房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)實(shí)訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-09-02 09:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 萬元?？偼顿Y估算金額詳見附表 1。 關(guān)于投資估算的說明 設(shè)備購置及安裝費(fèi)用設(shè)備購置費(fèi)用（包括運(yùn)雜費(fèi)）根據(jù)設(shè)備制造廠或供貨商提供的詢價(jià)，計(jì)列費(fèi) 用中包括設(shè)備安裝費(fèi)用。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括建設(shè)單位管理費(fèi)、供電貼費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)，分項(xiàng)目說明如下： （1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按 財(cái)城（1992）081 號文規(guī)定計(jì)算，按工程費(fèi)用的 %計(jì)。 （2）供電貼費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目需配置的變壓器容量，按當(dāng)?shù)夭块T規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按開發(fā)公司提供的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)進(jìn)行估算，為 20萬元。 （4）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)價(jià)費(fèi)字（1992）479 號文的有關(guān)規(guī)定，取工程費(fèi)用的 %計(jì)。根據(jù)開發(fā)公司提供的數(shù)據(jù)為 50 萬元。 （5）標(biāo)底編制費(fèi)：按 建發(fā)（2022）352 號文的有關(guān)規(guī)定計(jì)列。 （6）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按 價(jià)費(fèi)（1996）100 號文規(guī)定計(jì)列，按工程費(fèi)用的 %計(jì)。（7）城市建設(shè)配套費(fèi)：按市人民政府令文規(guī) 定的 110 元／m 2 并進(jìn)行計(jì)算。 預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)根據(jù)機(jī)械計(jì)（1995）1041 號文中《工程建設(shè)其它費(fèi)用概算指標(biāo)》的規(guī)定進(jìn)行估算，即按前期工程費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)和相關(guān)其他費(fèi)用之和乘以預(yù)備費(fèi)率，本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)率為 3%，本項(xiàng)目暫時(shí)不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 建設(shè)期利息項(xiàng)目建設(shè)期的銀行借款利息，由于本項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施過程中，未向銀行借款，因此，建設(shè) 期利息不予考慮。2 資金籌措本項(xiàng)目資金投入構(gòu)成：◆資本金 50000 萬元；◆銀行貸款 10000 萬元；◆滾動(dòng)開發(fā)投入 萬元；◆建設(shè)期利息 萬元。資金來源與運(yùn)用表見附表 4，投資計(jì)劃與資金籌措表附表 7。第二章 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)1 經(jīng)濟(jì)評價(jià)依據(jù)、原則及方法 評價(jià)依據(jù)1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部頒布，1993 年 7 月 1 日，第二版）。2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建標(biāo)［20221205 號］。3）中華人民共和國建設(shè)部建標(biāo)（2022）205 號關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》的通知。4）本項(xiàng)目稅金測算，按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅字 1994 第 001 號）和關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知知知財(cái)稅字 1999 第 210 號）的有關(guān)精神執(zhí)行。 評價(jià)原則1）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循以靜態(tài)分析為主，動(dòng)態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則。2）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則，在計(jì)算期內(nèi)銷售價(jià)格及成本均不考慮通貨膨脹因素。3）為規(guī)避市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則。 評價(jià)方法1）假設(shè)條件假設(shè)項(xiàng)目在 8 年建設(shè)和經(jīng)營期內(nèi)能順利實(shí)施，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，租售價(jià)格及租售進(jìn)度與預(yù)測基本一致，國家宏觀政策保持相對穩(wěn)定，稅率保持目前水平。 2）評價(jià)方法本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是在市場研究和技術(shù)研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要是利用有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率， 進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，做出評價(jià)結(jié)論。本項(xiàng)目是按收益性項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)。2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目計(jì)算期限為 6 年，其中建設(shè)期 3 年。1）開發(fā)成本費(fèi)用開發(fā)成本主要有征地拆遷、建安工程、公用配套設(shè)施和項(xiàng)目前期費(fèi)用等靜態(tài)投入組成。2）銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用在銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售部門人員工資、辦公費(fèi)等費(fèi)用，本項(xiàng) 目的銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%計(jì) 算，其管理費(fèi)用按直接投資的 3%計(jì)列。3）財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為項(xiàng)目建設(shè)籌集資金而發(fā)生的利息支出，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)等費(fèi)用，考慮 工程建設(shè)和經(jīng)營時(shí)間可交替進(jìn)行，當(dāng)年借款在次年可以還清的特殊性，所以在預(yù)計(jì)支付借款利息時(shí)，均按一年期歸還考慮各年的成本費(fèi)用。本項(xiàng)目借款利息為 0。 銷售收入及稅金估算1）銷售收入估算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)根據(jù)開發(fā)公司提供的市場調(diào)查有關(guān)數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目住宅部分總建筑面積為 147627 平方米，均價(jià)估計(jì)為 8000 元/ 平方米，其中 80%部分為預(yù)售，10% 為現(xiàn)房銷售，剩余 10%為空置面積。商鋪按 16000 元/平方米預(yù)售總量 15000 平方米的 50%，剩余 50%建成后進(jìn)行出租，租金按 60 元/平米?月進(jìn)行測算。車位按 12 萬/ 個(gè)計(jì)，總計(jì) 10000 平方米，共 400 個(gè)。租售進(jìn)度見附表 2，租售收入和稅金估算見附表 3。2）經(jīng)營稅金及附加本項(xiàng)目的經(jīng)營稅金及附加包括銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育 費(fèi)附加、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)， 見 附表 3。3）土地增值稅本項(xiàng)目暫不考慮土地增值稅。4）所得稅：按 20%計(jì)，見附表 9。財(cái)務(wù)評價(jià)1）評價(jià)基準(zhǔn)參數(shù)本項(xiàng)目計(jì)算期為 6 年，投資期為 3 年。本項(xiàng)目為房地產(chǎn)行業(yè)，基準(zhǔn)收益率取為 9%。2）現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 5，預(yù)測累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 萬元、全部投 資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，全部資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 83%。項(xiàng)目內(nèi)部收益率大于 9%，凈現(xiàn)值大于零。本項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 6，資本金投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于通常情況下的收益率水平。3）主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng) 目 單位 數(shù) 量 項(xiàng) 目 單位 數(shù) 量占地總面積 ㎡ 69050 居住人數(shù) 人總建筑面積
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