維方法 運(yùn)用魔島理論激發(fā)靈感產(chǎn)生 所謂 “魔島”實(shí)際上是無數(shù)的珊瑚在海中常年累月的生長，于最后一刻長出海面的結(jié)果。創(chuàng)意的發(fā)生也像“魔島”一樣，它一策劃師的潛意識(shí)過程中，也是經(jīng)過足夠的知識(shí)積累，也是經(jīng)過無數(shù)的孕育過程。這種積累越豐富，孕育越深刻，思維碰撞產(chǎn)生的火花越多，創(chuàng)意的靈感就會(huì)更加活躍。 房地產(chǎn)策劃創(chuàng)意運(yùn)作 組合理論 是創(chuàng)造學(xué)組合原理的延伸，有四種組合形式 : 同類組合、 異類組合、 附加組合、 重新組合。 運(yùn)用組合理論變化無窮創(chuàng)想 把一個(gè)已知對(duì)象中的概念、原理、內(nèi)含和方法應(yīng)用到其它研究對(duì)象中，使其產(chǎn)生質(zhì)的改變和新的突破，稱為移植理論。包括如下三種移植形式。 同質(zhì)移植 ：就是將一個(gè)對(duì)象的概念、原理和方法直接運(yùn)用到另一個(gè)對(duì)象之中。 擴(kuò)展移植 ：就是用擴(kuò)展的眼光對(duì)原有領(lǐng)域的再思考，從而產(chǎn)生新的創(chuàng)意。 嫁接移植 ：就是把某一種領(lǐng)域已知的概念、原理和方法嫁接到另一個(gè)領(lǐng)域研究之中。 運(yùn)用移植理論突破原有領(lǐng)域 房地產(chǎn)策劃創(chuàng)意過程中的聯(lián)想形式如下： 相似聯(lián)想 人腦中會(huì)自然而然地產(chǎn)生一種傾向，想起同這一刺激或環(huán)境相似的經(jīng)驗(yàn)。如：形似、神似、情似、原理相似、功能相似和方法相似。 自由聯(lián)想：不定框框，不設(shè)前提，不受限制的聯(lián)想技巧。 強(qiáng)制聯(lián)想：規(guī)定范疇或指向的聯(lián)想方式。 接近聯(lián)想：想在時(shí)間上或空間上與這一刺激有關(guān)聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)。 運(yùn)用聯(lián)想理論拓展想象創(chuàng)意 稽核是圍繞既有事物和定型產(chǎn)品提出各種問題以及可能改進(jìn)的方案。 雜交和分離 顛倒和逆向 轉(zhuǎn)換和重新調(diào)整 簡化和強(qiáng)化 放大和縮小 增添和減輕，加厚和變薄 運(yùn)用稽核理論改進(jìn)策劃方案 返回目錄 房地產(chǎn)策劃主題與主題策劃 策劃主題 房地產(chǎn)策劃主題是項(xiàng)目集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特思想，是發(fā)展商倡導(dǎo)的某種生活方式，也是該項(xiàng)目的主要特點(diǎn)。 策劃的主題包括宏觀主題和微觀主題。宏觀主題是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的中心主題。微觀主題是指在中心主題統(tǒng)率下各個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)出來的具體主題。 第 6章 房地產(chǎn)策劃主題 主題策劃亦稱概念設(shè)計(jì)或理