房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算(編輯修改稿)
2025-09-02 10:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年限32年。等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[1((1+s)/(1+i))^n]/(is)其中：P—現(xiàn)值（2012年初） A1—2012年負(fù)一層商場(chǎng)的租金水平 s —等比系數(shù)（固定遞增率3%）i —折現(xiàn)率（上面提過(guò)，年折現(xiàn)率采用10%，故此處的實(shí)際折現(xiàn)率為（1+10%）^31=%）n —計(jì)息周期數(shù)。商場(chǎng)剩余使用年限為32年，故計(jì)息期數(shù)為32/3=。具體價(jià)格變化和項(xiàng)目收益估算詳見(jiàn)附表三和附表四。 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算項(xiàng)目可運(yùn)用資金是指在扣除有關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、所得稅后的租售收入。本方案中經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的可運(yùn)用資金共36,438萬(wàn)元。可運(yùn)用資金估算詳見(jiàn)附表五。根據(jù)國(guó)家和地方相應(yīng)財(cái)稅法律法規(guī)的規(guī)定，參考類似房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷成本的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)率如下表：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間有關(guān)稅（費(fèi)）率一覽表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)口徑 費(fèi)率（用） 1租賃期間稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加%營(yíng)業(yè)稅租金5%城建稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%房地產(chǎn)稅租金12%2銷售相關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加%營(yíng)業(yè)稅銷售收入%營(yíng)業(yè)稅附加（含城建稅和教育費(fèi)附加）營(yíng)業(yè)稅%防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入%交易及印花稅銷售面積8元/平方米 3推廣費(fèi)用銷售收入%4租賃費(fèi)用年租金收入%5銷售費(fèi)用銷售收入1%6地租33萬(wàn)元/年7大修費(fèi)項(xiàng)目建安工程成本1%說(shuō)明：178。 根據(jù)委托方提供的資料，地租按照物業(yè)的使用年限每年支付一次，從33萬(wàn)元起，每5年遞增5萬(wàn)元。因此在計(jì)算可運(yùn)用資金時(shí)，地租部分在物業(yè)租賃期間逐年扣除，在物業(yè)出售當(dāng)年按10%的折現(xiàn)率，采用等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式將剩余使用年限的地租費(fèi)用折現(xiàn)至2012年年初。178。 項(xiàng)目按照出租形式經(jīng)營(yíng)物業(yè)時(shí)，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值計(jì)提大修費(fèi)以用于物業(yè)設(shè)施的維護(hù)，當(dāng)物業(yè)出售時(shí)，該費(fèi)用則不再予以考慮。 投資計(jì)劃與資金籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源為三個(gè)方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是當(dāng)自有資金已全部投入開(kāi)發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開(kāi)發(fā)投資時(shí)，采用貸款的形式解決資金問(wèn)題。本項(xiàng)目的自有資金按開(kāi)發(fā)成本的35%計(jì)提，需5,253萬(wàn)元。項(xiàng)目的租金收入雖然在建設(shè)期（即2005年）開(kāi)始收取，但資金量很少，并不足以彌補(bǔ)資金缺口，所以銀行貸款是本方案運(yùn)作中的重要融資手段。 項(xiàng)目資金籌措根據(jù)項(xiàng)目投資進(jìn)度，配合項(xiàng)目自有資金及可運(yùn)用租售收入所提供的資金量，確定項(xiàng)目所需銀行貸款為9,813萬(wàn)元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)附表六。 銀行貸款項(xiàng)目的銀行貸款發(fā)生時(shí)間在2005年初。從2006年開(kāi)始以可運(yùn)用的租金收入付息還本，至項(xiàng)目整體出售獲取銷售收入后。項(xiàng)目貸款清償期約為8年，銀行貸款利息采用長(zhǎng)期（五年以上）%，合計(jì)需支付利息2,626萬(wàn)元。貸款還本付息表詳見(jiàn)附表七。4 項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià) 靜態(tài)評(píng)價(jià)靜態(tài)評(píng)價(jià)是指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值對(duì)項(xiàng)目盈利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。 有關(guān)說(shuō)明項(xiàng)目損益表的編制（詳見(jiàn)附表八）。損益表反映了項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額、所得稅和稅后利潤(rùn)的分配情況，是計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率等靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)表。結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的情況，項(xiàng)目在8年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，累計(jì)稅后利潤(rùn)共18,803萬(wàn)元，上繳企業(yè)所得稅9,261萬(wàn)元。 所得稅的計(jì)提：在項(xiàng)目年度結(jié)算時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)帳面收入，在扣除開(kāi)發(fā)成本及租售費(fèi)用、地租、大修費(fèi)等費(fèi)用后，如果有銷售利潤(rùn)，則按所得稅率33%計(jì)算出本項(xiàng)目的所得稅；如果出現(xiàn)虧損，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年
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