【文章內(nèi)容簡介】 城區(qū)的商業(yè)中心、新城區(qū)的行政文化中心、西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)的貿(mào)易物流中心、東部組團(tuán)中心。泗水縣城市總體規(guī)劃圖七、周邊城市情況（一）、曲阜市位置關(guān)系曲阜市位于泗水縣以西，車行距離約30公里，車行時間30分鐘可達(dá)。城市概況行政區(qū)類別：縣級市所屬地區(qū)：山東省濟(jì)寧市面積：人口：64萬（2010年）GDP：（2010年），：：城市特質(zhì)1982年曲阜市被國務(wù)院公布為首批24個歷史文化名城之一，被西方人士譽為“東方耶路撒冷”。曲阜是山東著名的旅游城市，其中“三孔” （孔府、孔林、孔廟）被列為世界遺產(chǎn)名錄。曲阜實景（二）、兗州市位置關(guān)系兗州市位于泗水縣以西，與泗水的車行距離約50公里，車行時間45分鐘左右可達(dá)。城市概況行政區(qū)類別：縣級市所屬地區(qū)：山東省濟(jì)寧市面積：651平方公里人口：63萬（2010年）GDP：336億元（2010年），: :城市特質(zhì)兗州，古九州之一，今山東省兗州市。兗州煤田是全國八大煤炭基地之一，探明儲量200多億噸，有特大型現(xiàn)代化礦井6對，年開采量3500多萬噸。兗州是山東省重要的鐵路樞紐之一，京滬鐵路縱貫?zāi)媳保率F路橫跨東西，是魯西南最大的物資集散地和客運中轉(zhuǎn)站。 每天?？康穆每土熊囘_(dá)100列之多，從兗州可直達(dá)國內(nèi)幾乎所有省會城市。依托煤炭和交通優(yōu)勢，兗州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨向和定位是一個現(xiàn)代化的工業(yè)基地。兗州實景（三）、鄒城市位置關(guān)系鄒城市位于泗水縣西南，與泗水的車行距離約50公里，車行時間50分鐘左右可達(dá)。城市概況行政區(qū)類別：縣級市所屬地區(qū)：山東省濟(jì)寧市面積：1613平方公里人口：114萬（2010年）GDP：548億元（2010年），: :城市特質(zhì)鄒城是國家級歷史文化名城，新興能源工業(yè)基地，中國優(yōu)秀旅游城市，全國綜合實力百強（縣）市，迅速崛起的魯西南經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。鄒城實景八、宏觀環(huán)境對泗水縣房地產(chǎn)市場的影響u GDP總量和人均都偏低u 城市化率較低u 人口增長較慢u 人均收入較低u 城市生態(tài)環(huán)境較好u 城市發(fā)展?jié)摿εc規(guī)劃較佳經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較緩，房地產(chǎn)市場購買能力有限。城市固定資產(chǎn)投資增長較快，為房地產(chǎn)市場奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ)。新城區(qū)開發(fā)與老城區(qū)改造同時進(jìn)行，對房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進(jìn)作用。 九、地塊研究（一）、地塊規(guī)劃指標(biāo)用地面積：規(guī)劃總用地約531畝（至道路紅線，以土地部門實測為準(zhǔn)）用地性質(zhì)：居住用地兼容部分商業(yè)配套用地容積率：居住≤，商業(yè)≤建筑密度：居住≤25% 商業(yè)≤45%（二）、地塊四至范圍及內(nèi)部狀況地塊東至建康路，西至泗河路，南至古城路，北至幸福路（尚未開通）。地塊內(nèi)部按照城市總體規(guī)劃要求將有河道穿過，河道兩側(cè)是城市綠化以及步行街，這條綠化帶將地塊分成南北兩個部分。另外，豐收路和人民路將向北延伸，穿過地塊，這樣地塊總共將被分割成6部分，面積從63112畝不等，詳見下圖。地塊四至示意圖上圖中4號位置是泗水縣老政府的大門，按照規(guī)劃將予以保留。地塊南側(cè)目前有一些低端商業(yè)，如2號，12號位置，這些商業(yè)將拆遷并在原地段回遷。古城路以南是府前花園，是較早開發(fā)的房地產(chǎn)項目，品質(zhì)較低，沿古城路有一定商業(yè)。（三）、地塊周邊的配套設(shè)施商業(yè)配套方面，地塊南側(cè)的文化路和泉源大道、以及健康路、人民路南段、泗河路圍合起來的一片區(qū)域可以說是泗水縣目前的商業(yè)中心。健康路與文化路上家電、家私店集中，如三聯(lián)家電、國美電器、影院家具等，同時也有銀行、郵局、超市、服飾店酒店飯店等。因此，地塊周邊的商業(yè)配套全面，且目前在泗水縣當(dāng)?shù)厣虡I(yè)檔次較高。教學(xué)方面，健康路東側(cè)將規(guī)劃的小學(xué)和幼兒園，健康路近古城路處有泗河小學(xué)。醫(yī)療方面，由于似水縣城規(guī)模較小，縣內(nèi)醫(yī)療設(shè)施主要有泗水縣醫(yī)院，；泗水縣中醫(yī)院。主要配套設(shè)施詳見下圖。地塊周邊配套設(shè)施示意圖（四）、地塊周邊規(guī)劃地塊在城市規(guī)劃中的位置 根據(jù)《泗水縣城市總體規(guī)劃（2005—2020）》內(nèi)容所述，本地塊南緣恰位于泗水縣城“一軸”——濟(jì)河路（泉源大道）和古城路街區(qū)形成城市發(fā)展軸帶上，整個地塊位于東部生活區(qū)的中心位置，老城區(qū)商業(yè)中心正處于地塊的南面，可以說位置非常優(yōu)越。地塊在城市規(guī)劃中的位置示意圖古城路拓寬的規(guī)劃 根據(jù)泗水城區(qū)規(guī)劃，地塊南面的古城路將拓寬至48米，與泉興路直線對接。幸福路道路建設(shè)目前地塊北側(cè)邊界的幸福路尚未打通，按照規(guī)劃泉福路將向東延伸至濟(jì)河，成為地塊的北界。泗水縣城區(qū)河道綜合治理項目按照泗水縣城區(qū)的規(guī)劃，由濟(jì)河至圣源湖將修造一條貫穿城市的景觀河道，根據(jù)規(guī)劃河道由濟(jì)河引出，經(jīng)過古城路，再東西貫穿本項目，一直通向圣源湖，成為泗水城區(qū)東部生活區(qū)的重要景觀之一。其中泗水縣城區(qū)河道綜合治理項目第一條水系（中興路泗河路）景觀工程及古城路東延拓寬工程是泗水縣2011年重點城區(qū)改造建設(shè)項目，規(guī)劃占地面積約9公頃，已開始建設(shè)。泗水縣城區(qū)河道綜合治理項目第一條水系鳥瞰圖通過對原有河道的綜合整治，進(jìn)行截污、治污與補源等系統(tǒng)治理，將改善該段水系河道的污染現(xiàn)狀，成為水清、岸綠、景美的城市景觀河道。通過加寬加固沿河堤壩，并進(jìn)行綠化美化，將兩岸景觀融為一體，成為泗水縣一處靚麗的城市風(fēng)景線，成為市民休閑的一處景觀空間。該項目的建設(shè)實施，是建設(shè)生態(tài)宜居濱河園林城市的一項目重大舉措，將為改善城區(qū)面貌、美化城市形象、提升居住環(huán)境起到巨大作用。（五）、土地屬性小結(jié)通過上述的地塊考察內(nèi)容，結(jié)合泗水縣城市總體情況，我們對地塊的土地屬性作如下小結(jié)。216。 地塊自身所具備的優(yōu)勢地塊占地約531畝，形狀方正，利于規(guī)劃。地塊東西被規(guī)劃的河道及城市綠帶穿過，另有兩條道路貫穿地塊南北，將地塊分割成6小塊，但由于地塊面積頗大，每小塊的面積從63112畝不等。故不存在阻礙規(guī)劃的情況，反而有利于整個項目分組團(tuán)規(guī)劃和開發(fā)。地塊四周都靠城市道路，南側(cè)的古城路將拓寬為48米，成為城市主干道，東西兩側(cè)的健康路和泗河路也正在或即將翻修一新，北側(cè)幸福路將打通至濟(jì)河，未來地塊整體出行較為方便。泗水縣城區(qū)河道綜合治理項目中的一段橫穿地塊東西，形成一條景觀帶，成為地塊的內(nèi)部景觀資源。地塊位于泗水城市規(guī)劃中的老城區(qū)商業(yè)中心內(nèi)，目前地塊南側(cè)的區(qū)域就是泗水縣城市商業(yè)中心，地塊的生活配套全面，商業(yè)價值較高。216。 地塊自身的不足地塊內(nèi)部有較多原有住宅和沿街商業(yè)，這些建筑都將拆除并原址回遷，體量規(guī)模較大（，住宅回遷量16萬平方米），回遷兩宗地塊的面積占總用地面積的40%，在規(guī)劃上要予以考慮。地塊南側(cè)是較早開發(fā)完成的府前花園，產(chǎn)品品質(zhì)較低，其沿古城路有沿街商業(yè)，經(jīng)常檔次一般，而且可以提升的空間不大，這將影響整個老城區(qū)商業(yè)中心的形象，對本項目的影響也較大。216。 泗水縣城市宏觀背景給房地產(chǎn)開發(fā)帶來的有利因素隨著京滬高鐵的通車，曲阜東站的投入使用，泗水縣城際交通體系將得到巨大的改善，屆時半個小時即可到達(dá)高鐵站，這是泗水旅游業(yè)及進(jìn)一步城市化發(fā)展的一個先決條件。泗水縣素有生態(tài)名縣之稱，是泗河和發(fā)源地，被評為“山東省最佳旅游生態(tài)示范縣”，已建成國家A級旅游景區(qū)6處，縣旅游資源與曲阜不同，重在自然名勝，重視生態(tài)旅游，旅游業(yè)的發(fā)展可能帶動整個城市經(jīng)濟(jì)的提升。泗水縣城市固定資產(chǎn)投資增長較快，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供有利機會。泗水縣舊城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)同時進(jìn)行，且規(guī)模都相對較大，這將創(chuàng)造一定量的住宅需求。216。 泗水縣城市宏觀背景對房地產(chǎn)開發(fā)的不利影響泗水縣城市化基礎(chǔ)較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對較慢，這可能造成房地產(chǎn)購買力較低，不利于房地產(chǎn)項目品質(zhì)提高和品牌塑造，阻礙房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高。 綜上所述，本地塊具備充足的住宅地產(chǎn)和商業(yè)配套的開發(fā)條件。Part2 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀政策與背景觀察（一）、2010年下半年至2011年上半年中央對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施一覽政策類型發(fā)文日期發(fā)文單位政策名稱綜合2011126國務(wù)院新“國八條”，房價上漲過快城市全面限購開始。土地20107國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》2010926國土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》稅收201063國稅總局《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》2010929財政部國家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》2011128上海市委和市政府《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》2011128重慶市委和市政府《重慶個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則》金融20101020中國人民銀行。20101226。2011129。201145，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2010111620101129201012202011421信貸201064住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行銀監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》2010929中國人民銀行銀監(jiān)會《完善差別化的住房信貸政策》2010113住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部財政部中國人民銀行銀監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》銷售20101115住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》2011316國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》2011324國家發(fā)改委《關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費行為等有關(guān)問題的通知》租賃201012住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》保障性住房2010612住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》2010928財政部《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》20101116財政部國家發(fā)改委住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》20102011年，又是房地產(chǎn)調(diào)控的政策年，國務(wù)院發(fā)布了被稱為史上最嚴(yán)的新國八條，滬渝開始實施房產(chǎn)稅試點，央行銀根進(jìn)一步收緊，國務(wù)院發(fā)起全國土地調(diào)查與問責(zé)機制以及保障性住房工作的推進(jìn)，國家政策已經(jīng)從“限購”、“限貸”、“限外“和“限價”這四個方面全面鋪開。國內(nèi)一二線城市受到本輪宏觀調(diào)控的商品住宅銷量大幅下降，基本上是往年的一半左右，然而，三四線城市在樓市深化調(diào)控中可能有崛起的機會。（二）、三四線城市在樓市深化調(diào)控中崛起我們認(rèn)為，三四線城市在樓市深化調(diào)控中有機會崛起。當(dāng)前我國房地產(chǎn)住宅市場正處于一個由局部熱點向全面發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，過去十年，我國房地產(chǎn)市場的成交量主要集中在30余個一、二線城市，而在國內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快的背景下，未來還有數(shù)量極為龐大的中小城市的市場將陸續(xù)被開發(fā)出來。如泗水縣的房地產(chǎn)市場起步都相對較晚，大部分還處于尚未開發(fā)階段，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，這些地方的購房需求必然會逐漸釋放出來，其市場發(fā)展前景其實是非常值得期待的。以下從三個方面來具體分析。城市化進(jìn)程加速三四線城市經(jīng)濟(jì)增長2010年底，十七屆五中全會正式通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》，其中與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的即是對未來5年我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的部署，綜合來看，十二五期間政府在城鎮(zhèn)化路徑上的思考已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，過去相當(dāng)長一段時間內(nèi)中國城市化的重點在打造核心城市，而未來其重點將轉(zhuǎn)向中小城市?？梢灶A(yù)見到的是，三四線城市在經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中得到的政策優(yōu)惠會更多，過去頻繁出現(xiàn)在核心城市中的諸如保稅區(qū)、高新區(qū)等挾持政策在今后5年中將更多地在落地到中小城市中；而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場無疑具有正相關(guān)性，由于房地產(chǎn)業(yè)是個區(qū)域性很強的產(chǎn)業(yè)，一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，公共設(shè)施就越完善，居民消費能力也越高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展水平也就高。因此，未來如泗水這樣的三四線城市市場持續(xù)增長已具備了宏觀基礎(chǔ)。房價漲幅相對較小，中小城市后發(fā)潛力逐漸體現(xiàn)從近三年各線城市商品房房價上漲情況對比來看，三四線城市漲幅明顯低于一二線城市。在環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)，%%，%；在珠三角區(qū)域內(nèi)，%%，%。目前來看，三四線城市房價有很大的上漲空間，隨著本地購房需求逐漸被開發(fā)和一部分從一二線城市中溢出的投資需求進(jìn)入，這些地區(qū)的市場供求關(guān)系將逐漸發(fā)生變化。調(diào)控政策暫未覆蓋，三四線城市抗周期性凸顯去年至今，政策敏感性較低的三四線城市和極具成長性的區(qū)域優(yōu)勢正在呈現(xiàn)，從市場成交量的反饋來看，2011年1月底“國八條”出臺后，一、二線城市商品房市場成交量出現(xiàn)大幅下滑，%，%，與此同時，三四線城市市場的表現(xiàn)則明顯抗跌，%。究其原因，目前三、四線城市房地產(chǎn)市場仍處于起步發(fā)展階段，相對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟的一二線城市，三四線城市當(dāng)?shù)氐膭傂柚脴I(yè)需求更加旺盛，況且諸如限購令之類打壓力度最強的調(diào)控政策短期內(nèi)都不會覆蓋到這些城市，如泗水這類城市將完全有可能在調(diào)控中獲得房地產(chǎn)業(yè)崛起的機會。（三）、泗水縣購房優(yōu)惠政策簡介《農(nóng)民進(jìn)城購買商品房優(yōu)惠政策》自2009 年7 月泗水縣實施農(nóng)民