【文章內(nèi)容簡介】 ● 競爭對手具有管理公司其它的中央支撐系統(tǒng)。（3）總體經(jīng)營趨勢● 潛在的市場增大，整體經(jīng)營將會逐步提高。● 搶占三星級酒店的市場份額越來越大。● 適合將來人們出行的消費模式。根據(jù)以上分析得知：（1）市場仍然有較大的發(fā)展空間，為該項目的立項打下了良好而堅實的基礎(chǔ)。（2）產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式，越來越適合將來人們出行的消費模式。（2）選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。六、 項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論1 項目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)（1）區(qū)域市場內(nèi)整體經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展，有利于酒店業(yè)的發(fā)展，但是，三星級及以上酒店的發(fā)展速度遠大于經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展的速度，令三星級及以上酒店的競爭非常激烈，三星級以上的酒店總體經(jīng)營趨勢逐步下滑。（2）區(qū)域市場內(nèi)三星級及以上酒店絕大部份都是以娛樂帶動客房及餐飲消費，商務(wù)型酒店的成功案例較少。人們對于高檔的酒店消費越來越理性，制約了高檔四五星級酒店的發(fā)展。商務(wù)接待及人們出行的消費習(xí)慣及需求逐步改變。（3）區(qū)域市場內(nèi)與四星級以上的酒店相比，三星級酒店缺乏明顯的綜合競爭能力。其市場很容易逐步被四星級以上的酒店取代。（4）區(qū)域市場內(nèi)快捷連鎖酒店市場仍然有較大的發(fā)展空間，其產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式，越來越適合將來人們出行的消費模式。選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。（5）區(qū)域市場內(nèi)三星級及以上酒店的靜態(tài)年回報由原來最初的2030%降至911%，而快捷連鎖酒店的靜態(tài)年回報達19%，遠大于三星級及以上酒店，且其經(jīng)營成本遠低于三星級及以上酒店。（6）項目所在地區(qū)域市場內(nèi)規(guī)劃中有5個批發(fā)市場，其中下檔次的消費群體令周邊的三星級及快捷連鎖酒店受益。但是，批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計算，五年內(nèi)周邊的三星級及快捷連鎖酒店難以有較大的收益。2 項目的分析發(fā)現(xiàn)（1）區(qū)域市場內(nèi)三星級及以上酒店的生存空間越來越小，且整體市場供過于求，目前投資者對四五星級酒店的投資越來越謹慎，該項目不宜投資作三星級及以上的酒店。（2）區(qū)域市場內(nèi)潛在的中低檔消費群體及人們出行的消費模式的改變，為快捷連鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件，但是需要市場的培育期。（3）區(qū)域市場內(nèi)快捷酒店發(fā)展較好，且目前只有2家主要的競爭對手，該項目宜投資作快捷酒店。（4）根據(jù)快捷酒店的產(chǎn)品特性，考慮到市場的需要及投資公司的人脈關(guān)系，并且結(jié)合區(qū)域市場內(nèi)潛在消費群體的市場培育期，該項目的建筑規(guī)模不宜過大，約在6500平方左右為宜。（5）由于快捷連鎖酒店管理公司具有完善成熟的經(jīng)營管理模式、系統(tǒng)的中央支撐系統(tǒng)及統(tǒng)一管理模式的管理團隊等優(yōu)越性，能大大地降低經(jīng)營的成本及風(fēng)險。故該項目宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理。3 項目的初步結(jié)論該項目適合做約在6500平方建筑規(guī)模左右的快捷酒店，且宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理。七、 項目初步結(jié)論的SWOT分析1 優(yōu)勢（1）一線區(qū)域市場只有2家，還有一定的發(fā)展空間。（2）優(yōu)越的地理位置，周邊眾多的批發(fā)市場，提供源源不斷的客源。（3）整體規(guī)劃，資源整合，使之更加適應(yīng)市場的需要。（4）開發(fā)商的社會人脈關(guān)系。（5）本身餐飲批發(fā)市場客源的消費。（6）該項目由酒店管理集團管理，管理優(yōu)勢較為明顯，成本較低。（7）酒店管理集團擁有強大的中央預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，其對客源細分市場的培育和深化能力卓越。（8）酒管集團的凝聚力和人才開發(fā)培養(yǎng)機制為酒店提供優(yōu)秀的管理人才。（9）酒管集團的經(jīng)營管理模式及強大的中央支撐系統(tǒng)為該項目提供了有效的保障。（10）酒管集團在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位及影響力，大大地提高了酒店的知名度及認知度。2 劣勢（1）批發(fā)市場的開發(fā)需要一段時間。（2）市場需逐步培育。（3）酒店的產(chǎn)品、檔次針對中低檔客源，將制約部份消費者。（3）機會● 整個城市群缺少有品味，高品質(zhì)的專業(yè)快捷酒店?！?酒店的檔次和產(chǎn)品定位迎合了將來人們出行的消費模式?！?選擇最知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理，降低風(fēng)險。（4）威脅● 目前區(qū)域市場的競爭對手?！?潛在的競爭對手?！?批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。第四章 項目初步確立一、 酒店主題定位 1 酒店的設(shè)計越來越趨向于國際化，那就是結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣珓?chuàng)造舒適的、戲劇化的空間體驗，使人震撼、舒適的居住空間會讓客人流連忘返。2隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化，保護環(huán)境、倡導(dǎo)綠色消費日益受到人們的關(guān)注。同時，由于我國加入了WTO和北京申奧成功后，國際間交流日益頻繁，綠色消費已逐漸成為今后消費的主流。酒店設(shè)計更趨向于綠色和生態(tài)，綠色酒店和生態(tài)酒店有了很大的發(fā)展空間；3 酒店設(shè)計更重視文化內(nèi)涵，主題酒店給人留下了深刻的印象，同時也能淡化人們對硬件材料越來越高的要求。保持酒店的獨特性。4 高技術(shù)的發(fā)展，為酒店高技術(shù)的配置提供了極大的方便，酒店的智能化及節(jié)能系統(tǒng)，也成為了現(xiàn)代酒店設(shè)計的重要追求。5時尚的酒店裝修設(shè)計，形成產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢，在與對手激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。 6 時尚的裝修設(shè)計者強調(diào)在設(shè)計風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價比較高的一種酒店裝修設(shè)計類型。二、服務(wù)功能定位1 客房部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，配套基本齊全的，能充分體現(xiàn)個性化服務(wù)的“家外之家”。2 餐飲部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，具有廣州及東莞特色的各類茶餐廳出品服務(wù)。3 其它配套：依據(jù)客人不同的需要，結(jié)合商務(wù)快捷酒店的產(chǎn)品特性，為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供各類貼身的“管家服務(wù)”及配套。三、 酒店市場定位 1 以市場需求為導(dǎo)向，通過對本項目酒店全方位的定位策劃，打造出具有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢及具有領(lǐng)先、超前核心競爭力的個性化特色快捷酒店。2 酒店的經(jīng)營定位：以酒店的客房經(jīng)營項目為龍頭，以酒店的餐飲經(jīng)營項目為亮點的經(jīng)營定位，通過客房來拉動餐飲的消費。3 酒店客源市場定位：以餐飲及醫(yī)療用品批發(fā)市場的客源為主，以周邊另外三家批發(fā)市場的客源為輔助。4 酒店類型定位：根據(jù)區(qū)域市場的實際情況，結(jié)合國內(nèi)外酒店的最新發(fā)展趨勢，本項目宜定位為“時尚型的商務(wù)快捷酒店”。5 價格定位：（1）客房：協(xié)議散客價130150元/間，門市散客價160200元/間，（2）餐飲：早餐：10元/位，正餐25元/位（人均消費）。6 產(chǎn)品的定位：（1）客房：干凈，時尚，安全。（2）餐飲：以沙鍋粥為主題的潮式大排檔。四、 酒店規(guī)模定位 本項目原規(guī)劃體量可達到14700平米，但是,在酒店客房及其它配套項目規(guī)模方面,不能按照常規(guī)產(chǎn)品的配比模式來生搬硬套，而必須深入了解區(qū)域市場當(dāng)?shù)鼐唧w的消費市場需求、市場特征及市場變化趨勢，采取“度身定做”的個性化策劃方法。具體規(guī)模定位建議如下：1 酒店客房規(guī)模定位根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)外現(xiàn)有的快捷酒店市場調(diào)查分析，考慮近幾年周邊5個批發(fā)市場的建立及充分評估潛在的競爭風(fēng)險，我們建議酒店客房數(shù)量在150間套左右；并通過對客房規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店住房率能達到75%左右的合理水平。2 酒店餐飲規(guī)模根據(jù)區(qū)域市場的客源分析，考慮近幾年周邊5個批發(fā)市場的建立及充分評估潛在的競爭風(fēng)險，我們建議酒店餐飲的規(guī)模在100個餐位，并通過對餐飲規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店餐飲的就座率能達到50%左右的合理水平。3 其它的配套：主要有可容100人的會議室，其它配套有商務(wù)中心，洗衣，郵政，行李，出租車，旅游，票務(wù)及小賣部服務(wù)。第五章 項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃一、 項目設(shè)計任務(wù) 1 設(shè)計總則（1）效益優(yōu)先原則。以行業(yè)快捷酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)做為參考標(biāo)準(zhǔn)，本著效益優(yōu)先的原則，盡量強化單位物業(yè)面積利潤貢獻率高的項目、設(shè)施，弱化貢獻率低的項目與設(shè)施。（2）有利運營原則。規(guī)劃應(yīng)充分考慮對后臺輔助功能空間的合理預(yù)留、前后臺分區(qū)、客用流動線與工作流動線的布局等因素，為日后酒店的順利運營提供良好的硬件環(huán)境保障。（3）裝修及裝飾很難保持不落后，要盡量保持硬件不落后，只能作主題酒店，有文化內(nèi)函，走創(chuàng)新道路。（4）土建的施工圖深化至裝修階段，減少浪費，工程籌建管理是否到位，影響到1015%的前期投入。（5）裝修設(shè)計含裝飾品，燈飾，家私的設(shè)計，體現(xiàn)一體化的效果，重裝飾，輕裝修，有好的設(shè)計理念，把很普通的材料拼成很好的效果，控制成本。（6）按酒店經(jīng)營負荷在40%的時候，把前期投入的折舊算進去，仍然能收支平衡，這樣到算出前期投入的總額不能超出多少，再分解到土建，機電，裝修及裝飾，開辦費的總投資限制。2 設(shè)計任務(wù)（1）總體建筑規(guī)劃（2）土建設(shè)計（3）機電設(shè)備設(shè)計（4）裝修及裝飾設(shè)計二、 項目布局規(guī)劃 1 項目的規(guī)模：項目總建筑面積為6500平方米，建筑物樓高12層，每層約500平方米，另地下室約500平方。2 項目的初步規(guī)劃項目內(nèi)容首層大堂，餐飲211層客房12層會議室及其它地下室機電設(shè)備，辦公區(qū)，總倉室外部份1 垃圾房，煤氣房的設(shè)計。2 室外停車場總?cè)萘坎簧儆?0輛。3室外園林及景觀，旗桿，燈飾效果，室外廣告。4消防，車道，客人區(qū)，員工區(qū)的設(shè)計。機電設(shè)備另行協(xié)商三、 前期投資預(yù)算 （約1千萬元人民幣，不含地價）項目內(nèi)容土建部份機電部份裝修裝飾開辦費合計四、 籌建工作策劃 類別項目內(nèi)容完成時間工作效果工作目標(biāo)工作目標(biāo)1 最大限度優(yōu)化施工方案及管理，實現(xiàn)投資規(guī)模控制。2 為酒店的經(jīng)營者提供最科學(xué)的，合理的經(jīng)營及管理環(huán)境。達至預(yù)定量化的標(biāo)準(zhǔn)工作職責(zé)工作職責(zé)1 全面負責(zé)該酒店開業(yè)前工程方面的全部基礎(chǔ)工作，為集團公司的最終決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。2 全面負責(zé)酒店開業(yè)前工程方面的現(xiàn)場管理，協(xié)調(diào)及組織工程驗收。3 全面負責(zé)酒店主要經(jīng)營者進場前一切酒店策劃工作，為將來的酒店經(jīng)營提供良好的經(jīng)營及管理環(huán)境。4 作為開業(yè)前酒店的主管部門，全面協(xié)助酒店管理層進行酒店的開業(yè)準(zhǔn)備工作，根據(jù)集團的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前各項工作的決策。5 作為集團公司一級部門內(nèi)部管理（酒店組織結(jié)構(gòu)成立前，籌建辦的人事，采購及財務(wù)由集團托管）達至預(yù)定量化的指標(biāo)組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)1 籌建辦主任一名：負責(zé)項目工作.2 行政助理一名：負責(zé)辦公室及施工現(xiàn)場的后勤管理工作。3 土建監(jiān)理公司（外判）：負責(zé)土建質(zhì)量及進度的監(jiān)理，驗收及協(xié)助甲方的報建工作（挖樁動工前進場）。4 土建人員一名協(xié)助監(jiān)理公司工作。5 機電安裝監(jiān)理一名：按圖負責(zé)機電安裝質(zhì)量，進度的監(jiān)理及甲供材料的評審（挖樁工程動工前進場，將來可過度到酒店工程部工作）。6