【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有管理公司其它的中央支撐系統(tǒng)。（3）總體經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)● 潛在的市場(chǎng)增大，整體經(jīng)營(yíng)將會(huì)逐步提高?！?搶占三星級(jí)酒店的市場(chǎng)份額越來(lái)越大?！?適合將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式。根據(jù)以上分析得知：（1）市場(chǎng)仍然有較大的發(fā)展空間，為該項(xiàng)目的立項(xiàng)打下了良好而堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（2）產(chǎn)品的定位及經(jīng)營(yíng)模式，越來(lái)越適合將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式。（2）選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)。六、 項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論1 項(xiàng)目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)（1）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展，有利于酒店業(yè)的發(fā)展，但是，三星級(jí)及以上酒店的發(fā)展速度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展的速度，令三星級(jí)及以上酒店的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，三星級(jí)以上的酒店總體經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)逐步下滑。（2）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)三星級(jí)及以上酒店絕大部份都是以?shī)蕵?lè)帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)，商務(wù)型酒店的成功案例較少。人們對(duì)于高檔的酒店消費(fèi)越來(lái)越理性，制約了高檔四五星級(jí)酒店的發(fā)展。商務(wù)接待及人們出行的消費(fèi)習(xí)慣及需求逐步改變。（3）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)與四星級(jí)以上的酒店相比，三星級(jí)酒店缺乏明顯的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。其市場(chǎng)很容易逐步被四星級(jí)以上的酒店取代。（4）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)快捷連鎖酒店市場(chǎng)仍然有較大的發(fā)展空間，其產(chǎn)品的定位及經(jīng)營(yíng)模式，越來(lái)越適合將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式。選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)。（5）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)三星級(jí)及以上酒店的靜態(tài)年回報(bào)由原來(lái)最初的2030%降至911%，而快捷連鎖酒店的靜態(tài)年回報(bào)達(dá)19%，遠(yuǎn)大于三星級(jí)及以上酒店，且其經(jīng)營(yíng)成本遠(yuǎn)低于三星級(jí)及以上酒店。（6）項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃中有5個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，其中下檔次的消費(fèi)群體令周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店受益。但是，批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。且批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要市場(chǎng)的培育期，從規(guī)劃起計(jì)算，五年內(nèi)周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店難以有較大的收益。2 項(xiàng)目的分析發(fā)現(xiàn)（1）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)三星級(jí)及以上酒店的生存空間越來(lái)越小，且整體市場(chǎng)供過(guò)于求，目前投資者對(duì)四五星級(jí)酒店的投資越來(lái)越謹(jǐn)慎，該項(xiàng)目不宜投資作三星級(jí)及以上的酒店。（2）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)潛在的中低檔消費(fèi)群體及人們出行的消費(fèi)模式的改變，為快捷連鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件，但是需要市場(chǎng)的培育期。（3）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)快捷酒店發(fā)展較好，且目前只有2家主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，該項(xiàng)目宜投資作快捷酒店。（4）根據(jù)快捷酒店的產(chǎn)品特性，考慮到市場(chǎng)的需要及投資公司的人脈關(guān)系，并且結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)潛在消費(fèi)群體的市場(chǎng)培育期，該項(xiàng)目的建筑規(guī)模不宜過(guò)大，約在6500平方左右為宜。（5）由于快捷連鎖酒店管理公司具有完善成熟的經(jīng)營(yíng)管理模式、系統(tǒng)的中央支撐系統(tǒng)及統(tǒng)一管理模式的管理團(tuán)隊(duì)等優(yōu)越性，能大大地降低經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)。故該項(xiàng)目宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。3 項(xiàng)目的初步結(jié)論該項(xiàng)目適合做約在6500平方建筑規(guī)模左右的快捷酒店，且宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。七、 項(xiàng)目初步結(jié)論的SWOT分析1 優(yōu)勢(shì)（1）一線區(qū)域市場(chǎng)只有2家，還有一定的發(fā)展空間。（2）優(yōu)越的地理位置，周邊眾多的批發(fā)市場(chǎng)，提供源源不斷的客源。（3）整體規(guī)劃，資源整合，使之更加適應(yīng)市場(chǎng)的需要。（4）開(kāi)發(fā)商的社會(huì)人脈關(guān)系。（5）本身餐飲批發(fā)市場(chǎng)客源的消費(fèi)。（6）該項(xiàng)目由酒店管理集團(tuán)管理，管理優(yōu)勢(shì)較為明顯，成本較低。（7）酒店管理集團(tuán)擁有強(qiáng)大的中央預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，其對(duì)客源細(xì)分市場(chǎng)的培育和深化能力卓越。（8）酒管集團(tuán)的凝聚力和人才開(kāi)發(fā)培養(yǎng)機(jī)制為酒店提供優(yōu)秀的管理人才。（9）酒管集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理模式及強(qiáng)大的中央支撐系統(tǒng)為該項(xiàng)目提供了有效的保障。（10）酒管集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位及影響力，大大地提高了酒店的知名度及認(rèn)知度。2 劣勢(shì)（1）批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)需要一段時(shí)間。（2）市場(chǎng)需逐步培育。（3）酒店的產(chǎn)品、檔次針對(duì)中低檔客源，將制約部份消費(fèi)者。（3）機(jī)會(huì)● 整個(gè)城市群缺少有品味，高品質(zhì)的專業(yè)快捷酒店。● 酒店的檔次和產(chǎn)品定位迎合了將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式。● 選擇最知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，降低風(fēng)險(xiǎn)。（4）威脅● 目前區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！?潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！?批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。第四章 項(xiàng)目初步確立一、 酒店主題定位 1 酒店的設(shè)計(jì)越來(lái)越趨向于國(guó)際化，那就是結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣珓?chuàng)造舒適的、戲劇化的空間體驗(yàn)，使人震撼、舒適的居住空間會(huì)讓客人流連忘返。2隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化，保護(hù)環(huán)境、倡導(dǎo)綠色消費(fèi)日益受到人們的關(guān)注。同時(shí)，由于我國(guó)加入了WTO和北京申奧成功后，國(guó)際間交流日益頻繁，綠色消費(fèi)已逐漸成為今后消費(fèi)的主流。酒店設(shè)計(jì)更趨向于綠色和生態(tài)，綠色酒店和生態(tài)酒店有了很大的發(fā)展空間；3 酒店設(shè)計(jì)更重視文化內(nèi)涵，主題酒店給人留下了深刻的印象，同時(shí)也能淡化人們對(duì)硬件材料越來(lái)越高的要求。保持酒店的獨(dú)特性。4 高技術(shù)的發(fā)展，為酒店高技術(shù)的配置提供了極大的方便，酒店的智能化及節(jié)能系統(tǒng)，也成為了現(xiàn)代酒店設(shè)計(jì)的重要追求。5時(shí)尚的酒店裝修設(shè)計(jì)，形成產(chǎn)品的獨(dú)特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在與對(duì)手激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。 6 時(shí)尚的裝修設(shè)計(jì)者強(qiáng)調(diào)在設(shè)計(jì)風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺(jué)和使用效果；是性價(jià)比較高的一種酒店裝修設(shè)計(jì)類型。二、服務(wù)功能定位1 客房部份：為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，配套基本齊全的，能充分體現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)的“家外之家”。2 餐飲部份：為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，具有廣州及東莞特色的各類茶餐廳出品服務(wù)。3 其它配套：依據(jù)客人不同的需要，結(jié)合商務(wù)快捷酒店的產(chǎn)品特性，為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供各類貼身的“管家服務(wù)”及配套。三、 酒店市場(chǎng)定位 1 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目酒店全方位的定位策劃，打造出具有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及具有領(lǐng)先、超前核心競(jìng)爭(zhēng)力的個(gè)性化特色快捷酒店。2 酒店的經(jīng)營(yíng)定位：以酒店的客房經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為龍頭，以酒店的餐飲經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為亮點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)定位，通過(guò)客房來(lái)拉動(dòng)餐飲的消費(fèi)。3 酒店客源市場(chǎng)定位：以餐飲及醫(yī)療用品批發(fā)市場(chǎng)的客源為主，以周邊另外三家批發(fā)市場(chǎng)的客源為輔助。4 酒店類型定位：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)內(nèi)外酒店的最新發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目宜定位為“時(shí)尚型的商務(wù)快捷酒店”。5 價(jià)格定位：（1）客房：協(xié)議散客價(jià)130150元/間，門(mén)市散客價(jià)160200元/間，（2）餐飲：早餐：10元/位，正餐25元/位（人均消費(fèi)）。6 產(chǎn)品的定位：（1）客房：干凈，時(shí)尚，安全。（2）餐飲：以沙鍋粥為主題的潮式大排檔。四、 酒店規(guī)模定位 本項(xiàng)目原規(guī)劃體量可達(dá)到14700平米，但是,在酒店客房及其它配套項(xiàng)目規(guī)模方面,不能按照常規(guī)產(chǎn)品的配比模式來(lái)生搬硬套，而必須深入了解區(qū)域市場(chǎng)當(dāng)?shù)鼐唧w的消費(fèi)市場(chǎng)需求、市場(chǎng)特征及市場(chǎng)變化趨勢(shì)，采取“度身定做”的個(gè)性化策劃方法。具體規(guī)模定位建議如下：1 酒店客房規(guī)模定位根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)外現(xiàn)有的快捷酒店市場(chǎng)調(diào)查分析，考慮近幾年周邊5個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的建立及充分評(píng)估潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，我們建議酒店客房數(shù)量在150間套左右；并通過(guò)對(duì)客房規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店住房率能達(dá)到75%左右的合理水平。2 酒店餐飲規(guī)模根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的客源分析，考慮近幾年周邊5個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的建立及充分評(píng)估潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，我們建議酒店餐飲的規(guī)模在100個(gè)餐位，并通過(guò)對(duì)餐飲規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店餐飲的就座率能達(dá)到50%左右的合理水平。3 其它的配套：主要有可容100人的會(huì)議室，其它配套有商務(wù)中心，洗衣，郵政，行李，出租車(chē)，旅游，票務(wù)及小賣(mài)部服務(wù)。第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃一、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù) 1 設(shè)計(jì)總則（1）效益優(yōu)先原則。以行業(yè)快捷酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)做為參考標(biāo)準(zhǔn)，本著效益優(yōu)先的原則，盡量強(qiáng)化單位物業(yè)面積利潤(rùn)貢獻(xiàn)率高的項(xiàng)目、設(shè)施，弱化貢獻(xiàn)率低的項(xiàng)目與設(shè)施。（2）有利運(yùn)營(yíng)原則。規(guī)劃應(yīng)充分考慮對(duì)后臺(tái)輔助功能空間的合理預(yù)留、前后臺(tái)分區(qū)、客用流動(dòng)線與工作流動(dòng)線的布局等因素，為日后酒店的順利運(yùn)營(yíng)提供良好的硬件環(huán)境保障。（3）裝修及裝飾很難保持不落后，要盡量保持硬件不落后，只能作主題酒店，有文化內(nèi)函，走創(chuàng)新道路。（4）土建的施工圖深化至裝修階段，減少浪費(fèi)，工程籌建管理是否到位，影響到1015%的前期投入。（5）裝修設(shè)計(jì)含裝飾品，燈飾，家私的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)一體化的效果，重裝飾，輕裝修，有好的設(shè)計(jì)理念，把很普通的材料拼成很好的效果，控制成本。（6）按酒店經(jīng)營(yíng)負(fù)荷在40%的時(shí)候，把前期投入的折舊算進(jìn)去，仍然能收支平衡，這樣到算出前期投入的總額不能超出多少，再分解到土建，機(jī)電，裝修及裝飾，開(kāi)辦費(fèi)的總投資限制。2 設(shè)計(jì)任務(wù)（1）總體建筑規(guī)劃（2）土建設(shè)計(jì)（3）機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)（4）裝修及裝飾設(shè)計(jì)二、 項(xiàng)目布局規(guī)劃 1 項(xiàng)目的規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積為6500平方米，建筑物樓高12層，每層約500平方米，另地下室約500平方。2 項(xiàng)目的初步規(guī)劃項(xiàng)目?jī)?nèi)容首層大堂，餐飲211層客房12層會(huì)議室及其它地下室機(jī)電設(shè)備，辦公區(qū)，總倉(cāng)室外部份1 垃圾房，煤氣房的設(shè)計(jì)。2 室外停車(chē)場(chǎng)總?cè)萘坎簧儆?0輛。3室外園林及景觀，旗桿，燈飾效果，室外廣告。4消防，車(chē)道，客人區(qū)，員工區(qū)的設(shè)計(jì)。機(jī)電設(shè)備另行協(xié)商三、 前期投資預(yù)算 （約1千萬(wàn)元人民幣，不含地價(jià)）項(xiàng)目?jī)?nèi)容土建部份機(jī)電部份裝修裝飾開(kāi)辦費(fèi)合計(jì)四、 籌建工作策劃 類別項(xiàng)目?jī)?nèi)容完成時(shí)間工作效果工作目標(biāo)工作目標(biāo)1 最大限度優(yōu)化施工方案及管理，實(shí)現(xiàn)投資規(guī)?？刂啤? 為酒店的經(jīng)營(yíng)者提供最科學(xué)的，合理的經(jīng)營(yíng)及管理環(huán)境。達(dá)至預(yù)定量化的標(biāo)準(zhǔn)工作職責(zé)工作職責(zé)1 全面負(fù)責(zé)該酒店開(kāi)業(yè)前工程方面的全部基礎(chǔ)工作，為集團(tuán)公司的最終決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。2 全面負(fù)責(zé)酒店開(kāi)業(yè)前工程方面的現(xiàn)場(chǎng)管理，協(xié)調(diào)及組織工程驗(yàn)收。3 全面負(fù)責(zé)酒店主要經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)前一切酒店策劃工作，為將來(lái)的酒店經(jīng)營(yíng)提供良好的經(jīng)營(yíng)及管理環(huán)境。4 作為開(kāi)業(yè)前酒店的主管部門(mén)，全面協(xié)助酒店管理層進(jìn)行酒店的開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作，根據(jù)集團(tuán)的授權(quán)，監(jiān)管酒店開(kāi)業(yè)前各項(xiàng)工作的決策。5 作為集團(tuán)公司一級(jí)部門(mén)內(nèi)部管理（酒店組織結(jié)構(gòu)成立前，籌建辦的人事，采購(gòu)及財(cái)務(wù)由集團(tuán)托管）達(dá)至預(yù)定量化的指標(biāo)組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)1 籌建辦主任一名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作.2 行政助理一名：負(fù)責(zé)辦公室及施工現(xiàn)場(chǎng)的后勤管理工作。3 土建監(jiān)理公司（外判）：負(fù)責(zé)土建質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗(yàn)收及協(xié)助甲方的報(bào)建工作（挖樁動(dòng)工前進(jìn)場(chǎng)）。4 土建人員一名協(xié)助監(jiān)理公司工作。5 機(jī)電安裝監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)機(jī)電安裝質(zhì)量，進(jìn)度的監(jiān)理及甲供材料的評(píng)審（挖樁工程動(dòng)工前進(jìn)場(chǎng)，將來(lái)可過(guò)度到酒店工程部工作）。6